Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/413372 / HA ZA 25-162
Vonnis van 8 april 2026
in de zaak van
PRORAIL B.V.,
te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: ProRail,
advocaat: mr. H.X. Botter,
tegen
WOONSTICHTING [gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Woonstichting,
advocaat: mr. C.J. Schipperus.
1.De zaak in het kort
1.1.
ProRail heeft een gedeelte van een perceel van de Woonstichting onteigend voor de aanleg van een tijdelijke weg. Deze weg wordt aangelegd “op” voortuinen van woningen aan de [straatnaam] in [plaats] , die door de Woonstichting worden verhuurd. De weg blijft meerdere jaren liggen.
1.2.
Eerder is overeenstemming bereikt over de schadeloosstelling voor de Woonstichting als eigenaar. Ook met de meeste huurders is overeenstemming bereikt.
De huurders van één woning hebben het aanbod van ProRail niet aanvaard.
1.3.
Dit vonnis gaat onder meer over de hoogte van de schadeloosstelling voor de huurders vanwege de onteigening van hun voortuin (12 m2). Daarvoor is een deskundige benoemd. ProRail en de Woonstichting hebben om een constructie verzocht waarbij de aan de huurders toekomende schadeloosstelling niet aan de huurders wordt betaald, maar aan de Woonstichting. Dit met de verplichting om deze bedragen naar rato aan de huurders te vergoeden.
1.4.
De conclusie van de rechtbank is dat de Onteigeningwet niet voorziet in de voorgestelde constructie. De schadeloosstelling wordt vastgesteld op € 4.700,00.
De huurders moeten een deel van het voorschot terugbetalen.
1.5.
ProRail moet meer dan € 20.000,00 aan kosten betalen. Daarvan is bijna € 9.600,00 voor de benoemde deskundige, het restant betreft juridische bijstand van de Woonstichting.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 mei 2025 en de daarin genoemde stukken
- het proces-verbaal van plaatsopneming en bezichtiging van 12 juni 2025
- het definitieve deskundigenbericht van 11 december 2025, ingekomen ter griffie op
- het definitieve deskundigenbericht van 11 december 2025, ingekomen ter griffie op
15 december 2025
- de B16-formulieren van 6 januari 2026 van zowel ProRail als de Woonstichting, waarin
wordt aangegeven dat van pleidooi wordt afgezien en dat vonnis wordt gevraagd
- de kostenopgave van de benoemde deskundige van 19 januari 2026
- de akte opgave van kosten van de Woonstichting van 21 januari 2026
- het B16-formulier van de Woonstichting van 3 februari 2026
- de akte van ProRail van 4 februari 2026.
2.2.
Ten slotte is bepaald dat schriftelijk uitspraak wordt gedaan.
3.De verdere beoordeling
Inleidende overwegingen
3.1.
Het voor 1 januari 2024 geldende recht (en daarmee de Onteigeningswet, hierna ook: Ow) is van toepassing op deze procedure [1] .
3.2.
In het vonnis van 23 april 2025 (hierna: het eerste vonnis) heeft de rechtbank de door ProRail gevorderde vervroegde onteigening uitgesproken van een gedeelte groot 12 m2 van het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , totaal groot 9.455 m2 (grondplannummer [nummer] ).
3.3.
Het onteigende perceelsgedeelte maakt deel uit van de voortuin van een woning, gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . Deze woning wordt door de Woonstichting verhuurd aan de heer [A] en mevrouw [B] (hierna: [A] en [B] ). Op het genoemde adres is ook de eenmanszaak [bedrijfsnaam A en B] (hierna: de eenmanszaak) gevestigd.
3.4.
In genoemd vonnis is de schadeloosstelling voor de Woonstichting definitief vastgesteld op € 1.200,00. Voor [A] en [B] is het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 6.875,00, te verdelen bij helfte. Het voorschot voor de eenmanszaak is bepaald op € 0,00.
3.5.
Het vonnis is op 17 juli 2025 ingeschreven in de openbare registers.
De deskundige
3.6.
In het tweede vonnis van 14 mei 2025 heeft de rechtbank mr. I.P.A. van Heijst als deskundige benoemd. Mr. I.P.A. van Heijst (hierna: de deskundige) is aanwezig geweest bij de plaatsopneming op 12 juni 2025. Op 13 augustus 2025 heeft de deskundige zijn conceptrapport uitgebracht. ProRail en de Woonstichting hebben op het conceptrapport gereageerd. [A] en [B] hebben niet gereageerd. Op 11 december 2025 is het definitieve rapport uitgebracht.
Het werk waarvoor is onteigend
3.7.
De onteigening heeft plaatsgevonden voor de uitvoering van het Tracébesluit Programma Hoogfrequent Spoorvervoer Meteren-Boxtel 2020. Er wordt een extra (vierde) spoor gerealiseerd tussen ’s-Hertogenbosch en Vught. In dat verband wordt in Vught een deel van het spoor richting Eindhoven verdiept aangelegd in een tunnelbak. Twee bestaande gelijkvloerse overwegen worden vervangen door een spoortunnel. Ook station Vught wordt verdiept (in de tunnelbak) aangelegd.
3.8.
In het Tracébesluit is ter hoogte van de [straatnaam] voorzien in de aanleg van een tijdelijk werkterrein voor de opslag van materieel en materialen van de aannemer. Dit werkterrein wordt gedeeltelijk op de [straatnaam] aangelegd. Er is voorzien in de aanleg van een tijdelijke weg zodat de woningen aan de [straatnaam] via de voorzijde bereikbaar blijven. Deze weg wordt gedeeltelijk aangelegd in/op de voortuinen van de woningen aan de [straatnaam] , waaronder de hele voortuin van de woning met nummer [adres 1] .
3.9.
In verband met de planning van het werk diende ProRail uiterlijk 1 september 2025 over het perceelsgedeelte te beschikken. Na afronding van de werkzaamheden wordt de weg opgeheven.
3.10.
ProRail en de Woonstichting hebben afgesproken dat de perceelsgedeelten die nodig waren voor de aanleg van de tijdelijke weg weer terug verkocht en terug geleverd zullen worden aan de Woonstichting. In dit verband is ProRail in het eerste vonnis veroordeeld haar bijkomend aanbod gestand te doen [2] . Met de huurders van de betreffende woningen heeft de Woonstichting afgesproken dat zij het perceelsgedeelte vervolgens terugkrijgen als onderdeel van het gehuurde.
De peildatum
3.11.
De deskundige heeft de schadeloosstelling begroot per de datum waarop het vonnis waarin de vervroegde onteigening is uitgesproken is ingeschreven in de openbare registers. Dat is gebeurd op 17 juli 2025. Deze datum wordt hierna aangeduid als de peildatum.
Schadeloosstelling [A] en [B]
Uitgangspunten
3.12.
Op grond van artikelen 40 en 42 Ow komt aan [A] en [B] volledige vergoeding toe van alle schade die zij als huurders lijden als gevolg van de onteigening van het perceelsgedeelte.
3.13.
Volgens de deskundige bestaat de schade van [A] en [B] uit deze componenten:
verlies van het genot van de voortuin
aantasting van het woongenot als gevolg van de aanwezigheid en het gebruik van de tijdelijke weg op het onteigende
kosten van herinrichting van de voortuin,
alles over een periode van zes jaar te rekenen vanaf januari 2026.
3.14.
Als gevolg van de onteigening gaat de voortuin voor de duur van de werkzaamheden verloren. De voordeur van de woning komt dan direct uit op de tijdelijke weg. Ook de mogelijkheid om vóór de woning te parkeren vervalt. Aan de achterzijde van de woningen wordt een tijdelijk vervangend parkeerterrein aangelegd.
3.15.
Volgens de deskundige is er geen grond voor vergoeding van kosten in verband met de ontruiming van de voortuin. Tijdens de opname was de voortuin grotendeels voorzien van tuintegels en enkele vaste planten. Er is geen verplichting voor [A] en [B] om de voortuin te ontruimen. De (spaarzaam) aanwezige roerende zaken kunnen zij verwijderen of achterlaten, aldus de deskundige.
3.16.
De componenten van de schadeloosstelling worden hieronder verder uiteengezet.
a)
Verlies van het genot van de voortuin
Verlies van het genot van de voortuin
3.17.
Als gevolg van de onteigening zullen [A] en [B] gedurende zes jaar het genot van de voortuin moeten missen. Het genot van de huurwoning (en de verschillende onderdelen daarvan) komt financieel tot uitdrukking in de huurprijs. Voor sociale huurwoningen wordt dit vertaald in “huurpunten”.
3.18.
De huurprijs van de woning bedraagt per 1 juli 2025 € 648,86 per maand. In het huurprijspuntensysteem komt dit overeen met 105 huurpunten. Binnen dat systeem wordt aan de aanwezigheid van een voortuin van 12 m2 bij een huurwoning 6,2 huurpunten toegekend. Volgens het puntensysteem kan de waarde van het genot van de voortuin worden gesteld op: 6,2 punten : 105 punten x € 648,86 = € 38,30 per maand. Dat is afgerond
€ 460,00 per jaar.
b)
Aantasting van het woongenot door tijdelijke weg
Aantasting van het woongenot door tijdelijke weg
3.19.
De tijdelijke weg wordt aangelegd voor de ontsluiting van de woningen aan de [straatnaam] [huisnummers] . Deze weg wordt deels aangelegd op de huidige voortuinen bij deze woningen.
3.20.
Aan [A] en [B] komt in beginsel alleen vergoeding toe van de derving van hun woongenot als gevolg van de aanwezigheid van de tijdelijke weg en het gebruik daarvan op de voortuin bij hun woning. Volgens de deskundige kan dit gebruik echter niet los worden gezien van het gebruik van de rest van de weg. Daarom heeft hij bij de bepaling van de schadeloosstelling de derving van het woongenot als gevolg van de aanwezigheid en het gebruik van de hele tijdelijke weg direct voor hun woning in aanmerking genomen. De weg wordt tot aan de voorgevel aangelegd, zodat auto’s op heel korte afstand van die gevel (met daarin het woonkamerraam) zullen langsrijden. Daartegenover staat dat de intensiteit van het gebruik van de tijdelijke weg naar verwachting minder zal zijn dan dat van de huidige weg. De tijdelijke weg loopt na [adres 2] dood, zodat deze alleen gebruikt zal worden door de bewoners van de andere woningen, hun bezoekers en eventuele (pakket)bezorgers.
3.21.
De derving van het woongenot als gevolg van de aanleg en het gebruik van de tijdelijke weg laat zich volgens de deskundige niet afzonderlijk vertalen in het huurprijspuntensysteem.
Slotsom a) en b)
3.22.
De deskundige heeft dan ook beide vormen van derving van het woongenot in één bedrag vertaald, en wel als volgt. De deskundige acht 10% van de huurprijs redelijk, en daarmee € 65,00 per maand. Dat is € 780,00 per jaar.
3.23.
Om de schade vast te stellen in één bedrag per 1 januari 2026 wordt het schadebedrag gekapitaliseerd met factor 5 .2, zodat het totale schadebedrag op € 4.060,00 kan worden gesteld. Hiermee is ook de inflatieontwikkeling gedurende de schadeperiode verdisconteerd. Uitgaande van de peildatum 17 juli 2025 (factor 0,98) wordt de schade begroot op € 3.980,00.
c)
Kosten herinrichting voortuin
Kosten herinrichting voortuin
3.24.
Na afloop van de werkzaamheden moeten [A] en [B] financieel in staat worden gesteld om de voortuin opnieuw in te richten, vergelijkbaar met de inrichting op de peildatum. De voortuin was heel sober ingericht. Deze bestond met name uit een strook stoeptegels en een strook grind met een enkele vaste plant.
3.25.
De kosten van herinrichting worden door de deskundige geschat op € 60,00 per m2, zodat de totale kosten € 720,00 bedragen.
Begroting deskundige (samengevat)
3.26.
In het definitieve rapport wordt de schadeloosstelling voor [A] en [B] begroot op:
- derving woongenot i.v.m. (tijdelijk) verlies voortuin € 3.980,00
-
kosten opnieuw inrichten voortuin (na afloop van werkzaamheden) € 720,00
kosten opnieuw inrichten voortuin (na afloop van werkzaamheden) € 720,00
totaal € 4.700,00
- rente en deskundigenkosten p.m.
Overwegingen en conclusie rechtbank
3.27.
ProRail, de Woonstichting en [A] en [B] hebben niet gereageerd op het definitieve rapport met daarin de begroting van de schadeloosstelling door de deskundige. De rechtbank overweegt dat zowel ProRail als de deskundige uitgaan van een vergoeding van 10% van de huurprijs. De rechtbank is van oordeel dat het rapport van de deskundige deugdelijk en overtuigend is gemotiveerd, zowel op dit punt als wat betreft de kosten van de herinrichting van de voortuin. Daarom neemt de rechtbank de begroting van de deskundige over. De rechtbank bepaalt de schadeloosstelling die aan [A] en [B] toekomt op € 4.700,00 in totaal.
3.29.
De Woonstichting en ProRail hebben deze afspraak gemaakt met betrekking tot de andere huurders, die daarmee in het kader van de minnelijke regeling akkoord zijn gegaan. De Woonstichting wijst erop dat [A] en [B] bij een mogelijke tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst misschien niet bereid zullen zijn de teveel ontvangen vergoeding voor gederfd woongenot en de kosten voor de inrichting van de tuin naar rato (terug of door) te betalen aan de Woonstichting. Een mogelijk gevolg van de uitbetaling van de herinrichtingskosten is dat [A] en [B] een eigen positie innemen bij de herinrichting. In het kader van de minnelijke regeling heeft de Woonstichting met de andere huurders afgesproken dat bij het einde van de werkzaamheden in goed overleg wordt bepaald of het herstel in één project wordt opgepakt door de Woonstichting of dat iedere huurder afzonderlijk zijn eigen tuin opnieuw inricht.
3.30.
Zowel ProRail als de Woonstichting hebben de deskundige verzocht het voorgaande mee te nemen in zijn (concept)advies. De deskundige heeft hierop aangegeven [5] dat in geval van onteigening de schadeloosstelling in één keer per peildatum wordt vastgesteld, ook als de schade pas in de toekomst wordt geleden. Toekomstige schade wordt daartoe “contant” gemaakt per peildatum. Het risico dat [A] en [B] tussentijds de huurwoning verlaten -en vanaf dat moment geen schade meer leiden- is in deze systematiek voor rekening van ProRail, aldus de deskundige.
3.31.
De rechtbank is van oordeel dat in deze procedure niet anders kan worden beslist dan dat de volledige schadeloosstelling toekomt aan [A] en [B] . De Onteigeningswet voorziet immers niet in de door de Woonstichting en ProRail voorgestelde constructie. In het kader van een minnelijke regeling hadden daarover uiteraard wel afspraken kunnen worden gemaakt, maar daarvan is geen sprake wat betreft [A] en [B] .
3.32.
Tussen het bedrag van de schadeloosstelling (€ 4.700,00) en het aan [A] en [B] toegekende voorschot (€ 6.875,00) bestaat een verschil van € 2.175,00.
Op grond van artikel 54t lid 3 Ow moeten [A] en [B] dit terugbetalen aan ProRail. De rechtbank zal hen hiertoe veroordelen. Er is (over het verleden) geen wettelijke rente verschuldigd [6] . Bovendien heeft ProRail daar ook geen aanspraak op gemaakt.
Schadeloosstelling eenmanszaak
3.33.
[A] en [B] hebben vóór het conceptrapport twee e-mailberichten aan de deskundige gestuurd. Daarin is geen aanspraak gemaakt op een afzonderlijke schadeloosstelling voor de eenmanszaak van [A] .
Begroting deskundige
3.34.
De deskundige is niet gebleken dat de eenmanszaak zelfstandig schade lijdt in het kader van de onteigeningsprocedure. Daarom begroot de deskundige de schadeloosstelling voor de eenmanszaak op nihil.
Overwegingen en conclusie rechtbank
3.35.
De rechtbank ziet geen aanleiding om tot een andere conclusie te komen dan de deskundige. Eerder is het voorschot voor de eenmanszaak op nihil bepaald. De deskundige is na zijn onderzoek niet tot een andere conclusie gekomen. Ook in de overige stukken in het dossier staan geen aanwijzingen dat de eenmanszaak zelfstandig schade lijdt door de onteigening. De conclusie is dan dat de schadeloosstelling voor de eenmanszaak op € 0,00 (nihil) moet worden bepaald.
Kosten
3.36.
Artikel 50 Ow Pro bevat bepalingen over de kosten van de onteigeningprocedure.
In beginsel komen de kosten die redelijk zijn voor rekening van de onteigenende partij, in dit geval ProRail.
3.37.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige bedragen volgens zijn opgave van 19 januari 2026 € 9.571,26. ProRail en de Woonstichting hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze kosten. Deze kosten komen de rechtbank ook redelijk voor, zodat deze kosten naar haar oordeel volledig door ProRail dienen te worden vergoed.
3.38.
De Woonstichting maakt aanspraak op vergoeding van de gemaakte kosten van rechtsbijstand overeenkomstig de opgave van 15 januari 2026. Het gaat in totaal om een bedrag van € 11.779,45 (inclusief btw en griffierecht). Omdat ProRail ook tegen deze kosten geen bezwaar heeft gemaakt en ook deze kosten de rechtbank redelijk voorkomen, dienen ook deze kosten te worden vergoed. De rechtbank berekent de kosten van rechtskundige bijstand op in totaal € 11.065,45 (inclusief btw). Daarnaast wordt ProRail als de onteigenende partij ook veroordeeld in het door de Woonstichting betaalde griffierecht van € 714,00.
3.39.
Ook de kosten van eventuele (deskundigen)bijstand voor [A] en [B] komen in beginsel voor rekening van ProRail. [A] en [B] hebben zich echter niet in de procedure gemeld. De deskundige heeft in zijn rapport geschreven dat deze kosten hem niet zijn gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is dat ook overigens niet het geval.
Publicatie
3.40.
Tot slot wordt een nieuwsblad aangewezen waarin een uittreksel van dit vonnis wordt geplaatst.
3.41.
Dit alles leidt tot onderstaande beslissing.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
stelt de schadeloosstelling voor [A] en [B] vast op € 4.700,00, te verdelen bij helfte zodat aan ieder € 2.350,00 toekomt,
4.2.
veroordeelt [A] en [B] tot (terug)betaling aan ProRail van het door hen te veel ontvangen bedrag van in totaal € 2.175,00,
4.3.
stelt de schadeloosstelling voor de eenmanszaak [bedrijfsnaam A en B] vast op € 0,00,
4.4.
veroordeelt ProRail in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige, vastgesteld op € 9.571,26, waarvan:
- € 7.845,00 voor honorarium
- € 55,50 aan reiskosten
- € 1.659,11 aan btw
- € 11,65 aan onbelaste verschotten,
4.5.
veroordeelt ProRail in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Woonstichting begroot op € 11.065,45 ter zake rechtskundige bijstand en € 714,00 ter zake griffierecht,
4.6.
wijst het Brabants Dagblad, editie ’s-Hertogenbosch/Zaltbommel/Boxtel, aan als nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen,
4.7.
verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft uitvoerbaar bij voorraad,
4.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.T.J.F. Verhappen, mr. I. Boekhorst en mr. J.A. Bik en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.