Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/218400 / HA ZA 18-251
Vonnis van 13 februari 2019
in de zaak van
[X],
wonende te Deventer,
eiser in conventie,
verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. P.G. Bekkers te Arnhem,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS POTHOOFD APPARTEMENTEN GEBOUW E ZUTPHENSELAAN TE DEVENTER,
gevestigd te Deventer,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. D.N. Reijnders te Utrecht.
Partijen zullen hierna [X] en de VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 september 2018
- de conclusie antwoord in (voorwaardelijke) reconventie met bijlage 11 van [X]
- de producties 12 en 13 van [X]
- de productie 1 van de VvE
- het proces-verbaal van comparitie van 20 december 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van hoofdsplitsing van 21 februari 2002 is een gebouwencomplex in aanbouw nabij de Zutphenselaan te Deventer gesplitst in zes appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woningen gelegen in de woontoren genaamd “E”.
2.2.
Woontoren E is bij notariële akte van 21 februari 2002 ondergesplitst in 38 appartementsrechten.
2.3.
[X] is gerechtigd tot één appartementsrecht in woontoren E. In die hoedanigheid is hij lid van de VvE.
2.4.
In de akte van ondersplitsing staat - voor zover van belang - het volgende:
“(…)
REGLEMENT VAN ONDERSPLITSING
(…)
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, (...) de balkonconstructies. (...)
Artikel 10
Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering. (...)
Artikel 18
(...) 1b. Voor zover tot het privé-gedeelte een terras behoort, is iedere eigenaar/bevoegde gebruiker verplicht dit terras nauwkeurig te onderhouden; indien de onderliggende constructie van het gebouw schade wordt toegebracht wordt de eigenaar/bevoegde gebruiker van een appartementsrecht waartoe een terras behoort, geacht aansprakelijk te zijn voor deze schade tenzij en voor zover de betreffende eigenaar/bevoegde gebruiker bewijst dat hij in zijn onderhoud van het terras niet nalatig is geweest
1c. De eigenaars of gebruikers van de privé-gedeelten bestemd tot woonruimte zijn verplicht voor zover dit privé-gedeelte is bestemd of ingericht tot balkon/dakterras dit balkon/dakterras te beleggen met drainagetegels dan wel andere tegels mits bij aanleg van de tegels daarbij noppen of tegeldragers worden aangebracht ter bescherming van de onder die tegels aanwezige bitumineuze dakbedekking. Tevens zal de eigenaar of gebruiker de tegels/tegeldragers van het balkon of het dakterras moeten onderhouden zodanig dat aan de bitumineuze dakbedekking geen schade ontstaat. Bij gebreke van een zorgvuldig onderhoud respectievelijk een onzorgvuldig gebruik is de eigenaar en/of gebruiker aansprakelijk voor de aan de bitumineuze dakbedekking ontstane schade. De eigenaar en/of gebruiker zal de besluiten van de vergadering en het eventueel bepaalde in het huishoudelijk reglement ter zake de aanleg en het onderhoud van het balkon of het dakterras in acht moeten nemen. (...)”
2.5.
De woonappartementen vanaf de eerste verdieping en hoger beschikken over een dakterras of balkon. De dakterrassen en balkons zijn voorzien van houten vlonders. Deze vlonders liggen op regelwerk. Er zijn in totaal 40 balkons en 4 terrassen.
2.6.
Een aantal eigenaren heeft de vlonders op de balkons in eigen beheer vervangen.
2.7.
Binnen de VvE is discussie ontstaan over de vraag of de vlonders tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoren of dat deze privé zijn. Tijdens de vergadering van de VvE op 8 april 2015 heeft de VvE een herziene demarcatielijst vastgesteld, waarop staat dat vervanging van de hardhouten vlonders en andere vloerbedekking op de balkons en terrassen voor rekening van de VvE komt.
2.8.
Naar aanleiding van deze herziene demarcatielijst is het Huishoudelijk Reglement van de VvE aangepast. In artikel 17 van Pro dit reglement staat vermeld:
“De vlonders op de balkons en dakterrassen behoren tot het gemeenschappelijk bezit van de VvE. Voor zover de vlonders zich in privé gedeelten bevinden, worden de bewoners geacht de vlonders te onderhouden. Wanneer vlonders gerepareerd of vervangen moeten worden dient de VvE daarvoor te zorgen. Wie zelf een vlonder volgens bestaande specificaties wil vervangen mag dat doen wanneer het bestuur daartoe toestemming heeft gegeven. Wie wil afwijken van de specificaties van de oorspronkelijke vlonders heeft daarvoor toestemming van de Vergadering van Eigenaars nodig.”
2.9.
Tijdens de vergadering van de VvE van 13 april 2016 is de eigendom van de vlonders opnieuw aan de orde geweest. Het voorstel om in het Huishoudelijk Reglement op te nemen dat de vlonders op de balkons en dakterrassen behoren tot de gemeenschappelijke delen van de VvE is tijdens deze vergadering aangenomen (besluitenlijst punt 7.3). Daarbij volgt uit de notulen van deze vergadering (punt 7C) dat ook het voorstel om het woord “oorspronkelijk” toe te voegen voor het woord “vlonders” is aangenomen. Dit om duidelijk te maken dat de vlonders die later zijn aangeschaft in eigendom van de betreffende eigenaar blijven.
2.10.
De kosten voor vervanging van de vlonders zijn tijdens de vergadering van de VvE op 27 maart 2018 besproken. De VvE heeft tijdens deze vergadering besloten om een deel van de vlonders te laten vervangen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[X] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toestaat:
I. voor recht zal verklaren dat de vlonders van de terrassen en de balkons niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, maar tot de privé gedeelten en zaken behoren;
II. voor recht zal verklaren dat de besluiten ten aanzien van de vlonders van de terrassen en balkons, die zijn genomen tijdens de vergaderingen op:
- 8 april 2015 (notulen onder punt 12)
- 13 april 2016 (notulen onder punt 7C)
- 27 maart 2018 (notulen onder punt 9.3)
nietig zijn wegens strijd met de akte van ondersplitsing;
III. voor recht zal verklaren dat artikel 17 Huishoudelijk Pro Reglement en de demarcatielijst als bijlage 4 in het Huishoudelijk Reglement, voor zover daarin wordt bepaald dat de kosten voor vervanging van de vlonders en andere vloerbedekking van de terrassen en balkons voor rekening komen van de VvE, nietig zijn wegens strijd met de akte van ondersplitsing;
IV. De VvE zal veroordelen in de proceskosten aan de zijde van [X] , waaronder dagvaardingskosten, griffierecht en salaris gemachtigde – onverminderd de over dat salaris verschuldigde btw – met bepaling dat, indien niet binnen veertien dagen na datum van het vonnis aan de proceskostenveroordeling is voldaan, daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
3.2.
De VvE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
In (voorwaardelijke) reconventie
3.4.
De VvE vordert voorwaardelijk – voor zover de rechtbank zal oordelen dat de vlonders niet tot de gemeenschappelijke zaken behoren – dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat de VvE desalniettemin gerechtigd is om voor, al dan niet preventieve, vervanging van de vlonders op de privé balkons en terrassen zorg te dragen en dat de individuele leden hieraan medewerking dienen te verlenen, met veroordeling van [X] in de proceskosten, vermeerderd met rente.
3.5.
[X] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De VvE stelt in de eerste plaats dat uit artikel 9 van Pro de akte van ondersplitsing volgt dat de vlonders gemeenschappelijk zijn, omdat deze vlonders deel uit maken van de vloerconstructie en geen afwerklaag zijn.
4.2.
De rechtbank overweegt dat bij de uitleg van de akte van ondersplitsing het aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. (Vgl. HR 1 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337).
4.3.
Op de splitsingstekening vallen de balkons en terrassen binnen de dikke lijnen, waardoor de eigenaar van het desbetreffende appartementsrecht met uitsluiting van de andere eigenaren een exclusief gebruiksrecht op dat balkon of terras heeft. In artikel 9 van Pro de akte van ondersplitsing is echter bepaald dat de vloeren in de privégedeelten, met uitzondering van de afwerklagen, gemeenschappelijk zijn. De vraag die dan ook voor ligt, is of de vlonders een afwerklaag zijn of dat zij tot de vloerconstructie behoren.
4.4.
Bij de beantwoording van deze vraag acht de rechtbank van doorslaggevend belang of de balkons en terrassen zonder de vlonders geschikt zijn om te gebruiken. Dit is ten aanzien van de balkons het geval, nu door de VvE ter zitting is erkend dat de balkons ook zonder de vlonders kunnen worden gebruikt, omdat het regelwerk is aangebracht op een betonvloer. Dit geldt echter niet voor de terrassen, omdat daar het regelwerk voor een (groot) deel is aangebracht op een bitumen afdeklaag en een dakfunctie heeft voor de ondergelegen vertrekken. Vanwege de door de VvE gestelde kwetsbaarheid van deze bitumen afdeklaag, die door [X] onvoldoende gemotiveerd is weersproken, is voldoende komen vast te staan dat de terrasvloeren niet zonder vlonders geschikt zijn om te worden gebruikt. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat op de grond van de akte van ondersplitsing de vlonders op de terrassen gemeenschappelijk zijn. De vlonders op de balkons zijn daarentegen privé.
4.5.
De VvE voert aan dat de vergadering van eigenaars op grond van artikel 10 van Pro de akte van ondersplitsing heeft besloten dat alle vlonders, dus ook de vlonders op de balkons, gemeenschappelijk zijn en dat [X] aan dit besluit is gebonden, omdat hij niet tijdig op grond van artikel 5:130 BW Pro de kantonrechter heeft gevraagd dit besluit te vernietigen.
4.6.
De rechtbank overweegt dat voor zover twijfel heeft bestaan over de vraag of de vlonders gemeenschappelijk zijn, de VvE niet heeft mogen beslissen dat de vlonders op de balkons gemeenschappelijk zijn, omdat dit in strijd is met de akte van ondersplitsing. Een objectieve uitleg van de akte van ondersplitsing brengt immers mee dat deze vlonders privé zijn. Dit besluit is bovendien strijdig met de artikelen 5:111 lid 2 en 5:109 lid 2 BW, omdat door dit besluit de omvang van het appartementsrecht en de begrenzing daarvan niet meer alleen uit de akte van ondersplitsing en de splitsingstekening volgt, maar ook uit het besluit van de VvE inhoudende dat de vlonders op de balkons worden toegevoegd aan het appartementsrecht. Ook is het besluit niet in overeenstemming met de artikelen 5:139 en 5:140 BW, omdat de splitsing niet bij wijzigingsakte is gewijzigd. Het vorenstaande geldt niet voor zover het besluit van de VvE ziet op de vlonders op de terrassen, aangezien dit besluit bevestigt dat deze vlonders gemeenschappelijk zijn, hetgeen overeenstemt met de objectieve uitleg van de akte van ondersplitsing.
4.7.
Uit artikel 2:14 BW Pro volgt dat een besluit van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten nietig is. Ingevolge artikel 5:129 BW Pro wordt voor de toepassing van dit artikel de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten en geldt het in de akte van splitsing opgenomen reglement voor de toepassing van artikel 2:15 lid 1 onderdeel Pro c BW niet als reglement. Nu het besluit van de VvE in strijd is met de akte van ondersplitsing en de wet, is het besluit van de VvE dat de vlonders op de balkons gemeenschappelijk zijn nietig.
4.8.
Ook artikel 17 van Pro het Huishoudelijk Reglement en de daarbij behorende demarcatielijst (bijlage 4) zijn nietig, nu deze in strijd zijn met de akte van ondersplitsing. In deze bepalingen is immers opgenomen dat de kosten voor vervanging van de vlonders op de balkons voor rekening van de VvE komen, terwijl deze vlonders niet gemeenschappelijk zijn, maar behoren tot de privégedeelten.
4.9.
De vorderingen van [X] liggen dan ook voor toewijzing gereed voor zover deze betrekking hebben op de vlonders op de balkons.
4.10.
De VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [X] worden begroot op:
- dagvaarding € 102,80
- griffierecht 291,00
- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 1.479,80
in (voorwaardelijke) reconventie
4.11.
Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat de vlonders op de balkons niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten, maar tot de privégedeelten, is de voorwaarde waaronder de reconventionele eis is ingesteld gedeeltelijk vervuld. Daardoor komt de rechtbank toe aan een inhoudelijke beoordeling van de reconventionele vordering voor zover deze betrekking heeft op vervanging van de vlonders op de balkons.
4.12.
De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat het in het belang van de gemeenschap is om alle vlonders door de VvE te laten vervangen, omdat geregeld sprake is van lekkages onder de vlonders. Ook is het lastig om te bewijzen dat schades of lekkages zijn ontstaan bij het vervangen van de vlonders. Door de vlonders centraal te laten vervangen door een professionele partij wordt deze discussie voorkomen.
4.13.
[X] betwist dat op de balkons regelmatig sprake is van lekkages onder de vlonders en dat deze daarom allemaal (preventief) vervangen zouden moeten worden.
4.14.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VvE onvoldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij het centraal vervangen van de vlonders op de balkons. Hierbij is in aanmerking genomen dat de VvE ter zitting heeft verklaard dat er op dit moment alleen bij de terrassen sprake is van lekkages. Bij de balkons zijn wel lekkages geweest, maar deze werden veroorzaakt door een verstopte afvoergoot. Na het schoonmaken van deze goot zijn er bij de balkons geen lekkages meer geweest. Nu zich bij de balkons geen lekkages meer voordoen en de eerdere lekkages niet werden veroorzaakt door de vlonders, valt niet in te zien waarom de VvE gerechtigd zou zijn om de vlonders op de balkons, die privé-eigendom zijn, te vervangen.
4.15.
De vordering van de VvE zal daarom worden afgewezen.
4.16.
VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [X] worden begroot op € 543,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 543,00).
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de vlonders van de balkons niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, maar tot de privé gedeelten en zaken behoren,
5.2.
verklaart voor recht dat de besluiten ten aanzien van de vlonders van de balkons, die zijn genomen tijdens de vergaderingen op
- 8 april 2015 (notulen onder punt 12)
- 13 april 2016 (notulen onder punt 7C)
- 27 maart 2018 (notulen onder punt 9.3)
nietig zijn wegens strijd met de akte van ondersplitsing,
5.3.
verklaart voor recht dat artikel 17 Huishoudelijk Pro Reglement en de demarcatielijst als bijlage 4 in het Huishoudelijk Reglement, voor zover daarin wordt bepaald dat de kosten voor vervanging van de vlonders en andere vloerbedekking van de balkons voor rekening komen van de VvE, nietig zijn wegens strijd met de akte van ondersplitsing,
5.4.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op € 1.479,80, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen af,
5.8.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op € 543,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.9.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2019.(EvdB)