Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 6062297 CV 17-3897
datum : 3 oktober 2017
Vonnis in de zaak van:
[eiser],
wonend te [plaats] ,
eisende partij, hierna te noemen: ‘ [eiser] ’,
gemachtigde mr. E. Schriemer te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap
MHM ONROEREND GOED B.V.,
MHM ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Woerden,
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘MHM’,
verschenen bij mw. H.A. van Maarschalkerweerd.
1.Het verdere verloop van de procedure
Eerder is in deze zaak een tussenvonnis gewezen dat op 27 juni 2017 is uitgesproken.
Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 30 augustus 2017 een comparitie van partijen plaatsgevonden. De door [eiser] voorafgaande aan de comparitie nader ingezonden producties zijn aan de gedingstukken toegevoegd. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt. De daarover van de zijde van MHM per brief van 4 september 2017 gemaakte opmerkingen hebben niet tot aanpassing of aanvulling van het proces-verbaal geleid.
2.De vaststaande feiten
2.1.
MHM houdt het eigendom van het appartementsrecht te [plaats] aan [adres] , hierna te noemen: de woning. Het gaat om zelfstandige woonruimte met meerdere slaapkamers.
2.2.
De vader van [eiser] heeft de woning per 1 mei 1964 gehuurd. Hij is daar met zijn echtgenote [A] en hun kinderen, waaronder [eiser] , gaan wonen. [eiser] is geboren in 1955.
2.3.
[eiser] is omstreeks 1973 gaan studeren in Utrecht. Hij heeft daarna enkele jaren in de USA gewoond. Omstreeks 1981 is [eiser] opnieuw bij zijn ouders ingetrokken. Hij staat sinds 18 juni 1981 op hun adres ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente [plaats] . Omstreeks 1983 is [eiser] in Utrecht gaan wonen, waarna hij ook nog enige tijd heeft gewoond in Hilversum, de USA en Groningen.
2.4.
De vader van [eiser] is in 2005 overleden, waarvan [A] MHM per brief van 7 juli 2005 kennis heeft gegeven. Per brief van 28 juli 2005 heeft MHM [A] meegedeeld dat zij voortaan als enige huurder van de woning wordt aangemerkt.
2.5.
Per e-mailbericht van 7 maart 2017 heeft [eiser] MHM verzocht de huur van de woning te mogen voortzetten. In die brief is daartoe onder meer vermeld:
Zoals ik eerder telefonisch heb meegedeeld, ben ik al ruim tien jaar medebewoner/huurder van dit adres. Niet lang na het overlijden van mijn vader heb ik die beslissing genomen, omdat mijn moeder, zowel geestelijk als lichamelijk, niet in staat was voor zichzelf te zorgen. Ik wilde dat ze nog zo lang mogelijk thuis kon blijven. (…)
Naarmate de toestand van mijn moeder verslechterde - (…) - werd de zorg intensiever. Waardoor ik minder kon werken en afhankelijk werd van inkomsten uit de PGB. (…)
Daarom besloot ik om, gedurende de tijd die haar nog restte, haar nog enige kwaliteit van leven te bezorgen, in haar vertrouwde omgeving. Dat is gelukt. Vanaf september 2014 hebben wij - de thuiszorg en ik - haar thuis verzorgd en verpleegd, 7 dagen per week 24 uur per dag, tot haar overlijden op 9 februari jl.
(…)
2.6.
MHM heeft per brief van 8 maart 2017 geantwoord:
(…) Wij hebben nimmer het verzoek gehad dat u in de woning bij wijlen uw moeder wilde gaan wonen en dat u zich wilde laten inschrijven op dit adres. Wij hebben u dus daar nooit toestemming voor gegeven.
Wij willen u ter wille zijn en stellen voor dat u maximaal 12 maanden de tijd krijgt om andere woonruimte te vinden. Dit houdt in dat u uiterlijk 01-03-2018 de woning geheel leeg en schoon aan ons op dient te leveren. (…)
2.7.
De huisarts van [eiser] en van [A] heeft een schriftelijke verklaring afgegeven waarin is vermeld dat [eiser] na het overlijden van zijn vader in de woning woonachtig is geweest en dat hij vanaf 2009 intensieve mantelzorgondersteuning voor zijn moeder heeft geboden tot haar overlijden per 9 februari 2017.
2.8.
In een brief van 5 april 2017 heeft Thuiszorgorganisatie Carinova aan [eiser] bevestigd dat zij van 29 september 2014 voor de zorg voor [A] meerdere keren per dag een bezoek hebben gebracht aan het adres [adres] te [plaats] , dat zij kunnen bevestigen dat [eiser] al die tijd op dat adres woonachtig was en dat hij een actieve mantelzorger was waar 24 uur per dag een beroep op werd gedaan.
2.9.
[eiser] is na het overlijden van [A] door de gemeente [plaats] een uitkering krachtens de Participatiewet toegekend. [eiser] is thans doende zijn oorspronkelijke professionele bezigheid, het als zelfstandige in opdracht van derden schrijven van reisverhalen en -rapportages, te hervatten.
3.Het geschil
3.1.
De vordering van [eiser] strekt ertoe dat bij vonnis zal worden bepaald dat hij de huur mag voortzetten, althans de huurder zal zijn, van de woning te [plaats] aan [adres] , met veroordeling van MHM in de proceskosten.
3.2.
MHM heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan.
4.De verdere beoordeling
4.1.
Kern van het geschil van partijen is het antwoord op de vraag of [eiser] , wat betreft de huurovereenkomst tussen MHM als verhuurster en [A] als huurster aangaande de woning te [plaats] aan [adres] , als voortzettende huurder in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro dient te worden aangemerkt.
4.2.
Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro zet de persoon die niet medehuurder is, doch wel zijn hoofdverblijf in de woonruimte heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk geval zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. Volgens het derde lid van dat artikel wijst de rechter de vordering in ieder geval af, indien de samenwoner niet aannemelijk maakt dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde had en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Afwijzing dient ook te volgen indien de samenwoner vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur of als hij niet over een huisvestigingsvergunning, indien vereist, beschikt.
4.3.
Nu tussen het overlijden van zijn moeder en het door [eiser] uitgebrachte exploot minder dan zes maanden is verstreken, kan [eiser] in zijn vordering worden ontvangen.
4.4.
Beoordeeld dient dan te worden of [eiser] ten tijde van het overlijden van zijn moeder in de woning zijn hoofdverblijf heeft en of hij daar met haar een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad.
4.5.
MHM heeft niet bestreden dat [eiser] al langere tijd voorafgaande aan het overlijden van zijn moeder in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehad, zodat [eiser] voldoet aan die voorwaarde voor voortzetting van de huurovereenkomst.
4.6.
Wat betreft de vraag of er sprake was van een gemeenschappelijke duurzame huishouding tussen [eiser] en zijn moeder geldt het volgende.
4.6.1.
De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van art. 7:268 lid 2 BW Pro moet, volgens vaste rechtspraak, worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband bezien.
A. Wat betreft de gemeenschappelijke huishouding komt betekenis toe aan het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder en de medebewoner en kan van belang zijn dat de huurder en de medebewoner gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud. Ook kan van belang zijn het gezamenlijk verrichten van huishoudelijke taken, het bereiden en gebruiken van maaltijden, het gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en het gezamenlijk deelnemen aan sociaal verkeer. Voorts kan betekenis worden toegekend aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen huurder en medebewoner omdat dat kan duiden op afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding.
B. De kwalificatie ‘duurzaam’ houdt een verwachting in ten aanzien van de toekomst (Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 6, p. 10). De duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent en subjectieve factoren zoals de bedoeling van de betrokkenen. Het staat de rechter vrij te onderzoeken hoe die bedoeling zich in de verschillende fasen van de samenwoning heeft ontwikkeld.
C. In dit geval is sprake van een gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen een meerderjarig, zelfstandig geworden, kind en zijn moeder. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder dan worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding (HR 12 maart 1982, NJ 1982, 352; herhaald in HR 8 oktober 2004, NJ 2004, 658).
D. Ten aanzien van het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding geldt voorts een verzwaarde stelplicht voor de huurder en de samenwoner. Zij moeten concrete feiten omtrent die gemeenschappelijke huishouding aanvoeren opdat het de verhuurder duidelijk is tegen welke feiten hij zijn verweer precies moet richten. Deze verzwaarde stelplicht geldt niet ten aanzien van de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding.
4.6.2.
Uit wat [eiser] voldoende gemotiveerd heeft gesteld en MHM niet heeft weersproken, maakt de kantonrechter op dat in dit geval zich niet de situatie voordoet dat een kind bij zijn ouder(s) is blijven wonen en op zeker moment na het zelfstandig worden een beroep doet op het feit dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar dat een kind na jaren zelfstandig te hebben gewoond op hogere leeftijd weer intrekt bij een ouder. In dat geval zal, indien het kind voor het overige voldoende feiten en omstandigheden stelt die tot die conclusie (kunnen) leiden, in beginsel eerder sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding dan in een geval waarin een kind bij zijn ouder(s) is blijven wonen en op zeker moment na het zelfstandig worden een beroep daarop doet.
4.6.3.
Het enkele feit dat de samenleving tussen [eiser] en zijn moeder is beëindigd als gevolg van het overlijden van zijn moeder, leidt niet al tot de conclusie dat geen sprake is geweest van duurzaamheid. Uit de door [eiser] gestelde en met verklaringen onderbouwde feiten blijkt dat hij kort na het overlijden van zijn vader in 2005 bij zijn moeder is gaan wonen. [eiser] heeft in dat verband naar voren gebracht dat hij tot die samenleving is gekomen omdat na het overlijden van zijn vader zijn moeder niet goed voor zichzelf kon zorgen. De samenwoning werd dus ingegeven door de behoefte aan hulp en verzorging. Uit de overgelegde stukken blijkt voorts dat vanaf (in ieder geval) medio 2014 intensieve (mantel)zorg was vereist, waarbij uit de verklaringen blijkt dat die verzorging meer heeft omvat dat wat gebruikelijk te verwachten is van een (inwonend) kind en er is dan ook voldoende onderbouwd dat [eiser] zijn moeder intensief heeft verzorgd. Er was hierbij geen sprake van een aflopende en/of tijdelijke situatie. De moeder van [eiser] was bij de aanvang van de samenwoning weliswaar 78 jaar oud en ziek, maar gesteld noch gebleken is dat bij aanvang van de samenleving te voorzien was dat de gezondheidstoestand van [A] snel en drastisch zou verslechteren. Uit dit alles blijkt dat de samenwoning niet tijdelijk, maar blijvend en op de toekomst gericht was en aldus als duurzaam is aan te merken.
4.6.4.
Uit de stellingen van [eiser] kan niet volgen dat er vanaf het begin van de samenleving al sprake is geweest van een zekere mate van financiële verstrengeling. Het staat vast dat de huur en overige gemeenschappelijke lasten zoals water, gas en elektra voor rekening van de moeder van [eiser] kwamen. Dit vormt normaal gesproken een contra-indicatie voor het aannemen van een gemeenschappelijke huishouding. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat de uitkering van de moeder van [eiser] tot het moment van haar overlijden gebaseerd was op een andere norm dan die van alleenstaande, wat eveneens een contra-indicatie vormt.
4.6.5.
Daar staat tegenover dat de wijze waarop [eiser] met zijn moeder samenleefde wel wijst op een gemeenschappelijke huishouding. Zoals door [eiser] onweersproken naar voren is gebracht, aten zij samen, brachten zij samen de dagen en de avonden door, terwijl [eiser] zijn moeder hielp waar nodig was in verband met haar gezondheidssituatie. Vanaf medio 2014 heeft [eiser] zijn eigen professionele activiteiten gestaakt, zo is ter zitting gebleken, en is hij zich volledig gaan richten op de zorg voor zijn moeder. Hieruit komt naar voren dat [eiser] in ieder geval vanaf medio 2014 met zijn moeder één huishouden is gaan vormen.
4.6.6.
Ten tweede is voldoende komen vast te staan dat dit huishouden een wederkerig karakter kreeg doordat de financiën van [eiser] en zijn moeder met elkaar verweven zijn geraakt. Het staat vast - nu dat door MHM onvoldoende is betwist - dat [eiser] vanaf november 2012 het beheer van de bankrekening van zijn moeder heeft overgenomen, op welke bankrekening het inkomen van [A] werd gestort en nadien ook de aan haar toegekende PGB-uitkering. Van deze rekening werden diverse vaste lasten voldaan, zoals bijvoorbeeld de huur, de nutslasten en de premie ziektekostenverzekering van [A] . Ook werden hiervan soms boodschappen betaald. Daarnaast had [eiser] nog een eigen bankrekening. Die bankrekening is na medio 2014 enkel nog gevoed door de in de aan zijn moeder toegekende PGB-uitkering vervatte toekoming van € 800,00 netto ten gunste van [eiser] voor diens intensieve inspanningen als mantelzorger, welke toekoming op enig moment door veranderde regelgeving rechtstreeks door de SVB op de bankrekening van [eiser] werd gestort. Van die bankrekening werden ook boodschappen betaald doch ook de door [eiser] zelf te dragen kosten van bijvoorbeeld premie ziektekostenverzekering.
4.6.7.
Hieruit volgt dan ook dat zowel [eiser] als zijn moeder beiden bijdroegen aan de gezamenlijke lasten van de huishouding en dat beiden ook kosten voor en ten behoeve van de ander voldeden. Dat de kosten niet gelijk verdeeld waren of dat [eiser] voor zijn inkomen afhankelijk was van de aan zijn moeder toegekende PGB-uitkering en de daarin verwerkte vergoeding te zijner gunste, kunnen hieraan niet afdoen, nu juist de wederkerigheid van de samenwoning met zich brengt dat naar vermogen wordt bijgedragen aan de kosten van de huishouding en aan elkaar hulp en ondersteuning wordt geboden. Daarnaast kan ook niet geoordeeld worden dat de bijdrage van [eiser] of [A] zo gering was, dat deze zonder betekenis was en de één dan wel de ander om die reden niet zou bijdragen aan de kosten van de huishouding.
4.6.8.
Dit alles tegen elkaar afwegende brengt de kantonrechter tot de conclusie dat de gemeenschappelijke huishouding in voldoende mate is komen vast te staan.
4.7.
MHM heeft nog betwist dat [eiser] een voldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huurbetalingen, omdat hij slechts een uitkering geniet en de overgelegde bankrekeningen aantonen dat hij maandelijks meer uitgeeft dan hij aan inkomsten ontvangt. Dit verweer wordt verworpen, nu na het overlijden van de moeder van [eiser] inmiddels al enkele maanden zijn verstreken en MHM in deze procedure niet heeft aangevoerd dat er een achterstand in de betaling van de huurpenningen is ontstaan. MHM heeft daarnaast niet voldoende gemotiveerd weersproken dat indien aan [eiser] het huurrecht van de woning wordt toegekend, hij in aanmerking komt voor huurtoeslag en daarmee zijn woonlasten zal kunnen verminderen. Daarmee is afdoende gebleken dat [eiser] in staat is om aan de huurbetalingsverplichtingen te voldoen.
4.8.
Gesteld noch gebleken is dat de woning betrekking heeft op woonruimte als bedoeld in hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 zodat tot uitgangspunt kan worden genomen dat [eiser] bijgevolg geen huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 lid 1 van Pro voornoemde wet behoeft over te leggen.
4.9.
Met het voorgaande is voldoende komen vast te staan dat [eiser] aan de voorwaarden van 7:268 lid 2 BW voldoet en dat hij daarmee in aanmerking komt voor voortzetting van de huur.
4.10.
Nu de verweren van MHM geen doel treffen, is de vordering van [eiser] die ziet op voortzetting van de huur toewijsbaar.
4.11.
MHM zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen als hierna weer te geven.
4.12.
Wat partijen voor het overige hebben aangevoerd, behoeft gelet op het voorgaande geen afzonderlijke bespreking.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
bepaalt dat [eiser] de huurovereenkomst tussen mevrouw [A] en MHM betreffende de woning aan [adres] te [plaats] voortzet met ingang van datum van overlijden van mevrouw [A] ;
5.2.
veroordeelt MHM in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiser] begroot op:
- € 105,01 aan explootkosten
- € 78,00 aan griffierecht
- € 300,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 3 oktober 2017, in tegenwoordigheid van de griffier.