Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/1261
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 14 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: [naam] en [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan [adres] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 20 februari 2025 vastgesteld op € 451.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar onder andere ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 april 2025 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Partijen hebben nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 3 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning, een twee-onder-één-kapwoning uit 1991. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 113 m² en beschikt over een aanbouw van 13 m², een aangebouwde garage van 18 m², een tuinhuis/blokhut van 6 m² en een overkapping van 20 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 280 m².
Beoordeling door de rechtbank
Nader stuk na sluiting onderzoek
3. Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank op 4 december 2025 ongevraagd van eiser een nader stuk ontvangen. Het nader stuk geeft de rechtbank geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. Onder verwijzing naar artikel 2.16, derde lid, van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken laat de rechtbank het nader stuk buiten beschouwing bij het doen van deze uitspraak.
De objectkenmerken
4. Omdat in beroep is gebleken dat is uitgegaan van onjuiste gebruikersoppervlakten van de woning, heeft de heffingsambtenaar deze aangepast en een gewijzigde waardematrix opgesteld ter onderbouwing van de waarde van de woning. Op de zitting is gebleken dat eiser de objectkenmerken van de woning zoals opgenomen in deze gewijzigde waardematrix niet bestrijdt. Van onjuiste objectkenmerken is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectkenmerken zoals opgenomen in de in beroep aangepaste waardematrix.
De WOZ-waarde van de woning
5. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024.
6. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 451.000) van de woning onderbouwd met een waardematrix opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis, waarin de waarde is getaxeerd op € 514.000 (afgerond). Eiser vindt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 401.320.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.
8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix met drie vergelijkingsobjecten in [woonplaats], namelijk [adres], [adres] en [adres]. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum en de verkoopcijfers zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met de waardematrix onderbouwd dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn, evenals de woning, twee-onder-één-kapwoningen. Ook zijn ze goed vergelijkbaar wat betreft bouwjaar, kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging. Uit de waardematrix blijkt dat de taxateur rekening heeft gehouden met onder meer de verschillen in oppervlakte en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft dit alles meegenomen in de gehanteerde m²-prijs voor de woning. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een prijs van € 2.814 per m² voor de (hoofdbouw van de) woning heeft gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m² lager wordt. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende tot uitdrukking gebracht
.De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
.De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt dit hierna.
10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in beroep voor de tweede keer een gewijzigde onderbouwing van de waarde van de woning heeft gegeven. Volgens eiser blijkt hieruit dat het voor de heffingsambtenaar onduidelijk is hoe de WOZ-waarde correct moet worden vastgesteld.
10.1.
De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger of op een andere manier te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Op dit punt geldt de vrije bewijsleer, zodat de heffingsambtenaar op elke wijze aannemelijk mag maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. [2] Deze beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser is van mening dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld gelet op de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gepubliceerde stijgingspercentages voor woningen. De waarde van de woning is in vergelijking met die van het vorige belastingjaar namelijk met ruim 14% gestegen, terwijl uit de cijfers van het CBS blijkt dat de landelijk gemiddelde stijging van twee-onder-één-kapwoningen in 2023 gemiddeld 1,6% bedraagt. Als wordt uitgegaan van dit stijgingspercentage van het CBS, dan zou volgens eiser de WOZ-waarde van de woning over dit belastingjaar niet meer dan € 401.320 mogen bedragen.
11.1.
De rechtbank overweegt dat volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar moet worden bepaald door te vergelijken met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld, onafhankelijk van de waarde van het jaar ervoor. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar ligt er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening ten grondslag aan de waarde. Dit betekent dat aan gemiddelde stijgings- of dalingspercentages van het CBS geen waarde wordt toegekend. [3] In beginsel mag worden aangenomen dat de waardeschommelingen in de huizenmarkt zijn meegenomen in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser brengt naar voren dat er concrete plannen zijn om aangrenzend aan zijn tuin (met nu nog vrij uitzicht over landerijen) minimaal 110 woningen te bouwen. Dat heeft volgens eiser een negatieve invloed op de waarde van de woning.
12.1.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij het bepalen van de waarde rekening is gehouden met de bouwplannen doordat twee van de drie gebruikte vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat als de woning. Hij heeft daarbij opgemerkt dat ten tijde van de verkoop van deze objecten het bestemmingsplan dat voorziet in de realisatie van ruim 100 woningen, bekend was. In dat opzicht zou een eventueel effect op de waarde daarom ook gelden voor de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres]. Daarbij is het vergelijkingsobject [adres] ook niet vrij gelegen aan de achterzijde. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dan ook in zijn standpunt dat een eventueel waardedrukkend effect in verband met de bouwplannen is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten. Dit betekent dat bij het vaststellen van de waarde van de woning rekening is gehouden met de toekomstige bebouwing aan de achterzijde. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
13. Eiser stelt dat voor hem niet navolgbaar is hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de gedateerde inrichting van de woning.
13.1.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het niveau van de inrichting van de woning tot uitdrukking wordt gebracht in de beoordeling van de voorzieningen. De voorzieningen van de woning zijn gekwalificeerd als matig (score 2) en de voorzieningen van twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn ook beoordeeld als matig. Door te vergelijken met vergelijkingsobjecten met een vergelijkbaar voorzieningenniveau is met het mindere voorzieningenniveau van de woning voldoende rekening gehouden. De rechtbank ziet geen aanleiding deze toelichting van de heffingsambtenaar voor onjuist te houden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser heeft op de zitting een tabel overgelegd met vrijstaande woningen met een vergelijkbare WOZ-waarde als de woning. Volgens eiser ondersteunt dit zijn stelling dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat de in de tabel genoemde objecten met een vergelijkbare WOZ-waarde een groter perceel hebben en een groter woonoppervlakte.
14.1.
Zoals overwogen onder 11.1 moet volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning worden onderbouwd door te vergelijken met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Nog afgezien van het feit dat de in de tabel genoemde objecten – anders dan de woning – vrijstaande woningen betreffen, zijn de objecten niet verkocht, zodat deze niet bruikbaar zijn bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
15. Eiser stelt dat de door hem bepleite waarde van € 401.320 is gebaseerd op het landelijk gemiddelde stijgingspercentage van het CBS, maar zoals volgt uit wat onder 11.1 is overwogen is dit niet de juiste manier om de WOZ-waarde te bepalen. Daardoor leidt de door eiser gestelde lagere waarde niet tot twijfel aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 14 januari 2026.
griffier
de rechter is verhinderd de
uitspraak te tekenen.
uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.