Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 16/2888
uitspraak van de meervoudige kamer in het geschil tussen
[eiser], te [woonplaats] eiser,
gemachtigde: mr. M. Schouten, werkzaam bij SRK Rechtsbijstand te Zoetermeer,
en
het college van burgemeester en wethouders van Hengelo, verweerder.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam 1]en
[naam 2], te Ambt-Delden,
[naam 1]en
[naam 2], te Ambt-Delden,
gemachtigde: mr. S.P.M. Schaap, advocaat te Raalte.
Procesverloop
Bij besluit van 25 januari 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser een planschadevergoeding toegekend van € 8000,00.
Bij besluit van 19 oktober 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser met overname van het door de Commissie voor bezwaarschriften gegeven advies, ongegrond verklaard.
Namens eiser is tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en daarbij onder andere als bijlage een door het Adviesbureau Kraan & De Jong op 22 december 2016 uitgebracht rapport aan de rechtbank overgelegd. Bij brief van 15 februari 2017 heeft eiser een aan-vullend rapport van dit adviesbureau aan de rechtbank toegezonden.
Verweerder heeft op 16 februari 2017 een verweerschrift ingediend. Bij brief van 27 februari 2017 heeft verweerder nog een reactie gegeven op de inhoud van genoemde brief van
15 februari 2017 door overlegging van een door de schadebeoordelingscommissie, bestaande uit P.W.M. Schiphorst RMT, beëdigd makelaar taxateur te Hengelo en mr. J. Eshuis, advocaat te Enschede (verder: de commissie) op 24 februari 2017 geformuleerd commentaar (met bijlage).
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2017.
Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, voornoemd en drs. F.J. Kraan van het adviesbureau Kraan & De Jong.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden I.B.H. Heil en R.J.J. Platenkamp. Zij hebben zich laten bijstaan door P.W.M. Schiphorst, lid van de Schadebeoor-delingscommissie van de gemeente Hengelo.
Voorts was [naam 1] als derde-partij aanwezig.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijk-heid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
3. Eiser is sinds 1 juli 1988 eigenaar van de rechterhelft van een twee onder een kap woning aan de [adres 1] te Hengelo (kadastraal genummerd [nummer 1] . Hij heeft bij brief van 11 maart 2015 verzocht om tegemoetkoming in planschade als gevolg van het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan “Deldenerstraat Noord” (verder: het bestemmingsplan Deldenerstraat). Eiser heeft gesteld dat een waardevermindering is opgetreden van
€ 50.000,00.
De derde partij heeft aangevoerd dat er in objectieve zin voor eiser geen schade is ontstaan als gevolg van de invoering van het bestemmingsplan “Deldenerstraat Noord”.
3.1.
Aan de achterzijde van de woning van eiser is de woonwijk Woolderes gelegen.
Aan de oostkant van het perceel is de meeste nabij gelegen bestaande woning op het perceel [adres 2] gelegen. Het terrein gelegen tussen de woning van eiser en deze woning is onbebouwd.
Op het aan het perceel van eiser grenzende perceel, dat in eigendom is van de derde partij, kan krachtens het bestemmingsplan woonbebouwing worden gerealiseerd. Dit terrein, met een oppervlakte van 29 are en 5 centiare, was in gebruik als grasland.
4. Verweerder heeft aan het besluit van 25 januari 2016 een door de Schadebeoordelingscommissie op 21 december 2015 uitgebracht advies ten grondslag gelegd.
Deze heeft geoordeeld dat uit de planologische vergelijking volgt dat het bestemmingsplan Deldenerstraat eiser in een planologisch nadeliger situatie heeft gebracht. De nadelige invloed van dit plan wordt naar de mening van de commissie uitsluitend veroorzaakt door de bebouwing die gerealiseerd kan worden op het perceel van [naam 1] en [naam 2] . De overige gronden liggen volgens de commissie buiten de directe invloedssfeer van de woning van eiser. Onder de gelding van het bestemmingsplan Deldenerstraat is op het perceel gelegen naast de woning van eiser op een afstand van circa twee meter van de woning het oprichten van een woning met een maximale hoogte van 11 meter mogelijk. In totaal kunnen op het buurperceel drie woningen worden opgericht. De commissie meent dat de omgeving van de woning van eiser hierdoor aan de oostzijde zal veranderen.
De commissie heeft vervolgens de waardevermindering van de woning van eiser vastgesteld op € 23.000,00 (van € 420.000,00 naar € 397.000,00) en het normaal maatschappelijk risico in deze op € 15.000,00 vastgesteld, zodat verweerder is geadviseerd een bedrag van
€ 8000,00 aan eiser te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 11 maart 2015.
Met overname van dit advies heeft vervolgens besluitvorming plaatsgevonden zoals beschreven onder de rubriek Procesverloop.
5. Eiser voert aan dat:
- de Schadebeoordelingscommissie ten onrechte aansluit bij de feitelijke perceelssituatie en niet bij de (maximaal mogelijke) nieuw planologische situatie;
- inzake de toegepaste verhoogde normaal maatschappelijk risico iedere verwijzing naar specifieke passages die zien op de onderhavige situatie, ontbreekt;
- dit onjuiste uitgangspunt ertoe leidt dat voor de beoordeling of sprake is van een planologisch nadeliger situatie, aan de oostzijde bebouwing (en de nadelige effecten ervan) vanaf 55 meter ten onrechte buiten beschouwing is gelaten en aan de westzijde bebouwing (en de nadelige effecten daarvan) vanaf 25 meter ten onrechte buiten beschouwing is gelaten;
- inzake de waarde(daling) van de woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten door de eigen deskundige een juiste vergelijking is gemaakt.
6. Volgens vaste rechtspraak (onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ((verder: de Afdeling) (26 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2013:56) mag een bestuursorgaan, indien in een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskun-dige op objectieve en onpartijdige wijze verslag is gedaan van het door de deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstan-digheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrij-pelijk zijn, bij het nemen van een besluit van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopings-punten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
De rechtbank is van oordeel dat dat verweerder in beginsel op het door de Schadebeoorde-lingscommissie, uitgebrachte advies mag afgaan.
De rechtbank dient op basis van hetgeen eiser heeft aangevoerd te beoordelen of het advies van de Schadebeoordelingscommissie in dit geval onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins zodanige gebreken kleven, dat verweerder het advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen.
7.1.
Het bestemmingsplan Deldenerstraat is vastgesteld door de Gemeenteraad van Hengelo op 4 maart 2014. Het plan is met ingang van 23 april 2014 in werking getreden en onher-roepelijk geworden. Het plangebied is gelegen aan de noordkant van de Deldenerstraat.
Voor het gehele plangebied geldt de bestemming Wonen. Blijkens artikel 3 zijn Pro de gronden bestemd voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep, aa-/uitbouwen en bijgebouwen met daaraan ondergeschikt tuinen, erven en terreinen, woonstraten, verhardingen, overpaden en inritten ten behoeve van aanliggende bestemmingen, voorzieningen ten behoeve van afvoer, tijdelijke berging en infiltratie van hemelwater en nutsvoorzieningen. Dit met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Een woning mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd.
Binnen het aan de oostkant van de [adres 1] gelegen perceel is een bouwvlak ingetekend dat zich uitstrekt over nagenoeg de gehele diepte van de kavel. Het bouwvlak grenst direct aan de zijdelingse perceelgrens. Het maximum aantal wooneenheden is drie. Het maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden is twee. Het bouwpeerceel dient een minimale breedte van 18 meter te hebben. De voorgevel dient in de aan de straat gelegen bouwgrens te worden gebouwd. De maximum diepte van een hoofdgebouw is 12 meter.
De minimale afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens is 2 meter. De bouwhoogte is ter plaatse maximaal 11 meter.
7.2.
De rechtbank stelt vast dat het nieuwe bestemmingsplan eiser in een planologisch nadeliger situatie heeft gebracht. De stelling van de derde partij dat het aan eiser zelf te wijten is dat schade is opgetreden doordat hij ervoor heeft gekozen om begroeiing te kappen en te snoeien, is door de Schadebeoordelingscommissie niet gedeeld. De commissie heeft in dit verband gesteld dat ook wanneer de oorspronkelijke, in dit geval feitelijke, situatie gehandhaafd zou zijn, sprake zou zijn van planologisch nadeel vanwege de op het naastge-legen perceel mogelijk gemaakte bebouwing.
De planologische kaders welke tegen elkaar moeten worden afgewogen zijn verder niet in geschil.
Wel in geschil is de vraag of de nadelige invloed van het bestemmingsplan uitsluitend wordt veroorzaakt door de bebouwing die direct aan de oostzijde van de woning van eiser gerealiseerd kan worden op het perceel van de derde-partij. De Schadebeoordelingscom-missie heeft in haar advies overwogen dat op het aan het perceel van eiser grenzende perceel onder de gelding van het oorspronkelijke bestemmingsplan nauwelijks bebouwing was toegelaten. Verder was agrarisch gebruik van de gronden toegestaan. Met dit gebruik heeft de commissie in de planvergelijking rekening gehouden.
Gelet op de hiervoor aangegeven bouwmogelijkheden heeft de Schadebeoordelingscommissie gemeend dat de omgeving van de woning van eiser hierdoor aan de oostzijde behoorlijk zal veranderen. De commissie heeft aangegeven dat de situeringswaarde van de woning van eiser verslechtert wanneer deze vergeleken wordt met de situeringswaarde zoals deze was onder de gelding van het bestemmingsplan “Buitengebied 2000”. De commissie is van mening dat niet valt in te zien dat eiser planologisch nadeel ondervindt van hetgeen mogelijk wordt op de percelen gelegen ten westen van het perceel van zijn buren, Deldenerstraat [nummer 2] . Voorts is de commissie van oordeel dat hetzelfde geldt voor de percelen gelegen oostelijk van het direct ten oosten het perceel van eiser grenzende perceel. Daarbij heeft de commissie van belang geacht dat het direct aangrenzende perceel 55 meter breed is, waardoor de nadelige invloed van het verder oostelijk gelegen perceel aan het perceel van eiser wordt onttrokken.
In navolging van de Schadebeoordelingscommissie heeft verweerder geoordeeld dat de planologische mogelijkheden die op de gronden gelegen ten oosten van de woning van eiser zijn gecreëerd, dusdanig bepalend zijn voor de omvang van de planschade, dat de mogelijk-heden die verder ten oosten en ten westen zijn gecreëerd, daarbij niet meer van bepalende invloed zijn. In het verweerschrift van 16 februari 2017 heeft verweerder dit uitvoerig toegelicht. Op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting kan de rechtbank verweerder hierin volgen en meent dan ook dat de door eiser op dit punt aangevoerde beroepsgronden niet slagen. Daarbij heeft de rechtbank met name acht geslagen op het feit dat voor het uitzicht geldt dat de woning en de tuin van eiser georiënteerd zijn op het oosten en uitsluitend vanuit de kamers op de verdiepingen aan de achterzijde van de woning en vanuit het achterste deel van de tuin er enig zicht mogelijk is in westelijke richting.
7.3.
Het geschilpunt dat partijen verder verdeeld houdt is de taxatie van de woning van eiser vóór de peildatum, te weten 23 april 2014. De commissie heeft deze waarde getaxeerd op
€ 420.000,00, terwijl Kraan & De Jong deze waarde heeft getaxeerd op € 475.000,00.
Uit de stukken blijkt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser per 1 januari 2014 was bepaald op € 403.000,00. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde wordt echter niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime. Dit neemt evenwel niet weg dat van het college kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat.
Vastgesteld kan worden dat de door de Schadebeoordelingscommissie gataxeerde waarde voor de schadeoorzaak € 17.000,00 hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2014. Ook de rechtbank acht dit verschil (4%) niet aanzienlijk, zodat een nadere toelichting niet nodig is.
De rechtbank acht het verschil van circa 18% tussen de door Kraan & De Jong vastgestelde waarde van € 475.000 en genoemde WOZ-waarde wel aanzienlijk.
De Schadebeoordelingscommissie is in haar advies uitgegaan van een waarde van de woning Deldenerstraat 330 te Hengelo op de peildatum van € 420.000,00. In de zich onder de gedingstukken bevindende brief van 16 augustus 2016 heeft de commissie een toelichting gegeven op de totstandkoming van deze waarde. Genoemd zijn drie objecten die de commissie bij de taxatie heeft gehanteerd en waarvan meer informatie door haar is gegeven in een bijlage die is gehecht aan de brief van 24 februari 2017. De waarden van deze drie objecten zijn door de commissie geïndexeerd naar de peildatum met behulp van de zogenaamde NVM indexerings-rekentool. De commissie heeft toegelicht dat is gezocht naar woningen die wat bouwjaar en woningtype betreft vergelijkbaar zijn met de woning van eiser.
De rechtbank is van oordeel dat de Schadebeoordelingscommissie voldoende heeft onderbouwd waarom de door Kraan & De Jong aangegeven objecten minder geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht de door de commissie gegeven opsomming en beschrijving van de bij de taxatie gebruikte vergelijkbare objecten, begrijpelijk, zodat er ook op dit punt geen reden bestaat te twijfelen aan de juistheid van het advies van de commissie.
7.4.
Op grond van het bepaalde in artikel 6.2 lid 1 eerste lid Wro moet het normaal maatschappelijk risico worden beoordeeld. In dit verband geldt dat in ieder geval een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de woning per peildatum voor rekening van eiser blijft.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (in onder meer de uitspraken van de Afdeling van 24 december 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4668) en 1 juli 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2071), moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
De Schadebeoordelingscommissie heeft overwogen dat de woning van eiser is gelegen in een overgangsgebied tussen bebouwing en buitengebied. Het plan “Deldenerstraat Noord” heeft vanwege deze ligging veel kenmerken van een inbreidingsplan. Er is geen sprake van een ontwikkeling die in strijd is met gemeentelijk beleid. De ontwikkeling past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, echter met dien verstande dat er ten gevolge van het plan wel een behoorlijke toename van de bebouwingsdichtheid zal optreden aan de noord-kant van de Deldernerstraat. Gelet op de vrij korte afstand tussen de woning van eiser en de thans mogelijke bebouwing op het naastgelegen perceel en gelet op de omstandigheid dat zijn woning en tuin voornamelijk op de oostkant zijn gericht, zullen de effecten van de ter plaatse mogelijk gemaakte bebouwing niet gering zijn. Rekening houdende met de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden is de commissie van mening dat het normaal maatschappelijk risico in de situatie van eiser € 15.000,00 bedraagt. Dit bedrag is hoger dan het forfait normaal maatschappelijk risico van € 8400,00. Dit betekent dat van het schadebedrag van € 23.000,00 voor rekening van eiser een bedrag blijft van € 15.000,--, zodat een planschadevergoeding resteert van € 8.0000,00.
Op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting kan de rechtbank de commissie volgen in haar oordeel dat het bestemmingsplan Deldenerstraat Noord grote overeenkomsten heeft met een inbreidingsplan. Hieruit volgt dat de planologische ontwikkeling gedurende een ruime periode in de lijn der verwachtingen lag. Zoals gezegd heeft de commissie de effecten van de onder het nieuwe planologisch regime mogelijk gemaakte bouwmogelijkheden op het direct ten oosten van de woning van eiser gelegen perceel, echter niet gering geacht. In verband hiermee heeft de commissie voor een licht verhoogd normaal maatschappelijk risico gekozen van 3.6%, welk percentage is gelegen tussen het wettelijke forfait van 2% en de 5% die bij een volwaardig inbreidingsplan zou mogen worden gehanteerd.
Verweerder heeft voorts in het verweerschrift en ter zitting overwogen dat onder meer uit de in 2007 vastgestelde “Structuurvisie Hengelo 2030”en de Stedenbouwkundige visie “Deldenerstraat-Noord” van 13 juli 2009, waarnaar in het bestemmingsplan Deldererstraat Noord ook wordt verwezen, blijkt dat stadsranden voor verdichting in aanmerking komen, zodat de onderhavige ontwikkelingen in de lijn der verwachtingen lag. De rechtbank kan verweerder hierin volgen.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich dan ook in redelijkheid kunnen baseren op het advies van de commissie en aansluiting kunnen zoeken bij een normaal maatschappelijk risico van circa 3.6%.
8. Gelet op al het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de adviezen van de commissie zodanige gebreken bevatten dat verweerder zijn beslissing daarop niet heeft mogen baseren.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.F. Bijloo, voorzitter, en mr. R.M. Fieten en mr. A. Oosterveld, leden, in aanwezigheid van C. Kuiper, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.