Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
PACHTKAMER
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 9512547 \ CV EXPL 21-4489
Vonnis van 22 maart 2022
in de zaak van
[eiser] ,
handelende onder de naam Presidio Bewind En Beheer, gevestigd en kantoorhoudende te Rijssen, in hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van [X] , wonende te [woonplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,
gemachtigde: mr. B. Nijman,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen, hierna (in enkelvoud) te noemen [gedaagde 1] ,
gemachtigde: ing. D.J. Sligman
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 december 2021
- de mondelinge behandeling op 21 februari 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
De vordering
[eiser] vordert - samengevat - :
1. voor recht te verklaren dat een na de datum waarop het vermogen van [X] , weduwe van [Y] (hierna te noemen [X] ), onder bewind is gesteld, door [gedaagde 1] met haar gesloten pachtovereenkomst ongeldig is.
2.
primairom voor recht te verklaren dat tussen [X] en [gedaagde 1] niet een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:311 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bestaat, en
subsidiairom voor recht te verklaren dat tussen [X] en [gedaagde 1] niet een pachtverhouding geldt op basis van een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:325 BW Pro die is goedgekeurd door de grondkamer en die geldt voor de wettelijke termijn van tenminste zes jaren, welke overeenkomst voor de pachter een voorkeursrecht bij vervreemding doet ontstaan.
primairom voor recht te verklaren dat tussen [X] en [gedaagde 1] niet een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:311 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bestaat, en
subsidiairom voor recht te verklaren dat tussen [X] en [gedaagde 1] niet een pachtverhouding geldt op basis van een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:325 BW Pro die is goedgekeurd door de grondkamer en die geldt voor de wettelijke termijn van tenminste zes jaren, welke overeenkomst voor de pachter een voorkeursrecht bij vervreemding doet ontstaan.
2.2.
Het verweer
[gedaagde 1] concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vorderingen om voor recht te verklaren dat tussen partijen geen pachtovereenkomst geldt. Hij vindt dat er een pachtverhouding bestaat omdat sprake is van reguliere pacht. Hij is van mening dat hij dus als pachter een voorkeursrecht heeft.
3.De beoordeling
Samenvatting
De pachtkamer is van oordeel dat tussen [gedaagde 1] en [X] een pachtovereenkomst voor reguliere pacht geldt. Die pachtverhouding brengt voor [gedaagde 1] mee dat hij een voorkeursrecht tot aankoop van het gepachte heeft.
3.1.
Om als pachter een beroep te kunnen doen op het recht om bij voorkeur in de gelegenheid te worden gesteld om het gepachte, dat de verpachter wil vervreemden (verkopen), te verkrijgen, is een door de grondkamer goedgekeurde Pachtovereenkomst vereist, die voor ten minste de wettelijke duur is aangegaan. Dat is bepaald in artikel 7:378 eerste Pro lid BW.
3.2.
[eiser] ontkent dat er een pachtovereenkomst geldt tussen [X] en [gedaagde 1] . Voor zover die er toch mocht zijn, is dat volgens [eiser] geen pachtovereenkomst die het voorkeursrecht voor de pachter meebrengt, omdat niet aan de hiervoor genoemde eis is voldaan.
3.3.
[gedaagde 1] beroept zich voor het bestaan van het voorkeursrecht op een door hem in geding gebrachte pachtovereenkomst die notarieel is vastgelegd bij akte van 9 maart 2005 (met proces-verbaal tot verbetering van 31 mei 2005) tussen wijlen [Y] en
[gedaagde 1] . Deze pachtovereenkomst is door de grondkamer goedgekeurd op 16 juni 2005.
3.4.
Deze pachtovereenkomst ziet op een perceel (weiland) te Rijssen met de kadastrale vermelding gemeente Rijssen, [kadasternummer 1] . In het kader van de ruilverkaveling Rijssen-West heeft een uitruil plaatsgevonden van dit perceel met het perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Rijssen, [kadasternummer 2] . Laatstgenoemd perceel is bij de ruilverkaveling door de Landinrichtingscommissie Rijssen-West als pachtperceel aan [gedaagde 1] toegedeeld op basis van de registratie van de hiervoor genoemde pachtovereenkomst.
3.5.
De akte van toedeling, waarin de toedeling en de pacht van het perceel is opgenomen, is gepasseerd op 22 maart 2013. De Landinrichtingscommissie heeft [gedaagde 1] als pachter‒ en naar de pachtkamer aanneemt ook de erven van de inmiddels overleden [Y] als verpachter‒ er bij brief van 29 april 2013 op gewezen dat partijen zelf zorg moeten dragen voor een nieuwe pachtovereenkomst en dat zij die ter goedkeuring aan de grondkamer moeten toezenden. Daarbij heeft de Landinrichtingscommissie aangegeven dat de nieuwe pachtovereenkomst ingaat op 22 maart 2013 en eindigt op hetzelfde tijdstip waarop de overeenkomst waarvoor zij in de plaats treedt, zou zijn geëindigd.
Ten slotte is vermeld dat de grondkamer op de nieuwe overeenkomst aantekent dat deze verlengbaar zal zijn indien de “oude” overeenkomst voor de wettelijke duur gold.
3.6.
Hoewel mag worden verondersteld dat beide partijen daarbij belang hadden, is niet gebleken dat zij na de ruilverkaveling een pachtovereenkomst zijn aangegaan en hebben ingestuurd naar de grondkamer, zoals door de Landinrichtingscommissie in voornoemde brief d.d. 29 april 2013 is aangegeven. Noch de verpachter noch de pachter heeft in die richting actie ondernomen. Evenmin is gebleken dat aan de door [eiser] genoemde regeling in artikel 79 van Pro de Wet inrichting landelijk gebied uitvoering is gegeven door de grondkamer. Deze regeling houdt – kort gezegd – in dat de grondkamer na herverkaveling partijen in een gehandhaafde pachtverhouding verzoekt om een nieuwe overeenkomst in te zenden, bij gebreke waarvan de grondkamer zelf een akte met een nieuw pachtovereenkomst opmaakt.
3.7.
Van enig (begin van) bewijs voor het bestaan van een geliberaliseerde pachtovereenkomst die in 2013 mogelijk zou zijn gesloten is niet gebleken. Voor zover [eiser] zich daarop beroept voor zijn standpunt, faalt dit beroep omdat dit bij gebreke van overlegging van enig stuk onvoldoende is onderbouwd.
[eiser] heeft voorts in geding gebracht een pachtovereenkomst voor reguliere pacht van los land met begindatum 1 januari 2020 en einddatum 31 december 2020, en daarvan gesteld dat die overeenkomst niet geldig is omdat die is gesloten terwijl het vermogen van [X] al onder bewind was gekomen.
Afgezien van de bedoeling die [gedaagde 1] met deze reguliere pachtovereenkomst heeft gehad, stelt de pachtkamer vast dat deze overeenkomst door [X] als verpachter is ondertekend maar dat een dagtekening op de overeenkomst ontbreekt. Onder die omstandigheid en
omdat deze overeenkomst op 1 januari 2020 zou ingaan en niet is onderbouwd door [gedaagde 1] dat dit vóór de hierna te noemen datum zou zijn gebeurd, acht de pachtkamer het aannemelijk dat deze overeenkomst is gesloten na de onderbewindstelling op 17 september 2019. Dit betekent dat die overeenkomst ongeldig is, omdat [gedaagde 1] het bestaan van het bewind kende of behoorde te kennen. Overigens heeft [gedaagde 1] zich in deze procedure niet op deze overeenkomsten beroepen voor het bestaan van een pachtverhouding.
3.8.
Beide partijen hebben op de zitting verklaard dat zij bij de grondkamer desgevraagd geen inlichtingen hebben kunnen krijgen over het bestaan van enige overeenkomst als hiervoor in de rechtsoverwegingen 3.6 en 3.7 genoemd.
3.9.
Daarmee resteert de vraag of de pachtovereenkomst van 2005 (hierna te noemen de pachtovereenkomst) nog geldt en als zodanig een voorkeursrecht van de pachter meebrengt.
3.10.
De pachtkamer is van oordeel dat de in de pachtovereenkomst van 2005 beschreven pachtverhouding nog steeds geldt (zij het sinds 2013 met betrekking tot een nadere kavel) en dat tussen partijen dus sprake is van reguliere pacht. Bij dat oordeel heeft zij het volgende betrokken.
Niet ter discussie staat dat tussen partijen, te weten enerzijds “de [van Y] ” als verpachter en anderzijds [gedaagde 1] als pachter, langdurig – volgens [gedaagde 1] al veertig tot vijftig jaar – een pachtrelatie heeft bestaan. Volgens verklaring van [gedaagde 1] is die pachtrelatie op initiatief van wijlen [Y] in 2005 vastgelegd in de pachtovereenkomst. Deze overeenkomst voor los land is gesloten voor de wettelijke duur van zes jaren. Deze pachtovereenkomst is goedgekeurd door de grondkamer en wordt telkens op grond van artikel 7:625 lid 5 BW Pro van rechtswege verlengd met zes jaren.
In de pachtovereenkomst is een beding opgenomen (artikel 16 sub Pro a) op grond waarvan die verlenging van rechtswege niet plaatsvindt, namelijk “wanneer één van de partijen (….) voor het einde van de lopende pachtovereenkomst aan de wederpartij bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief heeft kennis gegeven dat hij verlenging niet wenst.”
Aangezien partijen dat niet hebben gesteld en ook niet is gebleken dat (één van) partijen aan dit beding uitvoering heeft gegeven, is er grond om ervan uit te gaan dat de pachtovereenkomst, na enkele keren van rechtswege verlengd te zijn, nog steeds geldt (thans tot 2023).
De volgende te beantwoorden vraag is dan of de ruilverkaveling, en in het bijzonder het gegeven dat na de aktepassering geen nieuwe pachtovereenkomst tot stand is gekomen, mee moet brengen dat de pachtovereenkomst niet meer geldt. De pachtkamer beantwoordt deze vraag ontkennend.
Zij neemt in aanmerking dat partijen steeds naar de pachtovereenkomst hebben gehandeld (betaling van de pacht) en dat geen van beiden het initiatief heeft genomen om tot een nieuwe overeenkomst te komen na de ruilverkaveling. Verder heeft géén van partijen de stuiting van de verlenging van rechtswege ingeroepen. Bovendien stelt de pachtkamer vast dat, indien partijen na de herverkaveling wel een nieuwe overeenkomst zouden hebben gesloten en zouden hebben ingestuurd naar de grondkamer, de pacht dan volgens het verlengingspatroon van de pachtovereenkomst verlengd en verlengbaar zou zijn.
3.11.
De slotsom is dat de tussen [eiser] en [gedaagde 1] een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:311 BW Pro bestaat en dat [gedaagde 1] als pachter op grond van een pachtverhouding die voldoet aan het bepaalde in artikel 7:378 lid 1 BW Pro bij voorkeur het recht heeft om het gepachte te verkrijgen. Dat noch de verpachter, noch de pachter, noch de grondkamer na de ruilverkaveling in 2013 de in artikel 79 Wet Pro inrichting landelijk gebied voorgeschreven actie heeft ondernomen, mag naar het oordeel van de pachtkamer geen afbreuk doen aan het voorkeursrecht dat in ieder geval krachtens de door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst van 9 maart 2005 tussen partijen geldt.
3.12.
De vordering van [eiser] sub 1 van het petitum van de dagvaarding wordt toegewezen maar de vorderingen sub 2 worden afgewezen.
3.13.
Aangezien [eiser] voor wat betreft de kern van het geschil en daardoor in overwegende mate in het ongelijk wordt gesteld, zal hij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 498,00 (2 punten x tarief van € 249,00 per punt) aan salaris van de gemachtigde.
4.De beslissing
De pachtkamer
4.1.
verklaart voor recht dat indien (één van) gedaagden met [X] na de datum waarop het bewind over haar goederen in het curatele- en bewindregister is geregistreerd
,een pachtovereenkomst zijn of is aangegaan, deze pachtovereenkomst als ongeldig wordt aangemerkt,
,een pachtovereenkomst zijn of is aangegaan, deze pachtovereenkomst als ongeldig wordt aangemerkt,
4.2.
wijst de overige vorderingen af,
4.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 498,00,
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter-voorzitter, mr. A.W. van Engen en
W. Kleinlangevelsloo, deskundige leden, en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.
(RA(O)