Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10002776 \ CV EXPL 22-2544
Vonnis van 4 april 2023
in de zaak van
[A] VASTGOED B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] , kantoorhoudende in [plaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J.S. Staijen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] VASTGOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende in [vestigingsplaats] ,
gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen,
2.
V.O.F. [gedaagde sub 2 vof] ,
V.O.F. [gedaagde sub 2 vof] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gemachtigde: mr. S.H.J. Buitenkamp,
3.
[gedaagde sub 3],
wonende in [plaats] ,
[gedaagde sub 3],
wonende in [plaats] ,
gemachtigde: mr. S.H.J. Buitenkamp,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende in [plaats] ,
gemachtigde: mr. S.H.J. Buitenkamp,
5.
[gedaagde sub 5],
[gedaagde sub 5],
wonende in [plaats] ,
gemachtigde: mr. S.H.J. Buitenkamp,
gedaagde partijen, hierna te noemen [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1) en [gedaagde sub 2 vof] (gedaagden sub 2 t/m 5).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 november 2022;
- de akte overlegging producties, tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van de zijde van [eiseres] ;
- de mondelinge behandeling van 6 februari 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de pleitaantekeningen van de zijde van [eiseres] ;
- de pleitaantekeningen van de zijde van [gedaagde sub 2 vof] .
1.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.Inleiding
2.1.
Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde sub 1] – nadat zij ná het uitbrengen van de dagvaarding een bedrag van € 23.413,15 aan achterstallige huur heeft voldaan – nog een bedrag aan rente en buitengerechtelijke incassokosten aan [eiseres] verschuldigd is. Daarnaast moet worden beoordeeld of de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] moet worden ontbonden en of [gedaagde sub 1] en onderhuurder [gedaagde sub 2 vof] het gehuurde bedrijfspand moeten ontruimen wegens de ontstane huurachterstand.
2.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] de rente en de buitengerechtelijke incassokosten aan [eiseres] moet betalen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2 vof] hoeven het gehuurde pand niet te ontruimen. De tekortkoming van [gedaagde sub 1] in de nakoming van de huurbetalingsverplichting rechtvaardigt in dit geval namelijk niet de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
In reconventie wordt de vordering van [gedaagde sub 1] afgewezen. [gedaagde sub 1] heeft niet voldoende onderbouwd dat zij te veel huur heeft betaald en dat zij daarom recht heeft op terugbetaling van een bedrag van € 11.000,00 wegens onverschuldigd betaalde huur.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] is eigenaar van een horeca-bedrijfspand aan [het adres] in [plaats] (hierna: het pand). [eiseres] verhuurt het pand aan [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] verhuurt het pand onder aan [gedaagde sub 2 vof] . [gedaagde sub 2 vof] drijft sinds 1993 een Turks restaurant in het pand.
3.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2 vof] huren het pand sinds de jaren ‘90. Nadat [eiseres] eigenaar van het pand is geworden, hebben [eiseres] en [gedaagde sub 1] in juni 2015 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. De huurprijs bedroeg in juli 2022 € 2.158,15 inclusief btw per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. [eiseres] bracht echter uit coulance, in verband met de corona-maatregelen, minder huur in rekening, namelijk een bedrag van € 1.878,36 inclusief btw per maand.
3.3.
[gedaagde sub 1] heeft een achterstand opgelopen in de betaling van de maandelijkse huur. [eiseres] heeft in 2021 de vordering tot betaling van de huurachterstand ter incasso uit handen gegeven aan BJK Incasso en Gerechtsdeurwaarders. BJK heeft een betalingsregeling getroffen met [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] heeft een deel van de achterstallige huur betaald.
3.4.
Op 6 september 2022 (dus na de dagvaarding) heeft [gedaagde sub 1] een bedrag van € 23.413,15 aan [eiseres] betaald. De huur over de daaropvolgende maanden heeft [gedaagde sub 1] tijdig voldaan.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eiseres] wil dat [gedaagde sub 1] haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst nakomt. Wegens de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst wil [eiseres] ook dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2 vof] het gehuurde pand zullen verlaten. [eiseres] vordert – samengevat en na vermindering van eis – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] met betrekking tot het pand met onmiddellijke ingang te ontbinden;
II. [gedaagde sub 2 vof] te veroordelen de hiervoor onder I. gevorderde ontbinding en de hierna onder III. te vorderen ontruiming van het pand te gehengen en te gedogen;
III. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2 vof] te veroordelen het pand te ontruimen met medeneming van al de hunnen en al het hunne en leeg en bezemschoon op te leveren, onder afgifte van alle in het bezit zijnde sleutels van het pand aan [eiseres] , binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
IV. [gedaagde sub 1] te veroordelen aan [eiseres] een bedrag van € 4.749,86 te voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf 7 oktober 2022;
V. [gedaagde sub 1] te veroordelen om aan [eiseres] € 1.878,36 per maand te voldoen voor iedere maand of gedeelte daarvan dat het pand na 1 oktober 2022 nog in gebruik is en door of vanwege [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2 vof] niet leeg en bezemschoon aan [eiseres] is opgeleverd;
VI. [gedaagde sub 1] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2.
[gedaagde sub 1] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.3.
[gedaagde sub 2 vof] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] .
in (voorwaardelijke) reconventie
4.4.
[gedaagde sub 1] vordert – samengevat en onder de voorwaarde dat in conventie in haar nadeel wordt beslist – [eiseres] te veroordelen om een bedrag van € 11.000,00 te betalen, op grond van onverschuldigde betaling, dan wel ongerechtvaardigde verrijking.
4.5.
[eiseres] concludeert tot afwijzing van de vordering in voorwaardelijke reconventie, met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.
5.De beoordeling
in conventie
Strijd met de goede procesorde
5.1.
De kantonrechter passeert de formele klacht van [gedaagde sub 1] dat [eiseres] als eisende partij maar liefst driemaal “aan het woord” is geweest, te weten in de dagvaarding, in de akte tot vermindering van eis en tenslotte in de “akte overlegging producties tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie”. [gedaagde sub 1] heeft niet duidelijk gemaakt welke procesrechtelijke regels zijn overtreden. Evenmin heeft zij duidelijk gemaakt op welke manier haar procedurele belangen hierdoor zijn geschaad. Volgens de kantonrechter is [gedaagde sub 1] tijdens de mondelinge behandeling van 6 februari 2023 voldoende in staat geweest om haar standpunten toe te lichten en is het beginsel van hoor en wederhoor in acht genomen.
De betalingsachterstand
5.2.
Ter zitting heeft [eiseres] onderkend dat het bedrag dat zij (na de vermindering van eis) heeft gevorderd niet juist is. Volgens de specificatie van de vordering, die [eiseres] in productie 17 heeft overgelegd, is de betalingsachterstand op dit moment € 444,18. Dat bedrag bestaat nog uit rente en buitengerechtelijke incassokosten. Dat is dan ook het bedrag dat in deze procedure wordt gevorderd. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en de daarbij behorende vorderingen worden gehandhaafd, aldus [eiseres] .
5.3.
[gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat de huurachterstand werd veroorzaakt door de financiële gevolgen van de coronacrisis en door een onterecht onder [gedaagde sub 1] gelegd beslag. [gedaagde sub 1] betwist dat zij nog een bedrag van € 444,18 verschuldigd is. Zij is van mening dat zij, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [1] , de rente en incassokosten niet verschuldigd is. Volgens dat arrest moeten de lasten van de gevolgen van de coronacrisis worden verdeeld over de huurder en de verhuurder. In het arrest is niet geoordeeld dat de verhuurder daarna nog aanspraak kan maken op rente en buitengerechtelijke incassokosten en dat is ook niet in lijn met het arrest, aldus [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] heeft de kantonrechter ook verzocht om op basis van het arrest van de Hoge Raad de huurprijskorting vast te stellen.
5.4.
De kantonrechter is van oordeel dat het beroep op het arrest van de Hoge Raad niet slaagt. Zoals de kantonrechter ter zitting heeft medegedeeld, heeft [gedaagde sub 1] onvoldoende gesteld voor een beroep op huurkorting in verband met de coronacrisis. [gedaagde sub 1] had daarvoor in ieder geval moeten stellen en onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen het pand maar beperkt kon exploiteren en dat zij daardoor omzetverlies heeft geleden. Daarvoor had zij omzetcijfers moeten overleggen en had zij een toelichting moeten geven op de hoogte van haar kosten aan vaste lasten en op een eventuele ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten. Dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter kan dan ook niet vaststellen of en in hoeverre [gedaagde sub 1] recht heeft (gehad) op een huurprijsvermindering wegens de onvoorziene omstandigheid dat zij het gehuurde niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, een en ander als overwogen door de Hoge Raad in het eerder genoemde arrest van 24 december 2021. Door de hiervoor genoemde gegevens onvermeld te laten, zou de kantonrechter ook geen huurprijsvermindering kunnen berekenen volgens de door de Hoge Raad in het zojuist genoemde arrest vastgestelde vastelastenmethode.
5.5.
Met betrekking tot de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten geldt het volgende. Nu niet vastgesteld kan worden dat [gedaagde sub 1] recht heeft op huurkorting, is er geen reden om het gevorderde bedrag aan rente en buitengerechtelijke incassokosten te verminderen. Maar ook indien wel een huurkorting vastgesteld zou kunnen worden, is de kantonrechter van oordeel dat uit het arrest van de Hoge Raad niet volgt dat een verhuurder geen aanspraak meer zou kunnen maken op rente of buitengerechtelijke incassokosten. Ook leidt de verplichting om gedurende de coronacrisis rente te betalen over de huurachterstand naar het oordeel van de kantonrechter niet tot een onevenredige situatie, zoals door [gedaagde sub 1] is betoogd.
5.6.
Dat [gedaagde sub 1] door het door een derde onder haar gelegde beslag tijdelijk niet kon betalen, is een omstandigheid die voor haar eigen rekening en risico komt. Daar kan [eiseres] niets aan doen. Dat staat er dan ook niet aan in de weg om de vordering tot betaling van de rente en de buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen.
5.7.
Tenslotte heeft [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Dat de huurachterstand inmiddels is voldaan, staat niet in de weg aan het oordeel dat de buitengerechtelijke incassokosten ten tijde van de achterstand aan [eiseres] verschuldigd zijn geworden. [gedaagde sub 1] moet dus de buitengerechtelijke incassokosten betalen over de huurachterstand die heeft bestaan. De buitengerechtelijke incassokosten die [eiseres] heeft berekend – een bedrag van € 1.038,46 – kunnen echter niet worden toegewezen, omdat dat bedrag is gebaseerd op een hoofdsom van € 26.345,89. Volgens productie 17 van [eiseres] bedroeg de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding € 20.946,64. De buitengerechtelijke incassokosten zullen dan ook worden gebaseerd op dat bedrag en zijn op basis daarvan toewijsbaar voor een bedrag van € 984,47.
Het gevorderde bedrag van € 444,81 (dat een combinatie is van rente en buitengerechtelijke incassokosten) zal dan ook worden verminderd met een bedrag van € 1.038,46 - € 984,47 = € 53,99.
De hoogte van het gevorderde bedrag aan rente wordt door [gedaagde sub 1] niet betwist. Er zal daarom voor wat betreft de resterende betalingsachterstand een bedrag van € 444,81 - € 53,99 = € 390,82 worden toegewezen.
5.8.
De gevorderde wettelijke handelsrente zal zoals gevorderd worden toegewezen vanaf 7 oktober 2022.
Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
5.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter leveren de achterstand die in 2020, 2021 en 2022 in de huurbetalingen is ontstaan en de achterstand in de betalingen van de rente en de incassokosten een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Dat de huur na de dagvaarding wel is betaald, maakt niet uit voor het oordeel of ten tijde van de dagvaarding sprake was van een tekortkoming in de nakoming, want de huur, de rente en de buitengerechtelijke incassokosten hadden tijdig betaald moeten worden. Dat de huurachterstand uiteindelijk, na het uitbrengen van de dagvaarding, wel is betaald, kan wel meewegen bij de vraag of die tekortkoming in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst?
5.10.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze regel brengt tot uitdrukking dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst en ontruiming van het pand gerechtvaardigd zijn, gelet op het concrete belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. [2]
5.11.
De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde sub 1] in de nakoming van de huurovereenkomst in dit geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij neemt de kantonrechter allereerst in aanmerking dat de huurachterstand weliswaar hoog was, maar dat deze binnen twee maanden na de dagvaarding volledig is betaald. Ook weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde sub 1] sindsdien iedere huurtermijn op tijd aan [eiseres] heeft voldaan. [eiseres] heeft haar stelling dat [gedaagde sub 1] in het verleden vaker structureel de huur niet op tijd heeft betaald onvoldoende onderbouwd. De paar betalingsherinneringen die [eiseres] heeft overgelegd, zijn daarvoor onvoldoende overtuigend.
Daarnaast acht de kantonrechter van belang dat de omstandigheden waaronder [gedaagde sub 1] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan, namelijk tijdens de coronapandemie en een beslag, erop wijzen dat bij [gedaagde sub 1] sprake is geweest van incidentele liquiditeitsproblemen. De kantonrechter ziet geen reden om te veronderstellen dat [gedaagde sub 1] in de toekomst vaker tegen betalingsproblemen zal aanlopen.
5.12.
Hoewel de belangen van [gedaagde sub 2 vof] als onderhuurder niet rechtstreeks worden meegewogen, speelt het bestaan van een onderhuurovereenkomst wel mee via het belang dat [gedaagde sub 1] heeft bij het blijven voortbestaan van de huurovereenkomst. Een ontruimingstitel heeft ook gevolgen voor de onderhuurder. Ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst wegens wanprestatie leidt echter niet automatisch tot ontbinding of beëindiging van de onderhuurovereenkomst. Dat geldt ook indien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2 vof] zelf zouden zijn overeengekomen dat de onderhuur tegelijk met de hoofdhuur zal eindigen. Maar vanaf het moment dat de hoofdhuur is geëindigd, kan [gedaagde sub 1] niet meer het ongestoorde huurgenot aan [gedaagde sub 2 vof] garanderen. Daarmee zal [gedaagde sub 1] tekortschieten in de nakoming van de onderhuurovereenkomst met [gedaagde sub 2 vof] en op grond daarvan zou [gedaagde sub 1] jegens [gedaagde sub 2 vof] gehouden kunnen zijn om de schade die [gedaagde sub 2 vof] daardoor lijdt, te vergoeden. Het ontbinden van de (hoofd)huurovereenkomst kan voor [gedaagde sub 1] dan ook grote financiële gevolgen hebben.
5.13.
Hoewel het ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding ging om een betrekkelijk omvangrijke tekortkoming in de nakoming van betalingsverplichting uit de huurovereenkomst, verspreid over een betrekkelijk lange periode, is de kantonrechter van oordeel dat het hier gaat om een tekortkoming van zo bijzondere aard (namelijk gedurende de corona-pandemie), terwijl de huurachterstand inmiddels weer volledig is ingelopen, dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. De gevorderde ontbinding van de overeenkomst, de ontruiming en de vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen zullen worden afgewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
5.14.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde sub 1] tegen uitvoerbaar bij voorraad verklaring zo, dat dit verweer alleen ziet op de gevorderde ontbinding en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde sub 1] wijst daarbij namelijk op het illusoir worden van een eventueel hoger beroep. De veroordeling om de achterstallige rente en buitengerechtelijke incassokosten te betalen, zal daarom wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
De proceskosten
5.15.
[eiseres] wordt in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld. [gedaagde sub 1] heeft echter de huurachterstand pas na het uitbrengen van de dagvaarding aan [eiseres] betaald. Daarom kan niet gezegd worden dat [eiseres] geen goede gronden had om [gedaagde sub 1] in rechte te betrekken. [gedaagde sub 1] zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] . [gedaagde sub 1] hoeft echter niet de kosten van het betekenen van alle dagvaardingen te betalen, omdat [eiseres] [gedaagde sub 2 vof] niet in rechte had hoeven betrekken. Een ontruimingstitel jegens de huurder geldt namelijk ook jegens de onderhuurder. [3]
De proceskosten van [eiseres] worden begroot op
kosten dagvaarding € 108,41
griffierecht € 1.384,00
salaris gemachtigde
€ 1.058,00(2 punten x liquidatietarief € 529,00)
€ 1.058,00(2 punten x liquidatietarief € 529,00)
totaal € 2.550,41
in voorwaardelijke reconventie
5.16.
Nu aan de voorwaarde is voldaan, waaronder de eis in reconventie is ingesteld, zal de kantonrechter de eis in reconventie beoordelen.
5.17.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde sub 1] onvoldoende onderbouwd waarom zij nog recht heeft op een bedrag van € 11.000,00. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [gedaagde sub 1] zowel in het voortraject aan [eiseres] als in deze procedure geen gegevens overgelegd op grond waarvan een huurkorting in verband met de coronapandemie, volgens de door de Hoge Raad vastgestelde vastelastenmethode, kan worden toegepast. Andere feiten, op basis waarvan [gedaagde sub 1] te veel huur zou hebben betaald, heeft [gedaagde sub 1] niet gesteld. Dat er sprake zou zijn van onverschuldigde betaling dan wel ongerechtvaardigde verrijking, is dan ook niet gebleken. Afgezien van de juridische grondslag heeft [gedaagde sub 1] de hoogte van het bedrag van € 11.000,00 op geen enkele manier onderbouwd.
De proceskosten
5.18.
[gedaagde sub 1] wordt in reconventie in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] , tot op heden begroot op € 396,00 (2 x 0,5 punt van het liquidatietarief van € 396,00).
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiseres] een bedrag van € 390,82 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 7 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , begroot op € 2.550,41;
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
6.5.
wijst de vordering af;
6.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 396,00;
6.7.
verklaart de proceskostenveroordeling in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2023. (SB)