ECLI:NL:RBOVE:2022:682

• Datum uitspraak: 8 maart 2022
• Publicatiedatum: 10 maart 2022
• Zaaknummer: 9385556 \ CV EXPL 21-3374
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. Koene
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsbepaling en geschil over gebreken in huurwoning

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Overijssel op 8 maart 2022, is er een geschil tussen de verhuurder [X] en de huurder [Y] over de redelijke huurprijs van een kamer en de aanwezigheid van gebreken. [Y] huurt sinds 1 september 2019 een kamer van [X] voor een kale huurprijs van € 160,00 per maand. Na een verzoek bij de Huurcommissie is de redelijke huurprijs vastgesteld op € 91,05, maar na verzet door [X] is deze verhoogd naar € 107,99. [X] heeft beroep ingesteld tegen deze uitspraak van de Huurcommissie, waarbij hij stelt dat er punten moeten worden toegekend voor een gemeenschappelijke buitenruimte en dat er geen geluidshinder is die puntenaftrek rechtvaardigt.

De kantonrechter oordeelt dat er geen punten kunnen worden toegekend voor een tuin of buitenruimte en dat er wel een puntenaftrek moet plaatsvinden vanwege geluidshinder. De huurprijs wordt vastgesteld op € 107,99 per maand. De vordering van [X] om de huurprijs met terugwerkende kracht vast te stellen op € 135,49 wordt afgewezen. In reconventie vordert [Y] een verklaring voor recht dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, maar deze vordering wordt afgewezen omdat [Y] onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de aanwezigheid van gebreken die huurprijsvermindering rechtvaardigen. De kantonrechter wijst de proceskosten toe aan [Y] in conventie en aan [X] in reconventie, waarbij [X] in conventie in het ongelijk wordt gesteld.

De beslissing van de kantonrechter is dat de kale huurprijs met terugwerkende kracht wordt vastgesteld op € 107,99 per maand, en dat [X] wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [Y].

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9385556 \ CV EXPL 21-3374

Vonnis van 8 maart 2022

in de zaak van

[X] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen [X] ,

procederend in persoon

tegen

[Y] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen [Y] ,

gemachtigden: mr. N.F. Hijlkema en T. Star.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 december 2021, waarin is bepaald dat een mondelinge behandeling zou worden gehouden;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de mondelinge behandeling op 8 februari 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. De beslissing samengevat

Wat is er aan de hand

2.1.

[Y] huurt sinds 1 september 2019 van [X] een kamer aan de [adres] in [plaats] . De kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg € 160,00 per maand. In november 2019 heeft [Y] een verzoek bij de Huurcommissie gedaan om de redelijke huurprijs van de gehuurde kamer vast te stellen. De voorzitter van de Huurcommissie heeft de redelijke huurprijs vastgesteld op € 91,05 per maand en wegens een gebrek aan het gehuurde de huurprijs voor de maanden september 2019 tot en met januari 2020 verminderd. Tegen die uitspraak heeft [X] verzet ingesteld. De huurcommissie heeft in verzet de huurprijs vastgesteld op € 107,99 per maand en bepaald dat het gehuurde geen gebreken heeft gehad die een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigen. Tegen de uitspraak van de huurcommissie in de verzetprocedure heeft [X] nu beroep ingesteld.

2.2.

Tussen [X] en [Y] is in geschil wat de redelijke huurprijs voor de kamer is. Daarbij twisten partijen over de vraag of er bij het bepalen van de huurprijs punten kunnen worden toegekend voor de aanwezigheid van een gemeenschappelijke tuin of buitenruimte en of er puntenaftrek dient plaats te vinden in verband met geluidshinder. Daarnaast is tussen partijen in geschil of er gedurende een aantal maanden sprake is geweest van een gebrek aan het gehuurde waarvoor huurprijsvermindering aangewezen is.

De beslissing van de kantonrechter

2.3.

De kantonrechter is van oordeel dat er geen punten kunnen worden toegekend voor een tuin of buitenruimte. Voor de aanwezige geluidshinder vindt een puntenaftrek plaats. Dat betekent dat de huurprijs wordt vastgesteld op € 107,99, waarmee de vorderingen in conventie worden afgewezen. [X] wordt in conventie in de proceskosten veroordeeld. Gelet op het vaststellen van de redelijke huurprijs zal de vordering in reconventie tot betaling van de onverschuldigd betaalde huur worden toegewezen. De vorderingen om voor recht te verklaren dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde en om de huurprijs tijdelijk te verlagen, zullen worden afgewezen. In reconventie wordt [Y] in de proceskosten veroordeeld. Deze beslissingen worden in dit vonnis toegelicht.

3. De vorderingen

In conventie

3.1.

[X] is van mening dat er een gemeenschappelijke buitenruimte bij het gehuurde aanwezig is, die meegenomen dient te worden in de puntentelling voor de huurprijs. Daarnaast is de geluidsoverlast niet zodanig dat daarvoor puntenaftrek dient plaats te vinden, zeker nu er isolerende maatregelen zijn getroffen. Er is geen sprake geweest van een gebrek waarvoor huurprijsvermindering aangewezen is. [X] vordert daarom dat de kantonrechter:

I. de uitspraak van de Huurcommissie van 9 juni 2021 ongegrond verklaart;

II. de legeskosten voor de Huurcommissie ongegrond verklaart;

III. de huursom met terugwerkende kracht vaststelt op € 135,49 per maand;

IV. [Y] veroordeelt in de kosten van dit geding.

3.2.

[Y] concludeert tot niet ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen van [X] en verzoekt de kantonrechter de huurprijs met terugwerkende kracht vast te stellen op € 107,99 per maand.

In reconventie

3.3.

Volgens [Y] is er in de periode september 2019 tot en met januari 2020 sprake geweest van een gebrek aan het gehuurde. [Y] vordert daarom een verklaring voor recht dat sprake is geweest van een gebrek, primair van 1 september 2019 tot 1 februari 2020, subsidiair van 23 oktober 2019 tot 1 februari 2020. Op basis daarvan verzoekt [Y] een tijdelijke huurverlaging tot 40% van de redelijke huurprijs. Ook wil [Y] dat [X] wordt veroordeeld de onverschuldigd betaalde huur aan [Y] te betalen, met veroordeling van [X] in de proceskosten en de nakosten.

3.4.

[X] heeft in reconventie verweer gevoerd. Volgens [X] is er geen sprake geweest van lekkage en daarmee dus niet van een gebrek waarvoor huurprijsvermindering aangewezen is.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

Ontvankelijkheid en toetsingskader

4.1.

Op grond van artikel 7:262 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Wanneer partijen zich binnen die termijn tot de rechter wenden, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Nu [X] de vordering binnen die acht weken heeft ingesteld, is hij ontvankelijk in zijn vorderingen en daarmee is de uitspraak van de Huurcommissie in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient in deze procedure daarom niet enkel de uitspraak van de Huurcommissie te toetsen, maar in volle omvang uitspraak te doen over de punten waarover [Y] de Huurcommissie om een uitspraak had verzocht. Geschilpunten die na de procedure bij de Huurcommissie tussen partijen niet meer in geschil zijn, zal de kantonrechter als vaststaand aannemen.

Met het vervallen van de uitspraak van de Huurcommissie is [Y] eveneens ontvankelijk in zijn vorderingen in reconventie, ook al zijn deze vorderingen na de genoemde termijn van acht weken ingediend. ^[1]

De vorderingen

4.2.

Gelet op het feit dat de uitspraak van de Huurcommissie in zijn geheel is vervallen, zijn de vorderingen van [X] tot het ongegrond verklaren van de uitspraak van de Huurcommissie en het verzoek van [Y] tot het niet-ontvankelijk verklaren van de daarop gerichte vorderingen van [X] overbodig. De kantonrechter begrijpt de vorderingen in conventie dan ook zo dat [X] wil dat de huurprijs wordt vastgesteld op € 135,49 per maand en dat [Y] wil dat de huurprijs wordt vastgesteld op € 107,99 per maand.

Wie is verhuurder

4.3.

De kantonrechter gaat voorbij aan het beroep van [X] op het feit dat niet hij, maar Maxx Vastgoed B.V. partij had moeten zijn in deze procedure. [X] stelt dat Maxx Vastgoed B.V. eigenaar en dus verhuurder van de kamer is. De schriftelijke huurovereenkomst is echter door [X] – in privéhoedanigheid – aangegaan. [X] stelt wel dat de eigendom van het pand inmiddels is overgedragen aan Maxx Vastgoed B.V., maar [X] onderbouwt die stelling op geen enkele wijze. Ook valt zonder nadere toelichting, die [X] niet heeft gegeven, niet in te zien waarom hij dan wel in privéhoedanigheid deze procedure aanhangig heeft gemaakt. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat [X] (nog steeds) de eigenaar en verhuurder van de kamer is.

De eis van vooroverleg

4.4.

Ook de stelling van [X] dat een huurder zonder vooroverleg geen procedure kan starten, treft geen doel. Dat tussen [X] en [Y] geen vooroverleg heeft plaatsgevonden, wordt overtuigend betwist door [Y] en is door [X] vervolgens niet nader onderbouwd. Bovendien is het voeren van vooroverleg geen voorwaarde voor het voeren van een procedure bij de kantonrechter. Het ontbreken van vooroverleg leidt in deze procedure niet tot niet-ontvankelijkheid. De kantonrechter gaat aan deze stelling dan ook voorbij.

Het vaststellen van de redelijke huurprijs – buitenruimte of tuin

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat er bij het bepalen van de redelijke prijs voor de kamer geen punten kunnen worden toegekend voor de aanwezigheid van een gezamenlijke buitenruimte. [X] heeft foto’s overgelegd van de buitenruimte bij het gehuurde. Partijen zijn het erover eens dat op de foto’s de totale buitenruimte wordt weergegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze buitenruimte een verkeersruimte. Uit de toelichting van onder andere [X] zelf blijkt dat de buitenruimte op de begane grond een pad is, waarover de bewoners naar de ingang van de bovenverdieping lopen. Het standpunt van [X] dat deze ruimte als terras en/of een tuin kan dienen, volgt de kantonrechter niet. Het is een smalle ruimte en het heeft er alle schijn van dat het gewoon een pad naar de ingang van het pand (en dus een verkeersruimte) is, waar theoretisch gezien gerecreëerd kan worden, maar waar de huurders dan vlak voor het raam van het kantoor op de begane grond moeten zitten, op de plaats die medewerkers van het kantoor tot rookruimte dient.

Van de trap en de overloop bovenaan de trap geeft [X] zelf ook aan dat het een verkeersruimte is. Dat een huurder er wel
kan zitten en dat dat mogelijkerwijs ook wel eens gebeurt, doet daar dan niet aan af, want ook dit is een smalle ruimte die deel uitmaakt van een algemene opgang en alle bewoners moeten daar lopen om de entree naar de kamers op de eerste verdieping te kunnen bereiken. Geconcludeerd moet worden dat er geen sprake is van een buitenruimte op grond waarvan puntenvermeerdering zou moeten volgen.

Het vaststellen van de redelijke huurprijs – geluidshinder

4.6.

Tussen partijen is ook in geschil of er sprake is van geluidshinder in de gehuurde kamer. Vast staat dat de kamer van [Y] aan de voorkant van het pand gelegen is. Ook staat tussen partijen vast dat [X] geluidswerende maatregelen heeft getroffen. Daardoor kan een (eventuele) aftrek van 15 punten gehalveerd worden. Voor zover [X] heeft bedoeld dat vanwege die maatregelen geen enkele puntenaftrek meer dient plaats te vinden, klopt dat standpunt dan ook niet.

4.7.

[X] heeft tegen het toepassen van (gedeeltelijke) puntenaftrek aangevoerd dat de Huurcommissie is uitgegaan van een geluidskaart die niet meer klopt. De straat is volgens [X] tegenwoordig veel rustiger, zeker nu er geen stadsbussen meer rijden. Er is volgens [X] dan ook geen overlast meer. Echter heeft [X] de stelling van [Y] dat de geluidskaarten iedere 4 á 5 jaar worden aangepast, niet weersproken. Daarmee komt vast te staan dat de geluidskaart die gebruikt is maximaal 4 á 5 jaar oud is. Niet gesteld of gebleken is dat er
sindsdien veranderingen in het omgevingsgeluid zijn geweest waardoor de kaart niet meer zou kloppen. [X] heeft bijvoorbeeld zijn stelling dat er geen stadsbussen meer rijden, niet verder onderbouwd met feiten, zoals wanneer de geluidshinder door bussen in de straat dan geëindigd zou zijn. Maar ook indien [X] die stelling wel voldoende had onderbouwd, leidt dat niet tot de conclusie dat er dan geen enkele aftrek voor geluidshinder meer zou moeten worden toegepast, omdat ook in dat geval niet voldoende onderbouwd is dat het geluidsniveau zodanig is verminderd dat er geen enkele geluidshinder boven het als basis gehanteerde niveau meer bestaat. De kantonrechter kent daarbij ook betekenis toe aan het feit dat de kamer zich aan de voorzijde in een in het centrum van de stad gelegen winkelstraat bevindt. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat een puntenaftrek moet worden toegepast voor aanwezige geluidshinder, die wordt gehalveerd in verband met de geluidswerende maatregelen die [X] heeft getroffen.

Conclusie

4.8.

Op grond van het bovenstaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat er geen buitenruimte aanwezig is waarvoor punten kunnen worden toegekend. Wel moet een puntenaftrek worden toegepast in verband met geluidshinder. Die aftrek wordt gehalveerd in verband met de geluidswerende maatregelen die door [X] zijn getroffen. Tussen partijen is niet in geschil dat deze conclusies leiden tot een totaal van 50,5 punten en daarmee tot een huurprijs van € 107,99 per maand. De kantonrechter zal de kale huurprijs dan ook met terugwerkende kracht (vanaf de aanvang van de huurovereenkomst op 1 september 2019) vaststellen op € 107,99 per maand.

Leges

4.9.

De vordering tot het ‘ongegrond verklaren’ van het bedrag aan leges dat [X] aan de Huurcommissie heeft moeten betalen, zal worden afgewezen. [X] heeft niet toegelicht op welke grondslag de kantonrechter uitspraak zou kunnen doen over de verschuldigdheid van de door de Huurcommissie vastgestelde leges.

Huurprijsvermindering wegens een gebrek

4.10.

In reconventie heeft [Y] gevorderd om voor recht te verklaren dat sprake is geweest van een gebrek of tekortkoming in categorie C en om op basis daarvan een tijdelijke huurverlaging tot 40% van de redelijke huurprijs toe te wijzen. [Y] heeft daartoe gesteld dat bij de aanvang van de huurovereenkomst sprake was van schimmel en afbladderend stucwerk in de gang. Dat zijn gebreken die gedeeltelijk overeenkomen met de genoemde gebreken in het gebrekenboek van de Huurcommissie. Die lijst is echter niet limitatief en de schimmel en het afbladderend stucwerk kunnen daarom alsnog kwalificeren als een gebrek dat het woongenot ernstig heeft geschaad, aldus [Y] .

4.11.

De kantonrechter is van oordeel dat [Y] onvoldoende heeft onderbouwd dat de schimmel en het afbladderend stucwerk kwalificeren als een gebrek op grond waarvan de huurprijs tijdelijk moet worden verminderd. Het (intussen opgeloste) gebrek voldoet niet aan de gebreken zoals deze genoemd zijn in de gebrekenlijst, waarin van een cumulatie van gebreken of tekortkomingen (Ra7) dan wel van schimmel- of vochtplekken van meer dan een vierkante meter (V2) wordt uitgegaan. Zoals [Y] ook erkent, staat de oorzaak ervan immers niet vast en betreft het niet het trappenhuis maar een hoek van de gang. Ook afgezien van de lijst met gebreken geeft de schimmel in de gang naar het oordeel van de kantonrechter hier geen aanleiding tot huurprijsvermindering. Niet onderbouwd is wat de omvang van het probleem was en in hoeverre dit daadwerkelijk hinder of gezondheidsrisico’s met zich mee heeft gebracht. De stelling van [Y] dat de aanwezigheid van schimmel altijd gevaar voor gezondheid oplevert kan in haar algemeenheid niet als juist worden aanvaard.

Voor zover [Y] nog heeft bedoeld te stellen dat het gebrek aan het gehuurde bestaat uit lekkage, geldt dat [Y] zelf al heeft verklaard dat er onvoldoende aanwijzingen zijn dat er sprake is geweest van lekkage.

4.12.

Op grond van het voorgaande zal de vordering om voor recht te verklaren dat sprake is geweest van een gebrek aan het gehuurde dat recht geeft op tijdelijke verlaging van de huurprijs worden afgewezen.

Onverschuldigd betaalde huur

4.13.

De vordering in reconventie tot betaling van de onverschuldigd betaalde huur zal, gelet op het feit dat in conventie de redelijke huurprijs vanaf de aanvang van de huurovereenkomst zal worden vastgesteld, worden toegewezen als hierna te bepalen.

Proceskosten in conventie en in reconventie

4.14.

[X] wordt in conventie in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [Y] . In conventie worden deze begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 249,00).

In reconventie wordt [Y] grotendeels in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. Deze worden aan de zijde van [X] begroot op nihil, nu [X] zonder professioneel gemachtigde procedeert.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

stelt de kale huurprijs met ingang van 1 september 2019 vast op € 107,99 per maand;

5.2.

veroordeelt [X] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [Y] begroot op € 498,00;

5.3.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.4.

veroordeelt [X] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [Y] te betalen het verschil tussen de kale huurprijs die [Y] vanaf 1 september 2019 tot op heden heeft betaald en de kale huurprijs die hij verschuldigd is op grond van 5.1.;

5.5.

veroordeelt [Y] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op nihil;

5.6.

verklaart het bepaalde onder 5.4. uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2022.

Voetnoten

1. ECLI:NL:HR:2021:657.