Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/299137 / HA ZA 23-258
Vonnis van 27 december 2023
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 2],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. M.D. Ubbink te Enschede,
tegen
IQ MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Enschede,
gedaagde partij,
hierna te noemen: iQ Makelaars,
advocaat: mr. J.E. Veenstra te Enschede.
1.De samenvatting
1.1.
[eisers] heeft een woning in [plaats] gekocht. iQ Makelaars was de verkopend makelaar van de woning. [eisers] heeft iQ Makelaars aansprakelijk gesteld, omdat iQ Makelaars [eisers] niet (juist) heeft geïnformeerd over de parkeersituatie bij de woning.
1.2.
De rechtbank acht het aannemelijk dat als iQ Makelaars [eisers] had geïnformeerd over de verplichting om op het eigen perceel parkeerplaatsen aan te leggen, [eisers] dit in de prijsonderhandelingen van de woning had betrokken. De schade wordt geschat op € 6.000,-. De overige gevorderde schade wordt afgewezen. iQ Makelaars wordt daarnaast veroordeeld tot het betalen van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
2.De procedure
2.1.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de e-mail van 27 november 2023, verzonden namens iQ makelaars met productie 10;
- de e-mail van 27 november 2023, verzonden namens [eisers] met producties 18 en 18a.
2.2.
Op 7 december 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij was [eisers] aanwezig, bijgestaan door mr. Ubbink. Namens iQ Makelaars waren de heer [naam 1] en de heer [naam 2] aanwezig, bijgestaan door mr. Veenstra en mr. De Vries. Beide partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd.
2.3.
De beslissing wordt vandaag medegedeeld en toegelicht in dit vonnis.
3.De feiten
3.1.
iQ makelaars heeft als verkopend makelaar een woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) op funda.nl geplaatst met in de verkoopadvertentie onder meer de volgende tekst:
“(…) maar ook aan parkeren is gedacht! Aan de achterzijde van de woning is een gezamenlijke parkeerplaats ontwikkeld.”
Ten tijde van de verkoop was de woning nog in aanbouw.
3.2.
Op 18 juli 2022 heeft [eisers] de woning voor de eerste keer bezichtigd. De heer [naam 1], werkzaam als makelaar bij iQ Makelaars (hierna: de makelaar), was daarbij aanwezig.
3.3.
Bij e-mail van 22 juli 2022 heeft de makelaar het volgende e-mailbericht aan [eisers] gestuurd:
“Ik heb onderstaand even alle informatie nog neergezet. Mochten jullie nog vragen hebben mag je altijd even bellen of appen.
(…)
Onderstaand de link van het plan en in de bijlage heb ik nog meer informatie gezet over het plan en de parkeermogelijkheden.
Ik denk dat je voor de parkeerplaats aan de binnenkant even contact moet opnemen met [bedrijf] B.V. (…)”
Bij de e-mail zit een link naar het geldende bestemmingsplan. Daarnaast zijn de volgende bijlagen meegezonden:
- kadastrale kaart.pdf;
- kwaliteitsplan.pdf (dit betrof een beeldkwaliteitsplan van het terrein, waarin de woning is gelegen);
- PHOTO-2022-07-11-34-20.jpg (dit betrof een informatieblad over parkeermogelijkheden);
- TO 1.1 Kavel C3 25-08-2021 (1).PDF (dit betrof de technische omschrijving van de woning).
3.4.
Op pagina 25 van het beeldkwaliteitsplan staat onder meer:
“bij een kavel breder dan 5,5 meter 2 parkeerplaatsen op eigen terrein, anders minimaal 1 parkeerplaats.”
Daarbij staat bij een afbeelding op diezelfde pagina, bij de schets van de achterzijde van het perceel:
“parkeren eigen terrein achterzijde”
Op pagina 30 staat:
“een of meerdere parkeerplaatsen (afhankelijk van de verplichting)”
In het informatieblad staat onder meer:
“2. Parkeren op eigen terrein
De norm van het parkeren is 1,5 parkeerplaats per woning. Het uitgangspunt is dat er minimaal één en indien mogelijk twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden opgelost.”
Op de technische omschrijving staat onder meer de volgende afbeelding:
[Afbeelding]
3.5.
Op 25 juli 2022 heeft [eisers] de woning voor een tweede keer bezichtigd. De makelaar was daarbij aanwezig.
3.6.
Op 29 juli 2022 heeft de heer [eiser 1] een e-mail aan iQ makelaars gestuurd met daarin onder meer de volgende tekst:
“Op Funda stond dat er rekening is gehouden met de parkeerplaats door de het parkeerterrein achter het huis. Dit blijkt toch onduidelijk en zou achter aan gegaan moeten worden.”
3.7.
In augustus 2022 heeft [eisers] diverse biedingen op de woning gedaan. Het bod van 28 augustus 2023 van € 475.000,- is door de verkopende partij geaccepteerd.
3.8.
Op 8 september 2022 heeft een derde bezichtiging van de woning plaatsgevonden, waarbij – naast [eisers] en de makelaar – ook de vader van mevrouw [eiser 2] aanwezig was.
De vader van mevrouw [eiser 2] verklaarde daarover op schrift:
“(…) vroeg mijn dochter [eiser 2]: “Waar kunnen wij parkeren”?
Het antwoord van [naam 1] [de makelaar] [1] (contactpersoon IQ Makelaars): “Parkeergelegenheid op de grote parkeerplaats daar achter het huis” en het was duidelijk de grote parkeerplaats achter het huis die hij bedoelde. Er is dan ook met geen woord gesproken over parkeergelegenheid creëren/realiseren op eigen grond.”
3.9.
In september heeft [eisers] de woning voor een vierde keer bezichtigd. Naast [eisers] en de makelaar, was de broer van de heer [eiser 1] daarbij aanwezig.
De broer van de heer [eiser 1] verklaarde daarover op schrift:
“Achter de woning aan de [adres] in [plaats] ligt een grote parkeerplaats waar duidelijk nog aan gewerkt werd. (…)
[naam 1] [de makelaar] [2] gaf duidelijk aan dat de parkeerplaatsen uiteindelijk bedoeld waren voor de bewoners rond deze parkeerplaats, waar ook de woning aan de [adres] onder valt. Hij gaf aan dat uiteindelijk mijn broer en zijn vriendin gebruik konden gaan maken van deze parkeerplaatsen (…).
(…)
(…) Daarbij heb ik gevraagd of er nog regels waren omtrent de invulling van de tuin, waarbij hij aangaf dat [eiser 1] en [eiser 2] (mochten ze de woning aanschaffen), vrij waren om de tuin naar eigen wensen in te vullen.
Daarbij is er geen sprake geweest bij beide onderwerpen dat er mogelijk restricties waren of dat het niet mogelijk was voor de nieuwe bewoners om gebruik te maken van de parkeerplaatsen, integendeel. (..)”
3.10.
Op 20 september 2022 is een koopovereenkomst gesloten tussen de verkopende partij en [eisers]
3.11.
Op 12 oktober 2022 heeft de heer [eiser 1] het volgende e-mailbericht aan de makelaar gestuurd:
“Ook is het nog steeds onduidelijk welke partij/instantie de parkeergelegenheid op de parkeerplaats achter het huis organiseert.”
3.12.
Op 13 oktober 2022 heeft de makelaar het volgende per e-mail aan de heer [eiser 1] geschreven.
”Verder gaat de [bedrijf] BV over de parkeergelegenheden achter de woning.”
3.13.
Op 14 oktober 2022 heeft de eigendomsoverdracht bij de notaris plaatsgevonden. Op dat moment kwam artikel 12 van de leveringsakte ter sprake. In dit artikel staat:
“Koper verbindt zich tegenover de gemeente Enschede om gelijktijdig met het gereed komen van de woning op het Registergoed, voor zijn rekening een met auto toegankelijke parkeerplaats(en), conform de daarvoor geldende parkeernorm in het betreffende bestemmingsplan, op het Registergoed te realiseren en in stand te houden.”
3.14.
Mede in reactie op de verklaringen van de vader van mevrouw [eiser 2] en de broer van de heer [eiser 1] (zoals de makelaar ter zitting verklaarde) verklaarde de makelaar het volgende op schrift:
“Daarnaast hadden we het ook nog boven op de achterste slaapkamer over het feit hoe het zat met de grote parkeerplaats achter de woning. Aangezien wij in de tekst hadden gezet dat het erbij hoorde begon ik daar te twijfelen omdat we gezamenlijk de slagbomen en dergelijke zagen. Toen heb ik ook aangegeven het niet exact te weten hoe het in elkaar zat en dat ik het voor ze zou gaan uitzoeken (…)
Vervolgens ben ik op onderzoek uit gegaan. Omdat wij tot dan toe nog heel weinig informatie van de eigenaar hadden gehad moest ik diep graven om alle stukken duidelijk te krijgen en toen ik die op 22 juli had heb ik deze ook op de mail van de heer [eiser 1] gezet.
(…)
Vervolgens zijn we met meneer, mevrouw en zijn vader wezen kijken. (…) Vervolgens hebben we daar ook aangegeven dat de gezamenlijke parkeerplaats niet exact weet of dit gebruikt/ gehuurd of gekocht kan worden van de [bedrijf] B.V. zoals in de eerdere mail aangegeven. Hierbij ook aangegeven als ze dit zeker willen weten dat zij even met deze partij contact op moeten nemen. Hierbij hebben we het niet meer over de parkeerplekken in de [eiser 2] gehad maar wel de mogelijkheid om het te doen omdat daar ook weer werd aangegeven ‘kijk hoe de rest dat heeft gedaan met een garage/carport.’
Nog een tijdje later zijn we nog een keer wezen kijken met de broer van de heer [eiser 1]. (…). Ik heb een tijdje met de broer van de heer [eiser 1] alleen in de [eiser 2] achter het huis gestaan en daar hebben we het over de woning gehad en over de keuzes van de bouw. Ook over de mogelijkheden met de [eiser 2]. Hierin heb ik aangegeven dat het mogelijk was om van alles met de [eiser 2] te doen zoals ook bij de buren te zien. Hierin hebben wij het dus nooit maar dan ook nooit gehad dat er geen parkeerplekken in de [eiser 2] hoefde te komen of dat er met zekerheid op de gezamenlijke parkeerplek geparkeerd mocht worden. (…).
(…) vervolgens kwam de overdracht. (…). Tijdens het doornemen van de akte van levering kwam de notaris met de opmerking dat er wellicht wel of niet 1 a 2 parkeerplaatsen op eigen terrein moesten komen. (…). Ik gaf daaraan ook de situatie niet precies meer te weten omdat het een tijd geleden was en ik een tijd uit het dossier was geweest. (…) Ik heb daarop aangegeven dat het uitgezocht moest worden bij de gemeente om het zeker te weten en dat gingen zij doen. (…)”
3.15.
Nadat [eisers] een parkeervergunning had proberen aan te vragen voor het parkeerterrein achter de woning, heeft zij op 24 november 2022 navraag hierover gedaan bij gemeente Enschede.
3.16.
Per e-mail van 25 november 2022 heeft gemeente Enschede het volgende emailbericht aan [eisers] gestuurd:
“Hierbij laat ik weten dat bij de kavel die jullie hebben gekocht twee eigen parkeerplekken horen. Deze zullen echter zelf gecreëerd moeten worden in de ‘achtertuin’. Er zijn kavels die recht hebben op de parkeerplaatsen achter het huis, maar dit geldt helaas niet voor jullie. (…)”
3.17.
Bij brief van 10 mei 2023 heeft de advocaat van [eisers] iQ Makelaars aansprakelijk gesteld en daarbij een minnelijke regeling voorgesteld.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert na eisvermindering – samengevat – veroordeling van iQ Makelaars tot betaling aan [eisers] van:
een bedrag van € 32.615,60;
de wettelijke rente over een bedrag van € 25.000,- vanaf 20 september 2022;
de buitengerechtelijke incassokosten;
e proceskosten.
4.2.
[eisers] voert daartoe – kort gezegd – aan dat iQ makelaars onrechtmatig heeft gehandeld door haar onjuiste, althans onvolledige en onvoldoende duidelijke, informatie te verstrekken over de specifiek voor de woning geldende parkeernormen. De makelaar heeft [eisers] nooit geïnformeerd over het feit dat [eisers] twee parkeerplaatsen in haar (mogelijk) toekomstige achtertuin zou moeten aanleggen. [eisers] voert aan dat € 25.000,- teveel aan koopprijs is betaald, want als [eisers] op de hoogte was geweest van de genoemde verplichting, had zij de woning niet (voor de uiteindelijke prijs) gekocht. Daarnaast is sprake van verlies aan gebruikswaarde van de tuin. Daar komt bij dat de aanleg van de parkeerplaatsen bijna € 10.000,- kost; onder aftrek van leges voor een parkeervergunning en besparing van aanleg van een stukje tuin, komt het totaal aan schade daarmee uit op € 33.615,60.
4.3.
IQ Makelaars voert verweer. Zij voert aan dat zij onjuiste/onvolledige informatie in de Funda-advertentie over de gezamenlijke parkeerplaats tijdig heeft gecorrigeerd. Voor de parkeermogelijkheden heeft zij [eisers] verwezen naar [bedrijf] B.V. Bovendien heeft [eisers] de koopovereenkomst ondertekend, terwijl op dat moment bij haar geen duidelijkheid bestond over de gezamenlijke parkeerplaats.
Daarnaast heeft iQ Makelaars per e-mail van 22 juli 2022 [eisers] stukken toegestuurd, waaruit de verplichting tot het realiseren van parkeerplaatsen op het eigen terrein blijkt. Deze verplichting is ook nog bij het passeren van de leveringsakte aan de orde gekomen. [eiser 1] heeft geen onderzoek gedaan naar de verplichting om op het eigen perceel parkeerplaatsen aan te moeten leggen.
iQ Makelaars betwist daarnaast dat enige onrechtmatige gedraging ten aanzien van de gezamenlijke parkeerplaats haar kan worden toegerekend. Ook betwist zij (de hoogte van) de schade en het causaal verband tussen de gedraging en de gestelde schadeposten. Het aanleggen van parkeerplaatsen kost volgens de door haar overgelegde offerte € 5.072,32. Daarnaast moet er rekening mee worden gehouden dat de huur van parkeerplaatsen bij een commerciële partij hoger is dan bij huur van parkeerplaatsen bij de gemeente. Tot slot voert zij aan dat een woning met parkeerplaatsen juist kan leiden tot waardevermeerdering.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Heeft de makelaar onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld?
5.1.
In deze procedure is het de vraag of iQ Makelaars onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld.
5.2.
Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper als de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn als de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen. [3]
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat aan deze maatstaf is voldaan en iQ Makelaars onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
5.4.
[eisers] is ten aanzien van de parkeersituatie op het verkeerde been gezet, doordat iQ Makelaars verkeerde informatie daarover op Funda.nl heeft gezet. Vervolgens heeft iQ Makelaars bij [eisers] nooit duidelijkheid geschept doordat zij heeft nagelaten om haar te informeren over de verplichting om twee parkeerplaatsen op het eigen perceel te realiseren; dit terwijl de makelaar afwist van deze verplichting. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde hij namelijk dat hij vlak voor 22 juli 2023 door onderzoek daarvan op de hoogte was geraakt. Ook was hij op de hoogte van de onwetendheid van [eisers] hierover en van het feit dat de parkeerfaciliteiten een belangrijk punt voor haar was bij de koop. [eisers] heeft namelijk diverse keren – zowel mondeling als per e-mail – naar de parkeersituatie gevraagd. iQ Makelaars heeft deze momenten niet aangegrepen om de situatie goed uit te leggen. Telkens sprak de makelaar alleen over (de eventuele parkeermogelijkheid op) de gezamenlijke parkeerplaats. Hij liet na om [eisers] te informeren over de te realiseren parkeerplaatsen op het eigen terrein.
5.5.
Weliswaar heeft iQ Makelaars op 22 juli 2022 informatie over de te realiseren parkeerplaatsen op het eigen perceel aan [eisers] toegestuurd, maar ook daarmee heeft zij de onwetendheid bij [eisers] niet weggenomen. Dat blijkt uit de vervolgvragen die die [eisers] na 22 juli 2022 bleef stellen. In dat kader valt [eisers] te verwijten dat zij de toegestuurde informatie onvoldoende kritisch heeft bekeken (en sommige stukken zelfs helemaal niet, zoals de heer [eiser 1] ter zitting verklaarde). Echter, ook als zij dat wel had gedaan, had zij niet zonder meer uit deze algemene informatie hoeven afleiden dat het in deze concrete situatie verplicht was op het perceel van de woning twee parkeerplaatsen te realiseren. iQ Makelaars heeft niet in de begeleidende e-mail toegelicht wat de inhoud van de stukken voor [eisers] zou betekenen en de verplichting blijkt ook niet eenduidig uit de toegestuurde stukken.
5.6.
In het informatieblad wordt namelijk slechts gesproken over een “norm” en een “uitgangspunt” om parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Ook uit de technische tekening kan niet worden afgeleid dat het verplicht is twee parkeerplaatsen te realiseren; de tekening kan namelijk ook worden opgevat als een voorbeeldsituatie. In het beeldkwaliteitsplan staat wel expliciet dat bij een kavel breder dan 5,5 meter twee parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd, maar dit staat op pagina 25 van 45. Van [eisers] had niet verwacht mogen worden dat zij in dit omvangrijke stuk, zelf zou uitvinden dat op pagina 25 een verplichting voor haar stond. Temeer nu daarin ook niet concreet staat dat deze verplichting voor haar woning gold. [eisers] had zelf moeten realiseren dat die tekst op hun woning sloeg, de [eiser 2] van de woning breder is dan 5,5 meter en dat daaruit dus zou voortvloeien dat zij twee parkeerplaatsen moest realiseren.
5.7.
Van de makelaar mocht als professioneel makelaar onder deze omstandigheden verwacht worden zijn kennis over de verplichting in eigen [eiser 2] helder en expliciet aan [eisers] te delen door heldere duiding van de stukken die hij stuurde en de vindplaatsen te benoemen van de relevantie informatie in de documenten.
5.8.
Ondanks dat [eisers] drie dagen na het toesturen van de genoemde stukken bij een tweede bezichtiging wederom vragen stelde over het parkeren op de gezamenlijke parkeerplaats, heeft de makelaar ten onrechte niet aan haar gemeld dat zij al parkeerplaatsen op eigen terrein moest verwezenlijken; dit werd ook tijdens de mondelinge behandeling door de makelaar erkend. Dit terwijl hij uit deze vragen had moeten begrijpen dat de toegestuurde informatie niet begrepen/gelezen was, aangezien een plek op de gezamenlijke parkeerplaats niet – althans in ieder geval minder – relevant was voor [eisers], indien bij de eigen woning zou kunnen worden geparkeerd.
5.9.
Ook nadien is volgens de makelaar – zoals hij schriftelijk heeft verklaard – nog gesproken over de mogelijkheid om parkeerplekken in de [eiser 2] te plaatsen. Ook toen had het in de rede gelegen om te spreken over een ‘verplichting’ daartoe in plaats van een ‘mogelijkheid’.
5.10.
Ook bij de vierde bezichtiging, nadat de broer van de heer [eiser 1] vroeg naar de mogelijkheden van het inrichten van de [eiser 2], heeft de makelaar niets gezegd over de verplichting parkeerplaatsen in de [eiser 2] te realiseren. Ook dit wordt door de makelaar erkend.
5.11.
Ook na het passeren van de leveringsakte – toen artikel 12 van de leveringsakte werd besproken en daarover onduidelijkheid bleek te bestaan – heeft iQ Makelaars [eisers] niet alsnog geïnformeerd over de verplichting. Hij heeft daarover ter zitting verklaard dat hij zijn kennis over de verplichting door zijn vakantie kwijt was geraakt; ook toen het naar aanleiding van de leveringsakte werd besproken, ging er geen lampje bij de makelaar branden. iQ Makelaars voert aan dat op dat moment is afgesproken dat de makelaar hierover zelf contact zou opnemen met de gemeente, maar dit wordt door [eisers] betwist. Volgens [eisers] werd de verplichting door de notaris en de makelaar gebagatelliseerd, waardoor bij haar geen alarmbellen zijn gaan rinkelen en zij tot ondertekening van de leveringsakte is overgegaan.
5.12.
Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat iQ Makalaars niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar in deze situatie verwacht mocht worden. Zij is het geweest die de onduidelijkheid in eerste instantie heeft geschept door onjuiste dan wel onvolledige informatie op Funda.nl te plaatsen. Vervolgens heeft zij nagelaten om duidelijkheid te scheppen over de parkeersituatie, terwijl zij hiervoor diverse keren de gelegenheid heeft gehad. iQ Makelaars had als professioneel moeten begrijpen dat de informatie over de genoemde verplichting van belang was bij de aankoopbeslissing van [eisers], aangezien [eisers] meerdere keren heeft gevraagd naar de parkeersituatie. Ook mocht [eisers] onder deze omstandigheden vertrouwen ontlenen aan de door de makelaar verstrekte informatie; dit geldt temeer nu zij geen professionele partij is. iQ Makelaars heeft nog naar voren gebracht dat de vader van de heer [eiser 1] nauw betrokken was, hij als een professioneel moet worden aangemerkt en de informatie dus uit de toegestuurde stukken had kunnen destilleren, maar dit is voldoende door [eisers] betwist. Bovendien blijkt nergens uit dat de makelaar de op 22 juli 2022 toegestuurde stukken ook aan de vader van de heer [eiser 1] heeft gestuurd.
5.13.
De rechtbank komt op grond van het voorgaande dan ook tot de conclusie dat iQ Makelaars onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld en dat dit iQ Makelaars kan worden toegerekend.
Moet iQ Makelaars een schadevergoeding aan [eisers] betalen?
5.14.
Vervolgens is de vraag aan de orde welke schade het gevolg is van het onrechtmatig handelen van iQ Makelaars en welk bedrag dus door haar aan [eisers] dient te worden betaald.
5.15.
De rechtbank overweegt dat de kosten voor de te realiseren parkeerplaatsen niet (direct) voor vergoeding in aanmerking komen. Als iQ Makelaars [eisers] wel over de parkeerplaatsen had geïnformeerd, zou [eisers] deze kosten immers ook hebben moeten maken.
5.16.
De rechtbank komt wel tot het oordeel dat [eisers] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat als zij op de hoogte was geweest van de verplichting om twee parkeerplaatsen aan te leggen, zij dit in de onderhandelingen had betrokken en een lager bod op de woning had uitgebracht. Zij wist dan immers van de aanlegkosten van de parkeerplaatsen en van het feit dat de tuin niet volledig naar eigen wensen kon worden ingericht. Anderzijds heeft [eisers] – zoals zij zelf ook stelt – kosten bespaard, nu zij een deel van de tuin niet (anders) hoeft in te richten en zij nu geen parkeerplaats buiten de tuin hoeft te kopen/huren. Ook dit had bij de onderhandelingen een rol gespeeld.
5.17.
iQ Makelaars betwist weliswaar dat [eisers] schade hebben geleden nu de verkopende partij de woning niet voor een lager bedrag had willen verkopen dan € 475.000,, maar tot welk bedrag de onderhandelingen zouden hebben geleid als [eisers] op de hoogte was geweest van de genoemde verplichtingen, is achteraf niet exact vast te stellen. De rechtbank zal daarom de schade schatten, en komt gezien voornoemde aspecten op een bedrag van € 6.000,-.
5.18.
Het verweer dat de concrete woning meer waard is met twee parkeerplaatsen, heeft iQ Makelaars onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat dan ook aan dit verweer voorbij.
5.19.
Voor zover [eisers] ook nog heeft bedoeld immateriële schadevergoeding te vorderen, is dat onvoldoende onderbouwd gesteld. Immateriële schade komt alleen voor vergoeding in aanmerking als zich één van de drie in artikel 6:106 van het Burgerlijk Wetboek (BW) opgesomde gevallen voordoet. Voor zover [eisers] heeft bedoeld zich te beroepen op artikel 6:106 lid 1 sub b BW (in die zin dat zij in haar persoon is aangetast door het onrechtmatig handelen van iQ Makelaars), heeft zij dat met onvoldoende concrete gegevens onderbouwd.
5.20.
De rechtbank wijst aldus een schadevergoeding van € 6.000,- toe.
Vanaf wanneer wordt de wettelijke rente toegewezen?
5.21.
De wettelijke rente over de schadevergoeding wordt toegewezen vanaf het moment dat de schade is geleden, te weten vanaf de leveringsdatum van de woning.
Moet iQ Makelaars de buitengerechtelijke incassokosten van [eisers] betalen?
5.22.
[eisers] maakt aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. [eisers] heeft gesteld dat de kosten betrekking hebben op andere (buitengerechtelijke) verrichtingen dan die ter instructie van de zaak of ter voorbereiding van de procedure. Zij verwijst ter onderbouwing naar de aan iQ Makelaars gezonden brief van 10 mei 2023. Hiermee is voldoende gebleken dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De rechtbank wijst dan ook een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toe. Het bedrag wordt vastgesteld op € 877,25.
Wie wordt in de proceskosten veroordeeld?
5.23.
Aangezien iQ Makelaars in het ongelijk wordt gesteld, veroordeelt de rechtbank iQ Makelaars in de proceskosten (inclusief nakosten) van [eisers] De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 132,43
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat € 1.016,00 (2,0 punten × tarief € 508,00)
- nakosten
Totaal € 2.622,43
6.De Beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt iQ Makelaars om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis – tegen behoorlijk bewijs van kwijting – aan [eisers] te betalen een bedrag van € 6.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
6.2.
veroordeelt iQ Makelaars om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis – tegen behoorlijk bewijs van kwijting – aan [eisers] te betalen een bedrag van € 877,25;
6.3.
veroordeelt iQ Makelaars in de proceskosten van [eisers], tot op heden begroot op € 2.622,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als iQ Makelaars niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet iQ Makelaars aan [eisers] € 90,- aan extra nakosten betalen, plus de kosten van betekening;
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.W. van Tol en in het openbaar uitgesproken op
27 december 2023. (JK)