ECLI:NL:RBOVE:2022:2029

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 9336675 \ CV EXPL 21-2998

Vonnis van 12 juli 2022

in de zaak van

1.[A] ,

2.
[B],

beiden wonend in [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna (in enkelvoud) te noemen: [A] ,

gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,

tegen

1.[C] ,

2.
[D],

beiden wonend in [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in (voorwaardelijke) reconventie

hierna (in enkelvoud) te noemen: [C] ,

gemachtigde: mr. A.H.H.M. Roelofs.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het proces-verbaal van een mondeling vonnis van 6 december 2021;

- de akte overlegging productie van [C] ;

- de akte uitlating producties van [A] ;

- de akte uitlaten producties tevens akte wijziging van eis in (voorwaardelijke) reconventie van [C] ;

- de akte overlegging productie van [C] ;

- de antwoordakte wijziging van eis in (voorwaardelijke) reconventie van [A] ;

- de antwoordakte in reconventie van [A] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[A] heeft de bedrijfsruimte aan [het adres] te [woonplaats] aan [C] verhuurd ten behoeve van de exploitatie van [het restaurant] , ingaande op 12 juli 2013. Vanaf 1 augustus 2020 bedraagt de huurprijs € 7.000,78 exclusief btw (€ 8.470,94 inclusief btw) per maand. Op de huurovereenkomst zijn de “
Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 25.3 van de algemene bepalingen bevat een boeteclausule bij niet tijdige huurbetaling.

2.2.

[A] vordert op grond van wanprestatie ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand van bijna € 34.000,00, alsmede de wettelijke rente, contractuele boetes en de buitengerechtelijke incassokosten.

Als deze vorderingen van [A] (deels) worden toegewezen, dan vordert [C] op grond van onvoorziene omstandigheden een huurprijsvermindering van 30% gedurende de tweede en derde lockdown van de coronacrisis.

3.De verdere beoordeling in conventie

3.1.

Bij mondeling vonnis van 6 december 2021 heeft de kantonrechter de zaak verwezen naar de rolzitting van 11 januari 2022 voor het indienen van een akte door [C] , voorzien van de gevraagde financiële gegevens zoals genoemd onder 1.4 van dat vonnis. [C] heeft deze gegevens ingediend, waarop [A] vervolgens heeft gereageerd. [C] heeft daarna gereageerd op productie 17 en 18 van [A] en zijn eis in (voorwaardelijke) reconventie gewijzigd, waarna [C] nog een financieel overzicht (november 2021 t/m februari 2022) in het geding heeft gebracht. Tot slot heeft [A] op de eiswijziging van [C] geantwoord.

3.2.

De kantonrechter zal eerst de gevorderde betaling van de huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst bespreken.

Huurachterstand

3.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat [C] de huur over de maanden maart t/m mei 2021 niet heeft betaald. Verder heeft [C] onweersproken gesteld dat hij de huur over de maand juni 2021 in twee delen heeft betaald. Dit betekent dat de gevorderde betaling van de huurachterstand tot een bedrag van € 25.412,82 in beginsel toewijsbaar is (3 x € 8.470,94). De kantonrechter zal bij de bespreking van de door [C] gevorderde huurprijsvermindering hierop terugkomen.

Ontbinding huurovereenkomst?

3.4.

[A] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daartoe voert [A] aan dat [C] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan waardoor [C] tegenover hem wanprestatie heeft gepleegd. Volgens [A] rechtvaardigt deze tekortkoming van [C] de ontbinding van de huurovereenkomst.

3.5.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

3.6.

De vraag die in deze zaak centraal staat is of [C] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en indien dit het geval is, of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, gelet op de gevolgen voor de huurder, te rechtvaardigen. Of ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

3.7.

De kantonrechter overweegt dat, hoewel [A] stelt dat [C] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan, daar tegenover staat dat [C] vanaf juli 2013 tot maart 2021 altijd de huur volledig heeft betaald (dus inclusief het eerste jaar van de coronacrisis) en dat hij daarna niet met de huurbetaling is gestopt maar dat hij de huurpenningen van maart, april en mei 2021 heeft verrekend met de in zijn ogen gerechtvaardigde huurprijsvermindering van 30% tijdens de tweede lockdown periode (van 15 oktober 2020 tot 5 juni 2021). Verder heeft [C] de huur van juni 2021 (in twee delen) voldaan en is hij ook daarna met huurbetaling doorgegaan, zij het niet iedere keer de volledige huurprijs.

In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de door [A] gestelde tekortkoming van [C] van onvoldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij betrekt de kantonrechter dat aan het belang van [C] bij voortzetting van de huurovereenkomst – vanwege zijn broodwinning – een zwaarder gewicht moet worden toegekend dan aan het belang van [A] bij ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet worden afgewezen. Het gevorderde sub III b t/m d van het petitum in de dagvaarding treft daarom hetzelfde lot.

Contractuele boete?

3.8.

[A] vordert betaling van contractuele boetes ad € 1.200,00, omdat [C] de huur over de maanden maart t/m juni 2021 niet tijdig heeft betaald (4 x € 300,00). Daarbij beroept [A] zich op artikel 25.3 van de algemene bepalingen.

3.9.

Artikel 25 van de algemene bepalingen luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

25.1

De betaling van de huurprijs (…) zal uiterlijk op de vervaldag[ingevolge artikel 4.10 van de algemene bepalingen is dat uiterlijk op de eerste dag van de maand, toevoeging kantonrechter]
in wettig Nederlands betaalmiddel (…) geschieden door storting dan wel overschrijving op een door de verhuurder op te geven rekening.

(…).

25.3

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.

3.10.

Tussen partijen is niet in geschil dat [C] de huur over de maanden maart t/m juni 2021 niet (tijdig) heeft voldaan, zodat hij in beginsel voor iedere maand een direct opeisbare boete van minimaal € 300,00 is verschuldigd. De kantonrechter stelt echter vast dat [C] bij brief van 16 december 2020 vanwege de tweede lockdown heeft verzocht om een huurverlaging van 30% met betrekking tot de maanden januari t/m maart 2021. Bij brief van 4 januari 2020 (lees: 2021) heeft [A] dit verzoek afgewezen. Daarbij heeft [A] aangegeven dat hij wel openstaat om een deel van de huurverplichting op te schorten, mits [C] daarvoor zekerheid kan verschaffen. Vervolgens hebben partijen zich door hun gemachtigden laten bijstaan en hebben die met elkaar gecorrespondeerd over een mogelijke, tijdelijke huurprijskorting, hetgeen uiteindelijk niet tot een minnelijke oplossing heeft geleid. Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat het beroep van [A] op de boeteclausule in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevorderde betaling van de boetes van in totaal € 1.200,00 moet daarom worden afgewezen.

Huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis?

3.11.

Vervolgens is de vraag of [C] vanwege de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden is zijn huurbetalingsverplichting volledig na te komen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

3.12.

Zoals de Hoge Raad – ter beantwoording van prejudiciële vragen – recent heeft geoordeeld (HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974), is de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Daarbij heeft de Hoge Raad een model gegeven dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering op basis van de zogenoemde vastelastenmethode.

3.13.

Nu de hiervoor bedoelde onvoorziene omstandigheid zich in dit geval voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, moet aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van partijen in ernstige mate is verstoord. [A] kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs over periodes waarbij coronamaatregelen van toepassing waren. De kantonrechter zal daarom de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

3.14.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:

( a) de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

( b) het met dat percentage overeenstemmende deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

( c) de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

( d) het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

3.15.

Hoewel [A] terecht heeft aangevoerd dat de door [C] verstrekte financiële gegevens niet door een accountant zijn geverifieerd, terwijl dat wel met zoveel woorden in het mondelinge vonnis van 6 december 2021 is bepaald, zal de kantonrechter toch van deze gegevens uitgaan. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. [A] wenste financiële informatie te ontvangen om het verzoek van [C] om een huurprijsverlaging van 30% te kunnen beoordelen. Omdat [C] meent dat dit bedrijfsgevoelige informatie is, heeft hij zijn “accountant” verzocht om een verklaring op te stellen (zie randnummer 14 van de conclusie van antwoord in conventie tevens inhoudende conclusie van eis in reconventie), terwijl hij zijn boekhouder (ODIN Adviseurs) bedoelde. [C] verwijst ook naar een verklaring van de heer [E] , administratie en belastingdeskundige bij ODIN Adviseurs, die hij in zijn stuk ten onrechte als accountant bestempelt. [A] verwijst in zijn conclusie van antwoord in reconventie (randnummer 5) ook naar de verklaring van “de accountant”. Op basis van deze stellingen van partijen is toen de eis van accountantscontrole gesteld, terwijl volstaan had kunnen worden met de thans door de boekhouder van [C] verstrekte gegevens.

3.16.

Als productie 16 heeft [C] de omzetcijfers exclusief btw en de vaste lasten per maand van [het restaurant] vanaf 15 oktober 2020 tot en met 5 juni 2021 in het geding gebracht. Ter vergelijking heeft [C] ook de omzetcijfers over dezelfde periode in 2019/2020 en de ontvangen TVL vermeld. Volgens [C] vormt dit overzicht, samen met productie 17 en 18, een voldoende onderbouwing van zijn stelling dat hij tijdens de tweede en derde lock down recht heeft op een huurkorting van 30%. [A] betwist de berekening van de huurkorting door [C] . Volgens [A] bedraagt de huurkorting tussen 2-5% per maand en maximaal 12,7%. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [A] naar de reactie van zijn accountant op de financiële overzichten van [C] (zie productie 17 en de antwoordakte in reconventie van [A] ).

3.17.

Allereerst stelt de kantonrechter vast dat de horeca is geconfronteerd met een (tweede) lockdown vanaf 15 oktober 2020 tot 5 juni 2021 en een (derde) lockdown vanaf 19 december 2021 tot 25 februari 2022. Over deze twee perioden dient met toepassing van de vastelastenmethode de huurprijsvermindering te worden vastgesteld. In de tweede plaats heeft [A] de omzetcijfers van [C] niet betwist maar wel de vaste lasten. Met [A] stelt de kantonrechter vast dat er op dat punt tussen productie 16 enerzijds en productie 17 en 18 van [C] anderzijds behoorlijke cijfermatige verschillen bestaan. Uit de brief van de boekhouder van [C] van 21 maart 2022 begrijpt de kantonrechter dat de boekhouder erkent dat hij bij de berekening van de vaste lasten ten onrechte de post “
Personeelskosten incl. werkelijke managementfee” heeft meegenomen, omdat deze kosten vanuit de NOW vergoed zijn of worden, en dat hij daarom een aangepaste financiële opstelling heeft gemaakt (productie 17 van [C] ). Hoewel verwacht mag worden dat deze aanpassing tot lagere vaste lasten zal leiden, valt echter op dat in productie 17 van [C] de vaste lasten juist zijn gestegen ten opzichte van de cijfers in productie 16 doordat nu bijvoorbeeld ook afschrijvingskosten en hogere verkoopkosten zijn meegenomen, zonder dat [C] dit heeft toegelicht. De kantonrechter zal dan ook bij de berekening van de huurkorting uitgaan van het overzicht in productie 16. De vaste lasten zullen worden berekend exclusief de post personeelskosten.

3.18.

De Hoge Raad heeft overwogen dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, dus in dit geval per maand. De kantonrechter volgt de berekening van [A] voor wat betreft de periode 15 oktober 2020 tot en met februari 2021 (productie 17 bij akte uitlating producties van 8 februari 2022). Voor maart t/m 5 juni 2021 geldt de volledige huurprijs van

€ 7.001,00 exclusief btw, omdat partijen het er over eens zijn dat van een omzetdaling in die periode geen sprake is. Voor de periode december 2021 tot en met 25 februari 2022 gaat de kantonrechter uit van de cijfers als genoemd in productie 18. Dit levert de volgende huurkortingen op (afgerond op hele bedragen):

huurkorting oktober 2020 € 0,00
huurkorting november 2020 € 349,00
huurkorting december 2020 € 349,00
huurkorting januari 2021 € 152,00
huurkorting februari 2021 € 152,00
huurkorting december 2021 € 644,00

- huurkorting januari 2022 € 1.540,00^[2]

- huurkorting februari 2022
€ 120,00^[3]

Totale huurkorting over oktober 2020 t/m februari 2022 € 3.306,00

Dit is een bedrag van € 4.000,00 inclusief btw.

Conclusie

3.19.

Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde betaling tot een bedrag van

€ 21.412,82 toewijsbaar is (€ 25.412,82 - € 4.000,00). Tegen de gevorderde (ingangsdatum van de) wettelijke rente heeft [C] geen apart verweer gevoerd, zodat deze rente zal worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.20.

[A] maakt op grond van artikel 30 van de algemene bepalingen aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten.

3.21.

[C] voert als verweer dat het gevorderde bedrag van € 5.083,31 onredelijk en onbillijk is wat betreft de hoogte en de omvang van de door (de gemachtigde van) [A] verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. Daarnaast wijst [C] erop dat [A] voor deze kosten verzekerd is.

3.22.

Artikel 30.1 van de algemene bepalingen bepaalt, voor zover hier van belang, dat in alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, de huurder verplicht is alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000,00. Ingevolge artikel 30.2 is huurder in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn.

3.23.

Vast staat dat [C] de huur van de maanden maart t/m mei 2021 niet heeft betaald, zodat hij daarmee in verzuim is. Nu partijen met elkaar de algemene bepalingen zijn overeengekomen, betekent dit naar het oordeel van de kantonrechter dat de gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 3.211,92 toewijsbaar is (15% x toegewezen hoofdsom € 21.412,82).

Proceskosten

3.24.

[C] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden op basis van het geldende liquidatietarief en de toegewezen hoofdsom tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 128,00

- griffierecht € 507,00

- salaris gemachtigde
€ 1.743,00(3½ punten x tarief € 498,00)

Totaal € 2.378,00

4.De beoordeling in (voorwaardelijke) reconventie

4.1.

[C] heeft zijn eis in reconventie voorwaardelijk ingesteld, namelijk onder de voorwaarde dat de vorderingen van [A] geheel of gedeeltelijk worden toegewezen en zijn beroep op onvoorziene omstandigheden wordt afgewezen. Aan deze voorwaarde is niet voldaan (het beroep van [C] op onvoorziene omstandigheden is in conventie gehonoreerd), zodat de eis in reconventie geen bespreking behoeft.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [C] hoofdelijk – in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd – om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te betalen het bedrag van

€ 24.624,74 (€ 21.412,82 + € 3.211,92), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 8 juli 2021 tot aan de voldoening;

5.2.

veroordeelt [C] hoofdelijk – in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd – in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 2.378,00;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in (voorwaardelijke) reconventie

5.5.

verstaat dat de vorderingen van [C] geen bespreking behoeven.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J.S. Groeneveld-Koekkoek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2022. (PS)