ECLI:NL:RBOVE:2023:1182

• Datum uitspraak: 29 maart 2023
• Publicatiedatum: 3 april 2023
• Zaaknummer: 10346384 \ CV EXPL 23-713
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over huurbetalingen en gebreken aan gehuurde bedrijfsruimte tussen verhuurder en huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel op 29 maart 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen [A] B.V. en [B] GROUP B.V. over de huur van een bedrijfsruimte waarin [B] een vrachtwagen- en autowasstraat exploiteert. De partijen zijn in conflict geraakt over de eisen waaraan het gehuurde moet voldoen. [B] heeft sinds oktober 2022 de huur niet meer betaald, met als reden dat er gebreken aan het gehuurde zouden zijn. [A] heeft daarop conservatoire beslagen gelegd ter zekerheid van haar vordering. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vorderingen van [A] tot ontruiming en betaling van huurachterstand niet toewijsbaar zijn, omdat [B] mogelijk recht heeft op opschorting van de huurbetalingen vanwege de gebreken. De kantonrechter heeft ook de vorderingen van [B] in reconventie afgewezen, waaronder de vordering tot herstel van gebreken en betaling van een boete. Beide partijen zijn in de proceskosten veroordeeld, waarbij [A] meer kosten moet dragen dan [B].

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10346384 \ CV EXPL 23-713

Vonnis in kort geding van 29 maart 2023

in de zaak van

[A] B.V. ,

te [vestigingsplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [A] ,

gemachtigde: mr. D.C. Haitjema te Assen,

tegen

[B] GROUP B.V. ,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [B] ,

gemachtigde: mr. P.J. Jans te Groningen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 februari 2023 met 13 producties;

- de brief van [A] van 13 maart 2023 met producties 14 t/m 17;

- de akte overleggen producties (1 t/m 26) van [B] ;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 27 t/m 31 van [B] ;
- de mondelinge behandeling van 15 maart 2023;
- de spreekaantekeningen van [A] ;
- de pleitnotities van [B] .

1.2.

Nadat een minnelijke regeling niet haalbaar was gebleken, is vonnis bepaald.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[A] verhuurt aan [B] bedrijfsruimte waarin [B] onder meer een vrachtwagen- en autowasstraat exploiteert. Vanaf het begin van de huurperiode hebben partijen een geschil over de eisen waaraan het gehuurde moet voldoen. Vanwege beweerdelijke gebreken aan het gehuurde betaalt [B] sinds oktober 2022 geen huur meer. [A] heeft daarom ter zekerheid van haar verhaal ten laste van [B] diverse conservatoire beslagen laten leggen. De vorderingen die partijen over en weer hebben ingesteld, zullen alle worden afgewezen. De kantonrechter zal dat hierna toelichten. Daarvoor zijn de volgende feiten relevant.

3. De feiten

3.1.

Vanaf 1 augustus 2018 verhuurt [A] aan [B] de bedrijfsruimte inclusief buitenterrein gelegen te [vestigingsplaats] aan [het adres] voor de duur van vijf jaar. [B] gebruikt het gehuurde als autowascentrum inclusief autowasstraat en wasboxen, vrachtwagenwasstraat, autopoetserij/carcleaning, werkplaats en wachtruimte.

De huurprijs bedraagt op dit moment € 10.459,66 inclusief btw per maand. In de huurovereenkomst is verder het volgende bepaald:

“12.6 De door huurder gehuurde vrachtwagenwasstraat is met voertuigen enkel bereikbaar via het naastgelegen terrein gelegen aan [het adres 2] te [vestigingsplaats] , welk terrein eigendom is van verhuurder en door verhuurder wordt verhuurd aan haar dochteronderneming [A] Transport B.V. De aanrijroute voor de vrachtwagenwasstraat is ingetekend op het inrichtingsplan dat als bijlage VI bij deze overeenkomst is gevoegd. Verhuurder stemt ermee in dat huurder, en klanten en bezoekers van huurder, gebruik maken van deze aanrijroute (recht van overpad). Voornoemde instemming wordt hierbij, voor zover nodig, door verhuurder ook gegeven in haar hoedanigheid van bestuurder van [A] Transport B.V.

(…).

12.1

Bij schending van de verplichtingen uit hoofde van artikel (…) 12.6 (…) is de schendende partij aan de wederpartij voor iedere schending afzonderlijk een direct opeisbare en niet verrekenbare boete verschuldigd van 45.000 euro, zeggen vijfenveertigduizend euro, onverminderd het recht van de wederpartij om schadevergoeding te vorderen.”

3.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte casco Detailhandel Nederland van toepassing, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Amsterdam op 18 mei 2010 onder nummer 53/2010 (hierna: de Algemene bepalingen). Artikel 17 van de Algemene bepalingen luidt als volgt:

“ BANKGARANTIE

17.1

Indien verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat huurder als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst een bankgarantie zal stellen, zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder afgeven een bankgarantie overeenkomstig een door verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag [€ 21.249,99, toevoeging kantonrechter]
gerelateerd aan de betalingsverplichtingen van huurder aan verhuurder. Deze bankgarantie dient mede te gelden voor de verlengingen van de huurovereenkomst inclusief wijzigingen daarvan en dient geldig te blijven tot tenminste zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd. Bovendien dient deze bankgarantie te gelden voor de rechtsopvolger(s) van verhuurder.

17.2

Huurder heeft geen aanspraak op verrekening van enig bedrag met de bankgarantie.

17.3

In geval de bankgarantie tijdens de duur van de huurovereenkomst wordt aangesproken, zal huurder op eerste verzoek van verhuurder voor een nieuwe bankgarantie, die voldoet aan het gesteld in 17.1, tot het volledige bedrag zorgdragen.”

3.3.

In maart 2019 hebben partijen over een aantal geschilpunten een minnelijke regeling getroffen. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:

“ Algemeen:

[B] Group BV verklaart verder dat het gehuurde vrij is van gebreken, in goede staat verkeert, aan haar het huurgenot verschaft dat zij op grond van de huurovereenkomst mocht en mag verwachten en zij ontleent aan het feit dat de voornoemde punten nog afgewerkt of uitgevoerd moeten worden derhalve geen enkel recht behoudens nakoming van de verplichting van [A] BV om zulks af te werken c.q. uit te voeren .”

3.4.

Met inachtneming van de daarvoor geldende termijnen heeft [B] bij brief van 6 juli 2022 de huur opgezegd tegen (uiterlijk) 31 juli 2023. Daarbij heeft [B] [A] verzocht en zo nodig gesommeerd om een plan van aanpak over te leggen waaruit blijkt op welke wijze de geconstateerde gebreken aan het gehuurde zullen worden verholpen.

Bij e-mails van 31 augustus 2022, 26 september 2022, 28 oktober 2022, 21 december 2022 en 17 februari 2023 heeft [B] [A] daartoe opnieuw gesommeerd.

3.5.

Vanaf oktober 2022 heeft [B] de huur onbetaald gelaten, ondanks dat [A] haar tot betaling heeft gesommeerd.

3.6.

Op 12 november 2022 heeft [B] een boete van € 45.000,00 bij [A] in rekening gebracht. Volgens [B] heeft [A] op die dag met één van haar vrachtwagens de aanrijroute van de wasstraat geblokkeerd, zodat zij daarmee haar verplichting tot het bieden van vrije doorgang als bedoeld in artikel 12.6 van de huurovereenkomst heeft geschonden.

3.7.

Bij beschikking van 9 februari 2023 heeft de voorzieningenrechter aan [A] verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van [B] onder de Coöperatieve Rabobank U.A. en ING Bank N.V., waarbij de vordering is begroot op

€ 35.196,75 (inclusief rente en kosten). Op 10 februari 2023 heeft [A] deze beslagen laten leggen. Het beslag onder de Rabobank heeft doel getroffen tot een bedrag van

€ 7.779,36. Daarbij beroept de Rabobank zich op verrekening. Het beslag onder de ING Bank heeft doel getroffen tot een bedrag van € 2.907,40.

3.8.

Bij beschikking van 15 februari 2023 heeft de voorzieningenrechter aan [A] verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van [B] op de zich in het gehuurde bevindende en aan [B] in eigendom toebehorende roerende zaken, waarbij de vordering is begroot op € 35.196,75 (inclusief rente en kosten). Op 20 februari 2023 heeft [A] beslag laten leggen op de autowasinstallatie, de wasboxinstallatie (twee stuks), de compressor, het camerasysteem en het stofzuigersysteem (twee stuks).

4. Het geschil in conventie

4.1.

[A] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

(I) [B] zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter nader te bepalen korte termijn, tot ontruiming over te gaan van het gehuurde en dit met al het hare en de haren onder afgifte van de sleutels ervan ter vrije beschikking van [A] te stellen;

(II) [B] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te betalen een bedrag van € 27.074,42, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 februari 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;

(III) [B] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te betalen een bedrag gelijk aan de thans geldende maandhuurprijs van € 10.459,66 inclusief btw voor iedere maand of gedeelte daarvan die na februari 2022 (bedoeld zal zijn: 2023) verschijnt, zolang de ontruiming nog niet heeft plaatsgevonden;

(IV) [B] zal veroordelen in de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

Subsidiair:

Een zodanige beslissing zal nemen als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;

Primair en subsidiair:

[B] zal veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

[B] concludeert tot afwijzing van alle vorderingen van [A] , met veroordeling van [A] in de proceskosten.

4.3.

Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter hierna nader ingaan, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil.

5. Het geschil in reconventie

5.1.

[B] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [A] zal veroordelen om binnen twee dagen na dagtekening respectievelijk betekening van het vonnis:

(1) tot het schorsen en geschorst houden van alle beslagmaatregelen, gelijk ook tot opheffing van de nu gelegde (bank)beslagen, totdat over haar beweerdelijke vordering(en) een uitspraak in een bodemprocedure in kracht en gezag van gewijsde is gegaan, op straffe van een dwangsom door [A] aan [B] te verbeuren van € 50.000,00 per dag (of dagdeel) dat [A] hiermee in gebreke is;

(2) aan [B] te betalen – tegen behoorlijk bewijs van kwijting – de som van

€ 45.000,00;

(3) tot het (doen) herstellen, en op eerste aanwijzing en verdere aanwijzingen van [B] , van de tekortkomingen aan het gehuurde zoals gesteld en omschreven in de rapporten die bij akte als producties 16, 17 en 18 in het geding zijn gebracht en in die zin dat binnen een maand na de eerste aanwijzing de tekortkomingen zijn hersteld, op straffe van een dwangsom door [A] aan [B] te verbeuren van € 50.000,00 per dag (of dagdeel) dat [A] hiermee in gebreke is;

(4) in de proces- en nakosten.

5.2.

[A] concludeert tot afwijzing van alle vorderingen van [B] , met veroordeling van [B] in de proceskosten.

5.3.

Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter hierna nader ingaan, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil.

6. De beoordeling in conventie

Nietige dagvaarding?

6.1.

Als meest verstrekkend verweer voert [B] aan dat de dagvaarding niet aan het minimumvereiste van artikel 111 lid 2 onder d Rv voldoet, zodat de dagvaarding nietig is, althans [A] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. [B] stelt dat zij door de wijze waarop [A] haar dagvaarding heeft ingekleed, onredelijk in haar belangen wordt geschaad. Volgens [B] heeft [A] niet voldaan aan haar substantiëringsplicht. Daarbij verwijst [B] naar de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van

26 oktober 2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:4859. [A] heeft dit weersproken.

6.2.

De kantonrechter is van oordeel dat de dagvaarding aan de (minimale) wettelijke vereisten van artikel 111 lid 2 onder d Rv voldoet. De dagvaarding bevat de eis en de gronden van die eis en ook, hoewel summier, de feitelijke en juridische onderbouwing daarvan. Voor zover [A] de ingevolge artikel 111 lid 3 Rv op haar rustende verplichting tot vermelding in de dagvaarding van de eerder door [B] tegen de eis aangevoerde verweren en de gronden daarvoor niet heeft nageleefd, verbindt de wet hieraan geen specifieke sanctie. Van een 'obscuur libel' en nietige dagvaarding, zoals [B] betoogt, is daarom geen sprake. Maar als de kantonrechter standpunten of de onderbouwing daarvan wegens beknoptheid niet uit de dagvaarding en/of de pleitnotities van [A] heeft gedestilleerd, komt dat voor rekening en risico van [A] .

Spoedeisend belang

6.3.

Anders dan [B] betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat [A] bij de gevorderde ontruiming voldoende spoedeisend belang heeft. Het staat immers vast dat [B] al zes maanden geen huur meer heeft betaald. Dit betekent dat de vorderingen van [A] inhoudelijk kunnen worden beoordeeld.

Standpunt [A]

6.4.

[A] stelt dat [B] tegenover haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Daartoe voert [A] aan dat [B] vanaf oktober 2022 de huur niet meer betaalt waardoor tot en met maart 2023 een zeer forse huurachterstand van € 58.784,07 inclusief wettelijke rente is ontstaan. Omdat [B] weigerde de huurachterstand te voldoen, heeft [A] de bankgarantie van € 21.249,99 ingeroepen waardoor de huurachterstand nog € 37.534,08 bedraagt. Volgens [A] moet [B] ingevolge artikel 17.3 van de Algemene bepalingen een nieuwe bankgarantie stellen. Door dit na te laten schiet [B] ook op dit punt tekort, aldus [A] . Tot slot stelt [A] dat [B] de in maart 2019 gemaakte afspraken niet nakomt door gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de vrachtwagens inclusief opleggers van [A] niet te wassen tegen een bedrag van € 20,00 exclusief btw per wasbeurt. [A] betoogt dat de tekortkomingen van [B] een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Vooruitlopend op een bodemprocedure vordert [A] onder meer ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand.

Standpunt [B]

6.5.

[B] voert als verweer dat het gehuurde vanaf het begin van de huurperiode meerdere (visueel zichtbare) bouwtechnische gebreken heeft waardoor zij het gehuurde niet conform de bestemming kan gebruiken en de veiligheid in geding is, zoals gaten in de wanden, niet sluitende kozijnen, ontbrekende isolatie, een onafgewerkte betonvloer (geen epoxy vloercoating), niet afgewerkte draagbalken en pilaren, onvoldoende stroomcapaciteit en verzakkingen van de aan- en oprit. Volgens [B] weigert [A] structureel deze gebreken conform het Bouwbesluit, de milieuwetgeving en de bouwtekeningen behorende bij de huurovereenkomst te herstellen waardoor [A] (als eerste) in verzuim is geraakt. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst [B] naar diverse foto’s en deskundigenrapporten (producties 5a t/m 19 van [B] ). [B] beroept zich op opschorting van haar betalingsverplichting dan wel verrekening dan wel huurprijsvermindering wegens gederfd huurgenot. [B] stelt dat zij door de wanprestatie en/of het onrechtmatig handelen van [A] ernstige schade heeft geleden en nog steeds lijdt. Zij verwijst daarvoor naar de door haar opgestelde schadestaatopstelling (productie 25 van [B] ). [B] betwist verder dat de huurovereenkomst een grondslag biedt voor verrekening van huurpenningen met de bankgarantie.

Ontruiming van het gehuurde

6.6.

De kantonrechter overweegt dat ontruiming een ingrijpende maatregel is. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden met als gevolg dat het gehuurde zal moeten worden ontruimd. Daarom zal de kantonrechter op grond van artikel 6:265 BW moeten beoordelen of [B] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en of die tekortkoming zodanig ernstig is dat ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op de gevolgen voor [B] , gerechtvaardigd zal zijn.

6.7.

[A] heeft aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [B] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij (1) een forse huurachterstand heeft laten ontstaan, (2) geen nieuwe bankgarantie heeft gesteld en (3) de afspraken uit 2019 niet is nagekomen.

6.8.

De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat [B] vanaf oktober 2022 geen huur meer betaalt en dat zij niet op eerste verzoek van [A] een nieuwe bankgarantie heeft gesteld. Uit artikel 17 van de Algemene bepalingen volgt dat [A] wel en [B] niet bevoegd is tot verrekening met de bankgarantie. Naar voorshands oordeel van de kantonrechter heeft [A] wegens niet-nakoming van de betalingsverplichtingen van [B] rechtsgeldig aanspraak gemaakt op de bankgarantie. [B] had daarom een nieuwe bankgarantie moeten stellen, nadat [A] daarom had verzocht. Aan dit verzoek heeft [B] niet voldaan. [B] is daarmee haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen. Zij beroept zich echter op haar opschortingsrecht als bedoeld in artikel 6:52 BW. Daartoe voert [B] aan dat aan het gehuurde diverse gebreken kleven die [A] weigert te herstellen.

6.9.

[A] betwist dat sprake is van (ernstige) gebreken aan het gehuurde. Daarbij wijst zij erop dat het overgrote deel van de door [B] gestelde gebreken betrekking heeft op onderdelen van het gehuurde die sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst onveranderd zijn en dat partijen ten aanzien van die onderdelen een minnelijke regeling hebben getroffen, waarbij [B] uitdrukkelijk heeft verklaard dat het gehuurde vrij is van gebreken en dat er geen sprake is van een verminderd huurgenot (zie 3.3.). Volgens [A] betekent dit dat de discussie over de gebreken niet opnieuw kan worden gevoerd. Tot slot wijst [A] erop dat [B] het gehuurde tot op heden nog altijd “gewoon” – conform de bestemming – in gebruik heeft.

6.10.

De kantonrechter begrijpt de stellingen van [B] aldus dat de tekortkomingen van [A] ten aanzien van het gehuurde zien op enerzijds nieuwe bouwtechnische gebreken die aan het licht zijn gekomen nadat partijen in maart 2019 minnelijke afspraken hadden gemaakt en anderzijds op niet-nakoming van deze afspraken door [A] als het gaat om herstel van de toen bekende gebreken. [B] heeft daartoe het rapport van [C] Bouwadvies van 14 februari 2023 in het geding gebracht. In dit rapport is onder meer geconcludeerd dat er met betrekking tot de gevels/ramen/deuren/kozijnen, betonvloer, scheidingswanden, trap en installaties bouwtechnische gebreken zijn (productie 17a van [B] ). Ook heeft [B] door [D] Inspectie B.V. de vloer van het gehuurde laten inspecteren. In haar rapport van 13 september 2022 heeft deze inspecteur geconcludeerd dat de vloer van de truckwash, carwash en wasboxen (op kritieke plaatsen) gebrekkig is (o.a. scheuren) en dat herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd (productie 16 van [B] ).

6.11.

[A] heeft daartegen aangevoerd dat [B] diverse keren aannemers en andere “reparateurs” de toegang tot het gehuurde heeft geweigerd om herstel te plegen. [B] heeft dit uitdrukkelijk betwist. Volgens haar gebeurde dit zonder overleg of afspraak. [A] heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken.

6.12.

Ook verschillen partijen van mening over de aard en omvang van de door [B] gestelde gebreken en wie daarvoor verantwoordelijk is. Gelet op de technische aard van deze discussie, acht de kantonrechter zich onvoldoende in staat om te beoordelen of sprake is van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW. Daarvoor is nader onderzoek nodig waarvoor een kort geding zich evenwel niet leent en dus een bodemprocedure is aangewezen.

6.13.

Uit het voorgaande volgt dat het niet is uit te sluiten dat het beroep van [B] op opschorting van de betaling van de huurprijs slaagt, zodat het onzeker is of in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. De gevorderde ontruiming van het gehuurde moet daarom worden afgewezen. Vanwege de samenhang met vordering sub (III) moet ook die vordering worden afgewezen.

Huurachterstand

6.14.

[A] vordert betaling van de huurachterstand van € 27.074,42.

6.15.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

6.16.

Uit hetgeen hiervoor ten aanzien van de gevorderde ontruiming van het gehuurde is overwogen volgt dat de geldvordering van [A] onvoldoende “hard” is om in dit kort geding te kunnen worden toegewezen, nog daargelaten dat niet is gesteld of gebleken dat [A] daarbij spoedeisend belang heeft. De gevorderde betaling van de huurachterstand is daarom niet toewijsbaar.

Beslagkosten

6.17.

Nu de gevorderde ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand niet voor toewijzing in aanmerking komen, treft de nevenvordering tot vergoeding van de beslagkosten hetzelfde lot.

Conclusie

6.18.

Al met al komt de kantonrechter tot de slotsom dat alle vorderingen van [A] moeten worden afgewezen.

Proceskosten

6.19.

[A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [B] worden tot op heden begroot op € 793,00 aan salaris gemachtigde en € 132,00 aan nakosten, dus in totaal € 925,00.

7. De beoordeling in reconventie

7.1.

[B] vordert (1) schorsing van de beslagmaatregelen en opheffing van de gelegde (bank)beslagen en (2) herstel van gebreken, op straffe van een dwangsom, alsmede (3) betaling van een boete.

Spoedeisend belang

7.2.

Uit de aard van het gevorderde vloeit reeds voort dat [B] daarbij voldoende spoedeisend belang heeft. [A] heeft dit ook niet betwist.

Beslagen

7.3.

[B] stelt dat er geen enkele grondslag is voor de gelegde beslagen. Volgens [B] heeft zij recht en belang bij opheffing daarvan om ongehinderd verder te kunnen ondernemen. Omdat gelden nu geblokkeerd staan, is daarmee de spoedeisendheid en de noodzaak van opheffing gegeven, aldus [B] . [A] betwist dit.

7.4.

Ingevolge artikel 705 lid 2 Rv kan de opheffing van een conservatoir beslag onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.

7.5.

De kantonrechter overweegt dat van beslag voor een kennelijk niet bestaande, verjaarde of anderszins al te zwakke vordering geen sprake is. [B] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door [A] gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. Ook is onvoldoende gebleken dat de beslagen onnodig zijn. Verder staat vast dat de bankbeslagen maar zeer beperkt doel hebben getroffen en dat het beslag op de in 3.8 bedoelde roerende zaken de bedrijfsvoering van [B] niet (direct) raakt.

Na afweging van de wederzijdse belangen, waarbij het belang van [A] bij handhaving van de beslagen op grond van de door haar naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van [B] bij opheffing van de beslagen, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de gevorderde schorsing van de beslagmaatregelen en opheffing van de gelegde (bank)beslagen moet worden afgewezen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.

Boete

7.6.

[B] stelt dat [A] op 12 november 2022 vanaf 13:42 uur de toegang tot de car- en truckwash heeft geblokkeerd met haar vrachtwagen (van het merk Scania) met [kenteken] . Volgens [B] heeft [A] daarmee in strijd gehandeld met artikel 12.6 van de huurovereenkomst en is zij daarom op grond van artikel 12.10 van de huurovereenkomst een direct opeisbare boete van € 45.000,00 verschuldigd. [A] betwist dit.

7.7.

De kantonrechter stelt vast dat [B] enkel de factuur heeft overgelegd waarmee zij de boete van € 45.000,00 bij [A] in rekening heeft gebracht (productie 26 van [B] ). Weliswaar stelt [B] dat zij van de bewuste blokkade video- en beeldmateriaal heeft gemaakt, maar zij heeft dit bewijs niet in het geding gebracht. [B] heeft daarom onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [A] het bepaalde in artikel 12.6 van de huurovereenkomst heeft geschonden. Daarbij komt dat [A] heeft bestreden dat de vrachtwagen met [kenteken] van haar is en dat de wasstraat destijds geopend was. Het voorgaande betekent dat de gevorderde betaling van de boete moet worden afgewezen.

Herstel gebreken

7.8.

Zoals hiervoor in rechtsoverweging 6.12. is overwogen, is de kantonrechter in het bestek van dit kort geding niet in staat om vast te stellen of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Daarbij komt dat de huurovereenkomst nog slechts vier maanden voortduurt, zodat niet valt in te zien welk (spoedeisend) belang [B] bij het gevorderde herstel van de gebreken heeft, mede gelet op de tijd die voor het herstel nodig zal zijn. In dit verband is van belang dat [B] het gehuurde tot op heden conform de bestemming exploiteert en dat onvoldoende is gebleken dat de door haar gestelde gebreken deze exploitatie onmogelijk maakt. Hoewel de stroomcapaciteit in het begin onvoldoende was voor de exploitatie van de onderneming van [B] , heeft de kantonrechter begrepen dat [A] – ter uitvoering van de minnelijke afspraken die partijen in maart 2019 hebben gemaakt – op 23 oktober 2019 heeft gezorgd voor een aansluiting 3x160A (maximaal vermogen van 110,4 kilowatt), zoals ook blijkt uit het rapport van Installatiebedrijf [E] van 25 februari 2023 (productie 18B van [B] ), en dat deze aanpassing ertoe heeft geleid dat er niet of nauwelijks uitval meer is.

Tegen deze achtergrond zal vanwege het ontbreken van (spoedeisend) belang het gevorderde herstel van de gebreken worden afgewezen.

Conclusie

7.9.

Al met al komt de kantonrechter tot de slotsom dat alle vorderingen van [B] moeten worden afgewezen.

Proceskosten

7.10.

[B] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden tot op heden begroot op € 396,50 aan salaris gemachtigde (0,5 x € 793,00) en € 132,00 aan nakosten, dus in totaal € 528,50.

8. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

8.1.

wijst de vorderingen van [A] af;

8.2.

veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van [B] tot op heden begroot op € 925,00;

8.3.

verklaart de proceskostenveroordeling in 8.2. uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

8.4.

wijst de vorderingen van [B] af;

8.5.

veroordeelt [B] in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 528,50;

8.6.

verklaart de proceskostenveroordeling in 8.5. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023. (PS)