ECLI:NL:RBOVE:2017:514

• Datum uitspraak: 14 februari 2017
• Publicatiedatum: 7 februari 2017
• Zaaknummer: 5390051 \ CV EXPL 16-7006
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot beëindiging huurovereenkomst door één van twee contractuele huurders

De zaak betreft een vordering van één van de twee contractuele huurders om zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te beëindigen na het beëindigen van zijn relatie met de medehuurder. De huurovereenkomst is gezamenlijk aangegaan en bevat bepalingen dat huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn en dat opzegging door één huurder zonder instemming van de verhuurder en medehuurder niet mogelijk is.

De eiser had de verhuurder verzocht hem te ontslaan van zijn verplichtingen, maar dit verzoek werd afgewezen omdat de achterblijvende huurder niet aan de inkomenseisen voldeed. De rechter oordeelde dat het beroep van eiser op wettelijke opzegmogelijkheden niet opgaat omdat het hier gaat om contractuele medehuurderschap, niet wettelijk medehuurderschap.

De kantonrechter overwoog dat de algemene voorwaarden en wettelijke bepalingen gezamenlijk leiden tot de conclusie dat een eenzijdige opzegging door één contractuele medehuurder niet rechtsgeldig is zonder instemming van de verhuurder en medehuurder. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst werd daarom afgewezen en eiser werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst door één van de twee contractuele huurders wordt afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 5390051 \ CV EXPL 16-7006

Vonnis van 14 februari 2017

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats],

eisende partij, hierna te noemen [eiser],

gemachtigde: mr. F. Huisman, verbonden aan DAS Rechtsbijstand,

tegen

de besloten vennootschap
VESTEDA INVESTMENT MANAGEMENT B.V. ,

gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,

gedaagde partij, hierna te noemen Vesteda,

gemachtigde: mr. K.J. van Bergenhenegouwen, advocaat te Rotterdam.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 september 2016

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 1 december 2013 heeft [eiser], samen met zijn toenmalige partner [X], de woning aan [adres] te [plaats] gehuurd van Vesteda. De overeenkomst is op 5 november 2013 schriftelijk vastgelegd in een Huurovereenkomst Woning, die op iedere pagina is voorzien van de parafen van [eiser] en [X] als huurder. [A] heeft geparafeerd en getekend als verhuurder. De overeengekomen huur bedraagt momenteel € 830,00 per maand.

2.2.

In artikel 10 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
‘(…) Op deze overeenkomst zijn voorts van toepassing de hierna volgende Algemene Bepalingen. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen’.

2.3.

In artikel 17 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte is het volgende bepaald:

‘1. Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen.

2. Iemand die samen met een of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder (samenhuurder) kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen’.

2.4.

Bij brief van 21 juni 2015 heeft [eiser] Vesteda verzocht hem te ontslaan uit de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Redengevend daartoe is de beëindiging van zijn relatie met [X]. [eiser] legt Vesteda voor dat [X] in de woning zal blijven wonen zolang er geen woning in de sociale sector voor haar beschikbaar komt, waarbij [eiser] desnoods financieel bij zal springen. Vesteda heeft per e-mailbericht van 3 november 2015 dit verzoek afgewezen, omdat de achterblijvende huurster, [X], niet aan de door Vesteda gestelde inkomenseisen voldoet. Ook op de brief van de gemachtigde van [eiser] van 20 juli 2016, waarin het verzoek van [eiser] is herhaald, heeft Vesteda, bij brief van 26 juli 2016, afwijzend gereageerd.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en Vesteda ter zake van de woning aan [adres] te [plaats] is geëindigd:

primair per 1 oktober 2015;

subsidiair per datum dagvaarding (21 september 2016);

meer subsidiair dat de huurovereenkomst eindigt per een in goede justitie te bepalen datum.

Bij een en ander vordert [eiser] dat Vesteda wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij zonder meer wettelijk bevoegd is de huurovereenkomst, met in achtneming van de wettelijke opzegtermijn, op te zeggen. Dat de achterblijvende huurder niet aan de inkomenstoets van Vesteda voldoet, raakt [eiser] niet. Bovendien heeft [eiser] de woning verlaten, zodat volgens artikel 7:267, vijfde lid, BW de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen zijn geëindigd.

3.3.

Vesteda heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd. [eiser] en [X] zijn contractuele medehuurders, geen wettelijke medehuurders. Zij zijn dan ook hoofdelijk verbonden tot nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. [eiser] kan zich niet eenzijdig uit die verplichtingen onttrekken door opzegging zonder de hier ontbrekende instemming van de wederpartij. Vesteda beroept zich daartoe op artikel 17 van de Algemene Bepalingen. Vesteda heeft belang bij het ongewijzigd laten voortbestaan van de huurovereenkomst tussen haar en zowel [eiser] als [X] met het oog op haar regresrechten. [X] kan naar objectieve maatstaven de huurlast, gelet op haar inkomen, niet dragen.

4. De beoordeling

4.1.

De huurovereenkomst vermeldt [eiser] en [X] als huurder en de overeenkomst is door hen beiden geparafeerd. Derhalve zijn beiden aan te merken als huurder van de woning en is er sprake van gezamenlijke huur (samenhuurders). Vesteda heeft dan ook terecht betoogd dat het beroep van [eiser] op de artikelen 7:266 en 7:267 BW, waar enkel het wettelijke medehuurderschap is geregeld, niet opgaat (HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9519).

4.2.

Het beroep op de vernietigbaarheid van de algemene voorwaarden, op de grond dat deze (anders dan de huurovereenkomst vermeldt in artikel 10) niet ter hand zouden zijn gesteld, alsmede het beroep op het onredelijk bezwarend zijn van artikel 17 van de algemene voorwaarden, kunnen [eiser] niet baten.

4.2.1.

Gelet op het bepaalde in artikel 6:6 van het BW zijn gezamenlijke huurders als contractuele schuldenaren hoofdelijk met elkaar verbonden. Zij hebben volgens het bepaalde in artikel 6:15 BW ook als schuldeisers gezamenlijk een vorderingsrecht jegens de verhuurder, namelijk het recht op het gebruik van het gehuurde. Het uitgangspunt is dat een samenhuurder niet de mogelijkheid heeft zich door opzegging van zijn aansprakelijkheid uit de huur-overeenkomst te bevrijden (vergelijk wederom HR 6 oktober 1989 maar ook Gerechtshof
Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR2336). Het is rechtens niet mogelijk zich eenzijdig uit een contractuele relatie terug te trekken met instandhouding van de verplichtingen voor de andere contractant(en).

4.2.2.

Artikel 17 van de algemene voorwaarden wijkt niet af van deze wettelijke uitgangspunten. Met andere woorden: ook als artikel 17 van de algemene voorwaarden uit de contractuele relatie wordt weggedacht, is [eiser] niet zonder meer bevoegd zich eenzijdig uit de huurovereenkomst te bevrijden. Het debat van partijen of artikel 17 van de algemene voorwaarden vatbaar is voor vernietiging wegens artikel 6:233 aanhef en onder b, in samenhang gelezen met artikel 6:234, eerste lid, BW kan onbesproken worden gelaten.

4.3.

In dit geval heeft alléén [eiser], en niet ook [X], de huurovereenkomst opgezegd. Vesteda heeft met die opzegging niet ingestemd. Onder die omstandigheden kan gelet op de voorgaande overwegingen van een rechtsgeldige opzegging geen sprake zijn. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en Vesteda is geëindigd primair per 1 oktober 2015 of subsidiair per datum dagvaarding, kan daarom niet worden toegewezen.

4.4.

Ten aanzien van hetgeen in de dagvaarding onder I, onderdeel C, wordt gevorderd, overweegt de kantonrechter het volgende. Welwillende lezing daarvan brengt mee dat [eiser] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, althans daarvan de einddatum bepaalt voor zover deze [eiser] aangaat (en dus met instandlating van de huurovereenkomst tussen [X] en Vesteda). De opzegging van de huur door een van de huurders, met achterblijven van de ander, is niet zonder meer mogelijk, maar is afhankelijk van de uitleg van de huurovereenkomst en van de belangen van partijen (in de zin van de artikelen 6:248 en 6:258 BW).

4.4.1.

Zoals hiervoor is overwogen, biedt de wet noch de huurovereenkomst tussen partijen een aanknopingspunt voor de juistheid van de stelling van [eiser] (dagvaarding, onderdeel 4) dat het voor hém mogelijk is de huurovereenkomst te kunnen beëindigen, terwijl deze tussen [X] en Vesteda voortduurt.

4.4.2.

De kantonrechter constateert dat [eiser] niet heeft gesteld dat de weigering van Vesteda om in te stemmen met een eenzijdige opzegging door [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat ligt evenmin besloten in het gegeven dat de relatie tussen [eiser] en [X] is geëindigd en dat [eiser] zich kennelijk bereid heeft verklaard [X] financieel te ondersteunen zolang zij nog geen goedkopere huurwoning heeft gevonden.

4.5.

De kantonrechter wijst de vordering af. [eiser] is de partij die in het ongelijk is gesteld en wordt daarom veroordeeld in de kosten van deze procedure. Aan de zijde van Vesteda worden die kosten begroot op € 400,00 wegens salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Vesteda begroot op € 400,00 wegens salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2017.