ECLI:NL:RBOVE:2021:3505

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/238792 / HA ZA 19-459

Vonnis van 8 september 2021

in de zaak van

1.[A] ,

2.
[B],

beiden wonende in Epse,

eisers in conventie,

verweerders in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat mr. R. Jansen te Arnhem,

tegen

1.[X] ,

2.
[Y],

beiden wonende in [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat mr. W.M.H. de Werd te Gorinchem.

Partijen zullen hierna [A] c.s. en [X] c.s. (mannelijk enkelvoud) genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het (tussen)vonnis van 18 december 2019 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen
het herstelvonnis van 8 januari 2020
de conclusie van antwoord in reconventie
de akte wijziging eis van de zijde van [A] c.s.
de antwoordakte wijziging eis van de zijde van [X] c.s.
de antwoordakte (voorwaardelijke) wijziging eis in reconventie van de zijde van [A] c.s.
de conclusie van repliek in conventie
de conclusie van dupliek in conventie
de conclusie van repliek in reconventie tevens houdende wijziging eis in reconventie
de conclusie van dupliek in reconventie tevens houdende antwoord eiswijziging in reconventie
de brief van [X] c.s. van 17 mei 2021 met productie 18
de brief van [A] c.s. van 19 mei 2021 met productie 53
de zittingsaantekeningen van de zijde van [A] c.s.
de mondelinge behandeling op 28 mei 2021 waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Sinds 2017 is [A] c.s. (ieder voor de helft) eigenaar van het perceel grond, thans plaatselijk bekend als [adres] te [plaats 1] , kadastraal bekend [gemeente] , [kadasternummer] (hierna: het perceel). Het perceel is circa 10.500 m2 groot en maakt deel uit van een groot voormalig agrarisch erf (“Erve Schooneveld”), waarvoor de gemeente [plaats 1] op initiatief van [A] c.s. een nieuw bestemmings- en ontwikkelplan heeft vastgesteld.

2.2.

Vanaf begin april 2019 hebben partijen – via de makelaar van [A] c.s. (mevrouw [C] ) – onderhandeld over de aan- en verkoop van het perceel. [X] c.s. wenste daarop een duurzame, ecologische en energie-neutrale houtwalwoning te realiseren.

2.3.

Op 4 juni 2019 heeft [C] met betrekking tot het perceel een concept koopovereenkomst aan [X] c.s. gemaild. Dit concept is door [C] opgesteld op basis van het NVM-model. Bij e-mails van 9 en 14 juni 2019 heeft [X] c.s. daarop middels wijzigingsvoorstellen gereageerd. Nadat [C] bij e-mail van 17 juni 2019 de aangepaste koopovereenkomst (met de wijzigingen in rood aangegeven) aan [X] c.s. had toegezonden, hebben partijen op 18 en 19 juni 2019 de (definitieve) koopovereenkomst ondertekend. Daarin is in artikel 1 voor het perceel een koopsom van € 431.000,00 vermeld. In de koopovereenkomst is verder, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op1-11-2019of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, (…).

artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op1-9-2019een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 40.500,00zeggeveertigduizendvijfhonderd euro. (…).

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.

(…).

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.aDeze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op01-07-2019koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van100% van de koopsomzeggevierhonderdvijfduizend eurogeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen,met als onderpand de onroerende zaak Ieplaan 41 Den Haag als zijnde een overbruggingskrediet, (…).

15.1.b Deze overeenkomst kan door partijen worden ontbonden indien, vóór of uiterlijk op 01-09-2019 er geen onherroepelijke bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen heeft plaatsgevonden.

(…).

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':De mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud houdt in dat de bewijsstukken in ieder geval dienen te bevatten:

een kopie van de hypotheekaanvraag (inclusief naam van de aanvrager, het adres waarvoor de aanvraag is gedaan, het aangevraagde hypotheekbedrag)
een kopie van de loonstrook van de aanvrager(s).(…). Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…).

2.4.

Bij e-mail van 10 juli 2019 heeft [X] c.s. met een beroep op het financieringsvoorbehoud de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Daarbij heeft [X] c.s. een afwijzingsbrief van een hypotheekaanvraag bij de Rabobank gevoegd.

2.5.

In reactie hierop heeft [A] c.s. bij e-mail van 11 juli 2019 nakoming van de koopovereenkomst gevorderd. Daarbij heeft [A] c.s. zich op het standpunt gesteld dat het financieringsvoorbehoud op 1 juli 2019 is verlopen en dat dit voorbehoud bovendien slechts ziet op de aankoop van het perceel (en niet tevens op de bouw van een woning). Verder heeft [A] c.s. de diensten van zijn financieel adviseur aangeboden.

2.6.

Partijen zijn nadien niet tot een minnelijke oplossing gekomen.

2.7.

Bij beschikking van 20 september 2019 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag aan [A] c.s. verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag op de woning en bankrekeningen van [X] c.s., waarbij de vordering is begroot op

€ 559.612,80 (inclusief kosten en rente). Op 23 september 2019 heeft [A] c.s. deze beslagen laten leggen.

2.8.

Op of omstreeks 7 januari 2020 heeft [A] c.s. het perceel aan een derde verkocht tegen een koopsom van € 412.500,00.

2.9.

Bij brief van 13 februari 2020 heeft [A] c.s. de koopovereenkomst met [X] c.s. ontbonden en betaling verzocht van de contractuele boete van 10% van de koopsom (€ 43.100,00). Aan dit verzoek heeft [X] c.s. geen gevolg gegeven.

3.Het geschil in conventie

3.1.

[A] c.s. vordert – na eiswijziging – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

(I) voor recht zal verklaren dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, althans de koopovereenkomst zal ontbinden per een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;

(II) [X] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [A] c.s. van de contractuele boete ad 10% van de koopprijs (€ 43.100,00), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen boete, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze boete, vanaf de datum dat [X] c.s. in verzuim verkeert, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;

(III) [X] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [A] c.s. van de beslagkosten ad € 2.228,78, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze beslagkosten vanaf de dag waarop vonnis is gewezen, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;

(IV) [X] c.s. zal veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten.

3.2.

Aan zijn vorderingen legt [A] c.s., samengevat, ten grondslag dat [X] c.s. de koopovereenkomst ten onrechte niet is nagekomen, waarop [A] c.s. deze kon ontbinden en [X] c.s. de contractuele boete van 10% van de koopsom is verschuldigd. [X] c.s. diende de koopovereenkomst na te komen, want zijn beroep op het financieringsvoorbehoud was te laat. Bovendien was dit beroep niet 'goed gedocumenteerd' als bedoeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst, althans heeft [X] c.s. de documentatie niet tijdig aangeleverd. Bovendien heeft [X] c.s. geen financiering aangevraagd voor de aankoop van het perceel, zoals partijen zijn overeengekomen, maar ten onrechte ook voor de bouw van een woning. [A] c.s. stelt dat [X] c.s. zich als koper onvoldoende heeft ingespannen om financiering voor (alleen) het perceel te verkrijgen waardoor zijn beroep op het financieringsvoorbehoud naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.3.

[X] c.s. voert als verweer dat hij steeds heeft bedoeld en ook aan [C] op 11, 17 en 18 juni 2019 mondeling kenbaar heeft gemaakt, dat als vervaldatum van het financieringsvoorbehoud 1 september 2019 – in plaats van 1 juli 2019 – heeft te gelden en dat partijen dit zijn overeengekomen. Verder stelt [X] c.s. dat hij zijn (tijdige) beroep op het financieringsvoorbehoud goed heeft gedocumenteerd, dat dit beroep inhoudelijk voldoet aan de voorwaarden die partijen in dat kader zijn overeengekomen en dat hij al het redelijke heeft gedaan om financiering te verkrijgen. Volgens [X] c.s. kan [A] c.s. geen aanspraak maken op de contractuele boete, althans dient deze gematigd te worden. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [X] c.s. onder meer naar zijn schriftelijke verklaringen, alsmede die van zijn accountant en fiscalist (productie 8 en 12 van [X] c.s.).

4.Het geschil in (voorwaardelijke) reconventie

4.1.

[X] c.s. vordert – na eiswijziging ter zitting met betrekking tot de volgorde van de primaire en subsidiaire vordering – dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

(I) voor recht zal verklaren dat [X] c.s. op 10 juli 2019 rechtsgeldig de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen, ten gevolge waarvan de koopovereenkomst met ingang van die datum als ontbonden moet worden beschouwd, zonder dat [X] c.s. ter zake gehouden is tot voldoening van enige boete, schadevergoeding of andersoortige betaling aan [A] c.s.;

Subsidiair:

(II) de koopovereenkomst met terugwerkende kracht tot 18/19 juni 2019 zal vernietigen op grond van primair bedrog, subsidiair misbruik van omstandigheden dan wel meer subsidiair dwaling;

Primair en subsidiair:

(III) [A] c.s. zal veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het vonnis, op kosten van [A] c.s., alle op 23 september 2019 ten laste van [X] c.s. gelegde conservatoire beslagen op te heffen, op straffe van een hoofdelijke dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [A] c.s. in gebreke blijft aan voornoemde veroordeling te voldoen, met een maximum van € 200.000,00;

(IV) voor recht zal verklaren dat [A] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld jegens [X] c.s. door op 23 september 2019 conservatoir beslag te leggen ten laste van [X] c.s.;

(V) voor recht zal verklaren dat [A] c.s. hoofdelijk aansprakelijk is voor de door [X] c.s. als gevolg van de door [A] c.s. ten laste van [X] c.s. gelegde conservatoire beslagen, althans een gelegd conservatoir beslag, geleden en nog te lijden schade;

(VI) [A] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot vergoeding van de door [X] c.s. geleden en nog te lijden schade als gevolg van door [A] c.s. ten laste van [X] c.s. gelegde conservatoire beslagen, althans een gelegd conservatoir beslag, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans tot betaling van een schadevergoeding ter zake ter hoogte van een door de rechtbank vast te stellen bedrag;

(VI) [A] c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

Aan zijn vorderingen legt [X] c.s., samengevat, ten grondslag dat hij de koopovereenkomst tijdig en rechtsgeldig heeft ontbonden dan wel dat deze wegens een wilsgebrek vernietigbaar is en dat de door [A] c.s. ten laste van hem gelegde beslagen daarom onrechtmatig zijn.

4.3.

[A] c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

4.4.

Op de stellingen en verweren van partijen zal de rechtbank, voor zover nodig voor de beoordeling van het geschil, hierna ingaan.

5.De beoordeling

5.1.

Allereerst stelt de rechtbank vast dat zij ingevolge artikel 103 Rv bevoegd is om van het onderhavige geschil kennis te nemen, aangezien het perceel is gelegen binnen haar rechtsgebied.

5.2.

Vanwege de onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie gelijktijdig worden behandeld. De rechtbank zal eerst ingaan op de vraag welke vervaldatum van het financieringsvoorbehoud partijen zijn overeengekomen.

Het Financieringsvoorbehoud

5.3.

Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 15.1.a van de koopovereenkomst. [A] c.s. betoogt dat partijen zijn overeengekomen dat [X] c.s. tot uiterlijk de eerste werkdag na 1 juli 2019 het financieringsvoorbehoud kon inroepen, terwijl [X] c.s. meent dat partijen naar aanleiding van de concept koopovereenkomst, de schriftelijke reactie van [X] c.s. daarop en de mondelinge gesprekken met [C] hierover hebben afgesproken dat deze datum is opgeschoven naar 1 september 2019. De rechtbank overweegt als volgt.

5.4.

Voor het antwoord op de vraag hoe in schriftelijke contracten de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf). Daarbij zijn telkens van betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar een taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang.

5.5.

Gelet op de wijze waarop de koopovereenkomst tot stand is gekomen – en in het bijzonder het financieringsvoorbehoud – stelt de rechtbank het volgende vast. In de (eerste) concept koopovereenkomst d.d. 4 juni 2019 in artikel 15.1.a in samenhang gelezen met artikel 15.3, is opgenomen dat deze overeenkomst door [X] c.s. kan worden ontbonden indien [X] c.s. uiterlijk op 1 juli 2019 voor de financiering van de onroerende zaak (lees: het perceel) voor een bedrag van 100% van de koopsom (toen € 405.000,00) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. De partij die de ontbinding inroept moet ervoor zorgdragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na 1 juli 2019 door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

In zijn e-mail van 9 juni 2019 heeft [X] c.s. meegedeeld dat hij de concept koopovereenkomst heeft bestudeerd en besproken met zijn fiscalist en accountant. Daarbij heeft hij wijzigingsvoorstellen gevoegd. Zo heeft [X] c.s. erop gewezen dat naar zijn mening de transactie btw-plichtig is. Ook heeft hij voorgesteld om artikel 5.1 te wijzigen, in die zin dat de datum waarop uiterlijk de bankgarantie moet worden gesteld wordt gekoppeld aan de datum waarop de bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen onherroepelijk dient te zijn (1 september 2019). De overige wijzigingsvoorstellen van [X] c.s. zien met name op de tekst van artikel 6 (“Staat van de onroerende zaak/Gebruik”). Over de tekst van artikel 15 waarin de ontbindende voorwaarden zijn geformuleerd heeft [X] c.s. geen opmerkingen gemaakt, ook niet met betrekking tot de daarin genoemde datum 1 juli 2019 van het financieringsvoorbehoud.

Verder stelt de rechtbank vast dat [X] c.s. in zijn e-mail van 14 juni 2019 een nadere onderbouwing geeft van zijn standpunt dat de transactie btw-plichtig is, waarover partijen op 14 en 17 juni 2019 nog verder hebben gecommuniceerd, maar dat ook daarin niet gereageerd is op artikel 15 of de daarin genoemde datum van 1 juli 2019.

Vervolgens heeft [C] namens [A] c.s. op 17 juni 2019 een aangepaste koopovereenkomst aan [X] c.s. gemaild waarbij in het rood alle wijzigingen zijn aangegeven. Partijen hebben daarna op 18 en 19 juni 2019 deze aangepaste versie van de koopovereenkomst voor akkoord ondertekend.

5.6.

[X] c.s. heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feiten en/of omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat partijen een andere datum hebben beoogd – te weten 1 september 2019 – dan de in de (concept) koopovereenkomst vetgedrukte datum van 1 juli 2019 waarop [X] c.s. uiterlijk het financieringsvoorbehoud kon inroepen. Van een ter zake door [X] c.s. gesteld wilsgebrek is onvoldoende gebleken. Daartoe overweegt de rechtbank ten eerste dat dit in ieder geval niet blijkt uit de hiervoor genoemde schriftelijke correspondentie die tussen [X] c.s. en [C] heeft plaatsgevonden naar aanleiding van de tekst van de concept koopovereenkomst. Voorts heeft [X] c.s. weliswaar gesteld dat hij tegenover [C] meerdere keren mondeling heeft verzocht om de vervaldatum van het financieringsvoorbehoud op te schuiven naar 1 september 2019 en dat [C] daarvoor zou zorgdragen, maar daar staat tegenover dat [C] deze gang van zaken vanaf het begin – zie haar e-mail van 8 augustus 2019 (productie 22 van [A] c.s.) – uitdrukkelijk heeft bestreden. Aan de schriftelijke verklaringen van [D] van [E] Register Accountants te [plaats 2] en [F] van AcconAVM belastingadvies bv te [plaats 3] kan in dit verband niet de door [X] c.s. gewenste waarde worden toegekend. Beiden hebben immers slechts verklaard over hun adviesrol met betrekking tot de fiscale consequenties van de aankoop van het perceel (btw-plichtig of niet). Bovendien hebben zij allebei verklaard [C] niet persoonlijk te hebben gesproken, zodat zij niets uit de eerste hand kunnen verklaren over de inhoud van de gesprekken die [X] c.s. en [C] over de tekst van de concept koopovereenkomst met elkaar hebben gevoerd. Verder heeft [X] c.s. geen argumenten aangevoerd waaruit zou moeten worden afgeleid dat [A] c.s. met het verlengen van de vervaldatum van het financieringsvoorbehoud instemde, of dat [X] c.s. dat heeft mogen begrijpen.

5.7.

Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat aangenomen moet worden dat partijen met elkaar de datum van 1 juli 2019 zijn overeengekomen als de datum waarop [X] c.s. uiterlijk het financieringsvoorbehoud kon inroepen. De stelling van [X] c.s. dat de termijn om de financiering voor elkaar te krijgen onredelijk kort is (dertien dagen vanaf de ondertekening van de koopovereenkomst waarvan maar acht werkdagen) en het daarom niet realistisch is dat partijen de datum van 1 juli 2019 hebben afgesproken, volgt de rechtbank niet. Vast staat namelijk dat [X] c.s. reeds geruime tijd vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst met verschillende geldverstrekkers in gesprek was over de financieringsmogelijkheden van het perceel (en de daarop te bouwen woning) en dat [X] c.s. dit ook aan [A] c.s. had verteld. Zo heeft [X] c.s. op 13 juni 2019 een afwijzing van de ING Bank N.V. ontvangen. Verder kan de omstandigheid dat [X] c.s. zich tijdens het kooptraject vanwege de discussie met [C] vooral heeft gefocust op de vraag omtrent de btw-plicht, niet aan [A] c.s. worden toegerekend.

5.8.

[X] c.s. heeft zich eerst op 9 en 10 juli 2019 tegenover [A] c.s. op het financieringsvoorbehoud beroepen, zodat hij dat niet tijdig heeft gedaan. Dit betekent dat het door [X] c.s. beoogde rechtsgevolg – ontbinding van de koopovereenkomst – niet is ingetreden. De vraag of het beroep van [X] c.s. op het financieringsvoorbehoud voldoet aan de voorwaarden die partijen in dat kader zijn overeengekomen en of dit beroep goed is gedocumenteerd zoals bedoeld is in artikel 15.3 van de koopovereenkomst, behoeft daarom geen bespreking meer.

5.9.

Nu [A] c.s. onder meer bij brieven van 26 augustus 2019 en 2 september 2019 [X] c.s. in gebreke heeft gesteld en [X] c.s. daarna niet alsnog zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst is nagekomen, was [A] c.s. ingevolge artikel 11.3 tweede volzin van de koopovereenkomst bevoegd om de koopovereenkomst bij brief van 13 februari 2020 te ontbinden en is [X] c.s. wegens wanprestatie een boete van 10% van de koopsom aan [A] c.s. verschuldigd.

5.10.

Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden welke boete is verschuldigd en of deze gematigd dient te worden.

Contractuele boete

5.11.

[A] c.s. stelt dat de hoogte van de boete € 43.100,00 (10% van € 431.000,00) bedraagt, terwijl [X] c.s. meent dat daarbij uitgegaan moet worden van de in artikel 15.1.a van de koopovereenkomst genoemde koopsom van € 405.000,00, zodat de gefixeerde boete maximaal € 40.500,00 is (10% van € 405.000,00).

5.12.

Ter zitting heeft [A] c.s. erkend dat in de koopovereenkomst zowel de bankgarantie/waarborgsom (artikel 5) als de boete (artikel 15) nog abusievelijk zijn gebaseerd op de oorspronkelijk overeengekomen koopsom van € 405.000,00 in plaats van de uiteindelijk afgesproken koopprijs van € 431.000,00 en dat verzuimd is om dit in de koopovereenkomst aan te passen. Nu [A] c.s. zich hierbij heeft neergelegd, zal de rechtbank ervan uitgaan dat partijen zijn overeengekomen dat de contractuele boete

€ 40.500,00 bedraagt.

Matiging boete?

5.13.

Daarmee komt de rechtbank toe aan het door [X] c.s. gedane beroep op matiging van de boete, op grond van artikel 6:94 BW. De rechtbank overweegt als volgt.

5.14.

De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts aanleiding kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).

5.15.

[X] c.s. stelt dat het boetebeding leidt tot een onaanvaardbaar resultaat omdat [A] c.s. geen schade heeft geleden door zijn (late) beroep op het financieringsvoorbehoud, zodat sprake is van een wanverhouding met het boetebeding. [A] c.s. betwist dat sprake is van een wanverhouding en voert daartoe aan dat hij als gevolg van de tekortkoming van [X] c.s. veel langer de hypotheeklasten en overige kosten van het perceel heeft moeten dragen. Daarnaast meent [A] c.s. dat hij door de houding van [X] c.s. en de aanzienlijke hoeveelheid processtukken, kosten van juridische bijstand heeft moeten maken. Tot slot wijst [A] c.s. erop dat hij het perceel uiteindelijk voor een aanzienlijk lagere prijs aan een nieuwe koper heeft kunnen verkopen. [X] c.s. heeft dit alles weersproken.

5.16.

De rechtbank is van oordeel dat [A] c.s. onvoldoende inzicht heeft gegeven in de schade die hij heeft geleden. Zo heeft [A] c.s. niet onderbouwd welke hypotheeklasten en overige kosten van het perceel hij door de tekortkoming van [X] c.s. langer heeft moeten betalen. Voorts heeft [X] c.s. ten aanzien van de kosten van juridische bijstand terecht aangevoerd dat deze kosten aan de orde komen bij een eventuele proceskostenveroordeling ex artikel 237 Rv en geen onderdeel kunnen uitmaken van de schade die door middel van de onderhavige boete van 10% van de kooprijs gecompenseerd dient te worden. Ten aanzien van de afwijkende koopprijs tussen het perceel (€ 431.000,00) en het perceel zoals [A] c.s. dat uiteindelijk aan een derde heeft verkocht

(€ 412.500,000) heeft [X] c.s. gemotiveerd aangevoerd dat dit verschil het gevolg is van het niet minieme verschil in kavelgrootte tussen beide percelen (circa 500 m2) en het tijdsverloop doordat [A] c.s. bewust ervoor heeft gekozen om het perceel na 10 juli 2019 niet direct en actief in het openbaar te koop aan te bieden, maar dit pas zeven maanden later heeft gedaan. [A] c.s. heeft deze stellingen van [X] c.s. onvoldoende weersproken.

5.17.

In het licht van deze omstandigheden zal de rechtbank ervan uitgaan dat de schade van [A] c.s. in geen enkele verhouding staat tot de gevorderde boete. Ook is de overschrijding van de termijn waarbinnen [X] c.s. het financieringsbehoud kon inroepen zeer kort geweest. Deze bedraagt nog geen tien dagen, terwijl niet gebleken is dat deze tijdspanne voor [A] c.s. van beslissende betekenis was, terwijl [X] c.s. aan de andere kant wel direct opgave heeft gedaan van de weigering van de Rabobank om een hypotheek te verstrekken, toen hij deze ontving. Dat betekent dat in dit geval toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt, zodat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete gematigd wordt. De rechtbank weegt, aan de andere kant, ook mee dat partijen een bindende overeenkomst hebben gesloten en dat [A] c.s. belang heeft bij een effectieve prikkel tot nakoming van de overeenkomst, ook als in dit concrete geval geen of slechts beperkte schade geleden is. De rechtbank zal daarom de contractuele boete met 50% matigen tot € 20.250,00. Dat bedrag zal, zoals gevorderd, worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2020.

Beslagkosten

5.18.

[A] c.s. vordert vergoeding van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. Daarbij betrekt de rechtbank dat [A] c.s. heeft toegelicht dat hij na zijn eiswijziging bereid was om onder voorwaarden de beslagen op de bankrekeningen van [X] c.s. op te heffen en dat [X] c.s. in dit verband heeft geweigerd om nadere informatie te verschaffen. De enkele vrees van [X] c.s. dat toezending van deze informatie niet tot (gedeeltelijke) opheffing van de beslagen zou leiden maar enkel tot meer discussie, biedt voor deze weigerachtige houding onvoldoende rechtvaardiging. Dit geldt te meer, nu [X] c.s. zelf heeft aangegeven dat hij als gevolg van de gelegde beslagen op zijn bankrekeningen geruime tijd niet de beschikking heeft over het door hem gespaarde bedrag van € 32.808,75 waardoor hij financieel nadeel zou lijden. Bovendien acht de rechtbank de door [A] c.s. bij e-mail van 14 februari 2020 – zie productie 52 van [A] c.s. – gevraagde bewijsstukken (met betrekking tot de taxatiewaarde van de woning en de hoogte van de hypotheken en de bevestiging dat er verder geen rechten ten behoeve van derden op de woning bestaan) om te kunnen beoordelen of enkel beslaglegging op de woning volstaat ter verzekering van het verhaal van [A] c.s., niet te vergaand. De beslagkosten worden conform de door [A] c.s. overgelegde beslagstukken – zie de akte overlegging producties tevens houdende wijziging eis d.d. 4 december 2019 – begroot op € 2.228,78. De gevorderde rente over dit bedrag zal, zoals gevorderd, vanaf de datum van dit vonnis worden toegewezen.

Conclusie

5.19.

De rechtbank komt tot de slotsom dat de vorderingen van [A] c.s. voor toewijzing in aanmerking komen, met dien verstande dat de gevorderde betaling van de contractuele boete tot een bedrag van € 20.250,00 zal worden gematigd. De tegenvorderingen van [X] c.s. moeten alle worden afgewezen.

Proceskosten

5.20.

[X] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proces- en nakosten worden veroordeeld, zowel in conventie als in reconventie. Het verschuldigde salaris advocaat zal worden begroot op basis van het toe te wijzen bedrag en het huidige tarief. De nakosten worden begroot als hierna in het dictum is verwoord. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden dan tot op heden begroot op:

In conventie:

betekeningskosten € 107,19
griffierecht € 1.599,00
salaris advocaat

Subtotaal € 3.869,19

In reconventie:

- salaris advocaat
€ 1.126,00(4 punten x 0,5 x tarief € 563,00)

Totaal € 4.995,19

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden,

6.2.

veroordeelt [X] c.s. hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [A] c.s. van de contractuele boete ad € 20.250,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 13 februari 2020 tot aan de dag der algehele voldoening,

6.3.

veroordeelt [X] c.s. hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [A] c.s. van de beslagkosten ad € 2.228,78, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf datum vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,

6.4.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

6.5.

wijst de vorderingen af,

in conventie en in reconventie

6.6.

veroordeelt [X] c.s. hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 4.995,19,

6.7.

veroordeelt [X] c.s. hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [X] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6.8.

verklaart dit vonnis – met uitzondering van 6.1, 6.4 en 6.5 – uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.C. Rozeboom, D.N.R. Wegerif en M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2021.(PS)