ECLI:NL:RBOVE:2022:3714

• Datum uitspraak: 8 december 2022
• Publicatiedatum: 12 december 2022
• Zaaknummer: 10186954 \ CV EXPL 22-3978
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur of bruikleen? Ontruiming van woningen in De Vijverhof

In deze zaak, die zich afspeelt in Zwolle, betreft het een kort geding waarin de bewoners van het wooncomplex De Vijverhof in Steenwijk worden geconfronteerd met een ontruimingsvordering van de beheerder Aandacht.Vastgoed B.V. De bewoners hebben een juridische strijd over de kwalificatie van hun overeenkomsten: zijn deze aan te merken als huur of als bruikleen? De kantonrechter heeft op 8 december 2022 geoordeeld dat de bewoners hun woningen op basis van huur bewonen en niet op basis van bruikleen. De vordering van de bewoners om het opleggen van boetes te verbieden is toegewezen, terwijl de vorderingen van Aandacht tot ontruiming zijn afgewezen. De kantonrechter concludeert dat de bewoners niet verplicht zijn om de woningen te ontruimen, omdat de overeenkomsten niet als bruikleen kunnen worden gekwalificeerd. De zaak is complex door de driehoeksverhouding tussen de bewoners, Aandacht en de eigenaar Queenstaete II B.V. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de bewoners huurbescherming genieten, ondanks de intenties van de partijen bij het aangaan van de overeenkomsten. De proceskosten zijn gecompenseerd, waarbij Aandacht en [X] zijn veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 10186954 \ CV EXPL 22-3978

Vonnis in kort geding van 8 december 2022

in de zaak van

1. [A] ,

2.
[B] ,

3.
[C] ,

4.
[D] ,

5.
[E] ,

6.
[F] ,

allen wonende in [woonplaats] ,

gemachtigde: mr. E.M. Prins,

7.
[G] ,

8.
[H] ,

9.
[J] ,

allen wonende in [woonplaats] ,

gemachtigde: mr. M.A.R. Schuckink Kool,

eisers in conventie, gedaagden in reconventie, verweerders in incident,

en na voeging

10. [K] ,

wonende in [woonplaats] ,

gemachtigde: mr. E.M. Prins,

11.
[L] ,

11.
[M] ,

beiden wonende in [woonplaats] ,

gemachtigde: mr. M.A.R. Schuckink Kool,

eisers in conventie, gedaagden in reconventie, eisers in incident,

hierna gezamenlijk te noemen
de bewoners ,

tegen

1. de besloten vennootschap AANDACHT.VASTGOED B.V.,gevestigd en kantoorhoudende in Steenwijk,

2.
[X] , in haar hoedanigheid van beheerder namens Aandacht.Vastgoed en andere leegstandsbeheerders met betrekking tot het complex “De Vijverhof” te Steenwijk, kantoorhoudende in Steenwijk,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie, verweerders in het incident,

hierna te noemen
Aandacht respectievelijk
[X] ,

gemachtigde: mr. H.J. Meijer.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 6 producties van 22 november 2022;

- de van de zijde van Aandacht en [X] overgelegde producties 1 t/m 4;

- de producties 7, 8 en 9 van de zijde van de bewoners;

- de akte vermeerdering van eis van de zijde van de bewoners;

- de mondelinge behandeling op 30 november 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de akte houdende het incident tot voeging van eisers sub 10, 11 en 12;

- de pleitnotitie van de zijde van de bewoners;

- de pleitnotitie houdende conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie van de zijde van Aandacht en [X] .

1.2.

Ter zitting heeft de kantonrechter de vordering van eisers sub 10, 11 en 12 om zich met dezelfde vorderingen en op dezelfde gronden te mogen voegen aan de zijde van de bewoners toegewezen. Aandacht en [X] hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de voeging en zich te refereren aan het oordeel van de kantonrechter.

1.3.

Na de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. Inleiding

2.1.

Dit kort geding gaat vooral om de vraag of de bewoners hun woningen in De Vijverhof op korte termijn moeten ontruimen. Daarbij gaat het er om of de overeenkomsten, op grond waarvan de bewoners een appartement in wooncomplex De Vijverhof bewonen, gekwalificeerd moeten worden als bruikleen of als huur. Daarnaast zijn nog enkele andere geschilpunten aan de orde gekomen.

2.2.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de bewoners de woningen bewonen op basis van huur van woonruimte en niet op basis van bruikleen. De vordering in conventie tot het verbieden van het opleggen van boetes zal worden toegewezen. De vorderingen in reconventie tot ontruiming zullen worden afgewezen. De overige vorderingen in conventie zijn door de bewoners onvoldoende onderbouwd en zullen ook worden afgewezen.

3. De feiten

3.1.

De Vijverhof is een wooncomplex aan de Oostercluft in Steenwijk. De besloten vennootschap Queenstaete II B.V. (hierna: Queenstaete) is de eigenaar van het pand. Queenstaete heeft het pand beschikbaar gesteld voor tijdelijke bewoning, in afwachting van sloop-, renovatie- of verkoopplannen. Queenstaete heeft Aandacht aangesteld als beheerder van het pand en als bemiddelaar bij het in gebruik geven van de woonruimtes. [X] is bestuurder van Aandacht.

3.2.

Aandacht heeft met iedere bewoner een bemiddelingsovereenkomst gesloten, met de bewoner als ‘
opdrachtgever’ en Aandacht als ‘
opdrachtnemer ” (hierna steeds te noemen: de bemiddelingsovereenkomst). In deze bemiddelingsovereenkomst staat dat Aandacht zich zal inspannen om voor de bewoner een bruikleengever te vinden die bereid is om een tijdelijk leegstaand object, met wederzijds het recht de bruikleenovereenkomst tussentijds op te zeggen, om niet, in bruikleen te geven, zodat de bewoner zich daarin tijdelijk kan vestigen. In de overeenkomst staat, voor zover in dit kort geding van belang, het volgende:

“ BEMIDDELINGSOVEREENKOMST

Tijdelijke woonruimte

Overwegende:

(…)

d) dat opdrachtgever zich er van bewust is en uitdrukkelijk mee instemt dat vooraf geen zekerheid bestaat over de duur van een af te sluiten bruikleenovereenkomst en dat deze bruikleenovereenkomst te allen tijde en zonder opgaaf van reden opgezegd kan worden;

e) dat opdrachtnemer voor haar bemiddeling een vergoeding verlangt in het geval door bemiddeling van opdrachtnemer daadwerkelijk een bruikleenovereenkomst tussen opdrachtgever en een bruikleengever tot stand komt;

f) dat opdrachtgever deze vergoeding gebruikt voor onder meer: secretariële kosten, (brand-, veiligheids-) controles, leefbaarheidscontroles, hygiënecontrole, calamiteitenservice, sleutelservice, 24/7 bereikbaarheidsservice, kleine reparaties/onderhoud;

(…)

4.1

Wanneer door bemiddeling van opdrachtnemer een bruikleenovereenkomst als bedoeld in artikel 1 tot stand komt, zal de opdrachtgever aan opdrachtnemer een maandelijkse vergoeding verschuldigd zijn van totaal € 200,- (€ 130,00 bemiddelingsvergoeding + € 70,- servicekosten m.b.t. de Vijverhof aan de Oostercluft in Steenwijk) (zegge: tweehonderd euro) bij vooruitbetaling te voldoen en zolang de bemiddelingsovereenkomst voortduurt.

6.3

Indien opdrachtgever nalatig blijft in de nakoming van enige verplichting uit hoofde van deze overeenkomst en/of de bruikleenovereenkomst, verbeurt opdrachtnemer aan opdrachtgever een onmiddellijk opeisbare, niet voor matiging of compensatie vatbare boete van € 500,-- per overtreding per dag, onverminderd het recht om deze overeenkomst onmiddellijk te ontbinden, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist zal zijn.

(…)”

3.3.

Naast deze bemiddelingsovereenkomst is met de bewoners nog een overeenkomst gesloten, op grond waarvan de bewoners een woning in het wooncomplex van Queenstaete mogen gebruiken (hierna steeds te noemen: de bruikleenovereenkomst). In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“ BRUIKLEENOVEREENKOMST

Tijdelijke woonruimte

Ondergetekenden:

Queenstaete II B.V. ,gevestigd te ’S-Gravenhage te dezen t.b.v. het leegstandbeheer per volmacht vertegenwoordigd door aandacht vastgoedbeheer b.v. (…), vertegenwoordigd door [X] , hierna te noemen “ bruikleengever ”

(…)

Overwegende

(…)

c) dat bruikleengever (een gedeelte van) het object met de mogelijkheid van opzegging door ieder der partijen, om niet, aan bruikleennemer in al dan niet gedeelde bruikleen mag geven, die tijdelijk het object als woonruimte mag gebruiken;

d) dat bruikleennemer zich realiseert en zich ermee akkoord verklaart dat de woonruimte slechts tijdelijk door hem in gebruik kan worden genomen en dat deze overeenkomst van bruikleen eindigt zodra bruikleengever dat overeenkomstig de bepalingen van deze overeenkomst te kennen geeft;

(…)

f) dat bruikleengever en bruikleennemer niet de intentie hebben om een huurovereenkomst met elkaar aan te gaan en deze bruikleenovereenkomst niet als een huurovereenkomst dient te worden beschouwd;

g) dat bruikleennemer zich ervan bewust is en mee instemt dat de bruikleenovereenkomst strekt tot het tijdelijk invullen van een leegstaand object en vanwege het tijdelijke karakter van de bruikleen hij slechts tijdelijk gebruik kan maken van de hem in bruikleen gegeven ruimte.

(…)

5.1

De kosten voor het gebruik van elektriciteit, gas en water met inbegrip van de meterhuur en de kosten voor aansluiting (gebruik nutsvoorzieningen) zijn voor rekening van bruikleennemer.

5.2

De kosten voor object gerelateerde verzekeringen (opstal, brand, glas) zijn voor rekening van bruikleengever.

5.3

De gebruiksbelastingen onroerende zaken en heffingen vallende op het geoorloofde gebruik van het object zijn voor rekening van de bruikleennemer.

(…)

5.5

Al het klein en dagelijks onderhoud is voor rekening van bruikleennemer. Bruikleengever kan niet verplicht worden tot het plegen van onderhoud of verrichten van reparaties.

(…)

19.1

Deze overeenkomst kan te allen tijde, zonder opgaaf van redenen, schriftelijk of per mail door beide partijen worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 28 dagen.

20.1

Onverminderd het recht van bruikleengever om nakoming of schadevergoeding te vorderen of de bruikleenovereenkomst zonder enige opzegtermijn te beëindigen, verbeurt bruikleennemer, zonder dat daarvoor ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist is, voor iedere tekortkoming in de nakoming van een of meer uit debruikleenovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, inclusief de verplichting tot oplevering van het object, een niet voor matiging of compensatie vatbare boete van € 500,-- (zegge: vijfhonderd euro) voor iedere dag of gedeelte hiervan dat de door detekortkoming ontstane situatie voortduurt.”

3.4.

Op 30 september 2022 heeft Queenstaete aan Aandacht laten weten dat het pand is verkocht. Queenstaete heeft de beheerovereenkomst met Aandacht opgezegd en te kennen gegeven dat het pand op 15 december 2022 leeg en bezemschoon dient te worden opgeleverd.

3.5.

Op 8 oktober 2022 heeft Aandacht een aantal bewoners een brief gestuurd, waarin Aandacht de bruikleenovereenkomst heeft opgezegd en de ontruiming per 5 november 2022 heeft aangezegd. Op 7 november 2022 is aan een aantal bewoners nogmaals de ontruiming aangezegd. Op 25 november 2022 is aan de bewoners opnieuw gesommeerd de woningen te ontruimen, uiterlijk op 6 december 2022, respectievelijk voor sommige bewoners op 7 en 15 december 2022, en met terugplaatsing van de oorspronkelijke slotcilinders die de bewoners hebben verwijderd, of met afgifte van de sleutels van de nieuwe slotcilinders. De bewoners hebben hun woningen niet ontruimd.

3.6.

De bewoners zijn in verband met deze situatie een bodemprocedure tegen Aandacht gestart, waarin zij vorderen dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bestaat en dat de bewoners aanspraak maken op huurbescherming.

4. Het geschil

in conventie

4.1.

De bewoners willen eigenlijk dat de rechter in dit kort geding zal bepalen dat ze voorlopig nog in ‘De Vijverhof’ mogen blijven wonen. Daarom hebben de bewoners in dit kort geding aan de rechter gevraagd om te bepalen dat Aandacht geen gebruik zal mogen maken van het boetebeding en dat Aandacht de woningen, die zij in gebruik hebben, niet zonder toestemming zal mogen betreden. Ook willen de bewoners dat Aandacht de bruikleenovereenkomsten aan hun ter beschikking stelt.

4.2.

Om precies te zijn luidt de vordering van de bewoners, na vermeerdering van eis, als volgt:

I. Aandacht en/of [X] te verbieden om uitvoering te geven aan enig boetebeding op grond van de overeenkomsten met betrekking tot ingebruikgeving van hun woning in het complex ‘De Vijverhof’ te Steenwijk tussen partijen op grond van de niet-nakoming door de bewoners van het ontruimingsbeding in verband met de recentelijk aangezegde ontruimingen van de woningen, op straffe van een dwangsom van dezelfde hoogte als de boete in het boetebeding, zo lang niet op de gelijktijdig met dit geding ingezette bodemprocedure ten aanzien hiervan is beslist;

II. Aandacht en [X] te gebieden de tussen partijen – en voor zover de overeenkomst met betrekking tot ingebruikgeving van hun woning is gesloten tussen een van de bewoners en een andere organisatie: die tussen die organisatie en de betreffende bewoner – gesloten overeenkomst met betrekking tot ingebruikgeving van hun woning in het complex ‘De Vijverhof’ te Steenwijk, aan de bewoners te overleggen;

III. Aandacht en [X] te verbieden om zonder voorafgaande toestemming, de woningen van de bewoners te betreden op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per overtreding, met een maximum van € 250.000,00;

IV. met veroordeling van Aandacht en [X] in de proceskosten.

4.3.

Aandacht en [X] hebben verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.

in reconventie

4.4.

Aandacht en [X] willen het omgekeerde en hebben daarom een tegeneis ingediend. Zij willen dat de rechter in dit kort geding zal bepalen dat de bewoners de woningen binnen drie dagen moeten ontruimen.

4.5.

Om precies te zijn luidt de vordering van Aandacht en [X] als volgt:

I. de bewoners ieder afzonderlijk te veroordelen om binnen drie dagen na de datum van dit vonnis hun woningen en het complex De Vijverhof te ontruimen, met al het hunne en de hunnen te verlaten en ontruimd te houden, één en ander met herstel van de oorspronkelijke slotcilinders van de toegangsdeuren en afgifte van de bijbehorende sleutels, dan wel afgifte van de sleutels van de nieuw geplaatste slotcilinders, zonder dat Aandacht in het laatste geval gehouden is tot enige vergoeding voor de nieuw geplaatste slotcilinders, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom door iedere gedaagde afzonderlijk van € 100,00 voor iedere dag dat een gedaagde daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00;

II. te bepalen dat Aandacht gerechtigd zal zijn om dit vonnis, indien door een bewoner niet tijdig aan de veroordeling als hiervoor onder I bedoeld wordt voldaan, zelf ten uitvoer te doen leggen door middel van inschakeling van een deurwaarder en de sterke arm, alsmede te bepalen dat in dat geval de kosten van ontruiming geheel en volledig voor rekening van de betreffende bewoner zullen komen;

III. de bewoners hoofdelijk – in die zin dat als de één betaalt, de anderen zijn bevrijd – te veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.

4.6.

De bewoners hebben verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Aandacht.

5. De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

Het spoedeisend belang van de zaak is gegeven met het feit dat Aandacht en [X] de bewoners de ontruiming van hun woning hebben aangezegd tegen (per bewoner variërende) data die zijn gelegen tussen 6 en 15 december 2022.

Volgorde van bespreken

5.2.

Hierna zal eerst de ontvankelijkheid van de bewoners in hun vorderingen in conventie worden besproken. Daarna zullen de vordering in conventie onder I. en de vorderingen in reconventie, in verband met de samenhang daartussen, samen worden besproken. Vervolgens zullen de vorderingen in conventie onder II. en III. aan de orde komen.

in conventie

Ontvankelijkheid

5.3.

Aandacht en [X] hebben zich op het standpunt gesteld dat de bewoners niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen tegen [X] , omdat [X] niet in persoon als beheerder van het complex optreedt. [X] treedt slechts op als bestuurder van Aandacht. Zij is in persoon geen partij bij de overeenkomsten met de bewoners en is dan ook niet bevoegd om de contractuele boetes in rekening te brengen.

5.4.

De bewoners hebben toegelicht dat de vordering onder I alleen is bedoeld voor Aandacht. De vordering onder 2 en 3 zijn wel bedoeld voor Aandacht en [X] .

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de bewoners niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen voor zover die zijn ingesteld tegen [X] . Uit de stellingen van beide partijen trekt de kantonrechter de conclusie dat [X] niet in persoon bij de overeenkomsten is betrokken, maar alleen in haar hoedanigheid van bestuurder en vertegenwoordiger van Aandacht. De bewoners hebben geen specifieke feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot een andere conclusie kunnen leiden. De kantonrechter zal de vorderingen jegens [X] daarom afwijzen.

in conventie en in reconventie

5.6.

De vordering in conventie om te verbieden om uitvoering te geven aan het boetebeding en de tegenvordering tot ontruiming zullen hierna samen worden besproken, omdat het bij die vorderingen in de kern om hetzelfde geschilpunt gaat. Het gaat in de kern om de vraag hoe de overeenkomsten tussen partijen moeten worden gekwalificeerd: is er sprake van bruikleen of huur. Afhankelijk van het antwoord op die vraag zijn op het conflict van partijen andere wettelijke bepalingen van toepassing. Daarvan hangt ook af of Aandacht terecht de ontruiming heeft aangezegd. De kantonrechter zal daarover in dit kort geding een voorlopig oordeel geven.

5.7.

Bij de beoordeling van een vordering in kort geding moet de rechter erop letten of voldoende waarschijnlijk is dat de vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen en of het – mede gelet op de belangen van partijen – gerechtvaardigd is om daarop vooruit te lopen door het treffen van de (voorlopige) voorzieningen, zoals die in het kort geding zijn gevorderd.

Toetsingskader

5.8.

Er is sprake van een huurovereenkomst indien de ene partij, de verhuurder, de verplichting heeft om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de andere partij, de huurder, zich tot een tegenprestatie heeft verplicht (artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Ontbreekt het element tegenprestatie dan kan de overeenkomst waarbij het gebruik van een zaak wordt afgestaan vaak als bruikleen (artikel 7A:1777 BW) worden gekwalificeerd. Voor bruikleen moet de zaak dus ‘om niet’ in gebruik worden gegeven. De kosten die moeten worden gemaakt voor het gebruik van de zaak (gas, water, licht) en de kosten van klein onderhoud zijn bij bruikleen wel voor rekening van de bruiklener (de ‘onkosten’: artikel 7A:1785 BW). Als er toch andere kosten in rekening worden gebracht, zoals kosten die verband houden met de eigendom en het beheer van de zaak, dan zal al snel sprake zijn van een tegenprestatie voor het gebruik van de zaak en dus van een huurovereenkomst.

5.9.

Het is belangrijk om op te merken dat niet doorslaggevend is hoe partijen hun overeenkomst hebben genoemd. Wat partijen een huurovereenkomst noemen, hoeft geen huurovereenkomst te zijn. En wat partijen een bruikleenovereenkomst noemen kan juridisch heel goed toch een huurovereenkomst zijn. Het gaat erom wat partijen beoogd hebben met elkaar af te spreken en wat zij op grond van hun uitlatingen over en weer van elkaar hebben mogen begrijpen en hoe dat juridisch moet worden geïnterpreteerd (uitgelegd) en welke rechtsgevolgen daar dan volgens de wet- en regelgeving aan moeten worden verbonden.

De overeenkomsten

5.10.

In dit geval zijn er met iedere bewoner dus twee overeenkomsten gesloten: de bemiddelingsovereenkomst (zie hiervoor onder 3.2.) en de bruikleenovereenkomst (zie hiervoor onder 3.3.).

5.11.

De kantonrechter stelt voorop dat hij uit de kop van de bruikleenovereenkomst niet anders kan opmaken dan dat deze overeenkomst is gesloten tussen Queenstaete en iedere individuele bewoner. Aandacht heeft de bruikleenovereenkomst immers gesloten als vertegenwoordiger van en dus namens Queenstaete en zij is zelf dus geen partij bij deze overeenkomst. Een tussen Queenstaete en Aandacht gesloten beheerovereenkomst maakt dat niet anders. Aandacht heeft ook geen andere feiten of omstandigheden gesteld die maken dat zij toch als contractspartij bij de bruikleenovereenkomst moet worden aangemerkt. In dit kort geding vorderen echter Aandacht en [X] ontruiming van de woningen. Zij stellen dat zij daartoe opdracht hebben gekregen van Queenstaete op grond van een beheersovereenkomst die Aandacht met Queenstaete heeft gesloten. Maar daarmee worden de rechtsverhoudingen in de driehoek Queenstaete – Aandacht – bewoners zo ingewikkeld en ondoorzichtig, dat niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden geoordeeld dat de beslissingen in een bodemprocedure in het voordeel van Aandacht zullen uitvallen. De kantonrechter legt dat hierna uit.

5.12.

De bewoners vorderen een verbod om gebruik te maken van een boetebeding op grond van de bemiddelingsovereenkomst die zij met Aandacht hebben gesloten en Aandacht vordert vervolgens op haar beurt ontruiming op grond van de bruikleenovereenkomsten die de bewoners met Queenstaete hebben gesloten in combinatie met de beheersovereenkomst die Aandacht met Queenstaete heeft gesloten en de verplichting die Aandacht daarin op zich heeft genomen om De Vijverhof bezemschoon op te leveren. Maar Aandacht kan op grond van de bemiddelingsovereenkomst geen aanspraak maken op een zelfstandig recht op ontruiming. Zij heeft wel belang bij ontruiming, maar geen recht op ontruiming. En een enkel belang schept nog geen recht. De bewoners zijn hooguit – wat er verder ook zij van eventuele huurbescherming – tegenover Queenstaete verplicht om de woningen te verlaten. Maar Queenstaete is geen partij in deze procedure en Aandacht heeft gesteld dat zij deze procedure op eigen titel en voor eigen rekening voert. Dan kunnen de verplichtingen die de bewoners tegenover Queenstaete hebben Aandacht in deze procedure niet helpen. Daarvoor moet Queenstaete zelf naar de rechter stappen.

5.13.

Zoals uit het voorgaande wel blijkt, ligt de driehoeksverhouding tussen de bewoners, Queenstaete en Aandacht juridisch gecompliceerd, vooral vanwege de rol die Aandacht hierin speelt. De vraag die zich daarbij opdringt is of en in hoeverre haar rol op gespannen voet staat met het beginsel dat een lasthebber geen twee heren kan/mag dienen. Dat beginsel komt tot uitdrukking in art. 7:416 lid 3 BW en/of art. 7:264 lid 2 BW. Aan deze vraag hebben partijen in het onderlinge debat geen aandacht besteed en de kantonrechter heeft dan geen basis om hierover een oordeel te geven. Maar dit maakt het voor de kantonrechter in dit kort geding eens te meer ongewis welke beslissingen in de bodemprocedure zullen worden genomen.

5.14.

De kantonrechter is dus voorlopig van oordeel dat Aandacht en [X] geen ontruiming van de woningen kunnen vorderen. Alleen al op grond daarvan zal de vordering tot ontruiming in dit kort geding niet kunnen worden toegewezen. Maar ook op grond van de voorlopige inhoudelijke beoordeling van de rechtsverhouding tussen de bewoners en Queenstaete, die hierna volgt, zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen.

5.15.

Zowel in de bemiddelingsovereenkomst als in de bruikleenovereenkomst is vermeld dat de bewoners boetes verschuldigd zijn, wanneer zij hun verplichting tot ontruiming niet nakomen. Omdat de bewoners alleen Aandacht hebben gedagvaard, gaat de kantonrechter er vanuit dat de bewoners het hier hebben over de boetes die Aandacht hen op grond van de bemiddelingsovereenkomst wil opleggen. Maar voor de verschuldigdheid van boetes op grond van de bemiddelingsovereenkomst is nodig dat de bewoners op grond van de bruikleenovereenkomst verplicht zijn om de woning te ontruimen en dat zij nalatig zijn om de verplichting na te komen. De kantonrechter moet nu dus beoordeling of de bewoners daartoe verplicht zijn.

Is sprake van een tegenprestatie?

5.16.

Zoals hiervoor overwogen, kunnen bij bruikleen alleen gemaakte onkosten voor rekening van de gebruiker komen. Indien door de bewoners meer dan alleen onkosten worden betaald, is sprake van een tegenprestatie voor de bewoning van de zaak en is al snel sprake van huur.

5.17.

Volgens de zogeheten bruikleenovereenkomst worden de woningen in gebruik gegeven ‘om niet’ en zijn alleen de kosten voor elektra, gas en water en de gebruiksbelastingen voor rekening van de ‘bruiklener’ (de bewoner). In de bemiddelingsovereenkomst is vermeld dat, wanneer door bemiddeling van Aandacht een bruikleenovereenkomst tot stand komt, een bemiddelingsvergoeding van € 130,00 en € 70,00 aan servicekosten aan Aandacht moet worden betaald. Die vergoeding van in totaal € 200,00 is maandelijks verschuldigd en moet worden betaald zolang de bemiddelingsovereenkomst voortduurt. De twee overeenkomsten hangen dus zeer met elkaar samen. Daarnaast acht de kantonrechter het opmerkelijk dat de bemiddelingsvergoeding volgens de bemiddelingsovereenkomst worden gebruikt voor kosten die niets met bemiddeling te maken hebben, namelijk secretariële kosten, (brand- en veiligheids)controles, leefbaarheidscontroles, hygiënecontrole, calamiteitenservice, sleutelservice, 24/7 bereikbaarheidsservice en kleine reparaties/onderhoud. Deze kosten zien veeleer op gebruik en beheer.

De kantonrechter merkt ook op dat de bemiddelingsovereenkomst en de zogenoemde bruikleenovereenkomst die zijn overgelegd, op dezelfde datum zijn gesloten.

Gelet op deze samenhang tussen de zogenoemde bruikleenovereenkomst en de bemiddelingsovereenkomst en gelet op het feit dat de kosten die op grond van de bemiddelingsovereenkomst betaald worden niet zijn aan te merken als bemiddelingskosten, concludeert de kantonrechter dat de betalingen die de bewoners op grond van de bemiddelingsovereenkomst doen, niet anders kunnen worden gezien dan als betalingen voor het bewonen van de woning. Het zijn dan ook die betalingen waarvan beoordeeld moet worden of deze bestaan uit onkosten of uit meer dan alleen onkosten.

5.18.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter bestaan de bedragen die de bewoners betalen uit meer dan alleen onkosten. Volgens de specificatie van de kosten die Aandacht en [X] hebben overgelegd, blijkt dat er meerdere posten worden genoemd waarvan niet aannemelijk is dat die enkel en allen zien op onkosten voor het gebruiken van de woningen. Van veel posten, bijvoorbeeld ‘onderhoud pand’, ‘ [Y] technische groothandel’, ‘onderhoud + aanschaf tuinmachines + brandstof’, ‘klusbedrijf’ en ‘drukkosten’ hebben Aandacht en [X] niet toegelicht wat daaronder moet worden verstaan. Daardoor is niet te beoordelen of die posten onkosten voor het gebruik van de woningen zijn. Daar komt nog bij dat de bewoners gemotiveerd hebben betwist dat sommige kosten ook werkelijk gemaakt zijn. Aandacht en [X] hebben wel een toelichting op de post ‘juridische kosten’ gegeven. Die toelichting maakt het oordeel dat geen sprake is van onkosten niet anders, integendeel. Juridische kosten zijn geen kosten die met het gebruik van de woningen samenhangen en kunnen dan ook niet als onkosten voor gebruik worden aangemerkt.

De kantonrechter betrekt ook bij zijn oordeel dat het totaal van de kosten in de specificatie (€ 102.796,21) veel minder is dan het totaal aan inkomsten uit de betalingen van de bewoners. De bewoners hebben onweersproken gesteld dat er – vóór de ontruimingen – ongeveer 70 bewoners in het pand woonden, die ongeveer € 200,00 per maand betaalden. Dat komt neer op inkomsten van € 14.000,00 per maand, en € 168.000,00 per jaar. Aandacht en [X] hebben niet toegelicht waar de overige inkomsten voor worden gebruikt.

Alles bij elkaar genomen is de kantonrechter van oordeel dat Aandacht voorlopig onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vergoeding die de bewoners moeten betalen enkel betrekking heeft op onkosten voor het gebruik van de woning, en dat er geen sprake is van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter valt geenszins uit te sluiten dat door de samenhang van de bruikleen-, bemiddelings- en beheersovereenkomsten, in een bodemprocedure uiteindelijk zal worden geoordeeld dat de gebruiksovereenkomsten tussen de bewoners en Queenstaete moeten worden aangemerkt als huurovereenkomsten.

5.19.

De gebruiksovereenkomsten zullen in het navolgende dan ook vanaf nu steeds “huurovereenkomsten” worden genoemd.

Is er sprake van huur die naar zijn aard van korte duur is?

5.20.

Partijen twisten vervolgens over de vraag welk huurregime dan van toepassing is. Op grond van artikel 7:232 lid 2 BW zijn de regels die betrekking hebben op de huur van woonruimte niet van toepassing als de huur naar zijn aard van korte duur is. Dan heeft de huurder dus minder huurbescherming dan wanneer het woonruimteregime zou gelden.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat hier geen sprake is van huur die naar zijn aard van korte duur is. Zoals uit de wetsgeschiedenis blijkt, moet deze uitzonderingsregel terughoudend worden toegepast. Het moet gaan om een situatie waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.

Naar het oordeel van de kantonrechter wijzen de aard van het gehuurde en de aard van het gebruik er in dit geval op dat geen sprake is van huur die naar zijn aard van korte duur is. Het gaat hier om woningen die oorspronkelijk altijd voor permanente bewoning zijn gebruikt en ook nu voor bewoning als hoofdverblijf worden gebruikt. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is weliswaar voor de huurders duidelijk geweest dat de duur van de huurovereenkomst beperkt zou zijn, maar onduidelijk is geweest voor hoelang de huurovereenkomst dan werd gesloten en wanneer de huurovereenkomst dan zou eindigen. Bovendien is onweersproken dat een aantal huurders inmiddels al vier tot vijf jaar in het complex woont. De huurcontracten voor die bewoners werden meerdere malen stilzwijgend verlengd. Ondanks de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomsten en het gebruik dat partijen voor ogen stond, heeft de huur daardoor een (weliswaar tijdelijke, maar) langdurige aard gekregen. Daarin verschilt deze situatie ook van de situatie in de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2022:5177).

Op grond van voorgaande feiten en omstandigheden acht de kantonrechter het niet waarschijnlijk dat een rechter in de bodemprocedure van oordeel zal zijn dat er in dit geval sprake is van huur die naar zijn aard van korte duur is. De kantonrechter ziet voorshands geen reden om de bewoners huurbescherming te ontzeggen. De redelijkheid en billijkheid die contractpartijen op grond van art. 6:248 BW tegenover elkaar in acht moeten nemen, zou in een bodemprocedure tot een andersluidend oordeel kunnen leiden. Maar daar is in dit kort geding geen beroep op gedaan en het debat tussen partijen ging daar ook niet over. Het voert dan ook te ver om op grond daarvan nu in kort geding ontruiming te bevelen.

Conclusie

5.21.

Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot een verbod om uitvoering te geven aan een boetebeding voorlopig zal worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat Aandacht zich niet aan dit vonnis zal houden en de bewoners daartoe ook geen belang hebben gesteld. Mocht Aandacht al een rechtsvordering tot betaling van contractuele boetes indienen, dan zullen bewoners daartegen eenvoudig verweer kunnen voeren door het tonen van dit vonnis in kort geding. De vorderingen van de bewoners zijn alleen tegen Aandacht en [X] gericht en zien dan ook op de boetes op grond van de bemiddelingsovereenkomst. Queenstaete was in deze procedure geen partij en zij heeft dan ook geen (juridische) argumenten kunnen aanvoeren. Dit vonnis zal ten opzichte van Queenstaete dan ook geen gezag van gewijsde kunnen krijgen. Niettemin zullen de overwegingen van de kantonrechter over de rechtsverhouding tussen de bewoners en Queenstaete op grond van de bruikleenovereenkomst ook tussen die partijen hun uitwerking niet missen.

5.22.

In reconventie zullen de vordering tot ontruiming en de daarbij behorende nevenvorderingen worden afgewezen.

voorts in conventie

5.23.

De vordering om Aandacht te gebieden om de tussen partijen gesloten overeenkomsten aan de bewoners te overleggen, zal worden afgewezen. [X] heeft ter zitting verklaard dat de overeenkomsten die zijn getekend door de bewoners aan diegenen zijn overgelegd. Ook heeft zij verklaard dat een aantal (nieuwe) overeenkomsten nog steeds niet zijn ondertekend door een aantal bewoners en dat zij recentelijk hebben geweigerd om die nieuwe overeenkomsten in ontvangst te nemen, dan wel te tekenen. Dat hebben de bewoners niet weersproken. De bewoners hebben vervolgens ook niet voldoende concreet en specifiek aangegeven in hoeverre er precies nog niet is voldaan aan de vraag naar de overeenkomsten. De kantonrechter gaat er op grond daarvan vanuit dat aan dit onderdeel van de vordering van de bewoners is voldaan en dat zij daarom geen belang meer hebben bij toewijzing van die vordering.

5.24.

Ook de vordering om Aandacht te verbieden de woningen van de bewoners zonder toestemming te betreden, zal worden afgewezen. De bewoners hebben onvoldoende concreet en specifiek onderbouwd en dus niet aannemelijk gemaakt dat hun woningen daadwerkelijk onrechtmatig door Aandacht zijn betreden. En Aandacht heeft betwist dat zij de woningen zonder toestemming zou hebben betreden. Bij de onderbouwing van deze vordering ontbreekt het antwoord op de vragen wie-wat-waar-wanneer en hoe.. In kort geding is ook geen plaats voor bewijslevering daaromtrent. De kantonrechter zal deze vordering daarom voorlopig afwijzen.

in het incident, in conventie en in reconventie

De proceskosten

5.25.

In het voegingsincident hebben Aandacht en [X] zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. De proceskosten van het incident zullen daarom tussen partijen worden gecompenseerd. Dat betekent dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

5.26.

In conventie worden partijen over en weer in het (on)gelijk gesteld. Daarom zal de kantonrechter ook in conventie de proceskosten tussen partijen compenseren.

In reconventie worden Aandacht en [X] in het ongelijk gesteld. Zij worden daarom veroordeeld in de proceskosten van de bewoners. De proceskosten worden begroot op € 747,00 aan salaris voor de gemachtigden van de bewoners.

6. De beslissing

De kantonrechter

in het incident

6.1.

wijst de vordering toe;

6.2.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

in conventie

6.3.

wijst de vorderingen jegens [X] af;

6.4.

verbiedt Aandacht om uitvoering te geven aan enig boetebeding op grond van de bemiddelingsovereenkomst tussen partijen op grond van de niet-nakoming door de bewoners van het ontruimingsbeding in verband met de recentelijk aangezegde ontruimingen van de woningen;

6.5.

verklaart het bepaalde onder 6.4. uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.8.

wijst de vorderingen af;

6.9.

veroordeelt Aandacht en [X] in de kosten van de procedure in reconventie, tot op heden aan de zijde van de bewoners begroot op € 747,00;

6.10.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2022. (SB)