ECLI:NL:RBOVE:2018:2484

• Datum uitspraak: 10 juli 2018
• Publicatiedatum: 18 juli 2018
• Zaaknummer: 6575488 \ CV EXPL 18-159
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugvordering aanhuurcourtage door woningzoekenden na bemiddeling door verhuurmakelaar

In deze zaak vorderen eisers, [eiser 1] en [eiser 2], de terugbetaling van een bedrag van € 1.089,= dat zij aan gedaagde, Maxx Aanhuurmakelaar B.V., hebben betaald als aanhuurcourtage bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat er sprake is van het dienen van twee heren, zoals bedoeld in artikel 7:417 juncto 4:427 BW. Dit houdt in dat wanneer een huurbemiddelaar zowel de belangen van de huurder als de verhuurder behartigt, er geen recht op loon bestaat voor de huurder. De eisers hebben een bemiddelingsovereenkomst met Maxx gesloten, maar stellen dat Maxx ook voor de verhuurder heeft bemiddeld, wat hen zou vrijwaren van het betalen van bemiddelingskosten. De kantonrechter concludeert dat Maxx inderdaad voor de verhuurder heeft bemiddeld, waardoor de aanhuurcourtage onverschuldigd is betaald. De vordering tot terugbetaling wordt toegewezen, evenals de wettelijke rente vanaf het moment dat Maxx in verzuim is geraakt. De kantonrechter wijst ook de vordering tot buitengerechtelijke incassokosten af, omdat deze niet aan de vereisten voldoet. Maxx wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats

Zaaknummer : 6575488 \ CV EXPL 18-159

Vonnis van 10 juli 2018

in de zaak van

1. [eiser 1],wonende te [woonplaats],

2.
[eiser 2], wonende te [woonplaats],

eisende partij, hierna te noemen [eiser 1] c.s.,
op basis van de brief van de Raad voor Rechtsbijstand van 26 januari 2018, RVR-24767-Y9L6S3, in aanmerking komend voor vermindering van het griffierecht,

gemachtigde: Y.R. Hoogvliets, h.o.d.n. Terugkrijgenbemiddelingskosten.nl ,

tegen

de besloten vennootschap
MAXX AANHUURMAKELAARS B.V. ,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,

gedaagde partij, hierna te noemen Maxx,

gemachtigde: mr. A.P. Maes.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 20 maart 2018 waarbij een comparitie na antwoord is bepaald;

- de brief van Y.R. Hoogvliets met aanvullende producties ten behoeve van de comparitie;

- de brief van mr. Maes met aanvullende productie (nr. 5) van Maxx;

- de comparitie op 23 mei 2018, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Per 25 juli 2016 hebben [eiser 1] en [eiser 2], als woningzoekenden, op de website van Maxx een zogenaamd zoekprofiel aangemaakt. Vervolgens ontvingen zij van Maxx een bemiddelingsovereenkomst, welke door [eiser 1] digitaal is ondertekend.

2.2.

In de overeenkomst is onder meer opgenomen:

Deze overeenkomst houdt in dat [eiser 1] aan Maxx opdracht heeft gegeven om geschikte woonruimte te vinden en te helpen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst met betreffende verhuurder van de woonruimte. Maxx heeft deze opdracht geaccepteerd. Maxx bemiddelt in opdracht van woningzoekenden. Dit houdt in dat uitsluitend de belangen van [eiser 1] als woningzoekende en niet die van de verhuurder, worden vertegenwoordigd. Maxx zal zich tot het uiterste inspannen om geschikte woonruimte te vinden.

(…)

- Courtage: alleen in geval er door hulp van Maxx een huurovereenkomst tot stand komt, zal [eiser 1] een aanhuurcourtage betalen aan Maxx. De aanhuurcourtage bestaat uit kosten voor het helpen bij het vinden van geschikte woonruimte, het opmaken van een antecedentenonderzoek en het helpen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en de schriftelijke afwikkeling daarvan, e.e.a. in de ruimste zin van het woord. De hoogte van deze courtage is gelijk aan de maandelijkse bruto huurprijs (= kale huurprijs + servicekosten + overige kosten) te vermeerderen met BTW.(…)

2.3.

Kort na de inschrijving ontving [eiser 1] c.s. een mailbericht met mogelijke ‘matches’. Op 25 augustus 2016 heeft [eiser 1] c.s. een woning aan de Kromme Jak in Zwolle bezichtigd. Nadien heeft [eiser 1] c.s. per mail aan Maxx kenbaar gemaakt deze woning te willen huren.

2.4.

Op of omstreeks 29 augustus 2016 hebben [eiser 1] c.s. de schriftelijke ‘aanhuurbevestiging’ en nadien de huurovereenkomst ondertekend op het kantoor van Maxx. Tevens hebben [eiser 1] c.s. op of omstreeks deze datum aan Maxx een bedrag van € 1.089,= overgemaakt voor bemiddelingskosten (aanhuurcourtage), alsmede een bedrag van € 900,= voor de eerste maandhuur, en € 900,= voor borg.

2.5.

Bij aangetekende brief van 11 oktober 2016 heeft [eiser 1] c.s. aan Maxx meegedeeld dat zij het contractuele beding tot betaling van de bemiddelingskosten vernietigen en dat zij Maxx verzoeken het onverschuldigde bedrag binnen veertien dagen terug te betalen. De brief is op 13 oktober 2016 door Maxx ontvangen.

2.6.

Op 2 november 2017 hebben [eiser 1] c.s. deze mededeling aan Maxx herhaald, door middel van een brief die door hun gemachtigde is opgesteld.

2.7.

Maxx heeft op deze brieven afwijzend gereageerd.

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1] c.s. vordert veroordeling van Maxx tot betaling van een bedrag van € 1.089,= te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 13 oktober 2016, te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten van € 197,65 inclusief BTW, onder veroordeling van Maxx in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.

Maxx concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vordering.

3.3.

De standpunten van partijen zullen hierna, voor zover van belang, worden besproken.

4. De beoordeling

4.1.

[eiser 1] c.s. stelt dat zij aan Maxx een bedrag van € 1.089,= voor aanhuurcourtage (bemiddelingskosten) heeft moeten betalen, maar dat dit bedrag onverschuldigd is voldaan. [eiser 1] c.s. beroept zich daarbij op hetgeen is bepaald in artikel 7:417 lid 4 BW juncto artikel 4:427 BW. Uit die bepalingen volgt - samengevat - dat wanneer de huurbemiddelaar optreedt voor zowel de verhuurder als de huurder, en hij daarmee dus ‘twee heren dient’, er geen recht op loon bestaat jegens de huurder. De achtergrond van die regeling is het voorkomen van ongewenste belangenverstrengeling en het tegengaan van tweezijdige courtage. De Hoge Raad heeft zich na prejudiciële vragen over deze regelgeving uitgelaten in het arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). Uit dat arrest volgt dat zelfs wanneer er geen bemiddelingskosten bij de verhuurder in rekening zijn gebracht, er onder bepaalde omstandigheden toch sprake kan zijn van een bemiddelingsovereenkomst met een verhuurder op grond waarvan aan de huurder geen loon (bemiddelingskosten) in rekening mag worden gebracht.

4.2.

In het onderhavige geval staat tussen partijen wel vast dat [eiser 1] c.s. met Maxx een aanhuur-bemiddelingsovereenkomst zijn aangegaan. Voorts stelt [eiser 1] c.s. dat Maxx ook heeft bemiddeld in opdracht van de verhuurder. [eiser 1] c.s. stellen daartoe dat de woning die zij eind augustus 2016 hebben gehuurd, te huur aangeboden heeft gestaan op de website van Maxx. Verder stellen [eiser 1] c.s. dat zij tot het moment van ondertekenen van de huurovereenkomst niet beschikten over de contactgegevens van de verhuurder, zodat verhuurder en aspirant huurders door de werkwijze van Maxx van elkaar werden afgeschermd. Volgens [eiser 1] c.s. volgt uit voornoemd arrest van de Hoge Raad dat de huurbemiddelaar in die situatie tevens voor de verhuurder heeft bemiddeld. Er is dan sprake van het dienen van twee heren en dat brengt mee dat aan [eiser 1] c.s. als huurder geen bemiddelingskosten berekend mogen worden. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.

4.3.

De kantonrechter acht van belang dat uit het verweer van Maxx volgt dat de woning die [eiser 1] c.s. is gaan huren niet te huur heeft gestaan op de algemene website van Maxx, maar dat die woning in de persoonlijke inbox van [eiser 1] aan hem en zijn partner is aangeboden. Ter zitting heeft [eiser 1] dat laatste ook erkend. Maxx heeft daarbij toegelicht dat zij, naar aanleiding van de zoekvraag van [eiser 1] c.s. en de door hen opgegeven woonwensen, specifiek in haar netwerk voor [eiser 1] c.s. op zoek is gegaan naar een woning die bij hen past. Daarbij is het mogelijk dat andere potentiele huurders met een vergelijkbaar zoekprofiel dezelfde woning krijgen aangeboden. Naar het oordeel van de kantonrechter is aldus onvoldoende gebleken van een voor iedereen toegankelijke website waarop de aan [eiser 1] voorgestelde huurobjecten aangeboden hebben gestaan.

4.4.

Echter, uitgaande van de ter zitting geschetste werkwijze die door Maxx in deze procedure naar voren is gebracht, is de kantonrechter van oordeel dat er toch sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst tussen Maxx en de verhuurder. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.5.

Uit hetgeen ter zitting door Maxx is verklaard aangaande haar werkwijze en hetgeen zij daarover in haar conclusie van antwoord heeft aangevoerd, blijkt het volgende. Zowel in het geval de verhuurder door Maxx is benaderd, als in het geval Maxx door de verhuurder is benaderd, is door de verhuurder toestemming gegeven aan Maxx om de woning te huur aan te bieden. In dat kader zijn er foto’s van de woning gemaakt. Het kan zijn dat de verhuurder foto’s aanlevert, maar in veel gevallen maakt Maxx de foto’s zelf. Maxx verwerkt deze foto’s in een professionele advertentie met een door Maxx opgestelde beschrijving van de woning. Die advertentie wordt per mail aan de aspirant huurder toegezonden. Dat is in het onderhavige geval bij [eiser 1] c.s. ook gebeurd. Vervolgens heeft Maxx de bezichtiging georganiseerd. Maxx beschikte daarbij over de sleutel van de woning. [eiser 1] c.s. beschikten tot het moment van ondertekenen van de huurovereenkomst nog niet over contactgegevens van de verhuurder. Hun enige aanspreekpunt was Maxx. Maxx heeft tevens een antecedentenonderzoek uitgevoerd naar [eiser 1] c.s. als huurders. Hoewel Maxx aanvoert dat een dergelijk onderzoek in het belang van de huurders wordt uitgevoerd, zodat een verhuurder sneller met hen in zee wil gaan, dient een dergelijk onderzoek mede het belang van de verhuurder. Maxx heeft er voor gezorgd dat er een huurovereenkomst lag die door [eiser 1] c.s. op of omstreeks 29 augustus 2016 kon worden ondertekend en Maxx heeft ter gelegenheid daarvan tevens de eerste maand huur en de borg geïnd. Kortom, er zijn op meerdere momenten diensten verricht die in het domein van de verhuurder liggen. Voor de beoordeling of er sprake is geweest van het dienen van twee heren is het blijkens het arrest van de Hoge Raad niet van belang of de verhuurder voor de diensten van Maxx een vergoeding heeft betaald en evenmin of de huurder daar ook (deels) belang bij heeft gehad.

4.6.

Ten slotte overweegt de kantonrechter dat Maxx heeft aangevoerd dat zij ten behoeve van [eiser 1] c.s. bijzondere inspanningen heeft verricht om hen als huurders voorrang te geven boven een kandidaat van de verhuurder zelf en dat zij ten behoeve van de huurders de huurovereenkomst op enkele punten heeft laten aanpassen. Aangezien Maxx deze onderdelen van haar verweer niet nader heeft onderbouwd, kan daaraan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend.

4.7.

Uit het voorgaande volgt dat er naar het oordeel van de kantonrechter in de onderhavige bemiddelingssituatie feitelijk sprake is geweest van ‘het dienen van twee heren’. Dat betekent dat Maxx op grond van artikel 7:417 lid 4 juncto 7:427 BW geen bemiddelingskosten bij [eiser 1] c.s. in rekening mocht brengen. Het door [eiser 1] c.s. betaalde bedrag van € 1.089,= is derhalve onverschuldigd betaald. De vordering van [eiser 1] c.s. tot terugbetaling van dit bedrag is daarom toewijsbaar.

4.8.

Door [eiser 1] c.s. is onbetwist gesteld dat zij Maxx per aangetekende brief van 11 oktober 2016, welke op 13 oktober 2016 door Maxx is ontvangen, heeft verzocht het bedrag binnen veertien dagen terug te betalen. Aangezien Maxx binnen die termijn niet tot betaling is overgegaan, is Maxx met ingang van 28 oktober 2016 in verzuim geraakt. Vanaf die datum is Maxx tevens de wettelijke rente (ex artikel 6:119 BW) verschuldigd geworden.

4.9.

[eiser 1] c.s. heeft voorts vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op een verbintenis tot betaling van een geldsom uit overeenkomst, zodat genoemd besluit niet van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Daaruit volgt dat de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten moet worden afgewezen. Uit hetgeen [eiser 1] c.s. heeft gesteld, kan niet worden vastgesteld dat de gevorderde kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

4.10.

Als in het ongelijk gestelde partij dient Maxx te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op € 98,01 voor explootkosten, € 79,= voor griffierecht en € 200,= voor salaris gemachtigde. Dat is samen een bedrag van € 377,01.

Daarnaast is – voor zover er daadwerkelijk nakosten worden gemaakt – wegens nakosten toewijsbaar een bedrag van € 50,= .

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Maxx om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser 1] c.s. te betalen € 1.089,=, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 28 oktober 2016 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt Maxx tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 377,01;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2018. (FK)