ECLI:NL:RBOVE:2017:4260

• Datum uitspraak: 13 november 2017
• Publicatiedatum: 16 november 2017
• Zaaknummer: C/08/208417 / KG ZA 17-326
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.E. Zweers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst en terugbetaling onverschuldigd betaalde bedragen na inroepen financieringsvoorbehoud

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 13 november 2017 uitspraak gedaan in een kort geding tussen eisers, [A] en [B], en gedaagde, [C]. De eisers hebben een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst die zij op 5 juli 2017 met [C] hebben gesloten voor de aankoop van een woning. De koopprijs bedroeg € 415.000,- en er was een waarborgsom van € 41.500,- vereist. Eisers hebben op 15 augustus 2017 de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen, omdat zij geen financiering konden verkrijgen. De rechtbank heeft vastgesteld dat eisers voldoende hebben aangetoond dat zij zich hebben ingespannen om de financiering rond te krijgen en dat zij tijdig en goed gedocumenteerd het beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. De rechtbank oordeelde dat de ontbinding van de koopovereenkomst rechtsgeldig was en dat de gebruikersovereenkomst die op dezelfde dag was gesloten, zonder gevolg is gebleven. Dit betekent dat de door eisers aan [C] betaalde bedragen als onverschuldigd moeten worden terugbetaald. De rechtbank heeft [C] veroordeeld om binnen twee werkdagen mee te werken aan de teruggave van het depotbedrag van € 41.500,- en het onverschuldigd betaalde bedrag van € 1.000,- aan eisers terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente. Tevens is [C] in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/208417 / KG ZA 17-326

Vonnis in kort geding van 13 november 2017 (fs)

in de zaak van

1. [A] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[B] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. H.N. s' Jacob te Zwolle,

tegen

[C] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

gedaagde,

advocaat mr. S.L. Geeraths te Haaksbergen.

Partijen zullen hierna [eiser c.s.] . en [C] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de producties 1 tot en met 7 aan de zijde van [C]
• de producties A tot en met K aan de zijde van [eiser c.s.] .
• de mondelinge behandeling
• de pleitnota van [eiser c.s.] .
• de pleitnota van [C] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben op 5 juli 2017 een overeenkomst gesloten op grond waarvan [C] aan [eiser c.s.] . heeft verkocht een woning, met kennel en erf gelegen aan [het adres] , [woonplaats 2] . De koopprijs bedroeg € 415.000,-.

2.2.

De koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt:

‘’Artikel 5 Bankgarantie / Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 15 augustus 2017 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 41.500,-, zegge EENENVEERTIGDUIZEND VIJFHONDERD EURO. (…)

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (…)

Artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

De koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 15 augustus 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 101% van de koopsom + verbouwingskosten geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…). Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; of

b. op ….. koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.

15.3.

Partijen verplichten zich over een weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheekgarantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop / In afwijking hiervan (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat twee afwijzingen van twee verschillende geldverstrekkende instellingen aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.

Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

Artikel 19 Bijlagen

Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen:

(…)

• toelichting op de koopovereenkomst voor de consument;
• (…)’

2.3.

Eveneens op 5 juli 2017 hebben partijen met betrekking tot de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats 2] een gebruikersovereenkomst gesloten. Die overeenkomst luidt, voor zover hier van belang:

‘
De verkoper, de heer [C] , en de kopers, de heer [A] en mevrouw

[B] van de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats 2] , zijn nader overeengekomen:

dat koper op 15 augustus 2017 de sleutels van bovengenoemde woning in ontvangst heeft genomen (…)

dat de koper vanaf 15 augustus 2017 de woning feitelijk aanvaardt waarbij vanaf die datum alle baten en lasten voor zijn rekening zullen zijn, zulks in afwijking/aanvullend op artikel 8 van de koopakte (…)

dat de koper afstand doet van zijn recht(en) om de koopovereenkomst te ontbinden op grond van het bepaalde in art. 15 van de koopakte waardoor deze koopovereenkomst definitief is (…)

dat de afgifte van de sleutels geschiedt teneinde de ondergetekende in de gelegenheid te stellen de hierna te noemen werkzaamheden in het bovengenoemd pad te kunnen verrichten: zoals b.v. schoonmaken, schilderen, behangen etc. Indien de koop om welke reden dan ook geen doorgang verleend (lees: vindt, rechtbank) dient koper de woning binnen 1 maand na het bekend worden van de ontbinding van de koopovereenkomst, de woning op te leveren in de staat van15 augustus 2017. (…)

Voor het gebruik van de woning zal koper aan verkoper een bedrag vergoeden van

€ 1.000,-. Dit bedrag zal verkoper maandelijks betalen aan koper via storting op rekening (…) ten name van de heer A.G. [C] te [woonplaats 2] . De eerste betaling zal plaatsvinden vóór of op 15 augustus 2017 en vervolgens uiterlijk iedere 15e van de maand tot het moment van de juridische levering bij de notaris.’

2.4.

Bij brief van 15 augustus 2017 heeft de makelaar van [eiser c.s.] . [C] meegedeeld:

‘Na uitvoerig overleg met mijn client, hebben wij besloten ontbinding in te roepen van de koopovereenkomst met betrekking tot de ontroerende zaak: [het adres] te [woonplaats 2] . Dit heb ik u op 14 augustus 2017 zowel telefonisch als schriftelijk via email bevestigd.’

2.5.

De makelaar heeft [C] eveneens twee brieven gestuurd waarin de financieringsaanvraag van [B] wordt afgewezen.

Bij brief van 15 augustus 2017 heeft de Rabobank [B] - voor zover van belang - bericht:

‘
Hierbij deel ik u mede dat, op basis van de getaxeerde waarde ten opzichte van het financieringsbedrag, het gevraagde financieringsbedrag voor Hondenpension [D] te [woonplaats 2] niet haalbaar is.’

Bij ongedateerde brief van 123Vastgoedfinanciering heeft deze financier [B] - voor zover van belang - meegedeeld:

‘Na het bestuderen van het ondernemersplan, het taxatierapport en de financiële toelichting moet ik u helaas meedelen dat ik u niet verder kan helpen. Ik moet uw aanvraag afwijzen om de volgende redenen.

• De gevraagde financiering overstijgt de waarde van het onderpand.
• U bent starter en heeft geen aantoonbaar trackrecord. Dit in combinatie met de gevraagde financiering is een te groot risico voor de banken in ons netwerk.
• Er is onvoldoende financiële remweg om tegenslagen te ondervangen.’

2.6.

[C] heeft [eiser c.s.] . bij brief van 16 augustus 2017 laten weten dat hij niet akkoord gaat met de ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst en nakoming eist van de koopovereenkomst en de gebruikersovereenkomst. [C] stelt [eiser c.s.] . op voorhand in gebreke op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst en stelt uiterlijk 25 augustus 2017 nakoming van de uit de overeenkomsten voortvloeiende verplichtingen te verlangen.

2.7.

Bij brief van 20 september 2017 is namens [eiser c.s.] . aan [C] meegedeeld dat de gebruikersovereenkomst niet in werking is getreden omdat de koopovereenkomst al was ontbonden. Gelet daarop wordt [C] namens [eiser c.s.] . verzocht om binnen 7 dagen zijn medewerking te verlenen aan vrijgave van het depotbedrag aan [eiser c.s.] . en aan hen tevens het uit hoofde van de gebruikersovereenkomst betaalde bedrag van € 1.000,- terug te betalen.

2.8.

Bij brief van 25 september 2017 deelt [C] [eiser c.s.] . mee dat zij sinds

25 augustus 2017 de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en de gebruikersovereenkomst niet zijn nagekomen. [C] maakt met een beroep op artikel 11.3 van de koopovereenkomst aanspraak op de daar beschreven boete. Tevens maakt hij aanspraak op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Daarnaast vordert [C] van [eiser c.s.] . wegens de niet nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de gebruikersovereenkomst, een boete van € 910,- voor iedere week of gedeelte daarvan dat zij in gebreke zijn.

2.9.

Vervolgens heeft [eiser c.s.] . dit kort geding aanhangig gemaakt.

3. Het geschil

3.1.

[eiser c.s.] . vordert - samengevat - [C] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. Te bepalen dat [C] behouden is om mee te werken aan de teruggave van het depotbedrag/waarborgsom aan [B] en dat dit vonnis in de plaats komt en dezelfde kracht heeft als een onherroepelijke machtiging van [C] aan de notaris tot vrijgave van het depotbedrag/waarborgsom van € 41.500,- aan [B]

of

[C] te gebieden om daaraan op straffe van verbeurte van een dwangsom zijn medewerking te verlenen,

II. [C] te gebieden om het door [B] (onverschuldigd) betaalde bedrag van € 1.000,- binnen twee werkdagen na betekening van het vonnis aan [B] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 september 2017 dan wel vanaf de dag der dagvaarding,

Subsidiair:

III. [C] te gebieden om op straffe van verbeurte van een dwangsom, binnen 5 werkdagen na betekening van het vonnis, de woning met aangehorigheden en erf (de volledige locatie) voor een reëele prijs (weer) te koop aan te bieden op Funda, voor zover [C] de locatie nog wil verkopen,

IV. [C] te gebieden om het door [B] (onverschuldigd) betaalde bedrag van € 1.000,- binnen 2 werkdagen na betekening van het vonnis aan [B] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 september 2017 dan wel vanaf de dag der dagvaarding,

Zowel primair als subsidiair:

V. [C] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[C] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende gebleken dat [eiser c.s.] . een spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vordering. Dit is door [C] ook niet bestreden. De voorzieningenrechter zal overgaan tot de materiële beoordeling van het geschil.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser c.s.] . op 15 augustus 2017 een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud zoals neergelegd in artikel 15.1 van de koopovereenkomst. Ter beoordeling ligt vervolgens voor de vraag of [eiser c.s.] . zich op goede gronden op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen doordat zij zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen en – in het verlengde daarvan – of [eiser c.s.] . hun beroep op het financieringsvoorbehoud voldoende heeft gedocumenteerd.

4.3.

[C] stelt zich primair op het standpunt dat de vorderingen van [eiser c.s.] . zich niet lenen voor een beoordeling in kort geding, omdat de beantwoording van de vraag of op goede gronden een beroep op de ontbindende voorwaarde, dat wil zeggen het financieringsvoorbehoud, is gedaan een declaratoir oordeel met zich meebrengt, dat naar zijn aard niet in een kort gedingprocedure gegeven kan worden.

4.4.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat voor zover het nodig is om zich ter beoordeling van de voorliggende vorderingen een oordeel te vormen over het al dan niet terecht inroepen van het financieringsvoorbehoud, daarmee de rechtstoestand tussen partijen niet bindend wordt vastgesteld. Het oordeel zal geen declaratoir karakter hebben, zodat de zaak zich leent voor behandeling in kort geding.

4.5.

Het meest verstrekkende verweer van [C] is dat [eiser c.s.] . geen beroep op het financieringsvoorbehoud toekomt, omdat in de tevens tussen partijen gesloten gebruikersovereenkomst expliciet is overeengekomen dat [eiser c.s.] . afstand heeft gedaan van de mogelijkheid om zich op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst te beroepen, zodat laatstgenoemde overeenkomst ‘definitief’ is geworden. [eiser c.s.] . was daartoe volgens [C] bereid omdat op 5 juli 2017, toen de koopovereenkomst werd ondertekend, zekerheid bestond over (het rond krijgen van) de financiering.

4.6.

In de gebruikersovereenkomst staat inderdaad dat ‘
koper afstand doet van zijn recht(en) om de koopovereenkomst te ontbinden op grond van het bepaalde in art. 15 van de koopakte waardoor deze koopovereenkomst definitief is’.

[eiser c.s.] . betwist dat hieruit volgt dat zij bereid was om reeds met ingang van

5 juli 2017 afstand te doen van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst en stelt zich op het standpunt dat de gehele gebruiksovereenkomst is gekoppeld aan de datum van 15 augustus 2017. De bepaling in de gebruikersovereenkomst die betrekking heeft op de ontbinding, zoals deze hierboven is weergegeven, is bedoeld om aan te geven dat de koopovereenkomst na het uitwerken van het financieringsvoorbehoud niet meer ontbonden kan worden. Pas dan is de koopovereenkomst ‘definitief’, aldus [eiser c.s.] .

4.7.

De voorzieningenrechter onderschrijft het door [eiser c.s.] . ingenomen standpunt en overweegt daarbij dat niet kan worden volstaan met een taalkundige benadering van vermelde contractsbepaling, maar dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, Haviltex). Het zou onbegrijpelijk zijn om in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op te nemen, waarvan de werking terstond door een bepaling in de diezelfde dag gesloten gebruikersovereenkomst teniet zou worden gedaan. Gelet hierop heeft [eiser c.s.] . er naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter op mogen vertrouwen dat zij niet op het moment van het ondertekenen van de gebruikersovereenkomst al afstand heeft gedaan van het recht om de koopovereenkomst met een beroep op het financieringsvoorbehoud te ontbinden. De voorzieningenrechter leest de betreffende contractuele bepalingen in onderlinge samenhang bezien aldus, dat partijen hebben beoogd te regelen dat [eiser c.s.] . dit recht zou hebben verloren indien zij niet uiterlijk op 15 augustus 2017 het financieringsvoorbehoud zou hebben ingeroepen.

4.8.

Uit het vorenstaande volgt dat [eiser c.s.] . met een tijdig beroep op het financieringsvoorbehoud tijdig is overgegaan tot het inroepen van de ontbinding van de koopovereenkomst.

4.9.

[C] stelt dat de ontbinding van de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ingeroepen. Volgens [C] heeft [eiser c.s.] . bij het tekenen van de koopovereenkomst aangegeven dat de financiering geen probleem zou zijn. Zij hebben in de ogen van [C] niet al het redelijk mogelijke gedaan teneinde de financiering te verkrijgen, waartoe zij conform artikel 15.3 van de koopovereenkomst verplicht was. Het rondkrijgen van de financiering is, zo stelt [C] , vertraagd doordat [eiser c.s.] . steeds de financieringsvorm heeft gewijzigd en niet tijdig een tweede financieringsaanvraag bij een andere officieel erkende geldverstrekkende instelling hebben aangevraagd. 123Vastgoedfinanciering is niet een dergelijke instelling, aldus [C] .

4.10.

Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is de voorzieningenrechter niet gebleken dat [eiser c.s.] . het financieringstraject heeft vertraagd. Uit de stukken blijkt dat [eiser c.s.] . op 2 juni 2017 de voor de beoordeling van de financieringsaanvraag van belang zijnde stukken bij de Rabobank heeft ingediend. De ontvangst van deze stukken is door de bank op 6 juni 2017 bevestigd. Gelijktijdig heeft de bank de accountant van [eiser c.s.] . een drietal data voorgesteld om de verstrekte informatie te bespreken. De volgende dag heeft [eiser c.s.] . laten weten dat zij kon op 15 juni 2017. Ter zitting heeft [eiser c.s.] . toegelicht dat die bespreking inderdaad op deze datum heeft plaatsgevonden en dat zij het gesprek is ingegaan in de verwachting dat de financiering rond zou komen. De Rabobank was volgens zeggen van [eiser c.s.] . enthousiast over haar plannen, maar wilde nog meer informatie. Die informatie heeft [eiser c.s.] . de bank de volgende dag verstrekt. kreeg Vervolgens is de koopovereenkomst op 5 juli 2017 tussen partijen gesloten. Volgens [eiser c.s.] . ging de Rabobank, die nog wel een onafhankelijke taxatie wilde laten verrichten, er net zoals zij van uit dat de financiering rond zou komen.

4.11.

Deze onafhankelijke taxatie is verricht door Ten Hag makelaars en heeft geleid tot het taxatierapport dat door Ten Hag op 3 augustus 2017 aan [eiser c.s.] . is toegezonden. Op 11 augustus 2017 liet [eiser c.s.] . in een e-mailbericht haar contactpersonen bij de Rabobank weten welke stappen zij hebben ondernomen, naar aanleiding van het telefoontje van de Rabobank over de taxatiewaarde ten opzichte van de investering die nodig is. Uit dit e-mailbericht volgt dat:

 de makelaar van [eiser c.s.] . contact zal opnemen met [C] om de ontbindende voorwaarde op te schuiven;

 met de taxateur van Ten Hag is besproken wat het verwijderen van de duurzaamheid voor effect zou hebben op de marktwaarde;

 een aannemer is gevraagd om op heel korte termijn aan te geven wat een voordelige vloerverwarming aan investering vraagt, maar dat de installateur die de aannemer hierover moet benaderen vakantie heeft zodat onbekend is wanner er een terugkoppeling volgt;

 dat contact is gezocht met IGEV om inzicht te krijgen in de mogelijk te verkrijgen subsidies, maar dat de werknemer van IGEV die daarover gaat tot 28 augustus op vakantie is en het algemene nummer alleen op vrijdagochtend bereikbaar is, zodat op dat moment niets in gang gezet kan worden.

[eiser c.s.] . beëindigt haar mail aan haar contactpersonen bij de Rabobank met:
‘Ondanks dat dit ons heel erg laat schrikken, willen wij jullie wel bedanken voor het feit dat jullie nog altijd vertrouwen hebben in onze plannen. Wij zetten ons voor de volle 100% in om te zorgen dat we het gat dichten. Mochten jullie nog tips hebben, dan horen wij die graag.’

4.12.

Eveneens op 11 augustus 2017 laat [C] aan [eiser c.s.] . weten:
‘Fijn dat de bankgarantie is gelukt.’

Bij brief van 15 augustus 2017 deelt de makelaar van [eiser c.s.] . [C] mee dat in overleg met zijn cliënten is besloten om de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen en dat hij [C] dit op 14 augustus 2017 ook al telefonisch en per mail heeft laten weten.

4.13.

Uit de hiervoor beschreven gang van zaken, die door [C] niet wordt bestreden, blijkt niet dat [eiser c.s.] . het financieringstraject heeft vertraagd, bijvoorbeeld door het wijzingen van de financieringsvorm of door niet tijdig een tweede financieringsaanvraag te doen. Veeleer komt het beeld naar voren van een ogenschijnlijk voorspoedig verlopend financieringstraject, waarbij eerst een kink in de kabel komt als blijkt dat de gevraagde financiering niet mogelijk is vanwege de getaxeerde waarde van het onroerend goed. Tussen 3 en 11 augustus 2017 heeft [eiser c.s.] . niet stilgezeten en heeft zij de mogelijkheden bekeken om ‘het gat’ te dichten en daartoe ook daar waar mogelijk actie ondernomen. In genoemde periode heeft [eiser c.s.] . kennelijk eveneens € 41.500,- in een depot gestort, zo blijkt uit het bericht van [C] van 11 augustus 2017 met betrekking tot de ‘bankgarantie’, waarmee hij – zo is ter zitting gebleken – het depotbedrag bedoelt. Als [C] op grond daarvan heeft geconcludeerd dat de financiering rond was, dan kan hij dat [eiser c.s.] . niet tegenwerpen. Het één (de financiering) volgt immers niet noodzakelijkerwijze uit het ander (de depotstorting).

4.14.

Dat [B] niet tijdig een tweede financieringsaanvraag als bedoeld in de koopovereenkomst heeft gedaan, leidt evenmin tot het oordeel dat [eiser c.s.] . niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan. Een dergelijke aanvraag is niet nodig, aangezien uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met zoveel woorden volgt dat voor een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud het overleggen van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling voldoende is.

4.15.

[C] betoogt dat partijen aanvullend zijn overeenkomen dat een beroep op het financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde pas goed gedocumenteerd zou zijn als in dat kader twee afwijzingen van financiële instellingen worden bijgevoegd. Uit de tekst van artikel 15.3 van de koopovereenkomst blijkt echter dat de in vette letter weergegeven aanvulling (die volgens [C] door de makelaar op verzoek van [C] in de overeenkomst is opgenomen om er voor te zorgen dat er altijd twee afwijzingen overgelegd dienden te worden), betrekking heeft op een ontbinding die wordt ingeroepen wegens het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub b van de koopovereenkomst. De tekst van sub b van artikel 15.1. is evenwel in de overeenkomst doorgehaald. Ter zitting hebben beide partijen expliciet te kennen gegeven dat van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG), waarop voornoemd sub b ziet, nimmer sprake is geweest. Uit één en ander volgt dat één afwijzing voldoende is om de ontbinding te kunnen inroepen.

4.16.

[eiser c.s.] . heeft niet één maar twee afwijzingen in het geding gebracht. Door [C] is niet betwist dat de Rabobank een erkende geldverstrekkende bankinstelling is als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a van de koopovereenkomst. [C] stelt zich echter op het standpunt dat de afwijzingen enkel de mededeling inhouden dat de financiering niet wordt verkregen, dan wel niet in behandeling worden genomen. Uit niets blijkt volgens [C] dat [eiser c.s.] . een redelijk verzoek voor financiering heeft ingediend, terwijl – zo blijkt uit artikel 15 van de koopovereenkomst en de toelichting – de afwijzingen nu juist overgelegd dienen te worden zodat [C] kan beoordelen of [eiser c.s.] . zich terecht op het financieringsvoorbehoud hebben beroepen. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [C] naar een uitspraak van de rechtbank Noord Nederland, locatie Leeuwarden van

16 april 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:2062. Deze uitspraak, zo overweegt de voorzieningenrechter, heeft echter betrekking op een koop die is gesloten met gebruikmaking van de ‘oude’ NVM koopovereenkomst en niet, met gebruikmaking van de in het voorjaar van 2014 herziene variant, die is gebruikt bij het opstellen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. De genoemde uitspraak is niet relevant is voor zover deze betrekking heeft op de invulling van de term ‘goed gedocumenteerd’.

4.17.

In de toelichting op de herziene NVM koopovereenkomst, die als bijlage bij de door partijen ondertekende koopovereenkomst is gevoegd en waarvan partijen dus kennis hebben kunnen nemen, is - voor zover hier van belang - opgenomen:

‘Het inroepen van de ontbinding dient “schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen” te geschieden. Schriftelijk houdt in dat een telefoontje niet voldoende is. Wat “goed gedocumenteerd” inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Standaard is in de koopovereenkomst opgenomen dat koper één afwijzing moet overleggen om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. In veel gevallen zal dit voldoende zijn. Geldverstrekkers zijn tegenwoordig zodanig aan regels gebonden door de Wet op het financieel toezicht dat er vanuit gegaan mag worden dat een afwijzing van een geldverstrekker gebaseerd is op een grondige beoordeling van de financiële situatie van koper, zelfs als de afwijzing summier is geformuleerd. Als gevolg van gedragscodes en wetgeving wijken acceptatievoorwaarden van geldverstrekkers onderling niet of nauwelijks af. Het indienen van ene aanvraag bij een tweede geldverstrekker zal dus waarschijnlijk eveneens tot een afwijzing leiden. Hiernaast geldt sinds 1 januari 2013 het provisieverbod. Dit houdt voor een koper in dat hij advieskosten moet betalen aan de hypotheekadviseur of de geldverstrekker. Als na één afwijzing duidelijk is dat de financiering niet rond komt, is het voor koper bezwaarlijk om nogmaals advieskosten te moeten betalen voor een tweede afwijzing. Daarnaast kan de factor tijd problemen geven als na de eerste afwijzing het traject nogmaals doorlopen moet worden. De termijn van de ontbindende voorwaarden kan daarvoor te kort zijn. Derhalve zal in veel gevallen het overleggen van één afwijzing voldoende zijn om gerechtvaardigd te kunnen ontbinden. Het staat partijen vrij om af te spreken dat meerdere afwijzingen moeten worden overgelegd of dat er naast een afwijzing nog (een) ander(e) relevant(e) stuk(ken), waarover koper de beschikking heeft of redelijkerwijs moet kunnen krijgen, overlegd dient/dienen te worden. Indien partijen hiervan gebruik willen maken dan kunnen de vereiste stukken op de stippellijn in artikel 15.3 worden ingevuld. Dit kan bijvoorbeeld zijn een kopie van de aanvraag van de hypotheek, kopieën van loonstroken etc.’

4.18.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit deze toelichting blijkt dat, anders dan in de ‘oude’ NVM-koopovereenkomst, in de onderhavige NVM-koopovereenkomst expliciet is bepaald dat ‘goed gedocumenteerd’ inhoudt dat de koper mag volstaan met het overleggen van één afwijzingsverklaring, tenzij partijen anders hebben afgesproken. De hypotheekaanvraag wordt zelfs benoemd als stuk waarvan partijen kunnen afspreken dat deze naast een of meerdere afwijzingen overgelegd dient te worden. Indien [C] van mening is dat hij voor de beantwoording van de vraag of [eiser c.s.] . een redelijke financieringsaanvraag heeft ingediend meer informatie nodig heeft dan een mogelijk summier geformuleerde afwijzing, dan had het op zijn weg gelegen om dit in de onderhandelingen mee te nemen en in de koopovereenkomst te laten specificeren welke aanvullende informatie [eiser c.s.] . diende over te leggen. Zoals hiervoor onder 4.14. reeds is overwogen heeft de voorzieningenrechter vastgesteld dat partijen van deze mogelijkheid geen gebruik hebben gemaakt.

4.19.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat [eiser c.s.] . zich voldoende heeft ingespannen om de financiering voor de aankoop rond te krijgen en dat zij haar beroep op het financieringsvoorbehoud tijdig en voldoende gedocumenteerd heeft gedaan. Hieruit volgt dat [eiser c.s.] . de op 5 juli 2017 tussen partijen gesloten koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. De koopovereenkomst en de op dezelfde dag tussen partijen gesloten gebruikersovereenkomst hangen naar het oordeel van de voorzieningenrechter onlosmakelijk met elkaar samen. Deze samenhang betekent naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat het definitief worden van de koopovereenkomst tussen partijen als een opschortende voorwaarde heeft te gelden. Nu de voorzieningenrechter hiervoor tot het oordeel is gekomen dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, heeft dit tot gevolg dat de gebruikersovereenkomst tussen partijen zonder gevolg is gebleven. De door

[eiser c.s.] . uit hoofde van die gebruikersovereenkomst aan [C] betaalde gelden dienen dan ook als onverschuldigd betaald te worden terugbetaald.

4.20.

De vraag of het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing in de weg staat, beantwoordt de voorzieningenrechter ontkennend. Dat [eiser c.s.] . niet over voldoende middelen zou beschikken om in voorkomend geval verhaal te bieden, is door [C] niet onderbouwd en acht de voorzieningenrechter voorshands ook niet aannemelijk Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser c.s.] . het depotbedrag van € 41.500,- uit eigen middelen heeft gefinancierd.

4.21.

De voorzieningenrechter overweegt dat [eiser c.s.] . - na hetgeen in dit kort geding zal worden beslist - geen althans onvoldoende belang heeft bij toewijzing van hetgeen sub III. is gevorderd. De vorderingen van [eiser c.s.] . zullen als volgt worden toegewezen.

4.22.

[C] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser c.s.] . worden begroot op:

- dagvaarding € 99,21

- griffierecht 883,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.798,21

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

gebiedt [C] om, binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis, mee te werken aan de teruggave van het depotbedrag / de waarborgsom van € 41.500,- aan

[eiser c.s.] . door een onherroepelijke machtiging tot vrijgave van het depot te verstrekken aan de notaris (Notarieel te Zwolle), op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag - een halve dag daaronder begrepen - dat [C] hieraan niet voldoet, tot een maximum van € 25.000,- is bereikt,

5.2.

gebiedt [C] om het door [eiser c.s.] . onverschuldigd betaalde bedrag van

€ 1.000,- binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis aan [eiser c.s.] . terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van

20 september 2017 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [C] in de proceskosten met bepaling dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening. De kosten aan de zijde van [eiser c.s.] . worden tot op deze uitspraak begroot op € 1.798,21,

5.4.

veroordeelt [C] in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk € 131,-- zonder betekening en € 199,-- in geval van betekening, indien en voor zover [C] niet binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, [C] daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2017. ^[1]

Voetnoten

1. type: