Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
1.De procedure
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek, tevens conclusie tot wijziging/vermeerdering van eis,
- de conclusie van dupliek,
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
2.De feiten
14 juli 2009.
3.De vordering
- de notaris heeft in akte Lelystad een perceel bouwgrond van 501 m2 tweemaal opgenomen, waardoor hypotheek werd gegeven op 1703 m2 terwijl er maar 1202 m2 beschikbaar was, zodat het hypotheekrecht van [eiser] kleiner is gebleken dan hij op grond van de akte mocht verwachten,
- de notaris is zelf als partij opgetreden bij één van de vele transacties met betrekking tot dat deel van het onderpand van akte Lelystad dat dubbel in de hypotheekakte is opgenomen, waardoor de notaris het bemiddelingsverbod heeft overtreden,
- de notaris heeft aan [eiser] niets gemeld over de opdeling van het onderpand van akte Lelystad in smalle repen grond, die van elkaar verwijderd liggen, hetgeen nadelig is voor hun waarde en verkoopbaarheid,
- de notaris heeft nagelaten om bij akte Oppenhuizen een rangwisseling toe te passen en dit pas twee jaar later te herstellen, met als gevolg dat het eerste hypotheekrecht werd betwist, zodat [eiser] destijds niet kon verkopen,
- de notaris heeft aan [eiser] geen melding gemaakt van nabetalingsregelingen en kettingbedingen in akte Dronten en in akte Oppenhuizen, zodat [eiser] niet op de hoogte was van de uit die bedingen c.a. mogelijk voortvloeiende negatieve effecten voor de waarde en de verhandelbaarheid van de desbetreffende percelen, en
- de notaris heeft zich bij het opstellen en verlijden van de akten opgesteld als (partijdig) vertegenwoordiger van, dan wel als bemiddelaar voor Holland Estate;
PrimairI. tot betaling aan [eiser] van de volgende bedragen:
1 januari 2015 tot de dag van algehele voldoening;
€ 400.000,00 aan [eiser], dan wel het bedrag dat de rechtbank juist acht, binnen twee weken na de dagtekening van dit vonnis en, indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over het bedrag van het voorschot voor elke dag vanaf de 15e dag na de dagtekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
XIV. Om de notaris te veroordelen tot betaling aan eiser van de buitengerechtelijke kosten van € 5.445,00 inclusief BTW, binnen twee weken na de datum van uw vonnis alsmede de
4.Het verweer
- [eiser] dient in zijn vordering niet-ontvankelijk te worden verklaard omdat hij niet binnen bekwame tijd in de zin van artikel 6:89 BW over een beroepsfout bij de notaris heeft geklaagd;
- De notaris heeft jegens [eiser] geen beroepsfout gemaakt;
- De notaris heeft geen jegens [eiser] in acht te nemen (zwaarwegende) zorgplicht geschonden;
- De notaris heeft geen jegens [eiser] in acht te nemen waarschuwingsplicht geschonden;
- De notaris was niet verplicht om [eiser] vóór het passeren van de hypotheekakten te informeren over de waarde van de ondergezette gronden, omdat dit niet valt onder de zorgplicht van een notaris en omdat [eiser] op dit punt een eigen onderzoeksplicht had;
- Aan de notaris valt niet te verwijten dat hij [eiser] niet expliciet heeft gewezen op de (mogelijke rechtsgevolgen van) de kettingbedingen en nabetalingsregelingen:
- Aan de notaris valt niet te verwijten dat hij [eiser] niet expliciet heeft gewezen op aan de leveringen en de hypotheekstellingen voorafgegane ‘waardesprongen’ van de onderpanden, omdat niet uit de algemene zorgplicht van een notaris voortvloeit dat deze onderzoek doet naar de (geschiedenis van) de waarde van een tussen partijen overeengekomen onderpand;
- De notaris betwist door [eiser] gestelde fouten, die de notaris zou hebben gemaakt in de akten betreffende de transacties inzake Oppenhuizen en Lelystad;
- De notaris heeft zich bij het opstellen en verlijden van de akten niet opgesteld als (partijdig) vertegenwoordiger van, dan wel als bemiddelaar voor Holland Estate;
- De notaris betwist de door [eiser] gestelde hoogte van de schade op grond, dat die schade nog niet vast staat omdat de in onderpand gegeven grond in Lelystad nog niet is verkocht en een taxatierapport ontbreekt;
- De notaris betwist enig causaal verband tussen de hem verweten fouten en de gestelde schade. Die schade is veroorzaakt door het onvermogen van Holland Estate om de leningen af te lossen. De notaris stelt ook dat hij zijn werkzaamheden behoorlijk heeft vervuld en dat ook daarom geen causaal verband tussen de hem verweten fouten en de gestelde schade kan worden aangenomen;
- De door [eiser] geleden schade behoort geheel, dan wel in overwegende mate voor rekening van [eiser] zelf te blijven, omdat het zijn eigen schuld was dat hij vóór het afsluiten van de transacties en het passeren van de akten geen onderzoek heeft gedaan naar de goede en de kwade kansen daarvan; ook heeft [eiser] niet voldaan aan zijn verplichting om maatregelen te nemen ter beperking van zijn schade;
- De notaris betwist de gevorderde wettelijke rente over de zeer lange periode (van meer dan drie jaren) waarin [eiser] heeft getalmd met het treffen van rechtsmaatregelen;
- De notaris bestrijdt de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 5.445,- op grond, dat [eiser] heeft nagelaten de buitengerechtelijke werkzaamheden te specificeren, althans deze met facturen te onderbouwen;
- [eiser] verzoekt de rechtbank om een eventueel toegewezen veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans om hieraan de voorwaarde te verbinden dat [eiser] zekerheid stelt als bedoeld in artikel 233 lid 3 Rv.
5.De beoordeling
- dat terugbetaling van de door [eiser] aan Holland Estate (c.s.) uit te lenen bedragen en de overeengekomen rente zou worden bekostigd uit de verkoop van de desbetreffende landbouwgronden
naeen sterke waardestijging van die gronden als gevolg van wijziging van hun planologische bestemming in woningbouw of recreatie,
- dat zo’n waardestijging weliswaar werd verwacht maar niet werd, noch kon worden gegarandeerd, en
- dat weliswaar diezelfde (beweerdelijk ‘hete’) gronden aan [eiser] in hypotheek zouden worden gegeven, maar omdat niet werd, noch kon worden gegarandeerd dat die gronden na wanbetaling door Holland Estate (c.s.) en bij executie van die hypotheekrechten de verwachte waardestijging zouden hebben ondergaan, zodat bij uitblijven van zo’n waardestijging van die zogenaamd ‘hete’ gronden de vorderingen van [eiser] daarop niet, althans slechts zeer ten dele zouden kunnen worden verhaald.
- De notaris heeft [naam 1] op eigen initiatief benaderd. [naam 1] heeft [eiser] hierover geïnformeerd. [notarisklerk] heeft het contact tussen [naam 1] en [naam 2] (van Holland Estate) tot stand gebracht. Uit e-mailverkeer blijkt dat [notarisklerk] zich wervend over Holland Estate heeft uitgelaten.
- De investeringsprojecten werden voorgesteld en geregeld door [notarisklerk]. De notaris kreeg opdrachten tot het passeren van akten via [notarisklerk]. Daarbij waren nimmer separate leenovereenkomsten opgesteld en handelde de notaris altijd met een mondelinge volmacht van [naam 1].
- [naam 1] heeft noch van de notaris, noch van [notarisklerk] ooit enige toelichting gekregen op de risico’s van de transacties.
- Er bestond een nauwe band tussen de notaris en [notarisklerk] en anderzijds Holland Estate, hetgeen onder meer blijkt uit een overgelegde e-mail van de notaris, die onder meer inhoudt: “
wellicht dat wij(de notaris en Holland Estate)
hem([naam 1])
ook kunnen strikken voor de woningen…”.
een zekere onderzoekplicht (…). De geldleningen die [appellant] aan Holland Estate verstrekte hadden immers een bijzonder korte looptijd en met hoge overeengekomen rentepercentages en boetebedragen. Deze hoge rendementen konden alleen maar worden behaald indien de met hypotheek bezwaarde percelen binnen de overeengekomen korte termijnen in waarde zouden stijgen. Dit geeft een indicatie dat het om speculatieve objecten gaat, waarbij het op de weg van [appellant] had gelegen om enig nader onderzoek te doen, al zou dit slechts hebben bestaan uit het stellen van nadere vragen aan de notaris dan wel aan zijn adviseur over de waarde van de onderliggende percelen. Immers, Holland Estate zou alleen maar aan haar verplichtingen uit de geldleningsovereenkomsten hebben kunnen voldoen indien de percelen op korte termijn (namelijk de looptijd van de geldleningen) een waardeontwikkeling zouden doormaken die de hoge rente- en eventuele boeteverplichtingen zouden kunnen dekken. Juist de verstrekte zekerheden waren voor [appellant], zoals hij heeft benadrukt, reden om de geldleningen aan Holland Estate te verstrekken. [appellant] heeft echter geen enkel onderzoek naar de waarde van de voor hem doorslaggevend geachte zekerheden gedaan. Naar het oordeel van het hof is dit een aan appellant toe te rekenen omstandigheid die tot de schade heeft bijgedragen.”
€ 494.064,94 is op zichzelf niet door de notaris betwist. De rechtbank neemt dat bedrag daarom als uitgangspunt.
€ 294.329,71.