Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 265648 KG ZA 21-117
Vonnis in kort geding van 17 juni 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: “
[eiser]”,
[eiser]”,
advocaat: mr. M.A. Schuring,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: “
[gedaagde]”,
[gedaagde]”,
advocaat: mr. G.H. Hoekman.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 mei 2021 met producties,
- de brief van de zijde van [gedaagde] van 2 juni 2021, houdende een voorwaardelijke reconventionele vordering,
- de brief van de zijde van [gedaagde] van 2 juni 2021 met producties,
- de twee e-mailberichten van de zijde van [gedaagde] van 2 juni 2021 waarin wordt verzocht om de van haar zijde overgelegde producties die betrekking hebben op de heer [X] en mevrouw [Z] buiten beschouwing te laten,
- de mondelinge behandeling van 3 juni 2021,
- de pleitnota van de zijde van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad en hebben vanaf 1 september 2017 een gemeenschappelijke huishouding gevoerd. Partijen hebben geen huwelijk, geregistreerd partnerschap of samenlevingsovereenkomst gesloten.
2.2.
Partijen hebben gezamenlijk een woning gelegen aan [het adres 1] te [woonplaats 1] gekocht voor een koopprijs van € 245.000,-- kosten koper, welke woning op 24 juni 2019 aan partijen is geleverd. Ten behoeve van de aankoop en de verbouwing van de woning hebben partijen een hypothecaire geldlening afgesloten voor een bedrag van € 294.951,-- bij QUION 9 B.V. (hierna te noemen: ‘de geldverstrekker’). [eiser] heeft zijn woning aan de [het adres 2] te [woonplaats 2] verkocht. De verkoopopbrengst van die woning, na aflossing van de op die woning rustende hypothecaire geldlening, is voor een bedrag van € 115.374,-- door [eiser] geïnvesteerd in de gezamenlijke woning van partijen aan [het adres 1] te [woonplaats 1] .
[eiser] heeft vanaf het tijdstip van de aankoop van de woning te [woonplaats 1] tot heden verbouwwerkzaamheden aan de woning verricht.
[eiser] heeft vanaf het tijdstip van de aankoop van de woning te [woonplaats 1] tot heden verbouwwerkzaamheden aan de woning verricht.
2.3.
Partijen hebben nimmer gezamenlijk in de woning aan [het adres 1] te [woonplaats 1] gewoond en omstreeks 1 oktober 2019 heeft [gedaagde] de relatie beëindigd en is zij bij [eiser] vertrokken met medeneming van het gezamenlijke kind van partijen.
2.4.
Omstreeks begin maart 2020 heeft [gedaagde] opdracht verstrekt aan notariskantoor Het Notarieel te Rijssen tot het opstellen van een notariële akte waarin de tussen partijen bestaande gemeenschap betreffende de woning verdeeld wordt.
2.5.
De notaris heeft op 2 maart 2020 een concept van de verdelingsakte aan partijen toegezonden. Daarin is bepaald (samengevat en voor zover van belang) dat de woning aan [eiser] wordt toebedeeld en geleverd, onder de gelijktijdige verplichting voor [eiser] om de volledige hypothecaire schuld voor zijn rekening te nemen, waartoe [gedaagde] uiterlijk ten tijde van het passeren van de akte uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen dient te zijn door de geldverstrekker. Verder bevat de conceptakte (onder andere) de volgende bepalingen:
“OVERIGE ZAKEN
In de onderhavige verdeling zijn geen roerende zaken betrokken. Partijen zullen onderling door feitelijke bezitsverschaffing zorgdragen voor verdeling van roerende zaken.
Voor overige zaken, waaronder begrepen eventuele (spaar)rekeningen, polissen van (levens)verzekering en/of beleggingsrekening(en) verklaren de deelgenoten eveneens onderling zorg te dragen.
(…)
GEEN OVERBEDELING / ONDERBEDELING
De deelgenoten zijn terzake van de onderhavige verdeling en de verdeling van de overige gemeenschappelijke zaken over en weer geen vergoeding (meer) verschuldigd, aangezien beide deelgenoten, mede door de overneming van de hypothecaire schuld door de deelgenoot/verkrijger, het hem of haar ter zake daarvan toekomende heeft ontvangen.”
2.6.
De (kandidaat-)notaris heeft op 6 maart 2020 een e-mail aan [eiser] gezonden met de volgende inhoud: “
Op verzoek van mw. [gedaagde] heb ik 2 punten gewijzigd in het ontwerp van de akte van verdeling, te weten dat u geen notarieel samenlevingscontract hebt gesloten en dat de samenwoning per 1-10-2019 is geëindigd. Graag hoor ik of u instemt met de wijzigingen en de overige inhoud van de ontwerpakte. Mw. [gedaagde] geeft aan akkoord te zijn met de inhoud van de ontwerpakte na deze wijzigingen”. [eiser] heeft aan de notaris meegedeeld dat hij de voorgestelde wijzigingen aanvaardt en dat hij met de akte kon instemmen.
Op verzoek van mw. [gedaagde] heb ik 2 punten gewijzigd in het ontwerp van de akte van verdeling, te weten dat u geen notarieel samenlevingscontract hebt gesloten en dat de samenwoning per 1-10-2019 is geëindigd. Graag hoor ik of u instemt met de wijzigingen en de overige inhoud van de ontwerpakte. Mw. [gedaagde] geeft aan akkoord te zijn met de inhoud van de ontwerpakte na deze wijzigingen”. [eiser] heeft aan de notaris meegedeeld dat hij de voorgestelde wijzigingen aanvaardt en dat hij met de akte kon instemmen.
2.7.
Om het ontslag van [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire schuld te realiseren, heeft [eiser] zich in eerste instantie gewend tot Hypotheek Info Punt [X] . In tweede instantie heeft [eiser] zich hiertoe gewend tot een zekere [Y] , waarna hij zich in derde instantie heeft gewend tot een financieel adviseur verbonden aan [W] . Na bemiddeling van laatstgenoemde heeft de hypothecaire geldverstrekker zich bereid verklaard om [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan. Hiertoe heeft de (kandidaat-)notaris op verzoek van de financieel adviseur van [eiser] op 4 februari 2021 een kleine tekstuele wijziging in het concept van de verdelingsakte doorgevoerd, welke [eiser] per e-mail van 8 februari 2021 heeft geaccordeerd. In het concept van de verdelingsakte van 4 februari 2021 is de in rechtsoverweging 2.5 weergegeven inhoud gelijk gebleven.
2.8.
Op 15 februari 2021 heeft de geldverstrekker een concept voor een ‘akte van ontslag’ ter ondertekening aan partijen verstrekt waarmee [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire schuld kan worden ontslagen, welke schuld volgens deze akte op dat moment € 198.837,42 bedroeg.
2.9.
[gedaagde] heeft in januari 2021 bij brief van haar advocaat aanspraak gemaakt op een vergoeding met betrekking tot de overwaarde van de woning wanneer deze aan [eiser] wordt toebedeeld. Van de zijde van [eiser] is aan [gedaagde] te kennen gegeven dat er geen sprake was van overwaarde, aangezien het aankoopbedrag van de woning, vermeerderd met de geïnvesteerde bedragen, de waarde van de woning ruimschoots overtroffen. Vervolgens hebben (de gemachtigden/advocaten van) partijen hierover nader gecorrespondeerd. [gedaagde] heeft geen medewerking aan het passeren van de (concept-)akte van verdeling van 4 februari 2021 verleend.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert, samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- primair dat [gedaagde] veroordeeld wordt om mee te werken aan het passeren van de akte van verdeling conform het concept van 4 februari 2021, op straffe van een dwangsom;
- subsidiair dat [gedaagde] veroordeeld wordt om mee te werken aan toedeling van de woning aan [eiser] , waarbij [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen, op basis van een door de notaris op te stellen akte overeenkomstig het concept van 4 februari 2021 behoudens het bepaalde onder de kopjes ‘OVERIGE ZAKEN’ en ‘GEEN OVERBEDELING/ONDERBEDELING’, op straffe van een dwangsom,
- met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente in geval van niet-tijdige voldoening daarvan.
3.2.
[eiser] voert daartoe (zakelijk weergegeven) het volgende aan. Tussen partijen is wilsovereenstemming bereikt over de verdeling van de gemeenschap. Op basis van de overeenkomst tussen partijen is het concept van de notariële akte van verdeling opgesteld in opdracht van [gedaagde] . [gedaagde] is gehouden om de overeenkomst van partijen na te komen, waartoe zij medewerking dient te verlenen aan het passeren van de notariële akte van verdeling. Ook in het geval geen overeenkomst tussen partijen tot stand zou zijn gekomen, waaraan [gedaagde] gehouden kan worden, dient [gedaagde] mee te werken aan de toedeling van de woning aan [eiser] waarbij zij ontslagen wordt uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire schuld. [gedaagde] kan het door haar gepretendeerde vergoedingsrecht naderhand aan de orde stellen. [eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering, want het aanbod van de geldverstrekker om [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan is beperkt geldig en als dat vervalt moet [eiser] opnieuw hoge kosten maken om een nieuw aanbod te verkrijgen.
3.3.
[gedaagde] verzoekt om afwijzing van de vordering, waartoe zij (zakelijke weergegeven) het volgende aanvoert. Er is geen overeenkomst tussen partijen over de verdeling tot stand gekomen, nu de conceptakte niet is gepasseerd. Voor het geval wel een overeenkomst zou zijn ontstaan is die tot stand gekomen door bedreiging dan wel misbruik van omstandigheden door [eiser] , waardoor de overeenkomst vernietigbaar is. Toen [gedaagde] opdracht gaf aan de notaris tot het opstellen van de conceptakte bevond zij zich vanwege (doods)bedreigingen en mishandelingen door [eiser] in een noodtoestand waarin zij niet in staat was haar wil vrijelijk te bepalen. [gedaagde] heeft bij toebedeling van de woning aan [eiser] in beginsel recht op vergoeding van de helft van de overwaarde uit hoofde van overbedeling. Indien de woning aan [eiser] wordt toebedeeld en geleverd zonder dat het haar toekomende vergoedingsrecht is voldaan, is het waarschijnlijk dat [eiser] die vergoeding naderhand niet zal (kunnen) betalen en loopt [gedaagde] een aanzienlijk verhaalsrisico. Verder heeft [eiser] geen spoedeisend belang bij zijn vordering, want uit niets blijkt dat het aanbod van de geldverstrekker om [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan daadwerkelijk een beperkte geldingsduur heeft en bovendien heeft [eiser] zelf bijna anderhalf jaar gewacht met het aanleveren van de door de geldverstrekker benodigde gegevens.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert in reconventie, onder de voorwaarde dat de rechtbank de primaire of subsidiaire vordering van [eiser] toewijst, te bepalen dat deze toewijzing pas kan worden geëffectueerd nadat de vrije verkoopwaarde van de woning bindend is getaxeerd door een - door [gedaagde] aan te wijzen - NVM-makelaar en [eiser] de helft van de op basis daarvan begrote overwaarde aan [gedaagde] heeft voldaan.
3.5.
[gedaagde] voert daartoe aan dat voorkomen moet worden dat wanneer de woning aan [eiser] wordt toebedeeld, [gedaagde] separaat een vordering moet instellen om het haar toekomende deel van de overwaarde vergoed te krijgen.
3.6.
[eiser] voert verweer.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Tussen partijen is ten eerste in geschil of er tussen hen reeds een overeenkomst tot stand gekomen is over de wijze van verdeling van de gemeenschap waarvan [eiser] nakoming kan vorderen. Het oordeel daarover is afhankelijk van de vraag of [eiser] uit de gedragingen en verklaringen van [gedaagde] redelijkerwijs heeft mogen afleiden dat zij bedoeld heeft zich reeds onvoorwaardelijk aan deze wijze van verdeling te verbinden.
4.2.
Ten tweede is in geschil, ingeval vast komt te staan dat er een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, of die overeenkomst vernietigbaar is op grond van bedreiging of misbruik van omstandigheden (art. 3:44 Burgerlijk Wetboek (BW)). [eiser] betwist dat de overeenkomst aan de zijde van [gedaagde] gebrekkig tot stand is gekomen doordat hij [gedaagde] bedreigd zou hebben of misbruik zou hebben gemaakt van de omstandigheden waarin zij verkeerde. [eiser] voert ter onderbouwing daarvan onder meer aan dat [gedaagde] al geruime tijd bij hem vertrokken was toen zij zich tot de notaris wendde en dat [gedaagde] pas aanspraak heeft gemaakt op een vergoeding nadat zij in december 2020 constateerde hoe mooi de woning geworden was dankzij de verbouwwerkzaamheden van [eiser] .
4.3.
Ten derde is in geschil, ingeval niet vast komt te staan dat er overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen ofwel vast komt te staan dat [gedaagde] die kan vernietigen, of bij toebedeling van de woning aan [eiser] aan [gedaagde] op grond van de wettelijke regeling van Boek 3, Titel 7, Afd. 1 BW (art. 3:166 e.v. BW) een vergoedingsrecht toekomt uit hoofde van onderbedeling met betrekking tot de vermeende overwaarde. Partijen twisten in dat verband onder meer over de huidige waarde van de woning, de investeringen van [eiser] ten aanzien van de verbouwing, de aanwending van de overwaarde uit de verkoop van de vorige woning van [eiser] , alsook over de gemaakte afspraken over de verdeling van bepaalde roerende zaken en contante gelden.
4.4.
De beslissing over de bovengenoemde geschilpunten vergt nader feitenonderzoek en mogelijk bewijslevering, waarvoor in deze kort gedingprocedure echter geen plaats is. De beslissing hierover dient plaats te vinden in een bodemprocedure.
Belangenafweging
4.5.
Daarbij komt dat [eiser] , naar het oordeel van de voorzieningenrechter, niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij een wezenlijk spoedeisend belang heeft bij toewijzing van zijn primaire dan wel subsidiaire vordering, waartoe als volgt wordt overwogen. [eiser] heeft zijn stelling dat het aanbod van de geldverstrekker om [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan van beperkte duur is, hetgeen [gedaagde] betwist, niet met een bewijsstuk onderbouwd. Bovendien heeft [eiser] niet onderbouwd dat wanneer het huidige aanbod van de geldverstrekker om [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan zou vervallen, de geldverstrekker daartoe niet op korte termijn opnieuw bereid gevonden kan worden. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat naar eigen zeggen van [eiser] de laatste door hem ingeschakelde bemiddelaar de geldverstrekker er binnen twee weken toe bereid heeft gevonden om [gedaagde] uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan. De eventuele nadere kosten die [eiser] zou moeten maken om hiertoe een nieuw aanbod van de geldverstrekker te verkrijgen - afgaande op de door [eiser] als productie 9 bij dagvaarding ingebrachte facturen voor taxatie- en bemiddelingskosten schat de voorzieningenrechter dat het om hooguit circa € 1.500,-- zou gaan - maken evenmin noodzakelijk dat zijn vordering wordt toegewezen.
4.6.
Daarentegen heeft [gedaagde] er naar het oordeel van de voorzieningenrechter een redelijk belang bij dat de vorderingen van [eiser] in dit kort geding worden afgewezen. Toewijzing van de primaire vordering zou tot gevolg hebben dat [gedaagde] gehouden wordt om medewerking te verlenen aan het passeren van het concept van de notariële verdelingsakte van 4 februari 2021, waarin de woning aan [eiser] wordt toebedeeld en [gedaagde] afstand doet van haar mogelijke vergoedingsrecht. Gelet op hetgeen partijen over en weer ter onderbouwing van hun stellingen hebben aangedragen, valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet voorshands uit te sluiten dat aan [gedaagde] een vergoeding toekomt bij toebedeling van de woning aan [eiser] . Toewijzing van de subsidiaire vordering van [eiser] zou weliswaar aan [gedaagde] niet de mogelijkheid ontnemen om het door haar gepretendeerde vorderingsrecht in een bodemprocedure in te stellen, maar de voorzieningenrechter volgt [gedaagde] in haar betoog dat hierdoor wel het risico in het leven wordt geroepen dat [gedaagde] een mogelijke vordering dan niet op [eiser] zal kunnen verhalen (zie rechtsoverweging 3.3). Zij kan na toebedeling en levering van de woning aan [eiser] immers niet meer als mede-eigenaar verzoeken om onderhandse verkoop van de woning, waardoor ze aangewezen zal zijn op de executoriale openbare verkoop van de woning terwijl de opbrengst daarvan waarschijnlijk aanzienlijk lager is.
Afwijzing van de vorderingen van [eiser]
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
4.8.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 965,00 (bestaande uit € 309,00 aan griffierecht en € 656,00 aan salaris advocaat).
in voorwaardelijke reconventie
4.9.
Nu de vorderingen van [eiser] worden afgewezen is aan de voorwaarde waaronder [gedaagde] haar reconventionele vordering heeft ingesteld niet voldaan, zodat deze geen behandeling behoeft.
4.10.
De proceskosten in reconventie worden tussen partijen gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. De voorzieningenrechter is immers aan de beoordeling niet toegekomen en is van oordeel dat geen van beide partijen als in reconventie in het ongelijk gesteld kan worden beschouwd.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 965,00;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in voorwaardelijke reconventie
5.4.
verstaat dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld niet is vervuld;
5.5.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Lorist, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2021. (HJB)