ECLI:NL:RBOVE:2017:3224

• Datum uitspraak: 8 augustus 2017
• Publicatiedatum: 15 augustus 2017
• Zaaknummer: 5893259 \ CV EXPL 17-2486
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugvordering bemiddelingskosten in huurzaak met betrekking tot het dienen van twee heren

In deze zaak vorderden eisers, [eisers], de terugbetaling van bemiddelingskosten die zij aan de gedaagde partij, Armeva B.V., hadden betaald. De eisers hadden in augustus 2014 een bemiddelingsovereenkomst gesloten met Armeva voor het huren van een woning. Na het sluiten van de huurovereenkomst met de verhuurder, hebben eisers een bedrag van € 605,00 aan bemiddelingskosten betaald. In maart 2017 vroegen zij om terugbetaling van deze kosten, waarop Armeva slechts € 151,25 terugbetaalde. Eisers stelden dat de bemiddelingskosten onverschuldigd waren betaald, omdat Armeva als huurbemiddelaar ook namens de verhuurder had opgetreden, wat in strijd is met het verbod op het dienen van twee heren zoals vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.

De kantonrechter oordeelde dat de bemiddelingskosten onverschuldigd waren voldaan, omdat Armeva niet gerechtigd was om deze kosten in rekening te brengen bij de aspirant-huurders. De rechter bevestigde dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was op grond van het dwingendrechtelijke verbod op het dienen van twee heren. De kantonrechter wees de vordering van eisers toe tot een bedrag van € 453,75, vermeerderd met wettelijke rente, en ook de buitengerechtelijke incassokosten van € 109,80 werden toegewezen. Daarnaast werd Armeva veroordeeld in de proceskosten van eisers, die in totaal € 520,31 bedroegen. Het vonnis werd uitgesproken op 8 augustus 2017 door mr. W.F. Boele.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 5893259 \ CV EXPL 17-2486

Vonnis van 8 augustus 2017

in de zaak van

1. [eiser] ,

2.
[eiseres] ,

beiden wonende te [plaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eisers] ,

gemachtigde: Y.R. Hoogvliets, h.o.d.n. Terugkrijgenbemiddelingskosten.nl,

tegen

de besloten vennootschap
ARMEVA B.V. , tevens h.o.d.n.
Armeva Vastgoed ,

gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,

gedaagde partij, hierna te noemen Armeva,

procederend bij P.H.M. Osewoudt.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 april 2017

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] waren in augustus 2014 op zoek naar woonruimte. Op de website van Armeva werd de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) te huur aangeboden. [eisers] hebben, voordat zij in de gelegenheid werden gesteld de woning te bezichtigen, een bemiddelingsovereenkomst met Armeva gesloten. Daarmee hebben [eisers] zich jegens Armeva verbonden een bemiddelingsvergoeding te betalen indien na een geslaagde bemiddeling door Armeva een huurovereenkomst tot stand zou komen.

2.2.

Op 5 september 2014 is een overeenkomst voor de verhuur van de woning tot stand gekomen tussen [eisers] en de heer [X] (verhuurder). De huurovereen-komst is getekend door Armeva in haar hoedanigheid van gevolmachtigde van [X] .

2.3.

[eisers] hebben, naast een waarborgsom en huurpenningen, een bedrag van
€ 605,00 aan bemiddelingskosten aan Armeva betaald.

2.4.

Bij brief van 21 maart 2017 heeft de gemachtigde van [eisers] verzocht om terugbetaling van de bemiddelingskosten. Daarop heeft Armeva bericht dat zij een bedrag van € 151,25 zal terugbetalen.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen de veroordeling van Armeva bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van een bedrag van € 605,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 maart 2017 tot aan de dag van algehele voldoening, en een bedrag van € 109,80 inclusief btw wegens buitengerechtelijke incassokosten. Daarbij vorderen zij dat Armeva in de kosten van deze procedure wordt veroordeeld.

3.1.1.

[eisers] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij de bemiddelingskosten onverschuldigd hebben betaald. [eisers] beroepen zich hierbij op HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099. Armeva heeft als huurbemiddelaar tevens opgetreden namens de verhuurder. Daarmee is sprake van het dienen van twee heren. Het was Ameva daarom niet toegestaan om bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de kandidaat-huurder. Zo geoordeeld wordt dat geen sprake is van het dienen van twee heren, stellen [eisers] zich op het standpunt dat de omvang van de door Armeva verrichte werkzaamheden in geen (redelijk) verhouding staat tot de hoogte van de bemiddelingskosten. Omdat betaling ondanks aanmaning daartoe is uitgebleven, vorderen [eisers] tevens vergoeding van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten.

3.2.

Armeva heeft verweer gevoerd. Zij heeft een bedrag van € 151,25 terugbetaald, uit coulance. De overige kosten heeft zij rechtsgeldig bij [eisers] in rekening gebracht, omdat zij opdracht hebben gegeven tot het verrichten van werkzaamheden die niet gerelateerd zijn aan het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Daarnaast is het volgens Armeva wel redelijk dat een huurbemiddelaar administratiekosten, ter hoogte van € 150,00 inclusief btw, in rekening brengt als vergoeding voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen [eisers] als (aspirant)huurders en Armeva als bemiddelaar is een bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen als bedoeld in artikel 7:425 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Hierbij staat vast, naar [eisers] onbestreden heeft gesteld, dat het voor hen niet mogelijk was om de verhuurder van de woning rechtstreeks te benaderen. [eisers] konden de woning slechts huren door bemiddeling van Armeva én eerst nadat zij zich hadden verbonden zoals weergegeven onder 2.1.

4.2.

Armeva was, getuige de huurovereenkomst, gevolmachtigd door de verhuurder om de huurovereenkomst te sluiten en trad dus – naar mag worden aangenomen – vooral in diens belang op. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat Armeva namens [eisers] heeft onderhandeld over de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een situatie waarin [X] opdracht heeft gegeven aan Armeva om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen hem en een derde. Die kennelijke overeenkomst moet worden aangemerkt als een overeenkomst tot lastgeving als bedoeld in de artikelen 7:414 e.v. BW.

4.3.

Het voorgaande betekent dat sprake is van “het dienen van twee heren”, waarbij vaststaat dat het hier gaat om een rechtshandeling die strekt tot (ver)huur van een onroerende zaak en dat [eisers] personen zijn als bedoeld in artikel 7:408, derde lid, BW, te weten een natuurlijk persoon die niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Ook staat niet ter discussie dat de woning een zelfstandige woning is in de zin van artikel 7:234 BW, zodat van het bepaalde in lid 4 van artikel 7:417 BW niet mag worden afgeweken.

4.4.

Dat dienen van twee heren is op grond van artikel 7:417, vierde lid, BW ongeoor-loofd, welke bepaling krachtens artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is. Het staat vast dat de gemachtigde van [eisers] per brief van 21 maart 2017 het ongeoorloofde karakter van de bemiddelingskosten bij Armeva aan de orde heeft gesteld en het dienaangaande betaalde bedrag heeft teruggevorderd. Een dergelijke stellingname dient te worden aangemerkt als een buitengerechtelijke vernietiging van een beding uit de overeenkomst, krachtens welke de bemiddelingskosten waren verschuldigd, als bedoeld in artikel 3:40, tweede lid, BW in samenhang met artikel 3:50, eerste lid, BW. Dit betekent dat het beding van Armeva strekkende tot vergoeding voor bemiddelingskosten geen effect heeft. Anders dan Armeva meent, sluit dat iedere vergoeding uit voor al dan niet als bemiddeling aan te merken werkzaamheden. Dit betekent dat (aspirant-)huurders als [eisers] evenmin een vergoeding is verschuldigd vanwege administratiekosten of tijd besteed aan het mogelijk maken van extra bezichtigingen van de woning en het telefonisch te woord staan van [eisers] – wat daar verder ook van zij.

4.5.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, luidt de conclusie dat de bemiddelings-kosten onverschuldigd voldaan zijn. Bij deze uitkomst, zo oordeelt de kantonrechter, behoeft het eveneens opgeworpen betoog van [eiser] dat het beding nietig is wegens strijd met artikel 7:264 BW geen bespreking meer.

4.6.

Armeva heeft al een bedrag van € 151,25 terugbetaald. Daarom is de vordering van [eisers] tot terugbetaling van de bemiddelingskosten toewijsbaar tot het bedrag van
€ 453,75. Als niet afzonderlijk weersproken is Armeva over dat bedrag vergoeding verschuldigd van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW.

4.7.

[eisers] hebben een vergoeding gevorderd van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 109,80. Armeva heeft daartegen geen afzonderlijk verweer gevoerd. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk gemaakt dat [eisers] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. Daarom zal de kantonrechter deze vergoeding eveneens toewijzen.

4.8.

Armeva is de partij die in het ongelijk is gesteld. Daarom wordt zij veroordeeld in de kosten van deze procedure. Die kosten worden aan de zijde van [eisers] begroot op
€ 97,31 voor het uitbrengen van de dagvaarding, € 223,00 voor het griffierecht dat [eisers] aan de rechtbank hebben betaald en € 200,00 wegens salaris gemachtigde, totaal € 520,31.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Armeva tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van
€ 563,55 (€ 453,75 + € 109,80), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 453,75 vanaf 21 maart 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt Armeva in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op € 520,31;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2017. (CT)