Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 9861291 \ CV EXPL 22-1629
Vonnis in kort geding van 13 juni 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,beiden wonende in [woonplaats] ,
eisende partijen, hierna tezamen te noemen [eiser 1] c.s.,
gemachtigde: mr. G.E.J. Kornet,
toevoegingsnummer: 2GI4338,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,beiden wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partijen, hierna tezamen noemen [gedaagde 1] c.s.,
gemachtigde: mr. P.J.M. Veuger.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de van de zijde van [gedaagde 1] c.s. overgelegde producties,
- de mondelinge behandeling van 30 mei 2022, alwaar mr. Veuger een conclusie van antwoord heeft genomen en de rechter aan beide partijen vragen heeft gesteld. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er ter zitting is gezegd en die aantekeningen in het dossier gevoegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding
2.1.
In deze zaak is, kort samengevat, in geschil of [gedaagde 1] c.s. gehouden is om de borg terug te betalen die [eiser 1] c.s. voor de huur van een woning aan hem heeft betaald. De huur is beëindigd en [eiser 1] c.s. heeft de woning opgeleverd. [gedaagde 1] c.s. weigert de borg terug te betalen, omdat hij schade zou hebben geleden vanwege de staat waarin de woning bij oplevering verkeerde en hij die schade met de borg wil verrekenen.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde 1] c.s. is eigenaar van een woning aan [adres] in [plaats].
3.2.
[eiser 1] c.s. huurde deze woning van 1 mei 2020 tot 1 juli 2021.
3.3.
Bij aanvang van de huur is een proces verbaal van oplevering gemaakt, waarin over de staat van de woning staat vermeld dat deze ‘goed’ is, en handgeschreven is opgemerkt:
“Woning netjes en zonder gebreken opgeleverd.
* Dak van de woning wordt vervangen.”
3.4.
[eiser 1] c.s. heeft een borgsom ter hoogte van € 1.990,- aan [gedaagde 1] c.s. betaald.
3.5.
Enkele weken voor het einde van de huur hebben [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. met elkaar gesproken over de wijze waarop de woning zou worden opgeleverd. [gedaagde 1] c.s. heeft daarbij gezegd dat [eiser 1] c.s. wel eens kon beginnen met het wassen van de ramen, en dat de oplevering door een derde partij (Domica) zou gebeuren. Andere punten heeft [gedaagde 1] c.s. toen niet genoemd.
3.6.
Op 27 juli 2021 is de woning door [eiser 1] c.s. opgeleverd. Een medewerker van Domica heeft hiervan een ‘eindinspectierapport’ opgesteld. Hierin staan gebreken gemeld, waaronder gaten in het plafond en muren en vuiligheid van verschillende ruimtes.
3.7.
[gedaagde 1] c.s. heeft een schilder ingeschakeld voor de woning. Deze heeft een bedrag van € 557,75 aan materiaal en € 1.177,20 incl. BTW aan arbeidsloon in rekening gebracht.
4.Het geschil
4.1.
[eiser 1] c.s. vordert – samengevat – terugbetaling van de borgsom ter hoogte van € 1.990,-, te vermeerderen met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
4.2.
[gedaagde 1] c.s. voert verweer.
4.3.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna nader ingegaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [eiser 1] c.s. recht heeft op terugbetaling van de borgsom. Omdat sprake is van een kort geding, waarbij (slechts) een voorlopige voorziening kan worden getroffen, is terughoudendheid op zijn plaats bij de veroordeling tot betaling van een geldsom. De rechter moet daarbij niet alleen onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. In dat kader moet allereerst beoordeeld worden of [eiser 1] c.s. recht heeft op terugbetaling van de borgsom.
Heeft [eiser 1] c.s. recht op terugbetaling van de borgsom?
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser 1] c.s. de borgsom aan [gedaagde 1] c.s. heeft betaald en dat hij de woning aan [gedaagde 1] c.s. heeft opgeleverd. De borgsom moet daarom in beginsel door [gedaagde 1] c.s. terugbetaald worden.
5.3.
[gedaagde 1] c.s. stelt evenwel dat hij een vordering heeft op [eiser 1] c.s. waarmee de borg kan worden verrekend. [gedaagde 1] c.s. stelt dat de woning gebreken kende toen deze werd opgeleverd, zoals is omschreven in het eindinspectierapport. Omdat [eiser 1] c.s. de woning zonder gebreken had moeten opleveren, is hij in verzuim, althans is [eiser 1] c.s. in verzuim geraakt toen hij ten tijde van de oplevering zei: ‘bekijk het maar’, waaruit volgt dat [eiser 1] c.s. niet van plan was om gebreken te verhelpen.
5.4.
[eiser 1] c.s. betwist dat (alle) punten die in het eindinspectierapport staan vermeld, gebreken van de woning betreffen. Daarnaast stelt [eiser 1] c.s. dat hij niet de kans heeft gekregen om gebreken aan de woning te herstellen, omdat hij naar aanleiding van het gesprek met [gedaagde 1] c.s. een aantal weken vóór de oplevering dacht dat hij enkel de ramen hoefde te wassen en op het moment van oplevering al potten verf voor de schilder naar binnen werden gebracht.
5.5.
De kantonrechter overweegt als volgt.
5.6.
Uitgangspunt is dat de huurder bij het einde van de huur, het gehuurde in dezelfde staat oplevert als hij het bij aanvang van de verhuurder ter beschikking heeft gekregen. Dit volgt uit artikel 7:224 BW Pro. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie bijvoorbeeld het arrest van 27 november 1998 ECLI:NL:HR:1998:ZC2790) is er geen ingebrekestelling vereist om de huurder in verzuim te laten komen, indien hij het gehuurde bij het einde van de huur niet op de juiste wijze oplevert.
In de onderhavige zaak heeft evenwel een ‘voorinspectie’ plaatsgevonden, in die zin, dat partijen voorafgaand aan de oplevering met elkaar hebben gesproken over de staat van het verhuurde en de vraag hoe deze opgeleverd moest worden. [gedaagde 1] c.s. heeft daarbij niet meer gezegd dan dat de ramen gewassen moesten worden en dat oplevering door een andere partij zou gebeuren. Uit het eindinspectierapport volgt dat [gedaagde 1] c.s. zich op het standpunt stelt dat meer onderdelen van de woning vies waren of kapot en hersteld moesten worden, dan alleen de ramen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het [eiser 1] c.s. duidelijk moest zijn geweest dat die gebreken bij oplevering ook moesten zijn verholpen. Daarbij is van belang dat uit het proces verbaal van oplevering van de woning bij de aanvang van de huur niet meer vermeld staat dan dat de algemene staat van de woning ‘goed’ was, en dat deze netjes en zonder gebreken is opgeleverd. Dat laat veel ruimte over voor verschillende opvattingen over de vraag wat ‘netjes’ is wanneer daaraan is voldaan. Nu [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] c.s. wel heeft gevraagd wat voor oplevering moest geschieden, en [gedaagde 1] c.s. ervoor gekozen heeft om dat niet op dat moment te zeggen, had [gedaagde 1] c.s. bij de oplevering aan [eiser 1] c.s. de mogelijkheid moeten geven om datgene aan te pakken waarvan zij meende dat het nog moest gebeuren.
5.7.
De kantonrechter is daarom van oordeel dat ook indien sprake was van oplevergebreken, in die zin dat het gehuurde niet in dezelfde staat werd opgeleverd als [eiser 1] c.s. het bij aanvang van de huur had ontvangen (hetgeen [eiser 1] c.s op onderdelenKlompenmaker c.s. betwist), [gedaagde 1] c.s. [eiser 1] c.s. in gebreke had moeten stellen.
5.8.
[gedaagde 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat een ingebrekestelling niet vereist is, en wijst daartoe op de uitlating van [eiser 1] c.s. ‘bekijk het maar’ ten tijde van de oplevering. De kantonrechter volgt dat standpunt niet. Op grond van artikel 6:83 sub c BW Pro treedt verzuim zonder ingebrekestelling in wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten. Uit hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, leidt de kantonrechter af dat de oplevering op z’n minst enigszins chaotisch verliep en dat [eiser 1] c.s. boos werd door de veelvoud aan opleverpunten die – voor hem plotseling – werden opgenoemd. Zijn uitroep ‘bekijk het maar’, moet in dat licht worden bezien. Daarbij komt dat op dat moment ook materialen voor de schilder naar binnen werden gebracht. [gedaagde 1] c.s. had deze partij kennelijk al ingeschakeld. Dat [gedaagde 1] c.s. uit de uitlating van [eiser 1] c.s. heeft afgeleid en heeft mogen afleiden dat [eiser 1] c.s. tekort zou schieten, heeft zij in dat licht onvoldoende onderbouwd.
5.9.
Omdat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde 1] c.s. [eiser 1] c.s. in gebreke had moeten stellen, en hij dat niet heeft gedaan, is [eiser 1] c.s. niet in verzuim komen te verkeren. Zonder verzuim kan [gedaagde 1] c.s. geen vervangende schadevergoeding van [eiser 1] c.s. vorderen. [gedaagde 1] c.s. heeft daarom geen tegenvordering op [eiser 1] c.s. waarmee hij de borgsom kan verrekenen. Dit leidt ertoe dat [eiser 1] c.s. naar het oordeel van de kantonrechter recht heeft op terugbetaling van de volledige borgsom door [gedaagde 1] c.s.
Is sprake van onverwijlde spoed die een onmiddellijke voorziening vereist?
5.10.
Vervolgens is van belang of [eiser 1] c.s. voldoende belang heeft bij terugbetaling van de borgsom in het kader van een kort geding. [eiser 1] c.s. heeft in dat kader aangevoerd dat hij de borgsom nodig heeft om de borgsom voor de huur van een andere woning te kunnen financieren. [gedaagde 1] c.s. heeft dit niet weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat daarmee sprake is van onverwijlde spoed die een onmiddellijke voorziening vereist en zal de vordering toewijzen.
Rente, buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten en nakosten
5.11.
Tegen de gevorderde rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze zal worden toegewezen.
5.12.
[eiser 1] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De kantonrechter stelt vast dat de eisende partij voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 285,00 komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
5.13.
[gedaagde 1] c.s. wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [eiser 1] c.s. worden begroot als volgt:
Griffierecht: € 86,00
Informatiekosten: € 9,42
Advocaatkosten:
€ 498,00
€ 498,00
Totaal: € 593,42
5.14.
Vanwege het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten explootkosten niet mogelijk.
5.15.
De nakosten worden begroot op € 124,00, zijnde een half punt van het toepasselijke liquidatietarief, met een maximum van € 124,00.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling van een bedrag van € 1.990,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 9 augustus 2021 tot aan de dag van volledige betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling van een bedrag van € 285,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
6.3.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten en begroot deze aan de zijde van [eiser 1] c.s. op € 593,42;
6.4.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de nakosten en begroot deze op € 124,00;
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2022.