ECLI:NL:RBOBR:2022:5177

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch

Zaaknummer: 10193193 \ CV EXPL 22-5034

Vonnis in kort geding van 25 november 2022

in de zaak van:

1.[eiser sub 1] ,

2. [eiser sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. E.M. Prins,

3. [eiser sub 3] ,

4. [eiser sub 4] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. M.A.R. Schuckink Kool,

t e g e n:

Monoma Nederland B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. M.W.R. Hoogstraten.

Eisers in conventie, verweerders in reconventie, worden hierna tezamen aangeduid als ‘de bewoners’ en ieder afzonderlijk als ‘ [eiser sub 1] ’, ‘ [eiser sub 2] ’, ‘ [eiser sub 3] ’ en ‘ [eiser sub 4] ’. Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie wordt hierna aangeduid als ‘Monoma’.

1.De procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de dagvaarding van 21 november 2022.

Op 22 november 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling hebben partijen producties toegezonden. De gemachtigden van partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Monoma houdt zich bezig met leegstandsbeheer. De rooms-katholieke parochie Heilige Maria (hierna: de pandeigenaar) is eigenaar van de voormalige pastorie, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand). De pandeigenaar heeft met betrekking tot dit pand met Camelot Beheer B.V. (nu Monoma) een overeenkomst van tijdelijk beheer gesloten, ingaande op 1 juli 2018.

2.2.

Monoma (en vóór haar Camelot Beheer B.V.) heeft met de bewoners overeenkomsten gesloten op basis waarvan zij een ruimte in het pand mochten bewonen. De met ieder van de bewoners gesloten overeenkomst (waarvan één in de Engelse taal) draagt het opschrift ‘Bruikleenovereenkomst’. In deze overeenkomst is onder meer opgenomen (althans in bewoordingen van gelijke strekking; in de overeenkomsten worden niet steeds exact dezelfde bewoordingen gebruikt) (1) dat het pand leegstaat omdat dit binnen afzienbare tijd wordt gesloopt, her-ontwikkeld, verkocht, verhuurd of gerenoveerd, (2) dat het pand tot dat moment om niet aan de bruiklener in gebruik wordt gegeven, (3) dat de overeenkomst loopt voor onbepaalde tijd en steeds schriftelijk kan worden opgezegd met een opzegtermijn van 28 dagen, (4) dat de bruiklener zich bewust is van de tijdelijke en bijzondere aard van de Bruikleenovereenkomst en zich realiseert dat geen sprake is van huur en hij derhalve geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming en (5) dat een eventueel beroep op huurbescherming – gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst – door partijen in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt geacht. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Hierin is een boetebeding opgenomen dat er op neerkomt dat de bewoner bij het eindigen van de overeenkomst een direct opeisbare boete van € 2.500,00 aan Monoma verschuldigd is voor iedere dag dat hij de (op basis van die overeenkomst bewoonde) ruimte niet heeft ontruimd na de datum waarop de overeenkomst is geëindigd. Onderdeel van de overeenkomst is een zogenoemde ‘Specificatie Bruikleenvergoeding Monoma Nederland B.V.’ (bij sommigen is dat de ‘Specificatie Bruikleenvergoeding Camelot Beheer B.V.’ waar de overeenkomst met Camelot Beheer B.V. werd gesloten).

2.3.

[eiser sub 2] betaalt maandelijks een bedrag van € 156,41 aan Monoma. [eiser sub 1] en [eiser sub 3] betalen maandelijks een bedrag van € 195,40 aan Monoma. Deze bedragen strekken niet tot vergoeding van kosten van gas, water en elektriciteit. [eiser sub 4] heeft de overeenkomst met Monoma opgezegd en de woonruimte verlaten. Zij betaalt (op dit moment) niets aan Monoma.

2.4.

De pandeigenaar heeft de overeenkomst met Monoma opgezegd. Monoma heeft vervolgens de overeenkomsten met [eiser sub 2] , [eiser sub 1] en [eiser sub 3] per brief van 21 oktober 2022 beëindigd en heeft hen bericht dat hun ruimte in het pand uiterlijk op maandag 28 november 2022 schoon ontruimd dient te zijn.

2.5.

Vanaf 29 november 2022 zal het pand door de pandeigenaar worden gerenoveerd en her-ontwikkeld, te beginnen met het uitvoeren van asbestwerkzaamheden. De pandeigenaar heeft Monoma bericht dat indien zij niet op 28 november 2022 over het pand kan beschikken om de aannemer de volgende dag in de ochtend tot het pand toe te laten, zij substantiële schade lijdt. De schade zal volgens de pandeigenaar onder meer bestaan uit de meerkosten die de aannemer berekent en uit de kosten die samenhangen met de uitloop van het project. Ook heeft de pandeigenaar Monoma bericht dat als het pand op 28 november 2022 vrij van gebruikers maar nog niet volledig leeg en bezemschoon aan haar wordt opgeleverd, zij voor rekening van Monoma het pand zal ontruimen en het afval zal afvoeren.

3.De vorderingen en het verweer

In conventie:

3.1.

De bewoners vorderen dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Monoma wordt verboden om uitvoering te geven aan enig boetebeding op grond van de bruikleenovereenkomsten tussen partijen op grond van de niet-nakoming door de bewoners van het ontruimingsbeding in verband met de recentelijk aangezegde ontruimingen van de woningen, op straffe van een dwangsom van dezelfde hoogte als de in dit boetebeding genoemde hoogte van de boete, zo lang niet op de gelijktijdig met dit geding ingezette bodemprocedure ten aanzien hiervan is beslist.

II. Monoma wordt verboden schadevergoeding in rekening te brengen voor de gevolgen van het niet voldoen aan de vordering tot ontruiming, zo lang niet op de gelijktijdig met dit geding ingezette bodemprocedure ten aanzien hiervan is beslist.

3.2.

De bewoners hebben aan hun vorderingen kort en zakelijk weergegeven ten grondslag gelegd dat zij met Monoma een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten en de opzegging door Monoma van die huurovereenkomst niet rechtsgeldig is. De bewoners willen met deze procedure bereiken dat zij, zonder bang te hoeven zijn voor eventuele boetes, in de woonruimte kunnen blijven wonen. In de nog te starten bodemprocedure zal een verklaring van recht worden gevorderd dat sprake is van een huurovereenkomst, waaruit voortvloeit dat de bewoners zich kunnen beroepen op huurbescherming, zodat de daarmee in strijd zijnde opzegging door Monoma zijn kracht verliest. Volgens de bewoners is sprake van een huurovereenkomst omdat zij voor het gebruik van de woonruimte een tegenprestatie leveren door het betalen van een maandelijkse bijdrage die niet alleen een vergoeding is voor werkelijke onkosten die samenhangen met het feit dat het pand wordt bewoond in plaats van leegstaat.

3.3.

Monoma heeft verweer gevoerd en tot afwijzing van de vorderingen geconcludeerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

In reconventie:

3.5.

Monoma vordert dat de bewoners worden veroordeeld om binnen drie dagen nadat het vonnis is gewezen, het pand te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen, onder afgifte van de sleutels aan Monoma.

3.6.

Monoma heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij de overeenkomsten met [eiser sub 2] , [eiser sub 1] en [eiser sub 3] tijdig heeft opgezegd, zodat zij op dit moment zonder recht of titel in het pand verblijven.

3.7.

De bewoners hebben verweer gevoerd en tot afwijzing van de vordering geconcludeerd.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat Monoma, voor zover dit geschil de met Camelot Beheer B.V. gesloten overeenkomsten betreft, als contractspartij van de betreffende bewoners heeft te gelden. De kantonrechter gaat daar bij de verdere beoordeling dan ook van uit.

4.2.

Het geschil gaat in de kern om de vraag of partijen een bruikleenovereenkomst of een huurovereenkomst hebben gesloten. De kantonrechter ziet hierin aanleiding eerst de vordering in reconventie te beoordelen.

4.3.

Monoma heeft vanwege de door de pandeigenaar aangekondigde renovatie en herontwikkeling van het pand met startdatum 29 november 2022 een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorziening, nu voldoende aannemelijk is dat de bewoners het pand op deze datum niet zullen hebben ontruimd. Dit geldt ook ten aanzien van [eiser sub 4] (die de overeenkomst met Monoma heeft opgezegd en het pand heeft verlaten) omdat zij zich in deze procedure op het standpunt heeft gesteld dat zij recht op huurbescherming heeft (waarmee zij kennelijk impliceert dat zij uit dien hoofde het pand weer mag betrekken).

4.4.

Anders dan Monoma heeft gesteld, verblijven [eiser sub 2] , [eiser sub 1] en [eiser sub 3] op dit moment niet zonder recht of titel in het pand. Immers ligt 28 november 2022, de datum waarop zij de woonruimte volgens Monoma dienen te hebben ontruimd, in de toekomst.

4.5.

Vooropgesteld wordt dat in een kort geding aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld moet worden of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de gevraagde voorziening nu al gerechtvaardigd is. De vraag naar de aard van de overeenkomst zal met inachtneming van dit criterium moeten worden beantwoord.

4.6.

Bij de beantwoording van de vraag of partijen een bruikleenovereenkomst of een huurovereenkomst hebben gesloten is bepalend wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond over hun wederzijdse rechten en verplichtingen, niet de benaming die aan de schriftelijke overeenkomst is gegeven. Verder speelt bij de beantwoording van die vraag een centrale rol of Monoma en de bewoners een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn overeengekomen. Dit artikel definieert huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst (artikel 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van – in dit geval – de woonruimtes. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven
om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde
tegenprestatiein de zin van artikel 7:201 BW. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW is geen sprake, als de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op door de uitlener (reële en daadwerkelijk) gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woonruimte.

4.7.

De kantonrechter onderschrijft de stelling van de bewoners dat de opsomming van diensten in de ‘Specificatie Bruikleenvergoeding Monoma Nederland B.V.’ (en de gelijkluidende ‘Specificatie Bruikleenvergoeding Camelot Beheer B.V.’), te weten beheer, communicatie, incasso, onderhoud, 24-uurs bereikbaarheid voor calamiteiten, administratie en acquisitie, niet meer is dan een algemene opsomming, zonder dat op enigerlei wijze inzichtelijk is gemaakt welke kosten door Monoma concreet en daadwerkelijk zijn besteed aan welke dienst. Gesteld noch gebleken is dat de pandeigenaar aan Monoma een vergoeding betaalde voor het gevoerde beheer. Monoma is een commerciële partij en het is niet aannemelijk dat zij zonder enige vergoeding daarvoor te ontvangen beheerwerkzaamheden voor de pandeigenaar verrichtte. Verder staat vast dat in de maandelijks door de bewoners aan Monoma te betalen vergoeding, variërend van

€ 156,41 tot € 195,40, niet zijn inbegrepen de kosten voor gas, water en elektriciteit. Tegen deze achtergrond had het op de weg van Monoma gelegen om te onderbouwen dat de maandelijkse vergoeding die de bewoners aan Monoma betalen alleen betrekking heeft op daadwerkelijk gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van hun woonruimte. Dat zij dat niet heeft gedaan komt voor haar rekening. Volgens Monoma is de bruikleenvergoeding grotendeels een kostenvergoeding en is het niet meer dan logisch dat de bruikleenvergoeding niet enkel voor bijvoorbeeld gebruikerslasten wordt aangewend omdat zij als professioneel leegstandbeheerder een onderneming in stand heeft te houden. Daarmee erkent Monoma dat de bruikleenvergoeding in ieder geval deels een tegenprestatie is voor het gebruik van de woonruimte. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de overeenkomsten tussen Monoma en de bewoners dienen te worden beschouwd als een huurovereenkomst. Dat de bruikleenvergoeding in de branche als redelijk en aanvaardbaar wordt gezien, zoals Monoma heeft gesteld, doet aan dit oordeel niet af. Ook de stelling van Monoma dat de bruikleenvergoeding ver beneden de gebruikelijke huurprijs voor een woning ligt, maakt dit oordeel niet anders. Immers blijft de bruikleenvergoeding daarmee deels, namelijk voor zover deze de door Monoma gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van de woonruimte overstijgt, een tegenprestatie voor het gebruik van de woonruimte.

4.8.

Monoma heeft voor het geval dat in dit kort geding wordt geoordeeld dat de met de bewoners gesloten overeenkomsten voorshands als een huurovereenkomst dienen te worden beschouwd, gesteld dat een beroep op huurbescherming niet (met succes) kan worden gedaan omdat die huurovereenkomst recht geeft op een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. De bewoners hebben gemotiveerd betwist dat van een dergelijke huurovereenkomst sprake is.

4.9.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat sprake is van een gebruik van de woonruimtes dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daartoe is van belang dat de gehuurde woonruimtes zijn gelegen in een aanvankelijk als pastorie gebruikt pand, dat in de overeenkomsten die met de bewoners zijn gesloten is opgenomen dat het pand leegstaat omdat het binnen afzienbare tijd wordt gesloopt, her-ontwikkeld, verkocht, verhuurd of gerenoveerd, dat een opzegtermijn van 28 dagen is overeengekomen en dat expliciete bepalingen in die overeenkomsten zijn opgenomen over de bijzondere en tijdelijke aard van de overeenkomst en het door partijen bestempelen van een beroep op huurbescherming als in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Zowel de aard van het gehuurde (een voormalige pastorie) als de aard van de overeenkomst en wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond (tijdelijk, in afwachting van nadere ontwikkeling, ter voorkoming van leegstand en het terugdringen van het risico dat de pastorie gekraakt wordt) leiden tot de conclusie dat de bewoners en Monoma huurovereenkomsten hebben gesloten met betrekking tot gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarom komt de bewoners op grond van artikel 7:232 lid 2 BW geen beroep op huurbescherming toe. De kantonrechter heeft verder vastgesteld dat, uitgaande van een huurovereenkomst die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, niet in geschil is dat Monoma de in de overeenkomsten vermelde opzegtermijn in acht heeft genomen.

4.10.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat aangenomen moet worden dat de kantonrechter, oordelend over deze zaak in de bodemprocedure, op basis van de huidige stand van zaken tot het oordeel zal komen dat de overeenkomsten op rechtsgeldige wijze zijn geëindigd en daarmee dat het huurrecht van de bewoners een einde neemt per 28 november 2022 en dat de bewoners het pand uiterlijk op die dag in de overeengekomen staat leeg en ontruimd dienen te verlaten. De vordering zal daarom worden toegewezen op de wijze als in de beslissing is vermeld. In aanmerking genomen dat Monoma de bewoners op 21 oktober 2022 heeft bericht dat zij hun woonruimte op 28 november 2022 leeg en ontruimd dienen te verlaten, en zij daar vanaf toen dan ook rekening mee hebben kunnen houden, ziet de kantonrechter geen reden om, zoals de bewoners hebben verzocht, een langere ontruimingstermijn te bepalen dan Monoma heeft verzocht.

4.11.

Het oordeel over de vordering in reconventie leidt tot de conclusie dat de vordering in conventie niet toewijsbaar is. De vordering in conventie zal dan ook worden afgewezen.

4.12.

De bewoners zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie worden veroordeeld op de wijze als in de beslissing is vermeld.

4.13.

Monoma heeft niet gevraagd om een vonnis dat uitvoerbaar bij voorraad is. De kantonrechter vindt het gelet op het aangenomen spoedeisend belang bij ontruiming van het pand op 28 november 2022 onwenselijk als aanwending van een rechtsmiddel de tenuitvoerlegging van dit vonnis kan opschorten. Daarom zal zij de veroordeling tot ontruiming van het pand op de voet van artikel 258 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Voor het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van de veroordeling in de proceskosten ziet de kantonrechter geen aanleiding.

5.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

In conventie:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt de bewoners in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Monoma begroot op € 747,00 aan salaris van de advocaat;

In reconventie:

5.3.

veroordeelt de bewoners om binnen drie dagen nadat dit vonnis is gewezen het pand, gelegen aan de [adres] te [plaats] , te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen, onder afgifte van de sleutels aan Monoma;

5.4.

veroordeelt de bewoners in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Monoma begroot op € 373,50 voor salaris van de advocaat;

5.5.

verklaart de beslissing onder 5.3. uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M. van den Brink en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2022.