Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10454208 \ EJ VERZ 23-123
Beschikking van 12 juli 2023
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats 1],
verzoekende partij,
verwerende partij in het tegenverzoek,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. M. Blok,
tegen
1.[partij B1],
te [woonplaats 2],
2.
[partij B2],
[partij B2],
te [woonplaats 3],
3.
[partij B3],
[partij B3],
te [woonplaats 4],
verwerende partijen,
verzoekende partijen in het tegenverzoek,
hierna samen te noemen: [partij B],
gemachtigde: mr. L. Holtrop.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties 1 t/m 6,
- het verweerschrift, tevens houdende een zelfstandig verzoek, met producties 1 t/m 12,
- een akte van [partij A] houdende producties 7 t/m 13,
- een akte van [partij A] houdende productie 14,
- een brief van [partij B], zijnde een verzoek tot het buiten beschouwing laten van de door [partij A] nader toegezonden producties,
- de mondelinge behandeling van 14 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar mr. Blok het woord heeft gevoerd aan de hand van schriftelijke aantekeningen, die hij overgelegd heeft.
1.2.
De uitspaak is bepaald op vandaag.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[partij B] verhuurt een gedeelte van een pand aan [partij A]. [partij B] heeft de huurovereenkomst opgezegd, omdat hij de ruimte zelf wil gebruiken voor zijn vastgoedbedrijf. Partijen twisten over de vraag of er sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (hierna: 290-bedrijfsruimte) of van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: 230a-bedrijfsruimte). De eerste categorie biedt in dit geval namelijk meer bescherming aan de huurder. Als de kantonrechter oordeelt dat sprake is van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, verzoekt [partij A] de ontruimingstermijn te verlengen.
2.2.
De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een 290-bedrijfsruimte, maar van een 230a-bedrijfsruimte. De opzegging van [partij B] is rechtsgeldig, maar de kantonrechter zal bepalen dat de ontruimingstermijn met één jaar verlengd zal worden. Hij zal hierna uitleggen hoe hij tot dat oordeel is gekomen.
3.De feiten
3.1.
[partij B] heeft een vastgoedbedrijf en verhuurt sinds 1 januari 2020 een ruimte op de eerste verdieping van het pand aan [adres] aan [partij A]. Zij heeft daar haar onderneming Sqin Huidcoaching gevestigd.
3.2.
Partijen hebben gebruikt gemaakt van een modelovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor één jaar en is op 31 december 2020 verlengd voor onbepaalde tijd.
3.3.
Bij brief van 29 juni 2022 heeft [partij B] de huurovereenkomst per 1 oktober 2022 opgezegd. Er heeft vervolgens op 25 augustus 2022 een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Op 26 augustus 2022 heeft [partij A] ter bevestiging van wat partijen op 25 augustus 2022 bespraken, een e-mail verstuurd, maar daarin onder meer:
“Ik kan de desbetreffende huuropzegging dan ook als niet verzonden beschouwen”.Daar heeft [partij B] niet meer op gereageerd.
“Ik kan de desbetreffende huuropzegging dan ook als niet verzonden beschouwen”.Daar heeft [partij B] niet meer op gereageerd.
3.4.
Bij brief van 17 november 2022 heeft [partij B] de huurovereenkomst opnieuw opgezegd, ditmaal tegen 18 februari 2023. Tegen die datum is ook de ontruiming aangezegd.
4.Het geschil
4.1.
[partij A] verzoekt primair om het gehuurde aan te merken als een 290-bedrijfsruimte en haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek. Als de kantonrechter van oordeel is dat geen sprake is van een 290-bedrijfsruimte, verzoekt [partij A] de ontruimingstermijn met één jaar te verlengen. Daarnaast verzoekt [partij A] om [partij B] te veroordelen in de kosten van de procedure.
4.2.
[partij A] legt aan haar primaire verzoek ten grondslag dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte, zodat de opzegging van [partij B] nietig is. Haar subsidiaire verzoek is gegrond op artikel 7:230a BW.
4.3.
[partij B] voert verweer en betwist dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte. Daarnaast verzoekt [partij B] de ontruimingstermijn vast te stellen op twee weken en om [partij A] te veroordelen in de kosten van de procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover dat voor de beoordeling van dit geschil nodig is, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Huurregime
5.1.
Tussen partijen staat ter discussie welk wettelijk regime op de huurovereenkomst van toepassing is. De kantonrechter zal dus eerst de vraag moeten beantwoorden of het gehuurde moet worden gekwalificeerd als een 290-bedrijfsruimte of als een (overige) 230a-bedrijfsruimte.
5.2.
Onder 290-bedrijfsruimte wordt verstaan een bedrijfsruimte die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Daarnaast moet er sprake zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Daarbij is bepalend wat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven. [1]
5.3.
De kantonrechter overweegt dat in de aanhef van de huurovereenkomst staat ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ en dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard. Dit impliceert dat het gehuurde aangemerkt moet worden als een 230a-bedrijfsruimte, althans dat partijen dit bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond. Hoewel de benaming van de overeenkomst niet doorslaggevend is bij beantwoording van de vraag hoe het gehuurde moet worden gekwalificeerd, is dit wel een aanwijzing waarmee bij de beoordeling rekening gehouden wordt.
5.4.
Bij de beoordeling is verder van belang dat tussen partijen vast staat dat [partij A] in het gehuurde een schoonheidssalon uitoefent waar zij diensten verleent als schoonheidsspecialiste en van waaruit zij huidproducten verkoopt.
5.5.
Er is in de wet en jurisprudentie geen duidelijke grens te vinden tussen ambachten en andere beroepen. Veelal plegen lichaamsbehandelingen in de rechtspraak niet als ambachtelijk werk te worden gekwalificeerd, omdat daarmee geen producten worden vervaardigd of technische diensten worden geleverd. Maar ook komt voor dat schoonheidsspecialisten, evenals kappers en pedicures, wel als ambachtelijk worden aangemerkt. Naar mate het onduidelijker is of een bedrijf wel of niet valt onder één van de in artikel 7:290 lid 2 sub a BW Pro genoemde soorten bedrijven, wordt het relevanter om te kijken naar het doel van de wettelijke regeling en het belang van de huurder dat de wetgever met deze wettelijke regeling heeft willen beschermen. Daarbij gaat het om het belang van de plaatsgebondenheid. In de Memorie van Toelichting is dienaangaande destijds het volgende overwogen:
“Als gevolg van het uitoefenen van een bedrijf in een bepaald pand ontstaat een binding tussen dat pand en de desbetreffende bedrijfsuitoefening. Indien een bedrijfspand wordt gehuurd gaat hierdoor uiteraard een plaatsgebondenheid optreden van de huurder, die voor zijn bedrijfsuitoefening op een min of meer continue beschikking over het pand is aangewezen. Verschillende factoren spelen hierbij een rol. Tot de meest wezenlijke moeten worden gerekend:
a. de noodzaak om investeringen in een redelijke tijd te kunnen afschrijven;
b. het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten;
c. het voorkomen van verlies aan goodwill;
d. de onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige nieuwe vestigingsplaats.”
5.6.
En in de Memorie van Antwoord, toen de opsomming van de soorten bedrijven in het wetsvoorstel werd opgenomen, is aan die overwegingen vervolgens nog het volgende toegevoegd:
“Wanneer men de algemene beschouwingen van de memorie van toelichting nagaat, blijkt echter, dat meer in het bijzonder gedacht is aan uitoefening van de detailhandel en van ambachtsbedrijven. De plaatsgebondenheid speelt bij deze bedrijfsvormen een belangrijke rol, omdat de klanten het bedrijf bezoeken. Daarbij komt, dat de uitoefening van de detailhandel en van de ambachtsbedrijven in de regel bijzondere eisen stelt aan de inrichting van het pand. Waar het op aan komt, is dus dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek is.”
5.7.
De kantonrechter gaat ervan uit dat de aard van de behandelingen met zich brengt dat klanten zich bij hun keuze voor een schoonheidsspecialiste vooral laten leiden door haar kennis en ervaring, haar wijze van werken en de uitstraling op internet en niet of slechts in mindere mate door de ligging van het pand. De kantonrechter weegt daarbij in dit geval mee dat vanaf de openbare weg niet goed zichtbaar is dat er een schoonheidssalon in het pand is gevestigd. Er zit weliswaar (transparante) plakfolie op de ramen met de naam van de onderneming (Sqin Huidcoaching), maar de term “huidcoaching” verraadt niet zonder meer dat er een schoonheidssalon is gevestigd. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [partij A] als schoonheidsspecialiste geen plaatsgebonden praktijk uitoefent. De kantonrechter ziet vanuit dat oogpunt geen reden om haar bedrijf als een ambachtelijk bedrijf aan te merken als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro.
5.8.
[partij A] heeft gesteld dat de verkoop van producten 36% van haar omzet uitmaakt, maar zij heeft toegegeven dat die verkoop in overwegende mate plaatsvindt aan haar vaste klanten en slechts in geringe mate aan toevallige voorbijgangers. Ook hierbij geldt dat de schoonheidssalon van [partij A] aan de buitenkant nauwelijks als zodanig herkenbaar is. De uitoefening van een kleinhandelsbedrijf acht de kantonrechter daarom in dit geval van ondergeschikt belang.
5.9.
Het voorgaande brengt de kantonrechter tot het oordeel dat de ruimte waarin de schoonheidssalon van [partij A] zich bevindt niet kan worden aangemerkt als een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. Daarmee is op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW van toepassing. Het primaire verzoek van [partij A] zal dan ook worden afgewezen.
Ontruimingstermijn
5.10.
Het subsidiaire verzoek van [partij A] en het zelfstandige verzoek van [partij B] hebben allebei betrekking op het vaststellen van de ontruimingstermijn. Gelet op deze samenhang zal de kantonrechter de verzoeken hierna gezamenlijk behandelen.
5.11.
Bij de beoordeling van een verzoek op grond van artikel 7:230a lid 4 BW tot verlenging van de ontruimingstermijn moet een belangenafweging plaatsvinden. Bij de belangenafweging moet worden beoordeeld of de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder in geval van voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek moet worden afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de bedrijfsruimte houdt wegens onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling.
5.12.
De kantonrechter overweegt dat beide partijen weinig zwaarwegende belangen hebben aangevoerd. [partij B] heeft enkel naar voren gebracht dat de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen, omdat hij het gehuurde zelf wil gebruiken. Waarom hij zijn onderneming niet vanuit een andere ruimte kan voortzetten is echter niet toegelicht. Ook heeft [partij B] niet onderbouwd waarom zijn situatie zo nijpend is dat een ontruimingstermijn van twee weken gerechtvaardigd is. [partij A] heeft op haar beurt aangevoerd dat zij investeringen in het gehuurde heeft gedaan. Deze investeringen zijn naar eigen zeggen nog niet terugverdiend en moeten bovendien opnieuw gedaan worden in een ander pand. Tegelijkertijd is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat [partij A] enkel een deel van de kosten van het schilderwerk, te weten € 320,00, heeft betaald. Dat maakt dit belang gering. Waar de kantonrechter wel waarde aan hecht is het door [partij A] naar voren gebrachte belang dat het niet eenvoudig is om een geschikt pand te vinden dat vergelijkbaar is met het gehuurde. [partij A] heeft ter onderbouwing een e-mail ingebracht van een makelaar, waaruit volgt dat zij sinds oktober 2022 op zoek zijn naar een geschikte praktijkruimte in Deventer, maar nog geen passende locatie hebben kunnen vinden. [partij B] heeft daar tegenover gesteld dat [partij A] maar één van de vijftien makelaars heeft ingeschakeld. Dat mag zo zijn, maar [partij B] heeft zelf ook geen voorbeelden van beschikbare panden overgelegd.
5.13.
De conclusie van de kantonrechter is dat [partij B] niet of nauwelijks heeft onderbouwd dat zijn belangen worden geschaad als hij het verstrijken van een verlengde ontruimingstermijn tot 18 februari 2024 moet afwachten, terwijl [partij A] wel belang bij verlenging heeft, omdat deze haar tijd geeft om een vervangende bedrijfsruimte te zoeken. Door het bepalen van een ontruiming op korte termijn zouden de belangen van [partij A] aanzienlijk ernstiger worden geschaad dan de belangen van [partij B] bij het nog enige tijd voortzetten van het gebruik. Voorgaande betekent dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van [partij A]. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn verlengen met één jaar. Dat betekent dat [partij A] het gehuurde op 18 februari 2024 moet hebben ontruimd.
Proceskosten
5.14.
Omdat beide partijen gedeeltelijk (on)gelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van het door [partij A] gehuurde (de eerste etage van [adres]) moet plaatsvinden tot en met 18 februari 2024,
6.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.3.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023. (ED)