ECLI:NL:RBOBR:2025:6751

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/416170 / KG ZA 25-271

Vonnis in kort geding van 17 oktober 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] , en2. [eiser 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] (enkelvoud),

advocaat: mr. K.M.J. Wartena te Veghel

tegen

[gedaagde]
B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort te Veldhoven.

1.De kern van de zaak en de uitkomst daarvan.

Tussen partijen speelt een geschil over de eigendomsgrens van de aan hen toebehorende en aan elkaar grenzende percelen, te weten het perceel van [eisers] met de daarop gelegen de woning, tuin en toebehoren, en het perceel van [gedaagde] met daarop gelegen het bedrijfspand. [gedaagde] er voornemens op korte termijn een begin te maken met bouwwerkzaamheden op een strook grond, grenzend aan het bedrijfspand van [gedaagde] , die thans door [eisers] als tuin wordt gebruikt; in dit kort geding vordert [eisers] dat [gedaagde] dit wordt verboden.

Op basis van een belangenafweging komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat een (voorlopig) bouwverbod toewijsbaar is, totdat in de inmiddels aanhangige bodemprocedure de door [eisers] gestelde aanspraken op de betreffende strook grond zijn beoordeeld. In het hiernavolgende zal de voorzieningenrechter uitleggen hoe hij tot dit oordeel is gekomen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 10 juni 2025 met elf producties

- de conclusie van antwoord van 10 juli 2025 met dertien producties

- de brief van 16 juli 2025 van de zijde van [eisers] met aanvullende productie 12
- de mondelinge behandeling van 22 juli 2025

- de pleitnota van [eisers]

- de bezichtiging ter plaatse in aanwezigheid van partijen en hun advocaten op 25 september 2025 aan het woonadres van [eisers] en aan het vestigingsadres van [gedaagde] .

2.2.

Na de bezichtiging op 25 september 2025 heeft de voorzieningenrechter vonnis bepaald op termijn van drie weken.

3.De feiten

3.1.

[eisers] is eigenaar van de woning en het perceel aan de [adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 1] .
[gedaagde] is eigenaar van het perceel aan de [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 2] . [eisers] en [gedaagde] zijn buren van elkaar: vanuit de woning van [eisers] gezien grenst de achtertuin van zijn perceel aan het perceel van [gedaagde] , waarop een bedrijfspand op is gevestigd.

3.2.

De aan [eisers] en [gedaagde] toebehorende percelen vormden in het verleden (ook kadastraal) één perceel. Op 24 september 1981 is dit gehele –nog onbebouwde - perceel (als bouwterrein, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 3] , groot 12 are en 8 centiaren) door de gemeente [plaats] verkocht aan [A] . [A] heeft op het perceel (overeenkomstig de in de notariële leveringsakte^[1]op de tweede pagina onder II.2 opgenomen bijzondere verkoopvoorwaarde) een bedrijfspand en een woning gebouwd. De (achtertuin) van de woning grensde daarbij aan het bedrijfspand dat (indertijd) via een toegangsdeur in de achtergevel toegankelijk was vanuit de tuin. [A] had dus via de tuin bij zijn woning toegang tot zijn bedrijfspand.

3.3.

Op 2 juli 1990 heeft [A] het gedeelte van het perceel waarop de woning was gebouwd (inclusief tuin en berging) verkocht aan [B] en zijn echtgenote [C] . In de notariële akte^[2]is opgenomen dat de villa met garage, berging en tuin, plaatselijk bekend [adres 1] ,
“uitmakende een ter plaatse afgepaald gedeelte ter grootte van ongeveer zeven are zes en dertig centiare van het kadastrale perceel [kadastrale aanduiding 3] gedeeltelijk; lopende de perceelsgrens op een afstand van één meter van de muur van de bedrijfshal.”

3.4.

Op 17 maart 1994 heeft [A] het perceel aan de [adres 2] , groot vijf are, met daarop gelegen het bedrijfspand verkocht aan [D] B.V.^[3]. Het perceel met het bedrijfspand was inmiddels omgenummerd naar [kadastrale aanduiding 2] . Het in 1990 verkochte gedeelte van het perceel waarop de woning met aanliggende tuin was gebouwd is omgenummerd naar [kadastrale aanduiding 1] .

3.5.

Op 6 juli 2001 heeft [D] zijn perceel ( [kadastrale aanduiding 2] , groot vijf are), waarop het bedrijfspand is gevestigd, verkocht aan [E]^[4].

3.6.

Op 17 april 2002 heeft [C] haar perceel met de woning en tuin verkocht aan [eisers] In de notariële akte^[5]is opgenomen dat [eisers] in eigendom aanvaardt:

‘het woonhuis met garage, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te [plaats] , [adres 1] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] , groot zeven are acht centiare’.

3.7.

Op 1 april 2016 heeft [E] het perceel te [plaats] aan [adres 2] met daarop het bedrijfspand ( [kadastrale aanduiding 2] , groot 5 are) verkocht aan [gedaagde]^[6].

3.8.

In de achtergevel van het bedrijfspand die grenst aan de tuin van [eisers] zijn drie uitbouwen (in driehoekige vorm) geplaatst met daarin telkens een – op een hoek van ca 90° ten opzichte van de achtergevel geplaatst en van ondoorzichtig glas voorzien - kiep-/kantelraam. Naar verluid zijn deze uitbouwtjes geplaatst om de indertijd in het bedrijfspand gedreven aardappelhandel van licht en lucht te voorzien.

3.9.

De door [A] in de achtergevel geplaatste deur is vóór de verkoop en levering van het bedrijfspand aan [D] in 1994 nog door [A] dicht gemetseld, zodat het bedrijfspand niet meer vanuit de tuin toegankelijk was (en visa versa). Verder heeft [C] in 1992 een tuinhuisje en een prieel geplaatst in de tuin. [C] heeft voorts in 1995 een rij leilindes gepoot, evenwijdig aan en over de volle lengte van de achtergevel van het bedrijfspand. Deze lindes worden geleid/gestut door een stalen buizenframe dat met de grond is verenigd middels betonpoeren.

3.10.

In de eerste maanden van 2025 is [gedaagde] in contact getreden met [eisers] met de mededeling dat zij eigenaar is van de strook grond die loopt vanaf een meter gerekend uit de muur van het bedrijfspand in de achtertuin van [eisers] en over de volledige lengte van die muur (hierna ook: de strook grond).

[gedaagde] verwijst te dier zake naar een kadastrale tekening waarop grens tussen beide percelen is ingetekend^[7]; de grens van het perceel van [gedaagde] ( [kadastrale aanduiding 2] ) is de zwarte lijn die rechts van de muur van het bedrijfspand en de uitbouwtjes (de lijn met uitstulpingen) getekend is (zie hieronder). De strook grond is de grond, gelegen tussen beide lijnen. Het perceel [kadastrale aanduiding 1] is het perceel met woning en tuin van [eisers]

3.11.

[gedaagde] heeft aangekondigd dat zij onderhoudswerkzaamheden aan de uitbouwtjes wil verrichten, dat zij een deur in de achtergevel ter plaatse van één van de uitbouwtjes wil plaatsen zodat zij toegang krijgt tot de strook grond achter het bedrijfspand en dat zij op het eigen perceel een erfafscheiding wil plaatsen van twee meter hoog, direct grenzend aan het perceel van [eisers] (de zwarte lijn zoals hierboven in de tekening weergegeven).

3.12.

[eisers] heeft te kennen gegeven niet in te stemmen met de voorgenomen werkzaamheden en heeft een advocaat, mr. Wartena, benaderd.

Mr. Wartena heeft op 22 april 2025 een brief aan [gedaagde] heeft verzonden waarin hij namens [eisers] aangeeft dat [eisers] door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond.

3.13.

Op 16 mei 2025 heeft in opdracht van [gedaagde] een erfgrensreconstructie door het kadaster plaats gevonden.

3.14.

Bij brief van 27 mei 2025 aan mr. Wartena heeft mr. Van Campfort (namens [gedaagde] ) op de brief van 22 april 2025 van mr. Wartena gereageerd. Mr. Van Campfort stelt – kort samengevat en voor zover hier van belang – met betrekking tot de strook grond dat deze niet eigendom is (geworden) van [eisers] ; er is geen sprake van verkrijgende noch bevrijdende verjaring. [eisers] had bij aankoop en levering van zijn perceel uit de kadastrale kaart kunnen afleiden dat hij geen eigenaar was geworden van de strook grond. Aldus kan van bezit te goeder trouw kan geen sprake zijn. Van bevrijdende verjaring is evenmin sprake omdat [eisers] de strook grond niet gedurende 20 jaar kenbaar voor [gedaagde] dan wel zijn rechtsvoorgangers in bezit heeft gehad.

In de brief wordt aangekondigd dat [gedaagde] voornemens is om in de maand juli 2025 over te gaan tot het aanbrengen van de deur in de linkeruitbouw van het bedrijfspand en tot het oprichten van de erfafscheiding; [eisers] wordt gesommeerd eventuele eigendommen die aanwezig zijn op de strook grond van [gedaagde] tijdig te verwijderen.

3.15.

Hierop is [eisers] onderhavige kort gedingprocedure gestart middels het uitbrengen van de dagvaarding op 10 juni 2025.

3.16.

Ruim een maand later, op 14 juli 2025, heeft [eisers] [gedaagde] gedagvaard voor deze rechtbank en gevorderd te verklaren voor recht dat de rechtsvordering van [gedaagde] tot revindicatie ten aanzien van de strook grond is verjaard en dat Visser de strook grond als gevolg van verjaring in eigendom heeft verkregen.^[8]

3.17.

Bij de bezichtiging ter plaatse op 25 september 2025 heeft de voorzieningenrechter nog het volgende geconstateerd:

- de breedte van het perceel van [eisers] is (ongeveer) 23 meter.

- de leilindes staan in de achtertuin over de volledige breedte van het perceel van [eisers] , parallel aan de muur van het bedrijfspand van [gedaagde] , op een afstand van ongeveer 75 cm. van het bedrijfspand (gerekend vanaf het hart van de boom).

- de leilindes worden geleid/gestut door een stalen buizenframe^[9].

- links achter op het perceel van [eisers] in de achtertuin staat een tuinhuis, waarvan de uiterste (en de dichtstbij het bedrijfspand gelegen) hoek op een afstand van 85 cm van het bedrijfspand staat.

- in het midden van het perceel van [eisers] in de achtertuin staat een metalen, door klimop overgroeid prieeltje,

- De uitbouwtjes die aan de (achter)muur van het bedrijfspand liggen zijn circa 2 meter hoog en steken ongeveer 1,5 meter uit de achtergevel van het bedrijfspand. Vanuit de tuin van [eisers] is te zien dat het houten boeiboord van de uitbouwtjes rot is. Eén van de uitbouwtjes lekt en is met plastic afgedekt.

- rechts achter in de tuin van [eisers] staat een (houten) schuttingdeel van ca. 2 meter hoog. Deze schutting loopt evenwijdig aan de achtergevel van het bedrijfspand van [gedaagde] en sluit met een schuine hoek kort vóór het eerste uitbouwtje aan op de achtergevel van het bedrijfspand.

- Het beschreven schuttingdeel staat op 50 cm. afstand van de achtergevel van het bedrijfspand en is geplaatst ter plaatse van drie raampjes in de muur van de achtergevel. De bovenzijde van de raampjes bevindt zich op circa 2 meter boven het maaiveld. Bezien vanuit het bedrijfspand zijn de raampjes gesitueerd in de keuken; de ramen zijn uitgevoerd in ondoorzichtig glas; tenminste één van de drie ramen kon – naar buiten toe – worden open gekanteld.

4.Het geschil

4.1.

[eisers] vordert:

I. Te verbieden dat [gedaagde] bouwwerkzaamheden aan het bedrijfspand en op de litigieuze strook grond uitvoert, beiden gelegen op het perceel, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 2] , althans te verbieden dat [gedaagde] bouwwerkzaamheden aan het bedrijfspand en op de litigieuze strook grond uitvoert, voor zover deze bestaan uit het realiseren van een opening in het bedrijfspand richting de litigieuze strook grond en het oprichten van een scheidsmuur en/of enig ander bouwwerk op de litigieuze strook grond, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 25.000, ineens en vervolgens € 1.000,-- per dag dat zij niet aan het vonnis voldoet, met een maximum van € 150.000,--;

II. [gedaagde] te veroordelen om, voor zover de werkzaamheden toch worden uitgevoerd, de bouwwerkzaamheden aan het bedrijfspand en op de litigieuze strook grond te staken en gestaakt te houden, althans de bouwwerkzaamheden aan het bedrijfspand en op de litigieuze

strook grond te staken en gestaakt te houden voor zover deze bestaan uit het realiseren van een opening in het bedrijfspand richting de litigieuze strook grond en het oprichten van een scheidsmuur en/of enig ander bouwwerk op de litigieuze strook grond, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 25.000,-- ineens en vervolgens € 1.000, per dag dat zij niet aan het vonnis voldoet, met een maximum van € 150.000,-;

III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

4.2.

[eisers] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] meent ten onrechte dat zij eigenaar is van het litigieuze stuk grond. [eisers] is door verkrijgende, dan wel door bevrijdende verjaring eigenaar geworden. [gedaagde] mag de door haar gewenste werkzaamheden niet uitvoeren omdat [eisers] niet heeft ingestemd met teruggave van het stuk grond aan [gedaagde] . [eisers] stemt evenmin in met het plaatsen van een deur in de muur van het bedrijfspand aan de zijde van zijn tuin en/of met het plaatsen van een 2 meter hoge schutting.

[eisers] heeft wel aangegeven (nog steeds) bereid te zijn om [gedaagde] toegang te verlenen tot zijn achtertuin ten behoeve van het verrichten van de voorgenomen onderhoudswerkzaamheden aan de muur/de uitbouwtjes aan de achterzijde van het bedrijfspand.

4.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Het spoedeisend belang aan de zijde van [eisers] is voldoende aannemelijk, gelet op de aard en de inhoud van de vorderingen en op hetgeen [eisers] aan die vorderingen ten grondslag heeft gelegd, namelijk dat [gedaagde] op korte termijn gebruik wil maken van een stuk grond gelegen aan de achterzijde van het bedrijfspand en in de achtertuin van de woning van [eisers] waarvan [gedaagde] stelt eigenaar te zijn, terwijl [eisers] dit betwist. Volgens de stellingen van [eisers] dreigt [gedaagde] op korte termijn inbreuk te maken op zijn – door verjaring verkregen – eigendomsrechten ten aanzien van de litigieuze strook grond. In verband met die dreigende inbreuk kan een oordeel van de voorzieningenrechter te dier zake niet worden afgewacht.

beoordelingskader

5.2.

Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Daarbij dienen ook de wederzijdse belangen te worden gewogen. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor bewijslevering.

5.3.

Partijen zijn het er over eens dat de kadastrale grens tussen de beide percelen gelegen is op 1 meter afstand, gerekend vanaf de achtergevel van het bedrijfspand van [gedaagde] , zoals door het kadaster vastgesteld in de onder 3.13 aangehaalde erfreconstructie en verbeeld in de onder 3.10 weergegeven tekening.

[eisers] stelt evenwel dat de eigendomsgrens tussen de percelen [kadastrale aanduiding 2] en [kadastrale aanduiding 1] een andere is dan de kadastrale grens (zoals verbeeld in de onder 3.10 aangehaalde tekening).

De perceelsgrens zoals die uit de kadastrale registratie blijkt, heeft in beginsel als eigendomsgrens van de percelen van partijen te gelden. Dit is echter anders indien [eisers] als bezitter van de strook grond door verjaring eigenaar hiervan is geworden. Op de partij die zich erop beroept dat hij door verjaring eigendom heeft verkregen (in dit geval [eisers] ), rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat aan de vereisten voor verkrijgende of bevrijdende verjaring is voldaan.

Nu een kort geding procedure geschikt noch bedoeld is om feiten vast te stellen vertaalt de aangehaalde stelplicht en bewijslast zich in dit kort geding in de verplichting van [eisers] om ter zake de gestelde verjaring dergelijke feiten en omstandigheden aan te voeren en bij betwisting aannemelijk te maken.

Verkrijgende verjaring

5.4.

[eisers] hebben om te beginnen een beroep gedaan op verkrijgende verjaring te goeder trouw op grond van artikel 3:99 BW.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat van bezit te goeder trouw geen sprake kan zijn omdat de grootte van het perceel eenvoudigweg uit de kadastrale kaart had kunnen worden afgeleid en omdat de omvang van het geleverde perceel aan de rechtsvoorganger ook ontegenzeggelijk blijkt uit de leveringsakte van de rechtsvoorganger van [eisers] 2 juli 1990.

5.5.

De vraag of sprake is van goede trouw dient beantwoord te worden aan de hand van de maatstaf van artikel 3:23 BW:
“Het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw wordt niet aanvaard, wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend”.

In dat verband is van belang op te merken dat de aankomsttitel van de rechtsvoorganger van [eisers] (en waarover [gedaagde] stelt dat kennisneming daarvan goede trouw uitsluit) op het eerste gezicht een discrepantie bevat in de beschrijving van de omvang van het perceel. Het door de rechtsvoorganger van [eisers] bij akte van 2 juli 1990 verkregen perceel wordt beschreven als een deel ter grootte van ongeveer
zeven are en zesendertig centiarevan het kadastrale perceel [kadastrale aanduiding 3] .,
lopende de perceelsgrens op een afstand van één meter van de muur van de bedrijfshal. Vast staat dat het totale, indertijd door [A] van de gemeente [plaats] gekochte bouwperceel 12 are en 8 centiare groot was. Vast staat ook – dat staat althans tussen partijen niet ter discussie en is ook consistent in de desbetreffende leveringsakten tot uitdrukking gebracht - dat het perceel met het bedrijfspand 5 are groot is. Dat zou dan betekenen dat het perceel met de woning niet groter kan zijn dan 7 are en 8 centiare. Desondanks wordt in de leveringsakte het aan de rechtsvoorganger van [eisers] geleverd perceel beschreven als een perceel ter grootte van ‘ongeveer 7 are zes en dertig centiare’. Uitgaande van een perceelsbreedte van 23 meter lijkt het er - voorshands oordelend - op dat met de opgegeven maatvoering van het perceel gerekend is tot aan de achtergevel van het bedrijfspand. Dit valt echter niet te rijmen met de toevoeging in diezelfde akte dat de perceelsgrens op een afstand van één meter van de muur van de bedrijfshal loopt.

Daarbij dient bedacht te worden dat het perceel destijds één kadastraal perceel vormde en nog niet was opgedeeld in de huidige twee afzonderlijke percelen zodat raadpleging van de kadastrale kaart uit die periode over deze ogenschijnlijke discrepantie hierover ook geen uitsluitsel had kunnen verschaffen.

5.6.

In de leveringsakte van 17 april 2002, waarmee [eisers] rechthebbende is geworden van de woning met tuin is het gekochte omschreven als een perceel ter grootte van
zeven are en acht centiare, zonder dat daarbij aanvullend is vermeld dat de perceelsgrens op één meter vanuit de achtergevel van het bedrijfspand loopt.

Tussen partijen is niet in geschil dat op het moment dat [eisers] de woning met tuin en toebehoren geleverd kreeg, het perceel met de woning - en de achtertuin met daarin de leilindes, het schuttingdeel, het prieel en het tuinhuisje zich feitelijk uitstrekte tot aan de achtergevel van de bedrijfshal zonder dat sprake was van enige, voor zintuigelijke waarneming vatbare, afbakening van de kadastrale grens tussen de beide percelen.

5.7.

Nu op voorhand niet buiten redelijke twijfel kan worden vastgesteld dat de rechtsvoorganger van [eisers] ten tijde van de verkrijging in 1990 van een gedeelte van het toenmalige perceel [kadastrale aanduiding 3] ter grootte van 7 are en 36 centiare niet te goeder trouw was in de zin van artikel 3:23 BW acht de voorzieningenrechter voorshands een eventueel beroep van [eisers] op verkrijgende verjaring (door hemzelf, maar mogelijk zelfs al door zijn rechtsvoorganger) op voorhand niet van iedere grond ontbloot. De uiteindelijke beoordeling daarvan zal echter, na nader (feiten-)onderzoek en partijdebat in de inmiddels tussen partijen aanhangige bodemprocedure dienen plaats te vinden.

Bevrijdende verjaring

5.8.

[eisers] heeft daarnaast gesteld dat hij (ook) door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de litigieuze strook grond.

In het geval van bezit niet te goeder trouw^[10]kan onder het huidige BW de strook grond na een periode van 20 jaren worden verkregen. Artikel 3:105 lid 1 BW bepaalt, kort gezegd, dat degene die een goed bezit op het moment dat de verjaringstermijn van de vordering tot beëindiging van dat bezit verstrijkt, dat goed verkrijgt. De vordering tot beëindiging van het bezit verjaart door verloop van 20 jaren na aanvang van het bezit (artikelen 3:306 en 3:314 lid 2 BW).

5.9.

Voor het slagen van het beroep op bevrijdende verjaring moet sprake zijn van bezit. De vraag of sprake was/is van bezit kan worden beantwoord aan de hand van de maatstaven die zijn neergelegd in de artikelen 3:107 e.v. BW.

Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW bepaalt dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van de in de regels die in de op artikel 3:108 BW volgende wetsartikelen worden gegeven en op grond van uiterlijke feiten. De (niet naar buiten blijkende) interne wil om als rechthebbende op te treden, is daarom voor het zijn van bezitter van geen betekenis. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.

5.10.

Het bezit dient verder ondubbelzinnig te zijn. Daarvan is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kán afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.

Met het vereiste van ondubbelzinnigheid wordt verzekerd dat van verjaring pas sprake kan zijn als de oorspronkelijk rechthebbende redelijkerwijs maatregelen heeft kunnen nemen om verlies of inperking van zijn recht als gevolg door verjaring te voorkomen. Voor bezit van een (gedeelte van een) onroerende zaak, die kadastraal als eigendom van een ander te boek staat, is meer nodig dan het plegen van enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen (vgl. Hoge Raad 15 januari 1993, NJ 1993, 178, Hoge Raad 10 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD7601 en Hoge Raad 6 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BJ7836).

Daar komt bij dat in burenrechtelijke geschillen als de onderhavige niet al te snel mag worden aangenomen dat de inbreuk méér is dan een gedoogde handeling, dat voor bezitsverlies respectievelijk bezitsverkrijging de enkele inbreuk op het bezit van een ander niet voldoende is en dat doorslaggevend is de intentie waarmee de inbreuk gepaard gaat.

5.11.

In het licht van de hiervoor aangehaalde strenge maatstaf valt niet op voorhand met voldoende mate van zekerheid vast te stellen dat in het onderhavige geval sprake is van handelingen en/of gedragingen van (de rechtsvoorganger van) [eisers] ten aanzien van de strook grond dat dit een beroep op bevrijdende verjaring zodanig kansrijk maakt dat dit toewijzing van de vorderingen zoals geformuleerd kan rechtvaardigen. De voorzieningenrechter onderkent met [gedaagde] en de door haar aangehaalde rechtspraak dat gerede twijfel bestaat of de feitelijke machtsuitoefening over de strook grond door [eisers] en zijn rechtsvoorganger ((voortgezet) gebruik en onderhoud van de strook grond als onderdeel van de tuin achter de woning) als bezitsdaden kunnen worden aangemerkt. Anderzijds rijst in het licht van de feitelijke situatie ter plaatse, waarin sprake is van een volledig door de achtergevel afgesloten en ook aan weerskanten opgesloten perceel, de vraag op welke wijze [eisers] dan wél had kunnen doen blijken van zijn voor derden kenbare en ondubbelzinnige eigenaarspretentie op grond waarvan het de rechthebbende ( [gedaagde] ) duidelijk moet zijn geweest dat zij actie diende te ondernemen ter voorkoming van verlies van aanspraken.

Ook hier geldt evenwel dat de uiteindelijke beoordeling van dit – op voorhand evenmin als volstrekt kansloos aan te merken – beroep op bevrijdende verjaring dient plaats te vinden op basis van (nadere) feitenvaststelling en daarop toegespitst voortgezet debat in de aanhangige bodemprocedure.

5.12.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en aannemelijk gemaakt onvoldoende is om met voldoende mate van zekerheid te oordelen dat de bodemrechter op basis daarvan tot honorering van de gestelde aanspraken van [eisers] ten aanzien van de betreffende strook grond zal komen.

Belangenafweging

5.13.

Naast het oordeel over de waarschijnlijke uitkomst van een bodemprocedure op basis van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en aannemelijk is geworden – en waarbij het door [eisers] gedane beroep op (verkrijgende danwel bevrijdende) door de voorzieningenrechter voorshands niet als van elke grond ontbloot wordt ingeschat - dient echter - zoals in elke kort gedingprocedure - ook hier een belangenafweging plaats te vinden.

5.14.

De belangen van [eisers] bij handhaving van de status quo totdat (in ieder geval in eerste aanleg) door de bodemrechter is beslist over zijn eigendomsaanspraken ten aanzien van het betrokken perceel wegen naar het oordeel van de voorzieningenrechter aanmerkelijk zwaarder dan de belangen van [gedaagde] bij het op korte termijn kunnen uitvoeren van haar plannen. [gedaagde] wenst niet te wachten op de uitkomst van de beslissing in de aanhangige bodemprocedure en wil – vooruitlopend daarop - als eigenaar gebruik maken van de strook grond die sedert 1990 deel heeft uitgemaakt van de tuin behorende bij de woning achter haar bedrijfspand. Uitvoering van die plannen leidt tot een aanzienlijke en – bij toewijzing van de vordering van [eisers] - slechts tegen niet-geringe offers weer ongedaan te maken ingreep in de status quo. [gedaagde] wenst immers een twee meter hoge schutting te plaatsen tegen de (kadastrale) perceelsgrens en zal daarvoor alle bomen en beplanting die daar nu nog aan in de weg staan moeten rooien, met inbegrip van de 30-jarige leilindes in de tuin van [eisers] die met een in betonpoeren gestorte staalconstructie worden geleid c.q. gestut. Ook andere, decennia oude bomen en struiken zullen – zo heeft de voorzieningenrechter bij de bezichtiging ter plaatse zelf kunnen vaststellen - voor de uitvoering van deze plannen moeten wijken.

Op zichzelf heeft [gedaagde] een (spoedeisend) belang bij uitvoering van haar plannen, voor zover die voorzien in het uitvoeren van achterstallig en dringend geboden onderhoud aan (de daken van) de uitbouwtjes. Aan dat belang kan evenwel tegemoet worden gekomen doordat [eisers] eerder al ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk heeft aangeboden om die werkzaamheden te faciliteren door [gedaagde] toe te staan om die werkzaamheden vanuit zijn tuin te verrichten. Ter zitting heeft [eisers] dit aanbod nog eens nadrukkelijk herhaald.

Voor het overige zijn namens [gedaagde] geen zwaarwegende argumenten aangedragen die het oordeel zouden kunnen schragen dat van haar niet kan worden gevergd dat zij eerst de uitkomst van de aanhangige bodemprocedure afwacht. [gedaagde] heeft nog benoemd behoefte te hebben aan een deur in de achtergevel die dienst kan doen als nooduitgang, maar dat belang kan in dit geval niet tot een ander oordeel leiden. De situatie zoals die thans is (zonder nooduitgang) bestaat immers al vele jaren, ook nadat [gedaagde] eigenaar werd van het bedrijfspand. Desgevraagd verklaarde [gedaagde] bij gelegenheid van de bezichtiging ter plaatse dat aan de gewenste nooduitgang ook geen aanbeveling of instructie van de bevoegde autoriteiten ten grondslag ligt waaraan [gedaagde] zou hebben te voldoen. De gewenste deur zou bovendien, vanwege het plan van [gedaagde] om haar perceel met een twee meter hoge schutting dicht te zetten op de kadastrale grens, slechts leiden naar een smalle, aan alle zijden afgesloten smalle gang van maximaal 90 centimeter breed zonder enige ontsluiting naar de openbare weg, zodat van een effectieve nooduitgang/vluchtweg reeds ook daarom geen sprake lijkt te kunnen zijn.

5.15.

De uitkomst van de afweging van de over en weer betrokken belangen leidt er toe dat de vordering van [eisers] onder I kan worden toegewezen zolang in de aanhangige bodemprocedure geen eindvonnis is gewezen. [gedaagde] heeft toegezegd dat zij zich zal conformeren aan een eventueel op te leggen verbod. [eisers] heeft geen feiten aangedragen op grond waarvan deze toezegging van [gedaagde] op voorhand in twijfel moet worden getrokken. De voorzieningenrechter zal daarom (vooralsnog) afzien van het opleggen van dwangsommen om het (tijdelijke) verbod kracht bij te zetten.

5.16.

[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

147,42

- griffierecht

€

331,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

Totaal

€

1.585,42

6.De beslissing

De voorzieningenrechter:

6.1.

verbiedt [gedaagde] met ingang van heden om – zonder toestemming van [eisers] – de voorgenomen (onder 3.11 beschreven) bouwwerkzaamheden aan het bedrijfspand en op de litigieuze strook grond uit te voeren, beiden gelegen op het perceel, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 2] , zolang de door [eisers] bij dagvaarding van 14 juli 2025 aanhangig gemaakte bodemprocedure bij deze rechtbank aanhangig is en de rechtbank in die zaak geen eindvonnis heeft gewezen,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.585,42,

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken door

mr. H.T.J.F. Verhappen op 17 oktober 2025.

Geschil over perceelsgrens tussen buren met betrekking tot verkrijgende en bevrijdende verjaring