ECLI:NL:RBOVE:2023:5284

• Datum uitspraak: 19 december 2023
• Publicatiedatum: 21 december 2023
• Zaaknummer: 10453522 \ CV EXPL 23-1473
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Scheeper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen [partij A] B.V. en [partij B] B.V. over betalingsachterstand en gebreken aan gehuurde bedrijfsruimte

In deze zaak, die voor de Rechtbank Overijssel is behandeld, betreft het een huurgeschil tussen [partij A] B.V. en [partij B] B.V. [partij A] heeft een bedrijfsruimte verhuurd aan [partij B], die deze gebruikt voor een car- en truckwash. Na een conflict over de staat van het gehuurde, dat in maart 2019 begon, heeft [partij B] in juli 2022 de huurovereenkomst opgezegd en de huurbetalingen stopgezet. [partij A] heeft daarop juridische stappen ondernomen om de achterstallige huur te vorderen en schadevergoeding te eisen voor de gebreken aan het gehuurde. [partij B] heeft op haar beurt huurvermindering geëist vanwege de gebreken en boetes voor het blokkeren van de toegang tot de truckwash. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [partij B] de achterstallige huur aan [partij A] moet betalen, omdat zij de gebreken pas in juli 2022 heeft gemeld en [partij A] niet in de gelegenheid heeft gesteld om deze te verhelpen. Tevens is [partij B] veroordeeld tot schadevergoeding voor de kosten van herstel van de truckwash en de kosten voor het wassen van vrachtwagens, terwijl [partij A] op haar beurt een boete moet betalen aan [partij B] voor het blokkeren van de toegang tot de truckwash. De overige vorderingen zijn afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10453522 \ CV EXPL 23-1473

Vonnis van 19 december 2023

in de zaak van

[partij A] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

gemachtigde: mrs. M. Dijsselhof en D.C. Haitjema,

tegen

[partij B] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

verwerende partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij B] ,

gemachtigde: mr. J.M. Heikens.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 25 juli 2023;

- de conclusie van antwoord in reconventie ook akte houdende wijziging eis van 23 oktober 2023 van [partij A] ;

- de akte overlegging producties van 24 oktober 2023 van [partij B] ;

- de akte wijziging eis van 24 oktober 2023 van [partij B] ;

- de akte wijziging eis van 31 oktober 2023 van [partij B] ;

- de mondelinge behandeling van 31 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de spreekaantekeningen van de gemachtigden van [partij A] en [partij B] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De zaak in het kort

2.1.

[partij A] heeft een bedrijfsruimte verhuurd aan [partij B] bestemd om te worden gebruikt als – kort gezegd – car- en truckwash. Relatief snel na aanvang van de huurovereenkomst ontstond er een conflict over de staat waarin het gehuurde was opgeleverd. Partijen hebben dit geprobeerd op te lossen in maart 2019. In juli 2022 heeft [partij B] de huurovereenkomst opgezegd en ook gebreken aan het gehuurde gemeld. [partij B] is daarna gestopt met het betalen van de huur. [partij A] heeft begin augustus 2023 de sloten van het gehuurde vervangen. [partij A] is deze procedure gestart en wil onder andere dat [partij B] de achterstallige huur betaalt, de door haar geleden schade vergoedt, en ook ervoor zorgt dat het gehuurde alsnog schadevrij wordt gemaakt. [partij B] wil op haar beurt huurvermindering omdat het gehuurde gebreken vertoonde. Ook wil [partij B] onder andere dat [partij A] boetes betaalt voor het blokkeren van de toegang tot de truckwash.

2.2.

De kantonrechter is van oordeel dat [partij B] de achterstallige huurpenningen aan [partij A] moet betalen. [partij B] kan geen aanspraak maken op huurvermindering over de looptijd van de huurovereenkomst, omdat zij de gebreken pas in juli 2022 aan [partij A] heeft gemeld en [partij A] daarna niet in de gelegenheid heeft gesteld om de gestelde gebreken te inspecteren en te verhelpen. Ook moet [partij B] de kosten voor herstel van de truckwash en de kosten voor het elders laten wassen van haar vrachtwagens aan [partij A] vergoeden.
[partij A] moet op haar beurt € 45.000,00 aan boetes aan [partij B] betalen voor het op twee momenten blokkeren van de toegang tot de truckwash. De andere vorderingen worden afgewezen.

3. De feiten

3.1.

[partij A] heeft met ingang van 1 augustus 2018 de bedrijfsruimte aan de [adres 1] aan [partij B] verhuurd voor een huurprijs van, na indexeringen, € 10.459,66 inclusief BTW per maand. In de huurovereenkomst staat onder andere:

“
Verhuurder en huurder hebben gesproken over de mogelijkheid om het perceel van verhuurder geschikt te maken voor de exploitatie van de onderneming van huurder in welk verband door verhuurder na overleg met huurder de nodige voorzieningen en bebouwingen zullen worden gerealiseerd voorafgaand aan het moment waarop huurder de bedrijfsruimte met buitenterrein van verhuurder gaat huren;

Door partijen zijn ondermeer afspraken gemaakt over de door verhuurder te realiseren bebouwingen, voorzieningen, de inrichting van het buitenterrein en de bereikbaarheid van de betreffende locatie met het oog op de exploitatie van de onderneming van huurder.

[…]

2. Het gehuurde

[…]

2.4

Zodra de door verhuurder ingeschakelde aannemer het werk gereed heeft en tot oplevering overgaat, zullen verhuurder en huurder gezamenlijk die oplevering door de aannemer bijwonen en foto’s maken.

2.5

Het gehuurde is als casco verhuurd, tenzij schriftelijk anders door partijen is overeengekomen. Onder artikel 3 van de algemene bepalingen is vastgelegd hetgeen partijen onder ‘casco’ verstaan.

2.6

In aanvulling op de huur als casco behoren tot het gehuurde de voorzieningen die zijn omschreven en ingetekend op bijlage I, bijlage II en bijlage V bij deze overeenkomst.

[…]

10. Door huurder aan te brengen veranderingen en toevoegingen

10.1

Partijen zijn overeengekomen dat huurder op eigen kosten en voor eigen rekening en risico al voorafgaand aan de aanvang van de huurovereenkomst zaken en voorzieningen in het gehuurde mag aanleggen c.q. installeren. Het betreft de in bijlage IV genoemde zaken en voorzieningen […].

[…]

12. Overige bepalingen

[…]

12.2

Verhuurder zal voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst een vrachtwagenwasstraat in het gehuurde realiseren conform de specificaties als beschreven in bijlage V. […]

[…]

12.6

De door huurder gehuurde vrachtwagenwasstraat is met voertuigen enkel bereikbaar via het naastgelegen terrein aan de [adres 2] , welk terrein eigendom is van verhuurder en door verhuurder wordt verhuurd aan haar dochteronderneming [bedrijf 1] B.V. De aanrijroute voor vrachtwagens is ingetekend op het inrichtingsplan dat als bijlage VI bij deze overeenkomst is gevoegd. Verhuurder stemt ermee in dat huurder en klanten en bezoekers van huurder gebruik maken van deze aanrijroute (recht van overpad). Voornoemde instemming wordt hierbij, voor zover nodig, door verhuurder ook gegeven in haar hoedanigheid van bestuurder van [bedrijf 1] B.V.

12.7

Verhuurder staat ervoor in dat het recht van overpad gedurende de looptijd van deze overeenkomst blijft bestaan en wordt gerespecteerd. Indien verhuurder zou overgaan tot verkoop of verhuur van de onroerende zaak aan de [adres 2] is verhuurder gehouden om de met huurder gemaakte afspraken tevens ten gunste van huurder op te leggen aan de betreffende koper of huurder. Bij verkoop door verhuurder zal het recht van overpad notarieel worden vastgelegd.

[…]

12.1

Bij schending van de verplichtingen uit hoofde van […] artikel 12.6/12.7 (verhuurder) is de schendende partij aan de wederpartij voor iedere schending afzonderlijk een direct opeisbare en niet verrekenbare boete verschuldigd van 45.000 euro, zeggen vijfenveertigduizend euro, onverminderd het recht van de wederpartij om schadevergoeding te vorderen.”

Aan de huurovereenkomst zijn de bijbehorende bijlagen I, II, IV en V gehecht. Andere bijlagen ontbreken.

3.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte casco Detailhandel Nederland van 18 mei 2010 van toepassing. In deze bepalingen staat onder andere:

“Einde huurovereenkomst

22.2

Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de staat van het gehuurde is opgemaakt, zal het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst door huurder aan verhuurder worden opgeleverd in de staat die het gehuurde alsdan heeft, maar zonder de veranderingen en toevoegingen, en zonder naamsaanduidingen en reclames, en de daardoor ontstane schade als bedoeld in 9.2 en 9.3.

[…]

22.4

Alle roerende zaken waarvan huurder kennelijk afstand heeft gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde, kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd. […]”

3.3.

Tussen partijen is na aanvang van de huurovereenkomst een conflict ontstaan over gebreken aan het gehuurde. Partijen hebben via hun toenmalige advocaten op 25 maart 2019 per e-mail afspraken gemaakt over de geschilpunten, onder andere over alsnog uit te voeren werkzaamheden waarvoor [partij B] voor een deel rechtstreeks contact zou hebben met installateurs. In een e-mail van 6 maart 2019 van de toenmalige gemachtigde van [partij A] en waarover partijen het nadien eens zijn geworden staat onder andere:

“
Indachtig dat een x-aantal aspecten inmiddels niet (meer) aan de orde zijn (inmiddels ofwel afgewerkt – waaronder tochtstripjes/kitwerk e.d. – ofwel niet gehandhaafd/afstand van gedaan (al dan niet in het kader van minnelijke oplossing) – waaronder ter zake betwiste claim vermeende blokkade en afstand van betwiste claim aangaande epoxyvloer e.d.) bericht ik u als volgt:

[…]

Algemeen:

[partij B] BV verklaart verder dat het gehuurde vrij is van gebreken, in goede staat verkeert, aan haar het huurgenot verschaft dat zij op grond van de huurovereenkomst mocht en mag verwachten en zij ontleent aan het feit dat de voornoemde punten nog afgewerkt of uitgevoerd moeten worden derhalve geen enkel recht behoudens nakoming van de verplichting van [partij A] BV om zulks af te werken c.q. uit te voeren.

[…]

F. Ten aanzien van wasafspraken trucks inclusief opleggers [bedrijf 1] BV

[partij B] BV zal gedurende de looptijd van de partijen genoegzaam bekende huurovereenkomst de vrachtwagens inclusief opleggers van [bedrijf 1] BV wassen voor € 20,00 exclusief btw per wasbeurt, waarbij de vrachtwagens inclusief opleggers gelijkmatig dienen te worden aangeleverd. [partij B] BV zendt ter zake facturatie aan [bedrijf 1] BV.”

3.4.

Op 6 juli 2022 heeft de voormalig gemachtigde van [partij B] de huurovereenkomst tussen partijen opgezegd tegen 1 augustus 2023. In diezelfde brief heeft [partij B] een lijst van gebreken aan het gehuurde overgelegd en [partij A] gesommeerd binnen twee weken een plan van aanpak voor het verhelpen van de gebreken op te stellen zodat de gebreken binnen twee maanden verholpen zouden zijn. [partij A] heeft de huuropzegging via haar gemachtigde geaccepteerd op 26 juli 2022 en bevestigd dat de overeenkomst dus op 31 juli 2023 zal eindigen. [partij A] heeft [partij B] gevraagd naar een geschikt moment voor een voorinspectie voor oplevering van het gehuurde. De gebreken worden door [partij A] betwist. Wel zou [partij A] nog een aantal werkzaamheden uitvoeren en ze vraagt wanneer dit zou kunnen.

3.5.

[partij B] heeft per oktober 2022 geen huur meer betaald in verband met de door haar gestelde gebreken. [partij A] heeft begin 2023 de door [partij B] gestelde bankgarantie van € 21.249,99 ingeroepen voor de ontstane betalingsachterstand. Op 27 januari 2023 heeft [partij A] [partij B] gesommeerd de resterende huurschuld te betalen en een nieuwe bankgarantie te stellen. Tussen de gemachtigden van partijen is vervolgens herhaaldelijk gecorrespondeerd over de gestelde gebreken, de nog uit te voeren werkzaamheden, de in te plannen voorinspectie en de verplichtingen over en weer.

3.6.

Op 10 februari 2023 heeft [partij A] conservatoir beslag laten leggen op gelden van [partij B] onder de Rabobank en de ING. Op 20 februari 2023 heeft [partij A] conservatoir beslag laten leggen op een aantal roerende zaken in het gehuurde die eigendom zijn van [partij B] .

3.7.

[partij B] heeft de sleutels tot het gehuurde op 31 juli 2023 niet overhandigd aan [partij A] . Ook heeft geen opleveringsinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. [partij B] heeft zich voorafgaand aan 31 juli 2023 op het standpunt gesteld dat de opzegging geen rechtsgevolg had, omdat het einde van de huurovereenkomst inmiddels aan de rechter was voorgelegd. [partij A] heeft op 1 augustus 2023 de sloten van het gehuurde laten vervangen waardoor [partij A] het pand kon betreden en [partij B] niet langer toegang had.

4. Wat willen partijen?

Wat wil [partij A] (conventie)?

4.1.

[partij A] vordert na wijziging eis bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

• Voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst op 31 juli 2023 is geëindigd;
• [partij B] te veroordelen tot betaling aan [partij A] van:

 € 79.372,72 aan huurschuld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de dag van volledige betaling;

 € 8.675,33 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling;

 € 1.779,23 als vergoeding voor de extra gemaakte kosten voor het wassen van de vrachtwagens, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling;

 € 1.568,72 aan buitengerechtelijke incassokosten;

 alle door de gebrekkige oplevering geleden en te lijden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

• Voorwaardelijk, voor het geval de kantonrechter de conservatoire beslagen op de roerende zaken opheft, [partij B] te veroordelen om (primair) aan [partij A] de kosten te vergoeden voor het weghalen van de roerende zaken en het herstellen van het gehuurde of om (subsidiair) binnen 14 dagen zelf de spullen uit het gehuurde te verwijderen en de schade te herstellen op straffe van een dwangsom;
• Voorwaardelijk, voor het geval de kantonrechter [partij B] veroordeelt een bedrag aan [partij A] te betalen, [partij B] dat niet doet, en de roerende zaken executoriaal verkocht moeten worden, [partij B] te veroordelen om (primair) aan [partij A] de kosten te vergoeden voor het herstellen van het gehuurde of om (subsidiair) binnen 14 dagen zelf de schade te herstellen op straffe van een dwangsom;
• [partij B] te veroordelen in de proceskosten en de beslagkosten, te vermeerderen met de nakosten, vermeerderd met de kosten per exploot ingeval van betekening en met de wettelijke rente.

Wat vindt [partij B] daarvan en wat wil [partij B] zelf (reconventie)?

4.2.

[partij B] is het niet met [partij A] eens. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] en vordert na wijzigingen eis bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- Voor recht te verklaren dat:

 [partij A] sinds 1 augustus 2023 in schuldeisersverzuim verkeert ten aanzien van de opleveringsverplichting van [partij B] ;

 [partij B] is bevrijd van haar opleveringsverplichting en de rechtsgevolgen verbonden aan de niet-nakoming van de opleveringsverplichting niet zijn ingetreden;

 [partij B] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst geen huurprijs en geen servicekosten verschuldigd is geweest aan [partij A] , althans de huurprijs te verminderen tot 10% van de overeengekomen prijs.

- [partij B] machtigt om:

 Haar eigendommen uit het gehuurde weg te nemen, met dien verstande dat dit na opheffing van het beslag ook geldt voor de onder het beslag vallende roerende zaken, en [partij A] te veroordelen dit te gehengen en te gedogen op straffe van een dwangsom;

 Al wat zij in reconventie opeisbaar van [partij A] te vorderen heeft te verrekenen met wat zij in conventie aan [partij A] verschuldigd mocht zijn;

- [partij A] te veroordelen tot betaling aan [partij B] van:

 € 990.000,00 aan boetes, te voldoen binnen 2 weken na betekening van het vonnis en te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum waarop [partij A] in de tijdige en/of volledige betaling van dit bedrag tekortschiet;

 Materiele en immateriële schadevergoeding voor het tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en onrechtmatige daad nader op te maken bij staat;

 € 100.000,00 als voorschot op de hiervoor bedoelde schadevergoeding;

 De hiervoor bedoelde te veel betaalde huurprijs en schadevergoeding binnen twee weken na betekening van het vonnis, voor zover [partij B] die niet verrekent met enig door haar verschuldigd bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum waarop [partij A] in de tijdige betaling van dit bedrag tekortschiet;

• De beslagen op te heffen, althans de onder het beslag vallende roerende zaken in het gehuurde onder bewind te stellen;
• [partij A] te veroordelen in de kosten van de procedure in conventie en reconventie.

4.3

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling in conventie en reconventie

5.1.

In verband met de onderlinge samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen in het hiernavolgende de stellingen van partijen niet per vordering, maar per onderwerp worden besproken. Vervolgens worden de consequenties van de beoordeling voor de vorderingen uitgelegd.

Huurschuld

5.2.

Tussen partijen staat vast dat [partij B] per oktober 2022 is gestopt met de verschuldigde huur te betalen. De door [partij A] gemaakte berekening van de totale huurschuld is door [partij B] niet weersproken. De huurschuld is € 79.372,72.

Gebreken aan het gehuurde en huurvermindering

5.3.

De kantonrechter is van oordeel dat [partij B] onvoldoende heeft gesteld om aanspraak te kunnen maken op huurvermindering als gevolg van gebreken aan het gehuurde.

5.4.

Een huurder kan aanspraak maken op huurvermindering als het gehuurde gebreken vertoont en de huurder de verhuurder daarvan op de hoogte heeft gesteld of het gebrek voldoende kenbaar is bij de verhuurder. ^[1]

5.5.

In maart 2019 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten ter beëindiging van een conflict over toen aanwezige gebreken in het gehuurde. Tussen maart 2019 en juli 2022 is tussen [partij B] en [partij A] geen contact geweest over gestelde gebreken aan het gehuurde. Dit heeft [partij B] ter zitting erkend. Pas in juli 2022 heeft [partij B] [partij A] geïnformeerd over de gebreken.

[partij A] mocht er daarom tot juli 2022 op vertrouwen dat het gehuurde vrij was van gebreken. Pas in juli 2022 heeft [partij B] [partij A] de gebreken en daarmee ook tekortkomingen in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst kenbaar gemaakt, maar vanaf dat moment heeft [partij B] [partij A] niet in de gelegenheid gesteld om de gebreken te verhelpen. Dat is wel noodzakelijk en verplicht. [partij B] is daarom in schuldeisersverzuim geraakt en kan geen aanspraak maken op huurvermindering.

5.6.

Buitengerechtelijke ontbinding van de vaststellingsovereenkomst, zoals ter zitting betoogd door [partij B] , is gelet op het voorgaande ook niet mogelijk, omdat [partij B] [partij A] weliswaar op 6 juli 2022 in gebreke heeft gesteld maar haar vervolgens geen mogelijkheid heeft geboden om de tekortkomingen ongedaan te maken. [partij A] is dus niet in verzuim geraakt.

Schending van de afspraken over het wassen van de trucks van [partij A]

5.7.

In de overeenkomst van maart 2019 staat dat [partij B] verplicht is de vrachtwagens met opleggers van [bedrijf 1] B.V. te wassen voor een bedrag van € 20,00 exclusief BTW per wasbeurt gedurende de verdere looptijd van de huurovereenkomst. In deze afspraak is niets opgenomen over inflatie of verhoging van de prijs. Verhoging van de prijs zou wel mogelijk zijn als partijen dat hebben afgesproken of als vastgesteld moet worden dat partijen dat stilzwijgend zijn overeengekomen.

5.8.

Partijen zijn het erover eens dat [partij B] een hoger tarief voor het wassen van de vrachtwagens is gaan rekenen. [partij B] stelt dat de verhoogde prijs die zij is gaan rekenen voor het wassen van de vrachtwagens van [bedrijf 1] B.V. stilzwijgend is overeengekomen doordat zij de verhoging heeft aangekondigd en [partij A] daar niet tegen heeft geprotesteerd. [partij A] heeft betwist dat zij een aankondiging over het tarief heeft ontvangen. Gelet op de betwisting door [partij A] had het op de weg van [partij B] gelegen haar stelling dat de verhoging was aangekondigd en stilzwijgend was overeengekomen nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Alleen daarom al kan niet worden vastgesteld dat [partij B] gerechtigd was een hoger tarief voor het wassen van de vrachtwagens te rekenen. Vanaf eind oktober 2022 heeft [partij B] geweigerd de vrachtwagens voor [partij A] nog te wassen, omdat [partij A] de vrachtwagens niet gelijkmatig zou aanleveren. [partij A] heeft gemotiveerd betwist dat zij de vrachtwagens onjuist heeft aangeleverd en [partij B] heeft haar stellingen verder niet onderbouwd. [partij B] is daarom tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting.

5.9.

[partij A] heeft [partij B] bij e-mail van 31 oktober 2022 gesommeerd de vrachtwagens in overeenstemming met de afspraken te wassen. Tussen partijen is niet in discussie dat dit hierna niet is gebeurd. [partij B] is dus in verzuim en daarom verplicht de schade te vergoeden die [partij A] door de tekortkoming in de nakoming van de afspraken door [partij B] lijdt. [partij A] heeft gesteld en gemotiveerd dat zij genoodzaakt was haar vrachtwagens elders te laten wassen en daarvoor meer kwijt te zijn dan als [partij B] haar afspraken zou zijn nagekomen. [partij A] heeft facturen overgelegd voor het wassen van de vrachtwagens in de periode december 2022 tot en met juli 2023. De schade die [partij A] lijdt bestaat uit het verschil tussen het betaalde aan de andere wasserettes en wat [partij A] aan [partij B] zou hebben betaald op grond van de afspraak. Dit verschil is € 1.779,23. [partij B] heeft deze stellingen van [partij A] en de door haar overgelegde facturen niet weersproken. De schade van [partij A] kan daarom worden vastgesteld op dit bedrag en [partij B] moet dat vergoeden.

Blokkades van de aanrijroute tot de truckwash

5.10.

Op grond van de huurovereenkomst tussen partijen heeft [partij B] een ‘recht van overpad’ over het terrein van [partij A] ten behoeve van de aanrijroute naar de truckwash. Dit recht van overpad moet volgens artikel 12.7 gedurende de looptijd van de overeenkomst blijven bestaan en worden gerespecteerd. Artikel 12.10 van de huurovereenkomst bepaalt dat schending van de afspraken rond de aanrijroute ervoor zorgt dat de schendende partij voor iedere schending een direct opeisbare boete van € 45.000,00 verschuldigd is aan de ander.

5.11.

Anders dan [partij A] meent omvat de afspraak tussen partijen over de aanrijroute naar het oordeel van de kantonrechter meer dan alleen de afspraak dat het recht van overpad aan een opvolger van [partij A] moet worden overgedragen op straffe van een boete. Het recht van overpad moet gedurende de looptijd van de huurovereenkomst immers ook worden ‘gerespecteerd’. Hieruit volgt dat [partij A] gedurende de huurovereenkomst er zorg voor moet dragen dat het recht van overpad blijft bestaan en kan worden gebruikt door [partij B] . Als [partij A] verantwoordelijk moet worden gehouden voor het blokkeren van de aanrijroute is zij in beginsel de boete verschuldigd. Als de route wordt geblokkeerd door een ander dan [partij A] , bijvoorbeeld door haar klanten, dan brengt een redelijke uitleg van de overeenkomst mee dat [partij B] [partij A] in dat geval moet informeren over de blokkade.

5.12.

[partij A] doet een beroep op rechtsverwerking. Van rechtsverwerking kan alleen sprake zijn als [partij B] zich op een manier heeft gedragen die er naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor zorgt dat zij zich nu niet meer kan beroepen op de boetebepaling. ^[2]

Voor de gestelde blokkades van voor 28 oktober 2022 kan [partij B] geen aanspraak meer maken op de boetes. In maart 2019 is de vaststellingsovereenkomst gesloten waarmee de toen aanwezige geschilpunten, waaronder de boetes tot die tijd, geacht worden te zijn opgelost. Vervolgens is er over boetes geen contact geweest tussen [partij A] en [partij B] . Pas op 28 oktober 2022 stuurt de voormalig gemachtigde van [partij B] een e-mail aan [partij A] waarin hij [partij A] op de boetebepaling wijst en aangeeft voor
toekomstige overtreding alvast de boete aan te zeggen. Voor gestelde overtredingen uit het verleden wordt geen aanspraak gemaakt op een boete en wordt het recht daartoe ook niet voorbehouden. Bij een gestelde overtreding op 12 november 2022 wordt door [partij B] ook alleen een factuur voor die overtreding verzonden aan [partij A] en blijven de gestelde blokkades van voor 28 oktober 2022 buiten beschouwing. [partij A] mocht er door deze gedragingen van [partij B] op vertrouwen dat [partij B] geen aanspraak meer zou maken op boetes voor gestelde overtredingen van voor 28 oktober 2022.

5.13.

Voor de blokkades sinds 28 oktober 2022 geldt dat [partij B] alleen aanspraak kan maken op boetes voor de overtredingen van 17 mei 2023 en 3 maart 2023 (blokkades 1 en 4). Dit zijn namelijk de enige blokkades die door [partij A] zelf zijn veroorzaakt in die periode en waarvoor uit de foto’s ^[3] blijkt dat op de genoemde data een vrachtwagen met oplegger (deels) op de aanrijroute staat waardoor vrachtwagens in ieder geval niet door het achterste hek het terrein op kunnen rijden en gebruik kunnen maken van de aanrijroute om zo bij de truckwash te komen.

De overige blokkades na 28 oktober 2022 zijn volgens [partij B] veroorzaakt door klanten van [partij A] . Zoals hiervoor overwogen wordt van [partij B] verwacht dat zij [partij A] informeert over blokkades door klanten van [partij A] . Ter zitting en uit de stukken is gebleken dat [partij B] [partij A] na 28 oktober 2022 slechts twee keer heeft geappt met de vraag een voertuig te verwijderen. [partij A] heeft verklaard dat zij na zo een app de betreffende klant direct gevraagd heeft het voertuig te verwijderen en dat dit ook is gebeurd. Dat heeft [partij B] niet weersproken. [partij B] heeft gesteld dat de klanten in opdracht van [partij A] hun voertuigen in de weg zouden hebben gezet, maar deze aantijging heeft zij niet onderbouwd.

Alleen voor de blokkades op 17 mei 2023 en 3 maart 2023 door [partij A] zelf is dus sprake van een schending van de afspraken uit de huurovereenkomst en is [partij A] op grond van artikel 12.10 van de huurovereenkomst in beginsel een boete van € 45.000,00 per keer verschuldigd.

5.14.

Voor het geval een boete verschuldigd is, heeft [partij A] een beroep gedaan op matiging van de boete. De bevoegdheid van de rechter om een contractuele boete te matigen is beperkt. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan de rechter daartoe overgaan, bijvoorbeeld als het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. ^[4]

In dit geval is de bedongen boete ten opzichte van de geleden schade buitensporig, zodat matiging van de boete op zijn plaats is. Het beding in de huurovereenkomst is naar zijn aard bedoeld om te voorkomen dat de bedrijfsvoering van [partij B] wordt verstoord door afsluiting van de aanrijroute tot de truckwash. [partij A] heeft de afspraak twee keer geschonden. Deze schendingen duurden beide volgens [partij B] enkele minuten. [partij B] heeft niet gesteld dat zij schade heeft geleden door de blokkades. Bovendien was de truckwash onderdeel van een groter geheel. Blokkering van de truckwash leidt dus niet tot volledige omzetderving op dat moment. Voor deze schendingen van enkele minuten op twee dagen die nauwelijks schade tot gevolg hebben gehad, wil [partij B] nu een boete van € 90.000,00. Dit staat gelijk aan een huurvermindering van 100% gedurende 8,5 maanden. Dit is buitensporig en staat in geen enkele verhouding tot de geleden schade en het doel van het boetebeding.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de boete voor de beide hiervoor vastgestelde overtredingen matigen met 50%. Dit bedrag is alsnog (aanzienlijk) hoger dan de door [partij B] geleden schade door de blokkades, maar dat is wel gepast. Een boete is niet alleen bedoeld als schadevergoeding, maar ook als prikkel voor in dit geval [partij A] om zich aan de afspraken te houden. Het bedrag moet daarom wel enig motiverend karakter hebben. Dat betekent dat [partij A] per overtreding een boete van € 22.500,00 is verschuldigd aan [partij B] . In totaal dus een bedrag van € 45.000,00.

5.15.

Aangezien zowel de verschuldigde boete als de verschuldigde huurpenningen voortvloeien uit dezelfde overeenkomst en beide opeisbaar zijn, mag [partij B] de te ontvangen boete verrekenen met de te betalen huurachterstand.

Onrechtmatig handelen door [partij A]

5.16.

[partij B] vordert schadevergoeding voor de geleden immateriële schade als gevolg van intimidatie door [partij A] . Om op enige grondslag schadevergoeding te kunnen vorderen, moet [partij B] stellen en onderbouwen dat sprake is geweest van intimidatie door [partij A] , dat daardoor immateriële schade is geleden, en wat die immateriële schade dan is. Nog los van de vraag of kan worden vastgesteld dat [partij A] [partij B] heeft geïntimideerd, heeft [partij B] niet toegelicht dat daardoor immateriële schade is ontstaan en wat de schade inhoudt. Zij kan daarom ook geen aanspraak maken op vergoeding daarvan.

Het einde van de huurovereenkomst

5.17.

Ter zitting is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat de huuropzegging van 6 juli 2022 rechtsgeldig was en ook rechtsgevolg heeft gehad. De huurovereenkomst liep daarom tot en met 31 juli 2023 en is daarna geëindigd.

De oplevering van het gehuurde

5.18.

Bij het einde van de huur bestaat op grond van de huurovereenkomst tussen partijen de verplichting voor [partij B] om het gehuurde op te leveren aan [partij A] . Het uitgangspunt is dat het gehuurde in dezelfde staat moet worden opgeleverd bij het einde van de huurovereenkomst als waarin het gehuurde zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. Om de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst vast te leggen, hadden partijen op grond van de huurovereenkomst een inspectierapport moeten opstellen. ^[5] In dit geval is dat niet gebeurd. Daarom moest [partij B] het gehuurde opleveren in de staat die het aan het einde van de huurovereenkomst had maar zonder de door haar aangebrachte veranderingen en toevoegingen en de daardoor ontstane schade aan het gehuurde. ^[6]

5.19.

Ter zitting heeft [partij B] erkend dat zij de sleutels van het gehuurde niet heeft overhandigd. Zij wist naar eigen zeggen niet wat zij moest doen, omdat zij enerzijds besefte dat zij moest opleveren en daarbij haar eigen spullen uit het gehuurde moest meenemen, maar anderzijds geen spullen waar beslag op rust kon meenemen. Het beslag ligt op roerende zaken in het gehuurde die eigendom zijn van [partij B] , dus op roerende zaken die zij bij oplevering zou moeten meenemen. Zij kon in haar beleving door het beslag dus niet voldoen aan haar opleveringsverplichting. Bovendien wilde zij voorkomen dat [partij A] een beroep zou doen op artikel 22.4 van de algemene bepalingen en zou stellen dat de roerende zaken in het gehuurde van haar zijn omdat [partij B] die kennelijk zou hebben achtergelaten, terwijl [partij B] de zaken helemaal niet wíl achterlaten maar door het beslag móét achterlaten.

Deze verwarring en tweestrijd bij [partij B] doet niet af aan haar verplichting om het gehuurde op te leveren aan [partij A] en daarbij desnoods het voorbehoud te maken dat zij de zaken niet geacht wordt te hebben achtergelaten als bedoeld in artikel 22.4 van de algemene bepalingen. In zoverre is [partij B] dus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij moet het gehuurde dus opleveren in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevond, maar daaruit haar eigen spullen, voor zover die niet onder het beslag vielen, meenemen en de schade die het verwijderen daarvan meebrengt herstellen. Aangezien zij is tekortgeschoten in haar verplichting is [partij B] in beginsel verplicht de schade te vergoeden die [partij A] als gevolg van deze tekortkoming lijdt.

5.20.

[partij A] vordert in de eerste plaats vergoeding van de door haar geleden schade als gevolg van deze tekortkoming aan de zijde van [partij B] , bestaande uit de kosten voor het vervangen van de sloten, en het herstellen van de truckwash.

Hoewel [partij B] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen heeft [partij A] eigenrichting gepleegd door op 1 augustus 2023 de sloten van het gehuurde te vervangen en daarmee oplevering van het gehuurde door [partij B] feitelijk onmogelijk te maken. Op 1 augustus 2023 waren de gemachtigden van partijen nog in discussie over de vraag of de huurovereenkomst al dan niet zou eindigen. Als [partij A] toegang tot het gehuurde had gewild, had zij een kort geding kunnen starten om dat te bereiken. Het ‘op straat zetten’ van [partij B] is onrechtmatig. De kosten voor het vervangen van de sloten blijven dan ook voor rekening van [partij A] .

Tussen partijen is niet in discussie dat de truckwash eigendom is van [partij A] . [partij B] heeft niet weersproken dat zij onderdelen van de truckwash heeft gedemonteerd en dat de truckwash daardoor niet meer werkend was toen [partij A] het gehuurde betrad. [partij B] heeft dus schade toegebracht aan de truckwash die niet van haar was en moet de kosten voor herstel daarvan vergoeden. De facturen die [partij A] heeft overgelegd voor herstel van de truckwash zijn door [partij B] onvoldoende gemotiveerd betwist. De vordering van [partij A] tot vergoeding van de kosten voor het herstellen van de truckwash zal dus worden toegewezen.

5.21.

[partij A] vordert ook vergoeding van alle overige geleden en nog te lijden schade bestaand uit de schade die [partij B] heeft veroorzaakt bij het demonteren van haar spullen. Om te kunnen vaststellen welke schade dit is, moet kunnen worden bepaald welke spullen van [partij B] zijn én hoe het gehuurde eruit zag voordat deze spullen werden gemonteerd. Op geen enkel moment is door partijen echter vastgelegd wat de staat van het gehuurde was bij aanvang van de huurovereenkomst. Zelfs de plattegrond behorend bij de huurovereenkomst komt niet overeen met de werkelijke situatie. Hoewel het gehuurde volgens de huurovereenkomst casco is verhuurd, blijkt ook uit de overeenkomst dat zowel [partij A] als [partij B] voor aanvang van de huurovereenkomst wijzigingen hebben laten aanbrengen aan het gehuurde die nergens zijn vastgelegd. De staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is dus onbekend.

Bovendien is ook de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst onbekend. [partij A] stelt dat het gehuurde is beschadigd en heeft foto’s overgelegd. [partij B] heeft betwist dat zij schade heeft veroorzaakt. Op basis van de foto’s kan de kantonrechter niet vaststellen of op de foto’s daadwerkelijk schade is te zien die bij aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig was. Niet duidelijk is wanneer de foto’s zijn gemaakt, en niet duidelijk is wat voor beschadigingen op de foto’s te zien zijn en waardoor die zijn veroorzaakt. [partij A] heeft verklaard dat zij in het gehuurde werkzaamheden heeft laten verrichten, omdat zij, na bijna een jaar geen huur te hebben ontvangen, verder moest. De schade kan dus inmiddels ook zijn ontstaan door andere werkzaamheden. Kortom, ook de staat bij einde van de huurovereenkomst is niet duidelijk en kan inmiddels niet meer worden vastgesteld omdat [partij A] de situatie heeft gewijzigd.

Aangezien [partij A] degene is die zich op een recht op schadevergoeding beroept (en [partij B] gemotiveerd heeft betwist dat zij schade heeft veroorzaakt), is het aan [partij A] om de staat van het gehuurde bij aanvang en bij einde van de huurovereenkomst nader te onderbouwen. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft zij dit onvoldoende gedaan. [partij A] heeft bewijs aangeboden van de staat van het gehuurde op beide momenten, maar gelet op de voorgaande overwegingen én het feit dat [partij A] de gestelde gebrekkige huidige staat van het gehuurde ook mede zelf heeft veroorzaakt door eigenrichting te plegen zal [partij A] niet meer in de gelegenheid worden gesteld om dit bewijs te leveren.

5.22.

Aangezien door de eigenrichting van [partij A] geen daadwerkelijke oplevering heeft plaatsgevonden en dit nu onmogelijk moet worden geacht, is [partij B] niet langer gehouden aan haar verplichting om het gehuurde in de oorspronkelijke staat op te leveren na te komen of enige andere gestelde schade (dan hiervoor overwogen) te vergoeden. Ook is geen sprake van kennelijk achtergebleven spullen die [partij A] zich nu kan toe-eigenen. De spullen van [partij B] waar geen beslag op rust mag [partij B] ophalen bij [partij A] . Partijen zijn het erover eens dat daar in ieder geval onder vallen: 1x alarmsysteem compleet, 1 gereedschapswagen, 1 kleine compressor Airpress, 1 Upright hoogwerker, 2 statafels, 1 rode trap, 2 blauwe dekzeilen, 2 watertrekkers, 2 watertonnen, en 2 handdrukpompen. Aangezien [partij A] zich bereid heeft verklaard [partij B] deze spullen te laten ophalen, is een extra prikkel in de vorm van een dwangsom niet nodig.

5.23.

Gelet op het voorgaande zal ook de voorwaardelijke vordering van [partij A] met betrekking tot het herstellen van schade aan het gehuurde worden afgewezen.

Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten

5.24.

De door [partij A] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat [partij A] onbetwist heeft gesteld dat zij buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht, en het door haar gevorderde bedrag correct is berekend volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.

5.25.

De door [partij A] gevorderde wettelijke rente over de huurschuld wordt toegewezen zoals gevorderd, omdat [partij B] met de betaling van de huur in verzuim is geraakt door het enkele verstrijken van de voor de huur geldende betalingstermijn.

De wettelijke rente over de schadevergoedingen voor de gedemonteerde truckwash en extra gemaakte waskosten voor de vrachtwagens wordt toegewezen met ingang van 7 november 2023. Deze bedragen zijn een schadevergoeding op grond van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor verzuim (en daardoor voor wettelijke rente) is in beginsel een ingebrekestelling vereist. Niet gesteld is dat een ingebrekestelling is verstuurd of dat [partij B] op andere wijze in verzuim is geraakt. De kantonrechter zal daarom de conclusie waarin de bedragen zijn gevorderd beschouwen als de ingebrekestelling, waarna verzuim na de doorgaans redelijk geachte termijn van 15 dagen intreedt.

5.26.

[partij B] heeft wettelijke rente gevorderd over de te betalen boetes. Aangezien deze boetes direct opeisbaar zijn, treedt verzuim in beginsel direct in. [partij B] heeft betaling van de wettelijke rente vanaf een latere datum gevorderd, dus dat kan worden toegewezen.

Beslag

5.27.

[partij A] heeft beslag gelegd op de rekeningen van [partij B] bij de ING en de Rabobank en op een aantal roerende zaken die nog in het gehuurde aanwezig zijn. [partij B] heeft opheffing van de beslagen gevorderd.

[partij B] wordt in deze procedure veroordeeld tot betaling van verschillende bedragen aan [partij A] . De beslagen op de rekeningen zijn in zoverre in ieder geval niet onrechtmatig.
De vordering tot opheffing van het beslag op de roerende zaken heeft [partij B] onderbouwd met een verklaring van mevrouw [naam] , mede-exploitant van [partij B] , en (kennelijk door haar opgestelde) balansen. De roerende zaken zouden namelijk toebehoren aan [bedrijf 2] B.V. en niet aan [partij B] B.V. [partij A] heeft gemotiveerd betwist dat de roerende zaken toebehoren aan de [bedrijf 2] . De door [naam] zelf opgestelde balansen zijn onvoldoende om, gelet op die gemotiveerde betwisting, te onderbouwen dat de roerende zaken toebehoren aan de [bedrijf 2] en niet aan [partij B] . Te meer omdat de goederen gebruikt werden in de exploitatie van de carwash door [partij B] en op de overgelegde facturen van een wezenlijk deel van de goederen staat dat die besteld en geleverd zijn door en aan Carwash Balkbrug aan het adres waar [partij B] de carwash exploiteerde. Het enkele feit dat de factuur gericht is aan de [bedrijf 2] is onvoldoende om te onderbouwen dat de goederen ook eigendom zijn van de [bedrijf 2] . Het had op de weg van [partij B] gelegen om haar stellingen met meer stukken te onderbouwen, zoals een accountantsverklaring. Het beslag blijft daarom op deze zaken rusten.

5.28.

[partij B] heeft ook gevraagd voor de goederen een bewindvoerder aan te wijzen. Deze vordering dient op dit moment geen doel meer aangezien op de vorderingen in de hoofdzaak is beslist. De vorderingen van [partij A] worden deels toegewezen. Dat betekent ook dat het conservatoir beslag zal overgaan in executoriaal beslag, zodat [partij A] zich in beginsel zal kunnen verhalen op de goederen tenzij [partij B] de vorderingen zelf betaalt.

5.29.

Aangezien de beslagen niet worden opgeheven, wordt de voorwaardelijke vordering van [partij A] verband houdend met de opheffing van de beslagen afgewezen.

De gevolgen van de beoordeling voor de vorderingen van [partij A]

5.30.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [partij A] tot het betalen van de huurschuld, het vergoeden van de schade aan de truckwash, het vergoeden van de extra gemaakte kosten voor het wassen van haar vrachtwagens, en de buitengerechtelijke kosten worden toegewezen. De verklaring van recht over het einde van de huurovereenkomst wordt afgewezen, omdat [partij A] daar geen belang bij heeft aangezien partijen het daarover eens zijn.

5.31.

[partij B] is de partij die in conventie grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [partij A] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

114,23

- griffierecht

€

708,00

- salaris gemachtigde

€

1.588,00

(2,00 punten × € 794,00)

Totaal

€

2.410,23

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar en wordt begroot op € 132,00.

Ook de vordering tot veroordeling van [partij B] tot betaling van de beslagkosten is toewijsbaar op grond van artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Deze kosten bedragen (€ 221,00 + € 221,00 + € 80,24 (voor de exploten) + € 676,00 (griffierecht) + 1 punt salaris gemachtigde x tarief € 529,00 =) € 1.727,24.

De gevolgen van de beoordeling voor de vorderingen van [partij B]

5.32.

De vordering van [partij B] tot betaling van de boete zal gedeeltelijk worden toegewezen. De overige vorderingen zullen worden afgewezen. Omdat beide partijen in reconventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 79.372,72 aan ontstane huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de dag van volledige betaling;

6.2.

veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 6.430,78 aan schadevergoeding voor de gedemonteerde truckwash, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 november 2023 tot aan de dag van volledige betaling;

6.3.

veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 1.779,23 aan schadevergoeding voor de extra gemaakte kosten voor het wassen van haar vrachtwagens, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 november 2023 tot aan de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 1.568,72 aan buitengerechtelijke incassokosten;

6.5.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten, aan de zijde van [partij A] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.410,23, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;

6.6.

veroordeelt [partij B] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;

6.7.

veroordeelt [partij B] in de beslagkosten, aan de zijde van [partij A] vastgesteld op € 1.727,24;

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.10.

veroordeelt [partij A] tot betaling aan [partij B] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 45.000,00 aan verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak;

6.11.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.12.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.13.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Scheeper en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.

Voetnoten

1. Zie artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW): De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

2. Zie bijvoorbeeld Hoge Raad, 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827.

3. Zie productie Aa bij de Akte overlegging producties van [partij B] .

4. Zie artikel 6:94, eerste lid, BW: Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet; en Hoge Raad, 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638.

5. Zie bijvoorbeeld artikel 2.3 van de huurovereenkomst.

6. Zie artikel 22.2 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst.