Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 21/933
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
en
het college van burgemeester en wethouders van Hengelo, verweerder.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de afwijzing van haar aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het plaatsen van zonnepanelen op het perceel [adres] in Hengelo (hierna: het perceel).
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 13 mei 2022 op zitting behandeld. Eiseres is verschenen, vergezeld door haar partner [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door I.B.H. Heil en S.W.A. Prinsen.
Totstandkoming van het bestreden besluit
2. Bij aanvraag van 6 november 2020 heeft eiseres verweerder verzocht haar een omgevingsvergunning te verlenen voor het plaatsen van in totaal negen zonnepanelen op (bij)gebouwen bij de woning op het perceel. Zeven zonnepalen zullen worden geplaatst op het dakvlak van een bijgebouw en twee zonnepanelen zullen worden gelegd op het platte dak van een tussenlid tussen de woning en voornoemd bijgebouw.
De aanvraag heeft betrekking op de activiteit ‘bouwen’ als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo).
3. Verweerder heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat voor het realiseren van het beoogde bouwplan een omgevingsvergunning (voor de activiteit ‘bouwen’) is vereist omdat het perceel is gelegen in het beschermd dorpsgezicht Tuindorp ’t Lansink.
Verweerder heeft het bouwplan getoetst aan de weigeringsgronden, neergelegd in artikel 2.10, eerste lid, onderdelen a tot en met d, van de Wabo.
4. Met het primaire besluit van 22 december 2020 heeft verweerder de aanvraag afgewezen. Met het bestreden besluit van 30 april 2021 op het bezwaar van eiseres is verweerder bij de afwijzing van de aanvraag gebleven. Verweerder heeft zich hierbij op de navolgende standpunten gesteld.
4.1.
Het bouwplan is in strijd met redelijke eisen van welstand als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo, wat een grond is om de gevraagde omgevings-vergunning te weigeren. De strijd met redelijke eisen van welstand volgt uit het advies van de stadsbouwmeester van 10 december 2020. Verweerder vindt dit advies deugdelijk en voldoende zorgvuldig tot stand gekomen, en daarom volgt hij dit advies. Het door de erfgoedcommissie op 22 december 2020 uitgebrachte advies (dat aan te merken is als een controletoets) is in lijn met het advies van de stadsbouwmeester en vormt geen reden om van diens advies af te wijken.
4.2.
Het stelsel van artikel 2.10 van de Wabo biedt een zeer beperkte ruimte voor een belangenafweging. Het welstandsbelang weegt in dit geval volgens verweerder zwaarder dan het door eiseres aangevoerde belang van de energietransitie, omdat er alternatieve vormen van energievoorziening voorhanden zijn.
Beoordeling door de rechtbank
5. De rechtbank beoordeelt de in bezwaar gehandhaafde weigering om aan eiseres een omgevingsvergunning te verlenen voor het plaatsen van zonnepanelen op het perceel. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
6. De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
7. De rechtbank stelt vast dat de uitzondering op de omgevingsvergunningplicht, neergelegd in artikel 2, aanhef en onder 6, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) in dit geval niet van toepassing is. De redenen hiervoor zijn dat het perceel is gelegen in een beschermd dorpsgezicht en het bouwplan betrekking heeft op een verandering van een dakvlak dat naar openbaar gebied is gekeerd. De rechtbank verwijst naar artikel 4a, tweede lid, aanhef en onder b, onder 2, van bijlage II van het Bor. Dat voornoemde, in het Bor neergelegde, uitzondering op de omgevingsvergunningplicht in dit geval niet van toepassing is, is tussen partijen ook niet in geschil.
8. Verweerder heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat voor het plaatsen van de zonnepanelen op het perceel een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo is vereist.
9. Het toetsingskader voor een dergelijke omgevingsvergunning is neergelegd in artikel 2.10, eerste lid, onderdelen a tot en met d, van de Wabo. Tussen partijen is niet in geschil dat de weigeringsgronden neergelegd in onderdelen a, b en c van dit lid, in dit geval niet aan de orde zijn.
10. Partijen zijn uitsluitend verdeeld over de vraag of de weigeringsgrond neergelegd in artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo (en betrekking hebbend op redelijke eisen van welstand), zich in de onderhavige situatie voordoet.
11. De rechtbank zal de in dit kader aangevoerde beroepsgronden hierna beoordelen.
12. Eiseres stelt allereerst dat de weigeringsgrond neergelegd in artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo, in dit geval helemaal niet van toepassing is. De welstandsnota bevat immers geen specifieke toetsingscriteria voor het voorliggende bouwplan (het plaatsen van zonnepanelen op (bij)gebouwen in het Tuindorp), wat is vereist op grond van artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet. Het ontbreken van dergelijke specifieke toetsingscriteria in de welstandsnota is, aldus eiseres, ook geconstateerd door de stadsbouwmeester. Deze heeft in zijn advies van 10 december 2020 geadviseerd om voor het Tuindorp specifiek welstandsbeleid voor zonnepanelen te ontwikkelen.
13. De rechtbank overweegt hierover het volgende.
13.1.
Uit de stukken blijkt dat het perceel is gelegen in het gebied ‘Tuindorpen’, meer specifiek in ‘Tuindorp ’t Lansink’, volgens de welstandsnota van de gemeente Hengelo. Dit is tussen partijen ook niet in geschil.
13.2.
De stadsbouwmeester heeft het bouwplan getoetst aan de navolgende criteria uit de welstandsnota:
- Instandhouden en versterken van de oorspronkelijke eenheid in architectuur, materiaal- en kleurgebruik, kapvorm en nokrichting.
- Gebouwen moeten qua vormgeving, materiaalkeuze, kleurgebruik en detaillering aansluiten op de architectuur van het tuindorp.
- De oorspronkelijke variatie in materiaalgebruik en detaillering dient te worden behouden of te worden hersteld.
De stadsbouwmeester heeft gemotiveerd dat en waarom het bouwplan niet voldoet aan deze criteria.
13.3.
Naar het oordeel van de rechtbank betekent het enkele feit dat er voor een specifiek type bouwplan in de welstandsnota geen daarop toegespitste criteria zijn opgenomen, niet dat de wel opgenomen (meer algemene) criteria dan niet meer zouden gelden en dat daaraan dan niet meer zou mogen worden getoetst. Dit volgt ook uit artikel 12a, derde lid, aanhef en onder b, van de Woningwet, waarin de term ‘zoveel mogelijk’ is opgenomen.
13.4.
Het advies van de stadsbouwmeester om welstandsbeleid voor zonnepanelen te ontwikkelen, is niet ingegeven door het onvermogen om, vanwege het ontbreken van specifieke welstandscriteria voor zonnepanelen, een welstandsadvies uit te brengen. Het advies om specifiek voor zonnepanelen welstandsbeleid te ontwikkelen is gericht op het voorkomen van ongewenste precedenten en het scheppen van duidelijkheid over de eventuele mogelijkheden voor het plaatsen van zonnepanelen in het beschermd (dorps)gezicht, zo blijkt uit het advies van de stadsbouwmeester.
13.5.
De stadsbouwmeester heeft het bouwplan volgens de rechtbank dan ook terecht getoetst aan de voor dit gebied vastgestelde welstandscriteria. De rechtbank onderschrijft het standpunt van verweerder, neergelegd in het advies van de bezwarencommissie, dat niet valt in te zien waarom deze criteria niet geschikt zouden zijn voor de toetsing van het voorliggende bouwplan.
13.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de stadsbouwmeester in zijn advies van 10 december 2020 inzichtelijk aan deze criteria getoetst. Deze wijze van toetsing is in overeenstemming met artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo in samenhang met artikel 12a, eerste lid, onder a, en artikel 12b, eerste lid, van de Woningwet.
13.7.
De hierboven, onder 12, weergegeven beroepsgrond slaagt derhalve niet.
14. Eiseres stelt verder dat verweerder zijn standpunt over welstand niet heeft mogen baseren op het advies van de stadsbouwmeester van 10 december 2020, omdat dit advies is gebaseerd op onjuiste feiten en aannames. Zo wordt eraan voorbij gegaan dat de zonnepanelen niet worden geplaatst op de woning maar op een bijgebouw dat is opgericht na 1990, en dat dit bijgebouw al niet past in de Tuindorp-stijl. Ook zijn de dakpannen van het bijgebouw, anders dan de stadsbouwmeester stelt, niet traditioneel. Verder is te weinig betekenis toegekend aan het feit dat de zonnepanelen gedurende een deel van het jaar niet zichtbaar zullen zijn vanwege een boom op het perceel van de buren. Ook is er momenteel geen sprake meer van eenheid in het Tuindorp op het gebied van architectuur, materiaal- en kleurgebruik, omdat op meerdere plekken al zonnepanelen zijn geplaatst.
15. De rechtbank overweegt hierover het volgende.
15.1.
Hoewel verweerder niet aan een welstandsadvies is gebonden en de verantwoordelijkheid voor welstandstoetsing bij hem berust, mag hij op dat advies afgaan. Daarbij geldt wel als voorwaarde dat verweerder nagaat of het advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze voorwaarde is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
15.2.
Het overnemen van een welstandsadvies behoeft in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders indien de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overgelegd dan wel concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of de aansluiting van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht. Dit is vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 20 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1139.
15.3.
In deze zaak heeft eiseres geen advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie overgelegd. Zij heeft enkel haar eigen afwijkende mening over de dakpannen (al dan niet traditioneel), de mate van zichtbaarheid en de mate waarin er nog sprake is van een eenheid in architectuur, naar voren gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres hiermee geen concrete aanknopingspunten aangedragen waaruit zou blijken dat het welstandsadvies in strijd is met de volgens de welstandsnota geldende criteria. De rechtbank merkt in dit kader op dat de criteria uit de welstandsnota waaraan de stadsbouwmeester heeft getoetst, ook van toepassing zijn op het bewuste bijgebouw uit de jaren 90 van de vorige eeuw. Dit volgt uit het feit dat in de welstandsnota criteria zijn geformuleerd voor bouwwerken die vóór 1945 zijn opgericht, en bouwwerken die na 1945 zijn verrezen.
15.4.
Het door eiseres aangevoerde biedt ook anderszins geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of de aansluiting van de conclusies daarop.
15.5.
Gelet hierop oordeelt de rechtbank dat verweerder het welstandsadvies aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen en dat verweerder zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bouwplan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand.
15.6.
De onder 14 vermelde beroepsgrond treft dan ook geen doel.
16. Eiseres stelt daarnaast dat verweerder op grond van artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo de bevoegdheid heeft om de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen, ook al zou het bouwplan in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Eiseres vindt dat verweerder had kunnen anticiperen op het nog te formuleren (welstands)beleid en aan haar de gevraagde omgevingsvergunning had kunnen verlenen.
17. De rechtbank overweegt hierover het volgende.
17.1.
In artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo is aan verweerder de bevoegdheid gegeven om van een negatief welstandsadvies af te wijken. Volgens vaste rechtspraak is deze bevoegdheid niet beperkt tot situaties waarin zwaarwegende (algemene) belangen, zoals economische of maatschappelijke belangen, aan de orde zijn. Ook individuele omstandigheden die de aanvrager betreffen, mogen erbij worden betrokken. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 17 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:291, rechtsoverweging 5.2.
17.2.
De onder 16 weergegeven beroepsgrond van eiseres is gebaseerd op de aanname dat de door haar beoogde plaatsing van zonnepanelen in overeenstemming is met het nog te ontwikkelen en vast te stellen welstandsbeleid en dat het mogen plaatsen van zonnepanelen op de door haar gewenste locatie enkel ‘een kwestie van tijd’ is. Deze aanname is naar het oordeel van de rechtbank te voorbarig. Het is immers goed mogelijk dat het toekomstige welstandbeleid niet voorziet in het plaatsen van zonnepanelen in het beschermd dorpsgezicht of dat aan deze plaatsing nadere voorwaarden worden gesteld waar het bouwplan niet aan voldoet.
17.3.
Dat deze aanname ten tijde van het bestreden besluit te voorbarig was, is ter zitting ook gebleken. Verweerder heeft ter zitting meegedeeld dat de raad van de gemeente Hengelo (hierna: de raad) na het bestreden besluit, in februari 2022, heeft uitgesproken dat hij geen zonnepanelen in het Tuindorp wil toestaan.
17.4.
De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat hij niet bereid is om af te wijken van het negatieve welstandsadvies.
17.5.
De onder 16 vermelde beroepsgrond slaagt derhalve niet.
18. Eiseres doet ten slotte een beroep op het gelijkheidsbeginsel. In dat kader heeft zij aangevoerd dat er in het Tuindorp door meerdere bewoners al zonnepanelen zijn geplaatst zonder dat deze beschikken over een omgevingsvergunning. Ter zitting heeft eiseres aangegeven dat er in 2020 op zeven percelen zonnepanelen waren geplaatst en dat er op dit moment al op zeventien percelen zonnepanelen zijn bevestigd.
19. De rechtbank overweegt hierover het volgende.
19.1.
Het gelijkheidsbeginsel houdt in dat gelijke gevallen op gelijke wijze moeten worden behandeld. De rechtbank onderschrijft het standpunt van verweerder dat van gelijke gevallen geen sprake is. Deze zaak betreft het (niet) vergunnen van een aanvraag voor het plaatsen van zonnepanelen. De door eiseres genoemde gevallen betreffen situaties waarin zonnepanelen zijn geplaatst zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is gevraagd en verleend. Dat verweerder ten tijde van het bestreden besluit nog niet was overgegaan tot handhavend optreden, heeft als reden dat verweerder - zoals deze ter zitting naar voren heeft gebracht - het nog te formuleren welstandsbeleid wil afwachten. Wanneer er meer duidelijkheid over het toekomstige welstandbeleid is, kan het handhavingstraject (eventueel) worden opgestart. Hierbij moet dan wel eerst worden onderzocht of in de door eiseres genoemde gevallen überhaupt een omgevingsvergunning is vereist. Het plaatsen van zonnepanelen is immers in bepaalde gevallen vergunningsvrij en verweerder kan hiertegen dan niet optreden. Als er wel een omgevingsvergunning is vereist, moet worden nagegaan of de omgevingsvergunning op basis van het dan geldende welstandsbeleid al dan niet kan worden verleend.
19.2.
Dat eiseres, anders dan een aantal andere bewoners van haar wijk, wel een omgevingsvergunning voor het plaatsen van zonnepanelen heeft aangevraagd (en daarmee de juiste weg heeft bewandeld, zoals zij terecht stelt), betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat zij daarmee ‘recht’ heeft op een positieve beslissing op haar aanvraag. Het vooralsnog niet handhavend optreden tegen het zonder omgevingsvergunning realiseren van een bouwplan is immers wat anders dan het daadwerkelijk vergunnen van een bouwplan.
19.3.
Zoals onder 17.3 al is vermeld, heeft verweerder ter zitting meegedeeld dat de raad ondertussen, in februari 2022, heeft uitgesproken dat zonnepanelen in het Tuindorp niet zijn toegestaan. Verweerder gaat handhavend optreden tegen vergunningplichtige zonnepanelen die zijn geplaatst zonder omgevingsvergunning. Verweerder komt echter pas in actie als er een handhavingsverzoek hiertoe bij hem wordt ingediend. Deze werkwijze wordt gevolgd vanwege de lage prioriteit van het tegengaan van dit soort overtredingen en het gebrek aan handhavingscapaciteit bij de gemeente.
19.4.
De rechtbank overweegt ten aanzien van de werkwijze van verweerder dat uit vaste rechtspraak volgt dat een dergelijke prioritering bij handhaving is toegestaan. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 1 september 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1961, rechtsoverweging 2.1.
19.5.
Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt derhalve niet.
20. Samenvattend oordeelt de rechtbank dat verweerder zijn standpunt over welstand heeft kunnen baseren op het advies van de stadsbouwmeester, dat de wijze van toetsing door de stadsbouwmeester in overeenstemming is met artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo in samenhang met artikel 12a, eerste lid, onder a, en artikel 12b, eerste lid, van de Woningwet en dat verweerder zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat er geen redenen (verband houdend met een algemeen belang of met individuele omstandigheden van eiseres) zijn om van dit advies af te wijken. Verweerder heeft de gevraagde omgevingsvergunning dan ook terecht geweigerd wegens strijd met redelijke eisen van welstand.
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de afwijzing van de aanvraag voor een omgevingsvergunning (voor het plaatsen van negen zonnepanelen op (bij)gebouwen op het perceel) in stand blijft.
22. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.G.M. van Montfort, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.E.M. Lever, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Algemene wet bestuursrecht (Awb)
Artikel 3:9 van de Awb bepaalt dat, indien een besluit berust op een onderzoek naar feiten en gedragingen dat door een adviseur is verricht, het bestuursorgaan zich ervan dient te vergewissen dat dit onderzoek op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden.
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
Artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo bepaalt dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk.
Artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo bepaalt dat, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, de omgevingsvergunning wordt geweigerd indien:
a t/m c. (…);
d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
e. (…).
Besluit omgevingsrecht (Bor)
Artikel 2, aanhef en onder 6, van bijlage II bij het Bor, bepaalt dat een omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a of c, van de Wabo niet is vereist, indien deze activiteiten betrekking hebben op een collector voor warmteopwekking of een paneel voor elektriciteitsopwekking op een dak, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: (…).
Artikel 4a, tweede lid, van bijlage II bij het Bor bepaalt dat, onverminderd artikel 5, de artikelen 2 en 3 slechts van toepassing zijn op een activiteit die plaatsvindt in een beschermd stads- of dorpsgezicht, voor zover het een activiteit betreft als bedoeld in:
a. (…), of
b. artikel 2, onderdelen 4 tot en met 21, of artikel 3 voor zover het betreft:
1°. (…),
2°. een verandering van een achtergevel of achterdakvlak, mits die gevel of dat dakvlak niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd,
3°. (…), of
4°. (…).
Woningwet
Artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet bepaalt dat de gemeenteraad een welstandsnota vaststelt, inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die het bevoegd gezag toepast bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk waarop de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd, als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd zijn met redelijke eisen van welstand.
Artikel 12a, derde lid, van de Woningwet bepaalt dat de criteria, bedoeld in het eerste lid:
a. (…);
b. zoveel mogelijk zijn toegesneden op de onderscheiden categorieën bouwwerken;
c. (…).
Artikel 12b, eerste lid, van de Woningwet bepaalt dat de welstandscommissie dan wel de stadsbouwmeester haar onderscheidenlijk zijn advies slechts baseert op de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onderdeel a, doch daarbij, indien van toepassing, het bepaalde in artikel 12, derde lid, betrekt. De adviezen van de welstandscommissie dan wel de stadsbouwmeester zijn openbaar. Een advies van de welstandscommissie dan wel de stadsbouwmeester inhoudende dat een bouwplan in strijd is met redelijke eisen van welstand, wordt schriftelijk uitgebracht en deugdelijk gemotiveerd.