Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 8516524 \ CV EXPL 20-1455
Vonnis van 29 maart 2022
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo ,
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo ,
eisende partij, hierna te noemen St. Joseph,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K. ter Mors.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 maart 2021,
- het deskundigenrapport van de heer ing. P.B.J.M. Elfrink van 17 december 2021, door de rechtbank ontvangen op 24 december 2021,
- de akte na deskundigenbericht van de zijde van St. Joseph van 22 februari 2022.
1.2.
[gedaagde] heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, geen akte na deskundigenbericht genomen en heeft om vonnis verzocht.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De kantonrechter verwijst naar haar tussenvonnissen van 27 oktober 2020, 22 december 2020 en 16 maart 2021. Alles wat daarin is overwogen en beslist wordt als hier overgenomen beschouwd.
2.2.
St. Joseph heeft - kort samengevat - gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van achterstallige huurpenningen. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij nadat zij daartoe in een eerdere procedure tussen partijen is veroordeeld werkzaamheden in de woning heeft uitgevoerd en dat de woning daarom vanaf november 2019 beschikbaar was voor bewoning door [gedaagde] . [gedaagde] had op dat moment terug kunnen en moeten keren naar de woning en is vanaf dat moment de huur weer verschuldigd.
2.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat er, ondanks dat St. Joseph werkzaamheden heeft laten uitvoeren in de woning, nog steeds schimmels aanwezig zijn en dat zij daarom niet in de woning woont.
2.4.
In het tussenvonnis van 27 oktober 2020 heeft de kantonrechter overwogen dat, gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] , een deskundigenonderzoek noodzakelijk is. In het tussenvonnis van 16 maart 2021 is de heer ing. P.B.J.M. Elfrink (hierna: de deskundige) tot deskundige benoemd.
Het deskundigenrapport
2.5.
De deskundige heeft zijn bevindingen/conclusies en aanbevelingen vastgelegd in zijn rapport van 17 december 2021, door de rechtbank ontvangen op 24 december 2021.
2.6.
“1) Kunt u beoordelen of St. Joseph per 1 november 2019 het gehuurde heeft hersteld naar de eisen van goed vakmanschap? Blijkens opgaaf van St. Joseph zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
- Schakelmateriaal aangebracht;- Plinten aangebracht in de gehele woning;- Schakelmateriaal gereinigd, hang en sluitwerk, ramen en tegelwerk van verfresten en afplaktape ontdaan;- Vloerdelen begane grond en verdiepingsvloer hersteld door middel van nieuwe platen van 10 mm er over heen geplaatst;- Trapkast: vloerdoorvoer CV dichtgemaakt;- Trapkast: schappen zijn weer aangebracht;- Aftimmering trapkast hersteld en in de grondverf gezet;- Slaapkamer 1 en 2 elektradraad weggehaald en stukwerk hersteld;- Radiatoren zijn geschilderd of vervangen;- Ook is een E-dyer aangebracht in de woning aan [het adres] (de woning naast de woning van [gedaagde] ); dit is – aldus STJA - een zeer belangrijk punt. De E-dryer werkt voor beide woningen. In de bijlage van productie 11 bij akte na tussenvonnis is een tekening opgenomen met daarin de meetpunten en de uitkomsten.
Eiser/St. Joseph heeft voorgaande werkzaamheden met uitzondering van de losse elektra/telefoonkabel op de hoofdslaapkamer alsmede de loslatende plint in de keuken naar de eisen van deugdelijk vakmanschap hersteld. Gezien de slechte luchtkwaliteit in de meterkast (vochtig/broeierig/muf) ben ik wel van mening dat men de trapkast beter moet ventileren. Dit kan men realiseren door in de deur en/of de stootborden ventilatieopeningen aan te brengen, zodat enige trek ontstaat.
2) Wat is de huidige situatie met betrekking tot de vocht- en schimmelproblematiek?
Daar waar zich voorheen in de woonkamer schimmelvorming voordeed zijn te hoge vochtpercentages gemeten, welke bij onvoldoende ventilatie/opwarming weer tot hernieuwde schimmelvorming kunnen leiden. Gezien het stukwerk inmiddels dusdanig zacht is, waardoor de Protimeter in de stuclaag blijft zitten zonder deze vast te houden, is de stuclaag aan het verspochten doordat het vochtgehalte hier veel te hoog is.
Op aanwijs van [gedaagde] kwam bij het aanraken van de beplating van het knieschot/de dakplaten van de hoofdslaapkamer aan de achterzijde van het gehuurde, bruin stof naar beneden. Dit duidt met een zeer grote aannemelijkheid op mogelijke schimmelvorming achter de beplating van het knieschot/de dakplaten en behoeft dit nader onderzoek in combinatie met een duidelijke verslaglegging v.z.v. een duidelijke fotorapportage waaruit men het verloop van het uitgevoerde onderzoek en de situatie tijdens het onderzoek kan afleiden.
3) Als er nog steeds sprake is van vocht- en schimmelproblematiek kunt u dan aangeven of dat komt doordat de herstelwerkzaamheden niet afdoende waren of dat dit en in hoeverre dit mede is ontstaan of verergerd doordat de woning niet is bewoond?
Voor zover kon worden beoordeeld zijn de in onderzoeksvraag 1 gestelde werkzaamheden met uitzondering van de losse elektra-/telefoonkabel en de losse plint in de keuken, afdoende uitgevoerd. Tijdens de schouw kon niet worden beoordeeld in hoeverre er een deugdelijke behandeling van de schimmelwering heeft plaatsgevonden.
Echter, er zijn diverse renovatie-/isolatiewerkzaamheden – waarvoor geen huurverhoging gold – niet uitgevoerd omdat [gedaagde] tegenover eiser/STJA niet kenbaar heeft gemaakt om aan het onderhoud en verduurzamingsplan van de 55 woningen – waarvan het gehuurde deel uitmaakt – te willen deelnemen.
Doordat de isolatiewerkzaamheden – zoals het isoleren van de spouw, de zoldervloer/kapconstructie – niet zijn uitgevoerd, kunnen er zich bij eventuele koudebruggen condensatieproblemen voordoen welke zich middels verhoogde vochtconcentraties en/of in combinatie met schimmelvorming kunnen openbaren.
Dat de woning niet is bewoond kan de problematiek verergeren, gezien het om een oude woning uit het begin van de 20e eeuw gaat. Echter, ik ben wel van mening dat gemeten verhoogde vochtconcentraties dusdanig hoog zijn dat het wel of niet bewonen hier niets aan af doet.
4) Als de woning normaal wordt bewoond is er dan onder de huidige omstandigheden vocht- en schimmelvorming te verwachten?
Als de woning normaal wordt bewoond is er m.i. onder normale omstandigheden vocht en schimmelvorming te verwachten. De redenen hiervoor zijn de volgende. De woning vertoont in de woonkamer t.p.v. de buitengevels (gangzijde en links naast de schuifpui) dusdanige hoge vochtconcentraties dat het stukwerk reeds aan het verspochten is.
Op het moment dat men een kast of bank voor deze wanden plaatst, bestaat er een reëel risico dat de schimmelvorming terugkeert, temeer er tussen een eventuele kast en/of bank en de buitengevel/-muur minder ventilatie/luchtstroming plaats kan vinden. Bij bewoning bevat warme lucht een hoger vochtpercentage. Bij afkoeling ’s avonds bestaat er bij de ongeïsoleerde buitenmuren dan ook meer kans op het ontstaan van condensatie met uiteindelijk schimmelvorming als gevolg.
In het rapport van partijdeskundige [A]
(productie 5A)– welke in opdracht van eiser/STJA als reactie op het concept-deskundigenbericht is opgesteld – wordt op blz. 2/8 het e.e.a. als volgt bevestigd
‘Wij achten het aannemelijk dat als de oorzaak hiervan niet weg genomen wordt er sprake zal zijn van schimmelvorming op de wand, ook als de woning in gebruik wordt genomen.’
(productie 5A)– welke in opdracht van eiser/STJA als reactie op het concept-deskundigenbericht is opgesteld – wordt op blz. 2/8 het e.e.a. als volgt bevestigd
‘Wij achten het aannemelijk dat als de oorzaak hiervan niet weg genomen wordt er sprake zal zijn van schimmelvorming op de wand, ook als de woning in gebruik wordt genomen.’
Tijdens de schouw zijn op de eerste verdieping t.p.v. de linker hoofdslaapkamer sporen waargenomen welke duiden op schimmelvorming en dit behoeft nader onderzoek alsmede een eventuele behandeling. Dit geldt (eventueel) ook voor de topgevels op de zolder/vliering, echter gaat het hierbij wel om een onverwarmde (berg)zolder en betreft dit geen verblijfsruimte.
5) Als er nog steeds sprake is van vocht- en schimmelproblematiek welke herstelwerkzaamheden zijn dan noodzakelijk om dit te verhelpen?
Om dit probleem te verhelpen zou men de isolerende werkzaamheden conform de omschrijving ‘Onderhoud en verduurzaming complex 1.100’ – welke tot op heden nog niet zijn uitgevoerd – moeten uitvoeren. Daarnaast dient men de E-Dryer op het goed functioneren te controleren. Tevens dient men te onderzoeken of er zich schimmelvorming achter het knieschot/de dakconstructie van hoofdslaapkamer voordoet. Zo ja, dan dient men dit te behandelen en de gehele constructie te isoleren, waarbij men ook de hemelwaterafvoer van de dakkapel moet aanpassen zodat er geen achterwatering van de dakkapelconstructie kan plaatsvinden, welke tot houtrot en schimmelvorming kan leiden (eventuele herstelwerkzaamheden dient men middels een fotorapportage vast te leggen).
Verder dient men de trapkast van de noodzakelijke ventilatieopeningen te voorzien.
6) Is de woning in de huidige staat – na goed schoonmaken – geschikt voor normale bewoning?
Nee, de woning is na (alleen) goed schoonmaken m.i. niet geschikt voor normale bewoning. De woning is volgens mij pas voor normale bewoning geschikt als men de standaard isolerende maatregel conform de omschrijving ‘Onderhoud en verduurzaming complex 1.100’ heeft uitgevoerd (zodat een toekomstige dauwpuntonderschrijding wordt voorkomen) en men onderzoek heeft verricht naar het optrekkend/doorslaande vocht en eventuele schimmelvorming achter het knieschot/dakplaten van de hoofdslaapkamer. Bij de aanwezigheid hiervan moeten deze worden behandeld en dient men bij de uitvoering van alle werkzaamheden het e.e.a. middels een deugdelijke verslaglegging v.z.v. een fotorapportage vast te leggen. Verder dient men het goed functioneren van de E-Dryer te controleren. Zonder de isolerende maatregelen zullen de vochtproblemen en schimmelvorming bij bewoning van de woning met een zeer grote aannemelijkheid terugkeren en zich voor blijven doen.
7) Draagt een nieuwe meting door [B] van de meetpunten in de woning bij aan de oordeelsvorming?
Nadat de isolatiewerkzaamheden conform de omschrijving ‘Onderhoud en verduurzaming complex 1.100’ zijn uitgevoerd, zal een nieuwe meting door [B] van de meetpunten in de woning bijdragen aan de oordeelsvorming.
8) Zijn er nog andere punten die naar voren gebracht moeten worden in verband met de verdere beoordeling?
Nadat alle (isolerende) werkzaamheden zijn uitgevoerd, is het aan te bevelen om de woning in de wintermaanden bij reguliere bewoning (gedurende een periode van 6 maanden) te monitoren. De reden hiervoor is dat na het isoleren van de spouw met isolatie er zich nog wel eens problemen voor kunnen doen (optrekkend/doorslaand vocht) en kan het zijn dat de isolatie en de E-Dryer eventueel niet voldoende effectief zijn, waardoor men eventueel alsnog een horizontaal vochtscherm in het binnenspouwblad van de buitenmuur (middels injecteren) moet aanbrengen.
2.7.
De deskundige heeft partijen in de gelegenheid gesteld opmerkingen te maken ten aanzien van het concept-rapport. Vervolgens heeft hij het commentaar verwerkt in het deskundigenbericht.
De beoordeling naar aanleiding van het deskundigenrapport
2.8.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Voor de rechter geldt een beperkte motiveringsplicht ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van een deskundige al dan niet te volgen. Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij in zijn beslissing de conclusies waartoe deze deskundige in zijn rapport is gekomen zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige (zie onder meer HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT2921 en HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:279).
2.9.
Anders dan St. Joseph acht de kantonrechter de bevindingen en de conclusies in het rapport van de deskundige in hoofdlijnen goed gemotiveerd, goed onderbouwd, logisch en consistent. Zij zal het rapport dan ook tot uitgangspunt nemen. In het navolgende zal zij op de belangrijkste bezwaren van St. Joseph ingaan.
2.10.
St. Joseph meent dat door de deskundige aannames zijn gedaan waardoor de conclusies in het rapport niet onderbouwd zijn. St. Joseph heeft vervolgens eigen deskundigen, [A] en [B] , gevraagd om het deskundigenrapport te beoordelen. De inbreng van deze twee partijen is door de deskundige opgenomen in zijn rapport, maar volgens St. Joseph heeft de deskundige hun inbreng onvoldoende weerlegt en is niet op alle punten in gegaan. St. Joseph betoogt verder dat de deskundige niet heeft onderzocht wat de oorzaak is van de vochtplekken in de woonkamer. Pas als de oorzaak daarvan is achterhaald, kan een correcte aanbeveling worden gedaan. De conclusie dat de woning dient te worden geïsoleerd om bewoonbaar te zijn is om die reden te vergaand, aldus St. Joseph. Verder betwijfelt St. Joseph of de deskundige wel kundig genoeg is op het gebied van schimmels. St. Joseph concludeert dat niet is komen vast te staan dat de woning onbewoonbaar is en dat isolatie noodzakelijk is.
2.11.
De kantonrechter constateert dat de door St. Joseph genoemde bezwaren ook zijn geuit in haar reactie van 10 december 2021 op het concept-rapport van de deskundige. De deskundige heeft op deze punten gereageerd in hoofdstuk 11 van het deskundigenrapport. [2] Voor de inhoud van de reactie van de deskundige wordt verwezen naar zijn rapport met bijlagen. Door zijn veelal gedetailleerde en uitgebreide reactie op de door St. Joseph aangevoerde punten heeft de deskundige ervan blijk gegeven dat hij de opmerkingen in aanmerking heeft genomen en dat hij de afweging heeft gemaakt of deze opmerkingen zouden moeten leiden tot aanpassing van het deskundigenrapport. Uiteindelijk heeft hij kenbaar gemaakt dat hij voor aanpassing van zijn conclusies onvoldoende aanleiding ziet. De deskundige heeft zijn reactie naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gemotiveerd en onderbouwd. De deskundige heeft zijn bevindingen gebaseerd op zijn kennis, ervaring en intuïtie en niet gebleken is dat de deskundige daarbij onredelijke of onwaarschijnlijke aannames als vertrekpunt heeft genomen, dat hij van belang zijnde feiten over het hoofd heeft gezien of dat zijn kennis en ervaring ontoereikend zijn. Gelet hierop acht de kantonrechter de bevindingen van de deskundige genoegzaam aannemelijk. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter de deskundige in voormelde keuzes en conclusies volgt.
De slotsom ten aanzien van het rapport
2.12.
Het voorgaande leidt tot de volgende conclusies. Weliswaar heeft St. Joseph naar aanleiding van het eerdere vonnis (herstel)werkzaamheden aan de woning uitgevoerd, maar [gedaagde] heeft onderbouwd dat deze werkzaamheden niet afdoende waren om de vocht- en schimmelproblematiek te verhelpen. Uit het deskundigenrapport blijkt dat de vocht- en schimmelproblematiek ten tijde van het onderzoek niet is verholpen. Er is nog steeds sprake van vocht- en schimmelproblematiek in de woning en volgens de deskundige is de woning ook nu na (alleen) goed schoonmaken niet geschikt voor normale bewoning. De woning is volgens de deskundige pas voor normale bewoning geschikt na uitvoering van de in r.o. 2.6 onder 6 genoemde maatregelen. Onder die omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat de vocht- en schimmelproblematiek in november 2019 weldegelijk was verholpen en dat van [gedaagde] verwacht had mogen worden dat zij weer in de woning zou gaan wonen. Om die reden kunnen de vorderingen van St. Joseph niet worden toegewezen.
2.13.
Voor zover St. Joseph zich op het standpunt heeft willen stellen dat [gedaagde] heeft geweigerd voldoende mee te werken aan renovatie van de woning en dat daardoor de vocht- en schimmelproblematiek is blijven bestaan overweegt de kantonrechter nog het volgende. Op grond van art. 7:220 lid 1 BW Pro is, indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden verricht, de huurder verplicht daartoe de gelegenheid te geven. Het tweede lid van dit artikel bepaalt vervolgens dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft en daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet. In deze procedure is niet gesteld of gebleken dat St. Joseph op dringende werkzaamheden of renovatie heeft aangestuurd of daartoe een voorstel heeft gedaan, zodat de kantonrechter hieraan voorbij zal gaan.
2.14.
St. Joseph zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 747,00 (3 punten x liquidatietarief € 249,00).
3. De beslissing
De kantonrechter
3.1.
wijst de vorderingen af,
3.2.
veroordeelt St. Joseph in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 747,00,
3.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. A.A. Smit op 29 maart 2022. (ms)