Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10765319 \ CV EXPL 23-2427
Vonnis van 12 december 2023
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, hierna te noemen de Woningstichting,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
1.[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde 1] ,
verschenen in persoon,
2.[de bewindvoerder] t.h.o.d.n. [de bewindvoerder] ,
als bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [gedaagde 1] ,
kantoorhoudende te [vestigingsplaats] (O),
gedaagde partij, hierna te noemen: de bewindvoerder,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 20 oktober 2023;
- het in de conclusie van antwoord van 31 oktober 2023 op schrift gestelde mondelinge verweer van [gedaagde 1] ,
- de door de griffier gemaakte aantekeningen van de op 31 oktober 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij namens de Woningstichting mevrouw [naam 1] en mevrouw [naam 2] zijn verschenen. Verder is de heer [gedaagde 1] verschenen.
- het door de Woningstichting op verzoek van de rechtbank overgelegde Huurreglement Woonruimte, versie 2011,
- de door de griffier gemaakte aantekeningen van de op 28 november 2023 gehouden voortzetting van de mondelinge behandeling, waarbij namens de Woningstichting mevrouw [naam 1] en mevrouw [naam 2] zijn verschenen. Verder is de heer [gedaagde 1] verschenen, vergezeld van mevrouw [naam 3] , begeleidster. De bewindvoerder is niet verschenen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] huurt van de Woningstichting de woning gelegen aan de [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 670,34 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Er is een (huur)achterstand ontstaan, welke op het moment van de dagvaarding
€ 5.045,04 bedroeg, bestaande uit de huur tot en met oktober 2023. Dat bedrag is opgebouwd uit een restant van de huur voor augustus en september 2021, de huur voor november en december 2021, de huur voor januari, februari en maart 2022 en de huur voor maart, april en oktober 2023.
2.3.
In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:
“ARTIKEL 5
Huurreglement van verhuurder
Op deze huurovereenkomst is het ‘Huurreglement woonruimte’ van verhuurder, uitgave mei 2011, van toepassing. (…)
Verhuurder kan het “Huurreglement woonruimte’ wijzigen na hierover de Stichting HuurdersAdviesRaad St. Joseph om advies te hebben gevraagd.”
In de algemene voorwaarden, versie 2011 is onder ander het volgende opgenomen:
“Artikel 1
(…)
1.3.
Wijzigingen
Veranderingen in de huurovereenkomst en het huurreglement kunnen alleen schriftelijk worden overeengekomen. Als STJA het reglement wil veranderen, moet ze de HuurdersAdviesRaad om advies vragen.”
(…)
“9.1 Incasso
Als de huurder niet op tijd heeft betaalt of op een andere manier zijn verplichtingen niet nakomt en STJA daardoor verdere (rechts)maatregelen moet nemen, zijn de daaruit voortvloeiende buitengerechtelijke incassokosten, die worden begroot op 15% van de hoofdsom, voor rekening van huurder. De buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de STJA de deurwaarder opdracht geeft om de vordering te innen. (…)”
2.4.
Bij beschikking van 23 februari 2022 van deze rechtbank zijn de (toekomstige) goederen van [gedaagde 1] onder bewind gesteld. [de bewindvoerder] , t.h.o.d.n. [de bewindvoerder] , hierna te noemen de bewindvoerder, is als bewindvoerder aangesteld.
2.5.
De bewindvoerder heeft zijn ontslag aangevraagd. Bij beschikking van
21 november 2023 van deze rechtbank heeft de kantonrechter het verzoek tot opheffing van het bewind afgewezen, maar heeft de kantonrechter de bewindvoerder met ingang van twee weken na datum van de beschikking ontslagen. Daarbij benoemt de kantonrechter met ingang van twee weken na de datum van de beschikking een nieuwe bewindvoerder, MedexZorg B.V.
3.Het geschil
De vordering
3.1.
De Woningstichting vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de (huur)achterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt de Woningstichting ten grondslag dat [gedaagde 1] zijn betalingsverplichting(en) voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen. Volgens de Woningstichting is er een (huur)achterstand ontstaan van
€ 5.045,04, berekend tot en met oktober 2023.
Het verweer
3.3.
[gedaagde 1] heeft, kort samengevat, naar voren gebracht dat zijn inkomsten naar de bewindvoerder gaan en de bewindvoerder verantwoordelijk is voor betaling van de huur. Volgens [gedaagde 1] zijn er voldoende inkomsten om de huur te betalen. Volgens hem zijn er door de bewindvoerder betalingen gestorneerd. [gedaagde 1] heeft echter geen inzicht in zijn financiële situatie, dus kan hij niet zeggen of de gestelde huurachterstand klopt. [gedaagde 1] heeft verder naar voren gebracht dat hij nergens heen kan als hij de woning zal moeten ontruimen.
3.4.
De bewindvoerder is niet verschenen en heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering.
4.De beoordeling
4.1.
De Woningstichting en [gedaagde 1] hebben op de mondelinge behandeling van
31 oktober 2023 hun standpunten naar voren gebracht. De bewindvoerder is niet verschenen. Zowel de Woningstichting als [gedaagde 1] hebben tijdens die mondelinge behandeling naar voren gebracht dat de bewindvoerder zijn ontslag als bewindvoerder van [gedaagde 1] heeft aangeboden. Tijdens de mondelinge behandeling is afgesproken om de zaak aan te houden, zodat [gedaagde 1] contact kan opnemen met de (nieuwe) bewindvoerder en alsnog kan worden bezien of er betalingsafspraken zijn te maken en de (nieuwe) bewindvoerder alsnog in de gelegenheid wordt gesteld in de procedure te verschijnen.
4.2.
Tijdens de mondelinge behandeling van 28 november 2023 is gebleken dat de kantonrechter op 21 november 2023 een beschikking heeft gewezen met betrekking tot het bewind van [gedaagde 1] . Hierbij is [de bewindvoerder] als bewindvoerder van [gedaagde 1] met ingang van twee weken na datum van de beschikking ontslagen en wordt er een nieuwe bewindvoerder met ingang van twee weken na datum van deze beschikking benoemd. Echter is de termijn van twee weken op het moment van de mondelinge behandeling van 28 november 2023 nog niet verstreken. Dit betekent dat [de bewindvoerder] als bewindvoerder van [gedaagde 1] nog steeds formeel partij is in deze zaak en had moeten verschijnen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de Woningstichting zich verzet tegen een nieuwe aanhouding van de zaak. Nu de bewindvoerder (opnieuw) niet is verschenen, zal verstek worden verleend. Dat betekent voor de beoordeling, dat de vorderingen worden toegewezen, tenzij deze de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen.
Ambtshalve toetsen
4.3.
Voordat de kantonrechter verder aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter, nu in dit geval sprake is van een huurovereenkomst tussen de Woningstichting als professioneel verhuurder en [gedaagde 1] als consument, op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden die oneerlijk zijn voor [gedaagde 1] als consument.
4.4.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen als de consument daar niet om vraagt.
4.5.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Welke algemene voorwaarden zijn van toepassing?
4.6.
In de met [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst staat vermeld dat op die overeenkomst uitgave 2011 van ‘het huurreglement woonruimte’ van toepassing is. Bij dagvaarding heeft de Woningstichting de uitgave april 2022 van het huurreglement aan de dagvaarding gehecht. Volgens de Woningstichting moet van die uitgave worden uitgegaan, omdat deze ingevolge de slotzin van artikel 5 van Pro de huurovereenkomst op die overeenkomst van toepassing is geworden. De Woningstichting heeft ook de versie van 2011 voorafgaand aan de mondelinge behandeling van 28 november 2023 in het geding gebracht.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat deze slotzin en artikel 1.3. van de Algemene Voorwaarden, versie 2011, zoals hiervoor geciteerd in 2.3, oneerlijk bedingen betreffen. Deze bedingen maken eenzijdige wijziging van de huurvoorwaarden door de verhuurder mogelijk en wijken daarmee ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling. Nu sprake is van een oneerlijk beding, kan de eisende partij daarop ten opzichte van gedaagde partij, in dit geval [gedaagde 1] , geen beroep doen en moet worden uitgegaan van de in de huurovereenkomst van toepassing verklaarde versie 2011 van het huurreglement woonruimte.
Huurprijswijzigingsbeding algemene voorwaarden 2011
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 3.2. van de algemene voorwaarden van 2011 niet oneerlijk is.
De huurachterstand
4.9.
De huurachterstand van € 5.045,04 komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en is daarom in beginsel toewijsbaar.
De ontbinding en ontruiming
4.10.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.11.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.12.
De Woningstichting vordert betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontbinding en daarnaast betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming. Nu geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen.
Wettelijke rente
4.13.
Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling.
4.14.
De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.15.
Verder heeft de Woningstichting een bedrag van € 445,87 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.
4.16.
In artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”, versie 2011, zoals hiervoor geciteerd in rechtsoverweging 2.3, is een beding hierover opgenomen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW Pro genoemde eisen voldoet. Daarnaast mag de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet overschrijden. In artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte” wordt ten nadele van consumenten aanzienlijk afgeweken van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het beding is dus oneerlijk ten opzichte van de consument en wordt daarom vernietigd. Zoals overwogen onder rechtsoverweging 4.5., is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. Als gevolg daarvan wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Conclusie
4.17.
In totaal moet [de bewindvoerder] in hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 1] aan de Woningstichting betalen een bedrag van € 5.204,66 (€ 5.045,04 aan hoofdsom plus € 159,62 aan wettelijke rente tot 20 oktober 2023). Hierop strekt in mindering de betalingen van in totaal € 2.550,00, zodat de kantonrechter een bedrag van € 2.654,66 zal toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf datum dagvaarding.
4.18.
Ook zal de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijzen. De kantonrechter merkt daarover het volgende op.
4.19.
De Woningstichting heeft op de mondelinge behandeling van 28 november 2023 toegezegd niet meteen over te gaan tot executie van een eventueel toewijzend vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning van [gedaagde 1] . Zij heeft toegezegd met de nieuwe bewindvoerder van [gedaagde 1] in gesprek te gaan om te bezien of er nog betalingsafspraken zijn te maken.
De proceskosten
4.20.
De bewindvoerder zal als de grotendeels verliezende partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Woningstichting worden begroot op:
- dagvaarding € 129,86
- griffierecht € 487,00
- salaris gemachtigde € 464,00 (2 punten x tarief € 232,00)
- nakosten
€ 116,00
€ 116,00
Totaal € 1.196,86.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan [adres] ;
5.2.
veroordeelt [de bewindvoerder] in zijn hoedanigheid als bewindvoerder van [gedaagde 1] om deze onroerende zaak binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de Woningstichting te stellen;
5.3.
veroordeelt [de bewindvoerder] in zijn hoedanigheid als bewindvoerder van [gedaagde 1] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan de Woningstichting:
€ 2.654,66 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand oktober 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 20 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling;
een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 november 2023 en de daadwerkelijke ontruiming,
5.4.
veroordeelt [de bewindvoerder] in zijn hoedanigheid als bewindvoerder van [gedaagde 1] in de proceskosten van € 1.196,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [de bewindvoerder] in zijn hoedanigheid als bewindvoerder van [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij ook de kosten van betekening betalen,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023. (ak)