Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/184242 / HA ZA 16-127
Vonnis van 8 november 2017
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
PROVINCIE OVERIJSSEL,
PROVINCIE OVERIJSSEL,
zetelend te Zwolle,
eiseres,
advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap
HOTEL CAFE RESTAURANT “ZWOLLE” B.V.,
HOTEL CAFE RESTAURANT “ZWOLLE” B.V.,
zaakdoend te Zwolle,
gedaagde,
advocaat mr. J.A.M.A. Sluysmans te ’s-Gravenhage,
en
1.de besloten vennootschap ENEXIS B.V.,
gevestigd te Rosmalen en kantoorhoudende te ’s-Hertogenbosch,
2. de besloten vennootschap
GASUNIE TRANSPORT SERVICES B.V.,
GASUNIE TRANSPORT SERVICES B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Groningen,
3. de naamloze vennootschap
ABN AMRO BANK N.V.,
ABN AMRO BANK N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
belanghebbenden,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna de provincie en HCR Zwolle genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 augustus 2016, waarbij de onteigening van een gedeelte van 3.40.44 ha (grasland) van het perceel kadastraal bekend gemeente Zwollerkerspel, sectie W, nummer 524, eigendom van HCR Zwolle, vervroegd is uitgesproken
- de verklaring ex artikel 54n van de onteigeningswet van de griffier van 22 september 2016
- het e-mailbericht van de provincie van 11 oktober 2016 houdende mededeling van de inschrijving van het vonnis in de openbare registers op dezelfde dag
- het concept-rapport van de deskundigen van 17 oktober 2016
- de brief van de provincie van 12 december 2016 houdende reactie op het concept-deskundigenrapport
- de brief van HCR Zwolle van 14 december 2016 houdende reactie op het concept-deskundigenrapport
- de rolbeslissing van 17 december 2016 tot bepaling van een (nieuwe) roldatum voor het deponeren van het definitieve deskundigenrapport
- het e-mailbericht van de provincie van 29 december 2016 houdende reactie op een door HCR Zwolle bij brief van 14 december 2016 overgelegd stuk
- de akte deponering van 2 februari 2017 aangaande het definitief deskundigenrapport d.d. 1 februari 2017
- de brief van HCR Zwolle van 1 juni 2017 met opgave van juridische en deskundige kosten
- de brief van 9 juni 2017 van de deskundigen met opgave van hun kosten
- de pleidooien op 14 juni 2016 en de ter gelegenheid daarvan door de provincie en HCR Zwolle overgelegde pleitnota’s
- de brief van HCR Zwolle van 28 juni 2017 houdende finale kostenopgave
- de antwoordbrief van de provincie van 13 juli 2017 houdende een uitlating op de finale kostenopgave van HCR Zwolle
- het e-mailbericht van de provincie, mede namens HCR Zwolle, van 21 augustus 2017 houdende de mededeling dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een regeling die in voorkomend geval voorziet in vergoeding van schade die verband houdt met de uitvoering van het werk.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Voor de feiten verwijst de rechtbank allereerst naar wat daarover is opgenomen in het tussenvonnis van 17 augustus 2016. De rechtbank voegt daar het volgende aan toe.
2.1.
Bij tussenvonnis van 17 augustus 2016 heeft de rechtbank, op vordering van de provincie, vervroegd de onteigening uitgesproken van een gedeelte van 3.40.44 ha (grasland) van het perceel kadastraal bekend gemeente Zwollerkerspel, sectie W, nummer 524, in totaal groot 6.93.26 ha, gelegen aan de Nieuwleusenerdijk te Zwolle, eigendom van HCR Zwolle.
2.2.
De rechtbank heeft bij voormeld vonnis het voorschot op de schadeloosstelling voor HCR Zwolle bepaald op € 1.428.000,00.
2.3.
De door de rechtbank benoemde drie deskundigen voor het begroten van de schadeloosstelling van HCR Zwolle hebben na de descente op 18 mei 2016 op
1 februari 2017 hun definitieve rapport uitgebracht en aan partijen en de rechtbank doen toekomen.
3.Inschrijving onteigeningsvonnis
Het tussenvonnis van 17 augustus 2016 waarbij vervroegd de onteigening is uitgesproken, is ingeschreven in de openbare registers op 11 oktober 2016. Laatstgenoemde datum is de peildatum voor de berekening van de schadeloosstelling.
4.Het deskundigenrapport en de standpunten van partijen.
4.1.
Het deskundigenrapport
4.1.1.
De deskundigen hebben de waarde van het onteigende in hun advies getaxeerd op een bedrag van € 2.013.398,00. Uitgesplitst naar de bestemmingen van de onderdelen is dit bedrag samengesteld uit:
- de waarde van de onteigende gronden met de bestemming
horecadoeleinden (11.679 m2 à € 147,50) € 1.722.653,00
- de waarde van de onteigende gronden met de bestemming
groenvoorzieningen (22.265 m2 à € 13,00) €
290.745,00
290.745,00
totaal € 2.013.398,00
4.1.2.
Aan het advies van de deskundigen ligt de residuele grondwaardebenadering ten grondslag, ofwel is een grondwaarde gehanteerd die het resultaat is van de berekening van de marktwaarde na realisatie (gekapitaliseerde huurwaarde) van het object, verminderd met de stichtingskosten. De grondwaarde bedraagt volgens de deskundigen afgerond € 13.000.000,00, die zij vervolgens hebben onderverdeeld over de hierna te noemen onderdelen naar functies binnen het geheel met de daarbij vermelde prijs per m2.
Die verdeling c.q. toerekening ziet er, uitgaande van 17.987 m2 aan bruto vloeroppervlak (bvo), als volgt uit:
- bouwblok/footprint 5.000 m2 ofwel € 245,00/m2 x 17.987 bvo € 4.406.849,00
- parkeren 18.000 m2 € 183,00/m2 - 3.285.000,00
- ruwe parkeergrond 30.000 m2 € 147,50/m2 - 4.425.000,00
- water 10.000 m2 € 0,50/m2 - 5.000,00
- groenvoorziening
65.600 m2€ 13,00/m2
- 852.800,00
65.600 m2€ 13,00/m2
- 852.800,00
totaal 128.600 m2 € 12.974.649,00
Op basis hiervan hebben zij de bovenvermelde waarde van het onteigende bepaald.
4.1.3.
De deskundigen hebben aan deze waardering ten grondslag gelegd de waardering in het vrije commerciële verkeer als exploitatie-gebonden vastgoed, zijnde de wijze waarop huns inziens een meest gerede koper (een hotelketen) het object voor de waardering zal benaderen. Het gaat om exploitatie-gebonden vastgoed omdat het complex zoals dat als bouwtechnisch object voorhanden is niet of in ieder geval niet anders dan met veel moeite en kosten voor een ander gebruik dan het huidige gebruik geschikt is te maken. Wat betreft horecaobjecten is het hanteren van de residuele berekening vast gebruik of wel het bepalen van de waarde op basis van de omzetmogelijkheden die het object biedt.
4.1.4.
De deskundigen hebben in hun advies aangegeven dat geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende gevolg van de onteigening. Zij hebben dit advies gebaseerd op hun opvatting dat op het overblijvende voldoende ruimte overblijft om het nog niet aanwezige aantal van 293 parkeerplaatsen van het totaal voorziene/ toegestane aantal van 782 parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Dit kan volgens hen op een zodanige wijze dat geen afbreuk wordt gedaan aan uiterlijk en aanzien van het hotelcomplex met parkeergelegenheid, zodat een waardevermindering niet aan de orde zal zijn. Waardevermindering in verband met aantasting van het vrij zicht op het hotelcomplex als gevolg van de komst van verkeersportalen is volgens de deskundigen niet te duchten, gezien de door de provincie verschafte informatie ter zake.
4.1.5.
Wat betreft bijkomende schade zijn de deskundigen in hun advies ervan uitgegaan dat geen sprake zal zijn van te vergoeden schade voor HCR Zwolle verband houdende met de uitvoering van het werk en met name het verstuiven van zand naar en op het naar de richting van de uitvoering gekeerde terras van het restaurant op een afstand van circa 180 meter vanaf de grens van het werk, mits de provincie een concreet en sluitend aanbod doet wat betreft effectieve maatregelen tegen het ontstaan van overlast door werkzaamheden en - voor zover die toch mocht ontstaan - inhoudende een toezegging tot opruiming op kosten van de provincie. Bijkomende schade in de vorm van een hekwerk ter lengte van 450 meter ter afscheiding van het parkeerterrein van de openbare weg achten de deskundigen niet aanwezig, aangezien, evenals die nu de afscheiding vormt, in de situatie na onteigening wederom een qua profiel vergelijkbare bermsloot langs het terrein wordt aangelegd. Het plaatsen van een hekwerk is huns inziens daarom niet aan te merken als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening.
4.2.
Het standpunt van de provincie
4.2.1.
De provincie betwist de residuele waardeberekening van de deskundigen en stelt zich op het standpunt dat de comparatieve berekening, een vergelijkingsmethode aan de hand van de in vergelijkbare gevallen betaalde transactieprijs rondom de peildatum, het meest recht doet aan de definitie van werkelijke waarde in artikel 40b lid 2 van de onteigeningswet. Aangezien de deskundigen een toetsing van de op basis van de residuele methode berekende grondwaarde aan op de markt gerealiseerde bedragen voor gronden met de bouwmogelijkheid voor hotels, blijkende uit de transacties zoals de provincie die heeft geduid, achterwege laten, bestrijdt de provincie de toepassing en de uitkomst van de residuele methode in dit geval. Deze uitkomst ligt vele malen hoger (2,5 tot 7 keer) dan in andere gevallen waarin het Van der Valk-concern, waartoe HCR Zwolle behoort, onbebouwde gronden heeft verworven blijkens de vergelijkingstransacties. Deze maken duidelijk dat voor een investering in grond voor een horecakavel voor het Van der Valk-concern een gangbaar bedrag ligt in de orde van grootte van € 2.000.000,00 tot € 2.500.000,00. De waardering van deskundigen van de kavel waarvan het onteigende deel uitmaakt op (afgerond) € 13.000.000,00 acht zij (opvallend) te hoog. Naar haar mening zal een redelijk handelend koper niet bereid zijn de via de residuele methode berekende waarde te betalen indien die hoger is dan de som van bouwkavel en bouwkosten ingeval van nieuwbouw op te verwerven grond. Gelet op de blijkens de aangegeven transacties betaalde bedragen voor grondaankoop kan de residuele methode niet gehanteerd worden.
4.2.2.
Naast het voorgaande betoogt de provincie dat de residuele benadering is gebaseerd op diverse aannames, die volgens haar hoogst arbitrair zijn en door de deskundigen niet of nauwelijks worden onderbouwd. Zowel wat betreft de omzetcijfers als wat betreft de aftrek op normkosten hebben de deskundigen de in het complex geëxploiteerde onderneming van het Van der Valk-concern als maatstaf genomen en die gewaardeerd, waar “die succesformule” echter niet als een universeel beeld geldt voor vergelijkbare hotelketens. Voor het rendement c.q. WACC is een te laag percentage genomen, het risico en rendement moet hoger worden gesteld, een te hoog percentage aan vreemd vermogen is gehanteerd en de bouwkosten moeten hoger worden vastgesteld, aldus de provincie. Ook in dit verband mist de provincie een toets aan gerealiseerde marktprijzen.
4.2.3.
Uitgaande van de waardering van het complex door de deskundigen, is de provincie het voorts niet eens met de toerekening van een deel van de waarde van het geheel aan het onteigende. Zo miskennen de deskundigen volgens de provincie dat de berekende oppervlakte van 30.000 m2 ruwe parkeergrond tegen een waarde van € 147,50/m2 er aan voorbij gaat dat voor uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen tot aan de (planologische) maximale norm van 782 auto’s, ofwel met 293 plaatsen, niet meer dan 10.841 m2 kan beslaan. De ruwe parkeergrond buiten die oppervlakte moet geacht worden een lagere waarde dan € 147,50/m2 te “behalen” bij verkoop aan een redelijk handelend koper. Dit enerzijds vanwege de planologische beperking (geen extra plaatsen mogelijk) en anderzijds omdat die koper die parkeerplaatsen zo dicht mogelijk bij het hotel zal willen realiseren, reden waarom verder weg gelegen grond een lagere waarde zal moeten hebben. Het resterende deel ruwe parkeergrond van 20.000 m2 zou daarom op € 13,00/m2 gewaardeerd moeten worden. Voor een “warme grond”-indicatie ziet de provincie geen reden.
4.2.4.
De provincie betwist voorts de taxatie van de deskundigen van de grond die “uit water bestaat” op € 0,50/m2 omdat die een alternatieve aanwending voor de toekomst uitsluit, wat niet geldt voor de ruwe parkeergrond die op € 13,00/m2 is gewaardeerd.
De uitsluiting van een alternatieve bestemming, anders dan parkeergelegenheid, moet volgens de provincie redelijkerwijs ook gelden ten aanzien van de gerealiseerde parkeerplaatsen met een waarde van € 183,00/m2. Een waarde als ruwe parkeergrond van het water zou meer reëel zijn. Wat betreft het water hebben de deskundigen volgens de provincie miskent dat een deel van het water in het bouwblok ligt, waardoor € 0,50/m2 aldaar geen aanvaardbare taxatie is.
4.2.5.
Tenslotte vindt de provincie dat de deskundigen de footprint te laag hebben gewaardeerd met € 245,00/m2 bvo, als gevolg waarvan de prijs per m2 voor de overige functies te hoog is.
4.2.6.
Op het onderdeel overige bijkomende schade heeft de provincie in het e-mailbericht van 21 augustus 2017 meegedeeld dat zij inmiddels met HCR Zwolle een regeling heeft getroffen die in voorkomend geval voorziet in vergoeding van schade die verband houdt met de uitvoering van het werk en dat een beslissing daarover niet meer geboden is.
4.3.
Het standpunt van HCR Zwolle
4.3.1.
HCR Zwolle kan zich vinden in de begroting van de schadeloosstelling van de deskundigen. Volgens haar zijn de deskundigen in hun advies op juiste grondslag en op voldoende inzichtelijke en gemotiveerde wijze tot een begroting van de werkelijke waarde gekomen. Ook de verdeling van de waarde over de verschillende componenten van het complex volgens het advies vindt haar instemming. Op het punt van bijkomende schade is bij e-mailbericht van 21 augustus 2017 mede namens HCR Zwolle mededeling gedaan van een met de provincie getroffen regeling die in voorkomend geval voorziet in vergoeding van schade die verband houdt met de uitvoering van het werk.
5.De beoordeling
5.1.
De rechtbank stelt het volgende voorop.
5.1.1.
Volgens vaste rechtspraak dient zij als onteigeningsrechter zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende toekomt. Zij is daarbij niet gebonden aan het advies van de door haar benoemde deskundigen en is vrij in de waardering van het oordeel van haar deskundigen. Dit laat onverlet dat indien en voor zover de rechtbank de zienswijze van de door haar benoemde deskundigen (op één of meer onderdelen) niet volgt, zij haar oordeel dienaangaande van een zodanige motivering heeft te voorzien, dat deze voldoende inzicht geeft in de daaraan grondslag liggende gedachtegang om deze controleerbaar en aanvaardbaar te maken.
5.1.2.
Wat betreft het advies van de deskundigen geldt dat waarderen geen exacte wetenschap is en intuïtie en ervaring vergt, waarbij noch de onteigeningswet noch de daarop gevormde jurisprudentie een bepaalde methode voorschrijft. De deskundigen zijn dan ook vrij om die methode(n) te kiezen die naar hun oordeel het meest geschikt is (zijn), mits het gaat om het vergoeden van de werkelijke schade die moet leiden naar een volledige schadeloosstelling. Volgens vaste rechtspraak is dus een door deskundigen op basis van hun ervaring en inschatting gekozen en toegepaste methode, indien voorzien van een voldoende, deugdelijke en begrijpelijke onderbouwing, acceptabel en bruikbaar.
5.2.
Het voorgaande in acht nemend, overweegt de rechtbank als volgt.
waarde onteigende
5.3.
Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat toepassing van de residuele waardberekening meer voor de hand ligt dan toepassing van de comparatieve methode, zoals door de provincie bepleit.
De rechtbank stelt vast dat de deskundigen, in aanmerking genomen dat de deskundigen vanuit hun expertise - één deskundige is benoemd vanwege zijn specifieke marktkennis van de horeca - hebben gesteld dat het op de horecamarkt usance is dat exploitatie-gebonden vastgoed wordt gewaardeerd volgens de residuele methode. De provincie heeft dat naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende weerlegd. In de kern heeft de provincie zich beperkt tot het betoog dat onbebouwde kavels “minder doen” en dat redelijk handelende ondernemers daarom voor zodanige kavels zullen kiezen. Zij miskent daarmee echter het gegeven van een puur als (met name) hotel gerealiseerd en bruikbaar waardeobject. Dat ligt anders dan een geval waarin het betreft een universeel bruikbare opstal als bedrijfs- of verkoophal op een perceel. De deskundigen hebben onderbouwd waarom zij de referentietransacties niet bruikbaar hebben geacht, mede niet omdat de aankoopprijs van de grond voor het onderhavige complex daarmee al niet vergelijkbaar is (geweest). Daarbij hebben de deskundigen erop gewezen dat ook de partijdeskundige van de provincie - Van de Weerd Horecataxaties - een residuele berekening heeft toegepast. De door de provincie gewenste comparatieve methode wijst de rechtbank dan ook af. De rechtbank acht derhalve onvoldoende reden aanwezig om de gekozen benadering van de deskundigen vanuit een specifieke expertise van de horecamarkt niet te volgen. Een en ander laat onverlet dat de rechtbank onderkent dat de uitkomst van de berekening residuele grondwaarde kan variëren naar gelang het gekozen rentepercentage en de gekozen uitgifteprijs van de grond, en aldus die uitkomst slechts een toereikend realiteitsgehalte kan hebben indien - in ieder geval - voormelde gekozen parameters op voldoende aannemelijkheid berusten.
5.4.
De deskundigen hebben voorts naar het oordeel van de rechtbank afdoende toegelicht dat zij niet het in het complex geëxploiteerde bedrijf van het Van der Valk-concern hebben gewaardeerd op basis van haar bedrijfsresultaten, maar - geabstraheerd daarvan - het object op basis van de omzetmogelijkheden daarvan, waarop een meest gerede koper, vermoedelijk een ander hotelketen, af zal gaan. Uitgaande van de omzetmogelijkheden in het object is de bedrijfseconomische huurwaarde door de deskundigen bepaald op € 2.240.181,00, wat volgens hen leidt tot een objectwaarde van € 36.425.708,00.
5.5.
Het verwijt van de provincie dat de deskundigen hun advies niet hebben getoetst aan de marktprijzen voor onbebouwde grond, is door de deskundigen verworpen, in de eerste plaats omdat die vergelijking wat betreft de uitkomst volgens hun benadering zich niet laat vergelijken met grondprijzen. In de tweede plaats omdat zij, zoals door hen ter zitting toegelicht, voormelde waarde van dit hotelcomplex hebben vergeleken met de markt aan de hand van de waarde per kamer bij vergelijkbare hotels. Die waarde hebben de deskundigen in dit geval op € 180.000,00 per kamer bepaald, aldus - naar de rechtbank begrijpt - € 32.040.000,00 bij 178 kamers en suites, en hierin hebben zij een bevestiging gezien van hun residuele waardeberekening die uitkomt op voormeld bedrag van € 36.425.708,00. De rechtbank stelt vast dat een toetsing met een uitkomst als door de deskundigen gesteld niet in hun advies is verwoord, doch gegeven de expertise die de deskundigen geacht moeten te hebben in dezen, is zij van oordeel dat de provincie hier onvoldoende tegenover heeft gesteld om die expertise c.q. het advies van de deskundigen aangaande de waarde van het complex, niet te moeten volgen.
5.6.
De rechtbank stelt voorts vast dat de provincie weliswaar kritiek heeft op bepaalde aannames van de deskundigen bij hun berekening, maar dat zij zelf ook geen onderbouwde alternatieven aanvoert, maar volstaat met op te merken dat bepaalde factoren te hoog dan wel te laag zijn waarbij sec andere getallen worden genoemd die volgens de provincie zouden moeten worden gehanteerd. De aannames van de deskundigen, die volgens hen zelf marktconform zijn, hebben echter te gelden als exponenten van hun specifieke expertise. Om daarvan in de door provincie bepleite zin af te wijken is voldoende gemotiveerd inhoudelijk verweer nodig, waaraan het ontbreekt.
5.7.
De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat in wat door de provincie is aangevoerd tegen de methode ter begroting van de schadeloosstelling van de deskundigen, gelet op wat door de laatsten daaromtrent is toegelicht, onvoldoende aanleiding ligt om gemotiveerd af te wijken van het deskundigenadvies waar het gaat om de waarde van het complex.
5.8.
Hetzelfde geldt voor de door de deskundigen tot uitgangspunt genomen bouw-/stichtingskosten, als naar het oordeel van de rechtbank voldoende begrijpelijk en overtuigend toegelicht, en de aldus door hen bepaalde waarde van de grond van afgerond € 13.000.000,00.
5.9.
Wat betreft de toerekening van de waarde van de grond aan het onteigende, toegespitst op de door de deskundigen onderscheiden onderdelen, acht de rechtbank in het verweer van de provincie wel enige aanknopingspunten gelegen voor het oordeel dat op de te onderscheiden onderdelen van een wat andere invulling zou moeten worden uitgegaan dan in het deskundigenadvies is gebeurd. Echter, dit brengt niet mee dat de rechtbank tot een andere eindwaarde komt dan de deskundigen in hun advies.
5.9.1.
Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat, gelet op de zichtlocatie van het complex direct aan de A28 en de provinciale weg N340 en op de bouwhoogte, een hogere grondwaarde aan de orde is dan in de grondprijzenbrief van de gemeente Zwolle waarin (tenminste) een waarde van € 215,00 per m2 bedrijfsvloeroppervlak (bvo) exclusief btw en exclusief kosten koper wordt aangehouden. In hun concept zijn de deskundigen om die reden uitgegaan van een waarde per m2 bvo van € 225,00. Na die (weinig hogere) waardering hebben de deskundigen - kennelijk mede in reactie op de daarop door de provincie uitgeoefende kritiek - hun waardering per m2 bvo aangepast tot € 245,00. In hun definitief rapport zijn de deskundigen immers uitgegaan van een toerekening aan het bouwblok/de footprint van het gebouw van € 4.406.849,00, welk bedrag dan het saldo betreft van 17.987 m2 bvo maal € 245,00 per m2 bvo. Die hogere waarde is als zodanig niet door de deskundigen toegelicht. Anders dan de deskundigen ziet de rechtbank niet in dat - gelet op de bijzondere, gunstige kenmerken van de locatie (een vrijstaand, hoog gebouw op een als zodanig herkenbaar eigen perceel direct aan de A28 en de N340) en de aldaar zoals overwogen aan te nemen huurwaarde van het hotelcomplex, die met name dient te worden verbonden aan de goede exploitatiemogelijkheden van de vierkante meters van het bouwblok - van een zo’n hogere waarde moet worden uitgegaan in plaats van de door de gemeente gebruikte minimale waarde van € 215,00 per m2 bvo bij uitgifte. De rechtbank is van oordeel dat ten opzichte van die minimale prijs in dit geval een opslag van minimaal 35% dient te worden toegepast zodat zij bij de toerekening van de grondwaarde uit zal gaan van € 290,00 per m2 bvo, welk bedrag de rechtbank in de gegeven omstandigheden voldoende aannemelijk acht.
5.9.2.
Voorts moet naar het oordeel van de rechtbank worden uitgegaan van het planologisch regime op de peildatum. Bij het berekenen van de grondwaarde voor ruwe parkeergrond hebben de deskundigen geen onderscheid gemaakt tussen enerzijds de ruwe parkeergrond ter grootte van 30.000 m2, die kan worden aangewend ter realisering van parkeerplaatsen, waartoe het bestemmingsplan maximaal ruimte laat, en anderzijds de voor de realisering van het maximaal mogelijk aantal parkeerplaatsen benodigde ruwe grond en de dan resterende ruwe grond, in aantallen respectievelijk 10.000 m2 en 20.000 m2. De deskundigen hebben daartoe overwogen dat voor een koper meerwaarde bestaat door de vrijheid om het nog “beschikbare” aantal parkeerplaatsen niet te realiseren zoals dat van de zijde van de provincie is aangegeven, te weten op een daarmee gemoeid zijnde, aan het huidige parkeerterrein aansluitende, oppervlakte van 10.000 m2, maar om daarvoor andere opties te kiezen, bijvoorbeeld met een ruimere opzet van de parkeeraccommodatie. Daarnaast hebben de deskundigen hierbij gewezen op een “wat warmere aard” van deze gronden vanwege de horecabestemming, die, nu niet maar wellicht in de toekomst, met het oog op die bestemming “méér” in zich heeft, mede gelet op de ligging dicht bij de weg en een bedrijventerrein. Ofwel, het gaat volgens de deskundigen in zoverre om een perceelsgedeelte met potentie.
5.9.3.
De rechtbank volgt de deskundigen hierin niet. Gerelateerd aan de peildatum is er geen enkel uitzicht op een in het verschiet liggende uitbreiding van het horecacomplex op basis van planologische ruimte. Zij ziet dan ook geen aanleiding voor een waardering op basis van een toekomstverwachting en aldus geen reden voor een waardering van alle ruwe parkeergrond op € 147,50 per m2 zoals de deskundigen hebben geadviseerd.
5.9.4.
Er bestaat daarom reden om de door de deskundigen gehanteerde oppervlakte aan ruwe parkeergrond te differentiëren naar toe te rekenen waarde - afhankelijk van de vraag naar de mate waarin ruwe parkeergrond valt om te zetten in parkeerplaatsen - door een categorie ruwe parkeergrond en een categorie “rest ruwe parkeergrond” toe te passen.
Voor de oppervlakte van 10.000 m2 komt het de rechtbank voor dat de waarde hiervan gelijk gesteld moet worden aan die van gerealiseerde parkeerplaatsen minus de kosten van aanleg daarvan, ofwel € 183,00 per m2 minus de aanlegkosten van € 35,00 per m2, aldus per saldo € 148,00 per m2. Voor de resterende ruwe parkeergrond houdt de rechtbank een waarde aan van € 100,00/m2. Zij stelt daarbij vast dat deze ruwe parkeergrond een horecabestemming heeft en zich daarmee onderscheidt van de overige, tot groenvoorziening bestemde grond, waarbij de (gunstige) (zicht)ligging van deze gronden op het bedrijventerrein, aanliggend aan het object van HCR Zwolle en aan de A28 en de N340, mede in aanmerking is genomen. In wat is aangevoerd, ligt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende reden om van een andere waarde voor die resterende grond uit te gaan.
5.9.5.
Anders dan de deskundigen, ziet de rechtbank voorts niet in waarom voor het gedeelte water moet worden uitgegaan van het uitgesloten zijn hiervan voor een eventuele andere aanwending. De waterpartij is slechts 1 meter tot bij demping 2 meter diep. Dit is niet zodanig onoverkomelijk qua herinrichting dat daaraan geen andere gebruiksmogelijk-heid kan worden toegedacht. Het verschil tussen het inrichten van gronden bestemd voor groenvoorzieningen, anders dan bestaande uit water, en het herinrichten van de gronden (met demping), bestaande uit water, ziet de rechtbank niet als zodanig wezenlijk, dat dit een prijsverschil van € 12,50/m2 rechtvaardigt. Daarbij komt dat aan de waterpartij, gelet op de omvang, de vorm en de ligging daarvan en de aanwezigheid van een kunstmatige zwaluwwand, een zekere esthetische waarde niet kan worden ontzegd, die van betekenis is voor de uitstraling van het hotelcomplex zelf. Het is daardoor voor de rechtbank niet voorstelbaar dat een koper aan (de ondergrond van) die waterpartij een dergelijk lage waarde zal toekennen als door hen gesteld. Voor de gronden met water moet derhalve naar haar oordeel van dezelfde waarde per m2 worden uitgegaan als die van gronden als groenvoorziening ad € 13,00/m2. Dat de aanwezigheid van een vijver/waterberging op het perceel is voorgeschreven, doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af.
5.10.
De rechtbank komt dan ook tot de volgende toerekening van de grondwaarde, waarbij voor het bouwblok is uitgegaan van de waarde per m2 bvo en tevens de in de berekening van de deskundigen voorkomende rekenkundige omissies zijn hersteld:
- bouwblok/footprint 5.000 m2 ofwel € 290,00/m2 x 17.987 bvo € 5.216.230,00
- parkeren 18.000 m2 € 183,00/m2 € 3.294.000,00
- ruwe parkeergrond 10.000 m2 € 148,00/m2 € 1.480.000,00
- rest ruwe parkeergrond 20.000 m2 € 100,00/m2 € 2.000.000,00
- water 10.000 m2 € 13,00/m2 € 130.000,00
- groenvoorziening
65.600 m2€ 13,00/m2
€ 852.800,00
65.600 m2€ 13,00/m2
€ 852.800,00
Totaal incl. footprint 128.600 m2 € 12.973.030,00
ofwel afgerond € 13 miljoen.
5.11.
Gezien het voorgaande is de waarde van het onteigende dan vast te stellen op:
- 11.679 m2 ruwe parkeergrond met horecadoeleinden à € 100,00 € 1.167.900,00
- 22.365 m2 grond met bestemming groenvoorziening à € 13,00
Totaal € 1.458.645,00
waardevermindering overblijvende
5.12.
Wat betreft de waardevermindering van het overblijvende zijn de deskundigen tot het oordeel gekomen dat zulks zich niet voordoet omdat HCR Zwolle op het overblijvende voldoende ruimte heeft voor de uitbreiding van het huidige parkeerterrein tot het maximaal vergunde aantal van 782 parkeerplaatsen en dat een uitbreiding op de wijze zoals door de provincie is bepleit geen afbreuk doet aan uiterlijk en aanzien van het hotelcomplex met bijbehorende parkeergelegenheid. In wat door HCR Zwolle hierover ter berde is gebracht, acht de rechtbank onvoldoende steekhoudende argumenten aanwezig om het bericht van de deskundigen voor onjuist te houden. Een (willekeurig) redelijk handelend hotel-restaurant-exploitant zou naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven omstandigheden de uitbreiding van het parkeerterrein realiseren aansluitend aan het bestaande terrein en zal deze niet uitvoeren aan de andere zijde van het gebouw met als gevolg een ingrijpende verbouwing ter realisering van een tweede entree. De deskundigen hebben voorts toegelicht waarom volgens hen geen sprake zal zijn van een aantasting van het vrije zicht op het hotelcomplex als gevolg van verkeersportalen en dergelijke, aan welke toelichting de rechtbank geen twijfel heeft. De rechtbank volgt op deze aspecten dan ook het deskundigenadvies en neemt dan ook tot uitgangspunt dat geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende.
overige bijkomende schade
5.13.
Aangaande de overige bijkomende schade geldt het volgende.
5.13.1.
Partijen hebben na de pleitzitting de rechtbank eenparig laten weten dat zij alsnog overeenstemming hebben bereikt over een regeling die in voorkomend geval voorziet in vergoeding van schade die verband houdt met de uitvoering van het werk, zodat een beslissing van de rechtbank dienaangaande niet meer geboden is.
5.13.2.
HCR Zwolle heeft nog aanspraak gemaakt op vergoeding van de kosten van plaatsing van een hekwerk ter afsluiting het parkeerterrein. De provincie heeft de noodzaak van een hekwerk betwist en aangevoerd dat langs de nieuwe erfgrens een bermsloot zal worden gerealiseerd met een vergelijkbaar profiel als nu aanwezig bij de oude erfgrens. De deskundigen zien geen reden voor vergoeding van de kosten voor een hekwerk. Zij stellen dat er thans ook geen erfafscheiding is; een bermsloot vormt de afscheiding met de openbare weg. De rechtbank is met de deskundigen en de provincie van oordeel dat er geen reden is voor vergoeding van de kosten van een hekwerk. De erfafscheiding zal worden gevormd door een sloot en bovendien was er in de situatie voor onteigening ook zo’n afscheiding.
slotsom
5.14.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bedrag van de door de provincie aan HCR Zwolle verschuldigde schadevergoeding dient te worden gesteld op € 1.458.645,00. De provincie heeft daardoor, rekening houdend met het al betaalde voorschot ad € 1.428.000,00, nog een bedrag van € 30.645,00 te betalen.
rente
5.15.
De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum waarop in dit vonnis de schadeloos-stelling wordt vastgesteld, te bepalen op 1,5% per jaar. Nu partijen hieromtrent niets hebben gesteld, zal de rechtbank dit percentage overnemen. De provincie zal voorts op de voet van artikel 55 Onteigeningswet Pro (Ow) aan HCR Zwolle over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
derden-belanghebbenden
5.16.
Van derde-belanghebbenden die aanspraak zouden kunnen maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken.
kosten deskundige en juridische bijstand
5.17.
Vooropgesteld wordt dat de rechtbank de inschakeling van deskundige- en rechtsbijstand redelijk acht. Ter beoordeling staat of de hoogte van de gevorderde kosten als redelijk kan worden aangemerkt. Die vraag zal worden beantwoord aan de hand van de door de provincie naar voren gebrachte bezwaren.
5.17.1.
HCR Zwolle maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
kosten juridische bijstand:
Van der Feltz Advocaten € 39.140,71 (excl. btw)
kosten deskundige bijstand:
Kendes Rentmeesters € 48.425,00 (excl. btw)
Beaufort Real Estate (taxateur) € 3.000,00 (excl. btw)
BDO (accountant) € 2.120,00 (excl. btw)
Valkenhorst Voorschoten B.V. € 1.920,00 (excl. btw)
Totaal € 94.605,71 (excl. btw)
5.17.2.
De provincie heeft geen bezwaar gemaakt tegen de opgegeven kosten van BDO en van Beaufort Real Estate. De rechtbank zal deze kosten daarom toewijzen.
5.17.3.
De provincie heeft aangevoerd dat niet duidelijk is geworden welke deskundigheid door Valkenhorst Voorschoten B.V. is ingebracht en aldus - zo begrijpt de rechtbank - welke werkzaamheden zijn verricht. Bij gebrek aan informatie heeft de provincie geconcludeerd dat de inschakeling van deze rechtspersoon niet redelijk is geweest. Uit de door HCR Zwolle overgelegde factuur van Valkenhorst Voorschoten blijkt dat het gaat om de kosten van het opstellen van een brief, het opvragen van informatie ter zake en contact met Beaufort Real Estate en BDO over hun rapportages. De rechtbank is met de provincie van oordeel dat HCR Zwolle onvoldoende duidelijk heeft gemaakt welke specifieke werkzaamheden zijn verricht en hoe die zich verhouden tot de expertise van de andere adviseurs. Voor zover HCR Zwolle dienaangaande kosten heeft gemaakt, worden deze geacht te zijn begrepen in de posten taxatie- en accountantskosten. Deze kosten komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.
5.17.4.
Behoudens tegen de in de kostenopgaaf van Van der Feltz Advocaten begrepen declaratie van 4 oktober 2016 ad € 2.580,00 (excl. btw) heeft de provincie geen bezwaar gemaakt tegen de opgevoerde advocaatkosten. Wat betreft genoemde declaratie is ter zitting van de zijde van HCR Zwolle erkend dat deze declaratie ziet op de kosten van cassatie-advies en dat deze kosten per vergissing in de kostenopgaaf zijn betrokken. Van het opgegeven bedrag ter zake komt daarom een gedeelte van € 36.560,71 (excl. btw) voor vergoeding in aanmerking.
5.17.5.
Wat betreft de declaratie van Kendes Rentmeesters stelt de rechtbank vast dat die allereerst steunt op 301,5 geregistreerde uren over een periode van mei 2012 tot en met mei 2017, waarbij enkel totalen zijn opgevoerd per activiteit/werkzaamheid en geen uitsplitsing per periode is overgelegd. Na de pleitzitting is nog een urenspecificatie overgelegd over de periode van 21 mei 2012 tot en met 19 juni 2017 die per dag toont welke activiteit is verricht, zonder dat (kenbaar) een relatie kan worden gelegd met de in de declaratie omschreven werkzaamheden.
Uit de opgaaf van Kendes blijkt dat in algemene zin 46 uren worden opgevoerd voor ‘beoordeling stukken, overleg en correspondentie opdrachtgever(s) en adviseurs’ terwijl daarnaast afzonderlijk uren voor overleg worden opgevoerd voor de accountant (5,5 uren), de taxateurs van de provincie (18,5 uren), diverse ambtenaren van de gemeente Zwolle en de provincie (12,5 uren), Van der Feltz advocaten (21,5 uren), de architect (7,5 uren) en Beaufort Real Estate (5,5 uren). Tevens worden afzonderlijk uren opgevoerd voor de beoordeling van jaarstukken (4,5 uren), rapportages en berekeningen van taxateurs (22,5 uren) en concept-deskundigenbericht (9,5 uren). Voorts worden afzonderlijk opgevoerd uren voor dossiervorming (3 uren), administratie (4 uren) en literatuur studie en lezen stukken (12 uren). Tegen de achtergrond van al die posten is onvoldoende duidelijk gemaakt op welke werkzaamheden deze eerstgenoemde 46 uren zien en hoe zich die uren verhouden tot de benoemde uren. Het opvoeren van deze 46 uren komt de rechtbank dan ook als bovenmatig voor.
Voorts blijkt dat Kendes 21 uren heeft opgevoerd voor de hoorzitting (inclusief voorbespreking en nabespreking) waarin de omvang van de schadeloosstelling geen rol speelde, terwijl de advocaat van HCR Zwolle voor diezelfde hoorzitting in totaal 8,5 uren heeft gerekend. Ook in die zin is sprake van bovenmatige uren.
Uit de gegeven specificatie blijkt voorts dat 50 uren zijn opgevoerd voor ‘opname Hotel, opstellen taxatie, beoordelen referenties, etc.’ terwijl daarnaast afzonderlijk zijn opgegeven uren voor ‘beoordelen div. rapportage en berekeningen van Taxateurs en derden’ (22,5 uren) en voor ‘opstellen diverse varianten van berekening’ (15,5 uren). Onduidelijk is gebleven waar deze werkzaamheden zich van elkaar onderscheiden en hoe deze uren zich verhouden tot de werkzaamheden van de door HCR Zwolle ingeschakelde taxateur.
Daarbij geldt dat deze deskundige in de loop van de procedure veel tijd en aandacht heeft besteed aan diverse berekeningen voor het scenario van realisatie van de uitbreiding van de parkeerterrein aan de andere zijde van het gebouw en het als gevolg daarvan inpandig verbouwen van de begane grond van het hotelcomplex voor een tweede entree. De rechtbank is van oordeel dat zo’n uitvoering van het parkeerterrein en een daaraan verbonden bouwkundige ingreep van het gebouw niet op voorhand in de rede had gelegen, te minder nu de provincie onderbouwd met tekeningen had betoogd dat het overblijvende voldoende ruimte bood voor het aansluitend aan het bestaande parkeerterrein aanleggen van de overige 293 vergunde parkeerplaatsen. Ook in die zin komt het opgevoerde urenaantal als onredelijk hoog voor.
Het aantal van 301,5 uren en het dienaangaande opgevoerde bedrag van € 48.425,00 (excl. btw) komt de rechtbank voor een zaak als deze dan ook bovenmatig voor en zij zal de ter zake te vergoeden kosten maximeren op € 32.000,00 exclusief btw.
5.17.6.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 1 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:531) volgt dat de door onteigende ondernemer betaalde omzetbelasting over deskundigenkosten niet verrekenbaar is met verschuldigde omzetbelasting. Dit betekent dat betaalde omzetbelasting als bedoeld schade oplevert voor de onteigende ondernemer, die voor vergoeding in aanmerking komt. Dat, zoals in dit geval, een deel van de deskundigenkosten door HCR Zwolle is gemaakt voor 1 april 2016, maakt niet dat op die voor die datum ontstane schade geen acht kan of mag worden geslagen, tenzij blijkt dat die betaalde omzetbelasting niet in aftrek had kunnen worden genomen, zoals de provincie ingang wil doen vinden. De met de toewijsbare deskundigenkosten corresponderende btw is dan ook als schade voor vergoeding vatbaar.
5.17.7.
Tot slot, het door HCR Zwolle voldane griffierecht ad € 3.903,00 komt eveneens voor vergoeding in aanmerking.
kosten van rechtbankdeskundigen
5.18.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 41.082,66 (incl. btw). De provincie heeft ten aanzien van deze kostenopgave geen opmerkingen gemaakt. De provincie zal als onteigenende partij dan ook worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
6.Slotsom
6.1.
Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de volgende slotsom.
6.1.1.
De rechtbank zal het bedrag van de aan HCR Zwolle te betalen schadeloosstelling bepalen op € 1.458.645,00 en de provincie veroordelen tot betaling aan HCR Zwolle van wat zij met het betaalde voorschot te weinig heeft ontvangen, te weten € 30.645,00.
6.1.2.
De rechtbank zal de vordering jegens de provincie tot vergoeding van de kosten van deskundige en juridische bijstand van HCR Zwolle toewijzen tot een bedrag van € 89.153,66 inclusief btw, nog te vermeerderen met het griffierecht ad € 3.903,00.
6.1.3.
De provincie zal worden veroordeeld tot betaling van salaris en verschotten van de door de rechtbank benoemde deskundigen van (in totaal) € 41.082,66 inclusief btw.
7.De beslissing
De rechtbank
7.1.
bepaalt de schadeloosstelling van HCR Zwolle voor de bij vonnis van 17 augustus 2016 vervroegd uitgesproken onteigening van een gedeelte van 3.40.44 ha (grasland) van het perceel kadastraal bekend gemeente Zwollerkerspel, sectie W, nummer 524, in totaal groot 6.93.26 ha, gelegen aan de Nieuwleusenerdijk te Zwolle, eigendom van HCR Zwolle, op € 1.458.645,00 (één miljoen vierhonderdachtenvijftig duizend zeshonderdvijfenveertig euro), te vermeerderen met een rente van 1,5 % per jaar over het verschil tussen het voorschot op de schadeloosstelling van € 1.428.000,00 en de eerstgenoemd bedrag, te rekenen vanaf 11 oktober 2016, zijnde de dag van inschrijving in de openbare registers van het vonnis van 17 augustus 2016 tot vervroegde onteigening, tot aan de datum van dit vonnis,
7.2.
veroordeelt de provincie om aan HCR Zwolle te betalen het verschil tussen het door haar betaalde voorschot van € 1.428.000,00 en het door de rechtbank sub 7.1 bepaalde bedrag van € 1.458.645,00, derhalve € 30.645,00 (dertigduizend zeshonderd vijfenveertig euro), vermeerderd met de sub 7.1 bedoelde rente alsmede vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het aldus bepaalde bedrag vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
7.3.
veroordeelt de provincie om aan HCR Zwolle te betalen de kosten van juridische bijstand ten bedrage van € 44.238,46 inclusief btw en het voldane griffierecht ad € 3.093,00,
7.4.
veroordeelt de provincie om aan HCR Zwolle te betalen de kosten van deskundige bijstand ten bedrage € 44.915,20 inclusief btw,
7.5.
veroordeelt de provincie in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 41.082,66 inclusief btw,
7.6.
veroordeelt de provincie tot betaling van de kosten van de door de griffier te verrichten bekendmaking in deze procedure, na ontvangst van een desbetreffende factuur van het Landelijk Dienstencentrum Rechtspraak te Utrecht,
7.7.
wijst aan het dagblad De Stentor, editie Zwolle, als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 onteigeningswet Pro een uittreksel van dit vonnis door de griffier geplaatst dient te worden,
7.8.
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele, mr. H. Bottenberg - van Ommeren en mr. L. Gramsbergen en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2017.