ECLI:NL:RBOBR:2025:3583

• Datum uitspraak: 19 juni 2025
• Publicatiedatum: 23 juni 2025
• Zaaknummer: 10776507_TV119062025
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: B.C.W. Geurtsen-van Eeden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen verhuurder, huurder en onderhuurder met betrekking tot vochtoverlast en lekkages in gehuurde bedrijfsruimte en woonruimte

In deze zaak, die zich afspeelt in de Rechtbank Oost-Brabant, betreft het een huurgeschil tussen een verhuurder en een huurder, waarbij ook een onderhuurder betrokken is. De kern van het geschil draait om vochtoverlast en lekkages in zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte die door de huurder wordt gehuurd. De verhuurder heeft de huurovereenkomst ontbonden en vordert ontruiming van de gehuurde ruimtes, terwijl de huurder in reconventie vorderingen heeft ingesteld op basis van gebreken in het gehuurde. De kantonrechter heeft op 19 juni 2025 een tussenuitspraak gedaan, waarin is besloten dat er een deskundige zal worden benoemd om de oorzaak van de vochtproblematiek te onderzoeken. De huurder heeft diverse meldingen gedaan van gebreken, waaronder schimmel en lekkages, en heeft de huurbetalingen opgeschort. De verhuurder betwist de gebreken en stelt dat deze aan de huurder zijn toe te rekenen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er onvoldoende duidelijkheid is over de oorzaak van de gebreken en heeft daarom verdere beoordeling van de vorderingen aangehouden. De zaak zal op 17 juli 2025 opnieuw worden behandeld, waarbij partijen zich kunnen uitlaten over het deskundigenonderzoek en de datum van herstel van de lekkage.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel recht, kantonrechter, zittingsplaats Eindhoven

Vonnis van 19 juni 2025

in de (gevoegde) zaak met zaaknummer 10776507 CV EXPL 23-6614:

[eiser] ,

wonende in [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. I.C.K. Mol,

tegen

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. F.P.G.F. de Moel,

[eiser] wordt hierna genoemd: verhuurder.

[gedaagde] wordt verder aangeduid als: huurder.

Inleiding

Deze zaak tussen verhuurder en huurder is gevoegd met een zaak tussen huurder en haar onderhuurder [A] (hierna: onderhuurder). ^[1] In de zaken staat een huurgeschil centraal waarbij zowel verhuurder, huurder als onderhuurder zijn betrokken. In dit vonnis zal worden beslist op de eisen die verhuurder en huurder tegen elkaar hebben ingesteld. Huurder huurt van verhuurder niet alleen de bedrijfsruimte die zij heeft onderverhuurd maar ook de daarboven gelegen woonruimte die ze zelf in gebruik heeft. In een ander vonnis (dat ook vandaag wordt gewezen) zal worden beslist op de eisen die huurder en haar onderhuurder tegen elkaar hebben ingesteld. Omdat huurder de verhuurder/pandeigenaar heeft opgeroepen om haar te vrijwaren in de procedure tegen haar onderhuurder, zal in het andere vonnis ook worden beslist op die vrijwaring. ^[2]

De rode draad in deze procedures vormen de vochtoverlast en lekkages in de gehuurde ruimte(n), en vooral de vraag of deze problemen een gevolg zijn van omstandigheden die aan verhuurder of huurder zijn toe te rekenen. In het verlengde hiervan spelen enkele andere discussiepunten, die gaan over herstelverplichtingen, huurprijsvermindering en opschorting van huurbetaling. In zowel de procedure tussen verhuurder en huurder als in de procedure tussen huurder en onderhuurder wordt onder andere betaling van een huurachterstand gevraagd. Verder wordt door huurder respectievelijk onderhuurder een beroep gedaan op huurkorting wegens de gestelde gebreken in de gehuurde ruimte(n). Daarnaast wil verhuurder dat er een einde komt aan de huurrelatie met huurder voor de bedrijfsruimte en de woonruimte, en vraagt onderhuurder beëindiging van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte met huurder.

De kantonrechter heeft een mondelinge behandeling (hierna: zitting) gehouden, waarin alle zaken gelijktijdig zijn besproken. Dit omdat de vorderingen voor een belangrijk deel met elkaar samenhangen en omdat partijen met grote regelmaat naar elkaars stukken verwijzen.

In dit vonnis, dat wordt gewezen in de zaak tussen verhuurder en huurder, zal een tussenbeslissing worden genomen. De procedure tussen verhuurder en huurder komt dus nog niet tot een eind.

Het vonnis is als volgt ingedeeld:

1. De procedure

2. De kern van wat er is gebeurd

3. De vorderingen

4. De beoordeling van de vorderingen door de kantonrechter

A. Bedrijfsruimte (conventie en reconventie samen)

B. Woonruimte (eerst conventie, dan reconventie)

C. Afsluitende opmerkingen

5. De beslissing

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure tussen verhuurder en huurder blijkt uit:

de dagvaarding van 24 oktober 2023 van verhuurder met provisionele vordering op basis van artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) en de apart ontvangen akte overlegging producties met producties 1 t/m 8,

de conclusie van antwoord in conventie van 21 december 2023 van huurder, tevens eis in reconventie met een provisionele vordering op grond van artikel 223 Rv en producties 1 t/m 14,

de conclusie van antwoord in het incident (provisionele vordering) van 18 januari 2024 van verhuurder met producties 9 t/m 14,

e akte uitlating op producties van 1 februari 2024 van huurder,

het tussenvonnis van 14 maart 2024 van de kantonrechter, waarin kort gezegd staat dat zowel het door verhuurder als huurder opgeworpen incident (voorlopige voorziening voor de duur van de procedure) wordt afgewezen, dat de hoofdzaak via de rol wordt gevoegd met de procedure tussen huurder en onderhuurder en dat zodra beide zaken daarvoor gereed zijn, in deze zaken tegelijkertijd een zitting wordt bepaald,

de brief van 17 oktober 2024 van de gemachtigde van verhuurder (mr. I.C.K. Mol), waarin is vermeld dat zij de oorspronkelijke gemachtigde van verhuurder (mr. M.A.P.J. van den Biggelaar) in deze procedure als gemachtigde opvolgt,

de brief van 4 november 2024 van de griffier, waarin staat dat op 24 maart 2025 om 13.30 uur een zitting is bepaald in het gerechtsgebouw in Eindhoven,

de op 6 maart 2025 ontvangen akte overleggen aanvullende producties 15 t/m 37 van huurder en akte eisvermeerdering,

de in reactie daarop van verhuurder ontvangen brief van 6 maart 2025, waarin is gevraagd om inhoudelijk te mogen reageren op de hiervoor bij h. genoemde eisvermeerdering,

de brief van 7 maart 2025 van de griffier, waarin is vermeld dat de locatie van de geplande zitting ambtshalve is verplaatst naar het Paleis van Justitie in ’s-Hertogenbosch,

de brief van 10 maart 2025 van de griffier namens de kantonrechter aan partijen, waarin is gereageerd op de hiervoor bij i. genoemde vraag en verdere instructie is gegeven voor het indienen van procestukken ten behoeve van de zitting,

de op 12 maart 2025 ontvangen akte overlegging aanvullende producties 15 t/m 30 van verhuurder en akte wijziging van eis in conventie,

de op 17 maart 2025 ontvangen conclusie van antwoord in reconventie van verhuurder met producties 31 t/m 34,

de op 20 maart 2025 ontvangen akte aanvullende producties 38 t/m 42 van huurder, ook antwoordakte en akte eisvermeerdering,

de op 21 maart 2025 ontvangen antwoordakte conclusie van antwoord in reconventie van huurder met productie 43,

de brief van 24 maart 2025 van verhuurder, waarin bezwaar wordt gemaakt tegen de door huurder aangekondigde eiswijzing in reconventie en antwoordakte in reconventie van 20 en 21 maart 2025,

de vervolgens daarop op 24 maart 2025 via e-mail ontvangen reactie van huurder, waarin wordt bepleit dat bezwaar te verwerpen,

de zitting van 24 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2

In de loop van de procedures die gaan over de huurkwestie hebben zowel verhuurder als huurder ervoor gezorgd dat alle processtukken inclusief producties (voor zover relevant) zijn gevoegd in de andere zaken, zodat daarop ook in die zaken een beroep kan worden gedaan.

1.3

Aan het begin van de zitting heeft de kantonrechter uitvoerig met partijen gesproken over de in de hier aan de orde zijnde zaak ingebrachte wijziging van eis in reconventie en de antwoordakte, het bezwaar en de reactie daarop. De kantonrechter blijft bij wat zij al tijdens de zitting daarover heeft gezegd. Dat komt erop neer dat in de wet is bepaald dat zolang geen termijn voor het wijzen van eindvonnis is bepaald, de eisende partij (in dit geval [gedaagde] , als eiseres in reconventie) in beginsel bevoegd is zijn eis te veranderen of te vermeerderen (artikel 130 Rv). Dat is slechts anders indien uit de eisen van een goede procesorde volgt dat de gedaagde partij (in dit geval [eiser] ) door die wijziging van eis onredelijk wordt belemmerd in zijn verdediging of het geding daardoor onredelijk wordt vertraagd. In dit geval is geen sprake van strijd met de goede procesorde, vooral niet omdat de gedane eiswijziging inhoudelijk weinig omvattend is. Zo gaat het met name om tekstuele aanpassingen ter verduidelijking van de vorderingen (onderscheid bedrijfsruimte en woonruimte) en voor wat betreft de nieuwe, inhoudelijke onderdelen van de vordering (onderzoekskosten en werkelijke advocaatkosten) heeft de andere partij op zitting voldoende de gelegenheid gehad om daarop te reageren. Dit betekent dat de eiswijziging wordt toegestaan.

1.4

Aan het eind van de zitting is bepaald dat ernaar wordt gestreefd op 22 mei 2025 in alle zaken vonnis te wijzen. Partijen hebben (zoals tijdens de zitting door hen is gevraagd) nog wel de gelegenheid gekregen om te onderzoeken of het mogelijk is om in onderling overleg tot een oplossing te komen. Bij brief van 4 april 2025 hebben partijen bericht dat dit niet is gelukt en dat zij vonnis vragen. Uiteindelijk heeft de kantonrechter vonnis bepaald op vandaag.

2. De kern van wat er is gebeurd

Hierna wordt in essentie en in chronologische volgorde weergegeven wat er zich tussen verhuurder en huurder heeft afgespeeld ten aanzien van de bedrijfsruimte en de woonruimte. Aan het eind van deze opsomming wordt ook kort stilgestaan bij de gebeurtenissen met betrekking tot de onderhuur van de bedrijfsruimte door huurder aan onderhuurder.

2.1

Verhuurder ( [eiser] ) is sinds 2019 enig eigenaar van het pand aan de [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] . Daarvoor was het pand voor de helft eigendom van RMJ Vastgoed BV (hierna: RMJ) en voor de andere helft van verhuurder. Het pand betreft een voormalig bankgebouw. Verhuurder heeft tijdens de zitting het pand letterlijk omschreven als “een kale bak met een kluis erin”.

2.2

Vanaf 2013 verhuren verhuurder ( [eiser] ) en RMJ het pand als bedrijfsruimte met de daarboven gelegen woonruimte aan huurder ( [gedaagde] ) en de heer [B] (hierna: [B] ). Daartoe zijn twee aparte huurovereenkomsten gesloten: een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte (nr. 40) en een huurovereenkomst voor de woonruimte (nr. [adres 2] ). Op het moment van het aangaan van beide huurovereenkomsten verkeerde het pand nog in de hiervoor beschreven staat als voormalig bankgebouw. Huurder en [B] hebben de bedrijfsruimte (met medeweten van verhuurder) verbouwd ten behoeve van de door hen gedreven onderneming: een Thaise massagesalon. De verbouwing heeft er onder meer uit bestaan dat er massageruimtes zijn gecreëerd, dat de in het pand aanwezige kluis is verbouwd tot douche en dat er een tweede douche en toilet zijn aangebracht.

2.3

Op enig moment is de samenwerking tussen huurder en [B] beëindigd. Toen zijn tussen verhuurder en huurder twee nieuwe huurovereenkomsten gesloten, te weten een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte (ingangsdatum 1 juli 2016) en een huurovereenkomst voor de bovengelegen woonruimte (ingangsdatum 1 januari 2017) met bijbehorende algemene voorwaarden. Sindsdien woont huurder in de woonruimte en heeft zij op enig moment de bedrijfsruimte onderverhuurd (waarover hierna meer).

2.4

In de hiervoor bij 2.3 genoemde
huurovereenkomst woonruimte staat onder meer dat:

de staat waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een door verhuurder op te maken proces-verbaal van oplevering (eventueel aangevuld met foto’s (artikel 1.1),

het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte voor en door uitsluitend huurder (artikel 1.2),

de huurprijs (en voorschot levering en diensten) per maand bij vooruitbetaling is verschuldigd (artikel 4.2),

huurder gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst haar hoofdverblijf in te gehuurde dient te hebben (artikel 14),

veranderingen aan het gehuurde uitsluitend zijn toegestaan met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder (…) veranderingen aan de elektrische installaties, (…) geisers etc. uitsluitend is voorbehouden aan verhuurder (artikel 15),

onderhuur aan een derde of medegebruik door een derde, al dan niet tegen vergoeding, van het gehuurde of een gedeelte daarvan ten strengste is verboden (artikel 20),

niet is toegestaan huisdieren te houden in het gehuurde (artikel 21),

huurder er rekening mee dient te houden dat de volgende zaken, indien veroorzaakt door nalatigheid van huurder, in ieder geval voor rekening van de huurder komen indien deze zich voordoen: (…)

- verstoppingen van de riolering,

- beschadigingen aan het gehuurde en/of aanwezige inventaris/stoffering.

2.5

In de hiervoor bij 2.3 genoemde
huurovereenkomst bedrijfsruimte staat onder andere dat:

het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als massagesalon voor reguliere, sportieve en recreatieve massage (artikel 1.2),

de huurprijs (en andere kosten/vergoedingen) bij vooruitbetaling zijn verschuldigd, dat wil zeggen: voor of op de eerste dag van de periode (maand) waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan (artikel 4.10),

verhuurder huurder tegemoet komt in de kosten van de opstart van de onderneming, totaal een huurkorting van € 4.500,00 voor 2016 en 2017, mits huurder het pand minimaal drie jaar huurt en alle huurpenningen tijdig en correct betaalt in deze periode. Doet huurder dat niet, dan vervalt de huurkorting met terugwerkende kracht en is het bedrag ineens verschuldigd (artikel 4.9).

2.6

In de op de huurovereenkomst
bedrijfsruimte toepasselijke algemene voorwaarden (ROZ-bepalingen 2003 voor 7:230a BW-ruimte) is onder meer vermeld dat:

er sprake is van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten (artikel 3),

onderhuur of ingebruikgeving, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet is toegestaan, en dat indien dat toch gebeurt huurder een boete is verschuldigd van twee keer de op dat moment geldende huurprijs per dag (artikel 8),

indien huurder zich, na in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden, een direct opeisbare boete verschuldigd is van € 250,00 per dag tenzij een specifieke boete is overeengekomen (artikel 7),

huurder verhuurder altijd tijdig vooraf zal informeren over elke verandering of toevoeging die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te brengen (artikel 6.11.2.1),

huurder tijdig passende maatregelen neemt ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde, zoals schade als gevolg van lekkage (artikel 11.1),

verhuurder niet aansprakelijk is voor schade toegebracht aan persoon of goederen van huurder en huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, (…), stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit (...), storing van de installaties en apparatuur, (…) tekortkomingen in de leveringen en diensten. Ook is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde (artikel 11.6),

huurder aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen (artikel 11.7),

verhuurder niet aansprakelijk is voor bedrijfsschade van huurder of voor schade als gevolg van activiteiten van andere huurders (…) of voor gebreken die zijn ontstaan doordat huurder zijn onderhoudsplicht niet is nagekomen (artikel 11.8),

het bepaalde in artikelen 11.6 en 11.8 in een aantal gevallen niet geldt (artikel 11.9). Letterlijk staat er: “Het gestelde 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had

behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.”

2.7

Sinds maart 2021 heeft huurder diverse meldingen (meestal via e-mail en WhatsApp) aan verhuurder gedaan over mankementen in het gehuurde, zoals: schimmel in de bedrijfsruimte, lekkage aan het dak, vochtproblematiek, wateroverlast in de bedrijfsruimte en kapotte deursloten. Vanaf 2021 zijn in etappes verschillende daken van het gehuurde door verhuurder vervangen.

2.8

Vanaf oktober 2023 heeft huurder de huur voor de bedrijfsruimte niet meer aan verhuurder voldaan. Als reden hiervoor geeft huurder op dat onderhuurder de huur voor de bedrijfsruimte niet voldoet vanwege gebreken (zie hieronder 2.13 en verder).

2.9

Huurder heeft Woonkeur een rapport laten opmaken voor het gehuurde (dus bedrijfs- en woonruimte). Dat rapport is getiteld: “Inspectierapport Pluskeuring, inclusief NHG”. ^[3] Het rapport dateert van 27 augustus 2024. In dat rapport is onder meer vermeld dat het gehuurde een pand uit 1960 betreft, dat de gemiddelde conditie van het pand als matig wordt beoordeeld, dat er op meerdere onderdelen achterstallig onderhoud is en dat er direct € 9.056,00 aan onderhoudskosten nodig is. Ook is er onder andere gewezen op het bestaan van vochtproblemen en het belang van goede ventilatie. Verder is in het rapport verwoord dat het pand deels in eigen beheer is en op een niet-professionele wijze is onderhouden. In het rapport zijn per ‘gebrek’ foto’s en een korte omschrijving opgenomen.

2.1

In de dagen vlak voor kerst 2024 heeft huurder aan verhuurder gemeld dat er lekkage is in de woonruimte. Toen heeft verhuurder vrijwel direct actie ondernomen, onder meer door het bedrijf [D] uit [plaats] (lekdetectiespecialist) in te schakelen, welk bedrijf op 24 december 2024 werkzaamheden heeft verricht (zoals het schoonmaken van de afvoer). Ook daarna, medio januari 2025, heeft [D] nog werkzaamheden uitgevoerd (zoals het dakterras gereinigd en het platte dak hersteld). Over al deze werkzaamheden heeft [D] , op verzoek van verhuurder, in e-mails van 19 februari 2025 en 13 maart 2025 verklaard: ^[4]

“Op 24 december zijn wij bij mevrouw [C] geweest en hebben wij geconstateerd dat de afvoer verstopt zat (zoals aangegeven in de verklaring). Deze afvoer hebben wij direct vrij gemaakt waardoor water weer deugdelijk afgevoerd kon worden. Naar onze mening zijn de afvoeren welke aanwezig zijn afdoende mits deze uiteraard netjes schoon worden gehouden zodat de afvoeren ook in werking zijn. Afvoeren zijn via het dakterras goed bereikbaar.

Tijdens onze werkzaamheden welke wij vanaf 14 januari uitgevoerd hebben, hebben wij het dakterras gereinigd en zo ook de plooi welke aanwezig is op het platdak direct hersteld. Wij hebben tijdens deze werkzaamheden geen direct lekkage(s) waargenomen.

19 februari zijn wij wederom terug geweest omdat er een probleem met de verwarming zou zijn, zoals aangegeven in de verklaring hebben wij de cv van de begane grond / bedrijfsruimte gevuld naar 2.1 bar waardoor deze geen storing meer had en weer netjes werkte.

Op 21 februari zijn wij nogmaals gaan kijken en stond de cv[ toevoeging kantonrechter] op 1.9 bar (cv was ook nog gewoon in werking), op deze dag hebben wij duidelijk aangegeven dat als de cv nog meer zakt of wederom in storing valt er contact met ons opgenomen dient te worden. Aangezien het systeem op 19 februari geheel leeg was en wij deze bijgevuld hebben is het mogelijk dat er lucht in het systeem zit wat de 0.2 bar drukverlies verklaart. (…)

Ook hebben we aangegeven dat mevrouw wel echt de verwarming ook aan moet zetten en dus niet terug moet draaien naar een temperatuur waarbij de verwarming überhaupt niet werkt.”

2.11

Huurder heeft op haar beurt aan [D] /Lekdetectie uit [plaats] opdracht gegeven om onderzoek te doen naar het gehuurde, omdat er op 22 december 2024 lekkageschade is vastgesteld (als geval van de hiervoor beschreven lekkage voor kerst). Lekdetectie heeft vervolgens op 2 januari 2025 aan huurder een rapport uitgebracht. ^[5] Lekdetectie heeft onder meer geconstateerd dat er vochtschade zichtbaar is aan de houten vloer in de woonruimte op de eerste verdieping, dat er vochtschade zichtbaar is aan het verlaagde gipsplafond in de bedrijfsruimte en dat de oorzaak daarvan vooral ligt bij het leidingwerk. Lekdetectie heeft haar bevindingen onder meer gedocumenteerd met behulp van verschillende metingen en foto’s.

2.12

Huurder heeft vervolgens de huur voor de woonruimte met betrekking tot de maanden januari en februari 2025 niet aan verhuurder betaald.

2.13

Met ingang van 1 januari 2017 heeft huurder de bedrijfsruimte onderverhuurd aan een onderhuurder (mevrouw [A] h.o.d.n. [bedrijfsnaam A] ). Verhuurder en huurder verschillen van mening of verhuurder toestemming heeft verleend voor het onderverhuren van de bedrijfsruimte door huurder. Vast staat dat verhuurder al lange tijd op de hoogte is van de feitelijke situatie van onderverhuur.

2.14

Op 23 mei 2022 hebben huurder en onderhuurder een addendum gesloten, behorende bij hun huurovereenkomst, waarbij de voortzetting van de huurovereenkomst met telkens twee jaar is overeengekomen met een opzegtermijn van zes maanden. De huurprijs is per 1 juli 2022 vastgesteld op € 1.750,00 per maand. Met ingang van 1 april 2023 betaalt onderhuurder nog maar € 1.000,00 per maand aan huur in verband met gebreken (vochtoverlast en lekkages). Bij brief van 24 oktober 2023 heeft onderhuurder de huurbetaling verminderd tot € 10,00 per maand in verband met aanhoudende gebreken en overlastgevend gedrag van huurder.

2.15

Uiteindelijk heeft onderhuurder de huur voor de bedrijfsruimte opgezegd en per 1 juli 2024 is de onderhuurovereenkomst voor de bedrijfsruimte beëindigd. Onderhuurder heeft de bedrijfsruimte toen ook verlaten. Sindsdien staat de bedrijfsruimte leeg en is er niets aan veranderd.

2.16

Huurder is op dit moment nog woonachtig in de woonruimte.

3. De vorderingen

3.1

Samengevat luiden de (gewijzigde) vorderingen over en weer als volgt:

3.1.1

Verhuurder vordert in conventie dat de kantonrechter:

Primair

I. de huurovereenkomst
woonruimte ontbindt,

II. de huurovereenkomst
bedrijfsruimte ontbindt,

III. huurder veroordeelt tot ontruiming van de
woonruimte binnen veertien dagen,

IV. huurder veroordeelt tot ontruiming van de
bedrijfsruimte binnen veertien dagen,

V. huurder veroordeelt tot betaling van de kosten van de ontruiming van de
woonruimte indien huurder niet vrijwillig ontruimt,

VI. huurder veroordeelt tot betaling van de kosten van de ontruiming van de
bedrijfsruimte indien huurder niet vrijwillig ontruimt,

VII. huurder veroordeelt tot betaling van de huur voor de
woonruimte vanaf 11 maart 2025 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst van € 1.550,00 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente,

VIII. huurder veroordeelt tot betaling van de huur voor de
bedrijfsruimte vanaf 11 maart 2025 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst van € 1.875,00 per maand,

IX. huurder veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de
woonruimte vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de ruimte is ontruimd van € 1.550,00 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente,

X. huurder veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de
bedrijfsruimte vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de ruimte is ontruimd van € 1.875,00 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente,

XI. verklaart voor recht dat huurder aansprakelijk is voor huurderving van de
bedrijfsruimte over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst bedrijfsruimte tot het moment dat verhuurder de bedrijfsruimte heeft verhuurd voor een huurprijs van minimaal € 1.875,00 per maand tot uiterlijk 30 juni 2027,

XII. huurder veroordeelt tot betaling van een voorschot op de hiervoor genoemde huurderving van één jaar, dus € 22.500,00,

Subsidiair

I. huurder verbiedt om:

a. de
woonruimte onder te verhuren,

b. de
bedrijfsruimte onder te verhuren,

c. door onderhuurder en de bezoekers daarvan voertuigen te laten parkeren op het voorterrein,

d. in de
woonruimte huisdieren te houden,

e. zaken te plaatsen in de gemeenschappelijke ruimten,

dit alles op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere keer dat huurder één van deze verboden overtreedt,

II. huurder veroordeelt om:

a. binnen vier weken na het vonnis de
bedrijfsruimte te exploiteren volgens de overeengekomen bestemming,

b. binnen vier weken na het vonnis de wijzigingen te verwijderen zonder schades aan het gehuurde achter te laten,

c. deugdelijk uitvoering te geven aan haar onderhoudsverplichtingen uit de huurovereenkomsten,

III. huurder veroordeelt tot betaling, vanaf 11 maart 2025 tot en met de datum van het vonnis, van de huurprijs van € 1.550,00 voor de
woonruimte en € 1.875,00 per maand voor de
bedrijfsruimte , te vermeerderen met de wettelijke rente,

Primair en subsidiair

I. huurder veroordeelt tot betaling van de huurachterstand voor de
woonruimte en de
bedrijfsruimte van € 38.850,00, voor het deel van de
woonruimte te vermeerderen met de wettelijke rente,

II. huurder veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.163,50, te vermeerderen met de wettelijke rente,

III. huurder veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 9.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente,

IV. huurder veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.1.2

Huurder vordert in reconventie dat de kantonrechter:

2. verklaart voor recht dat sprake is van gebreken in de
woonruimte waardoor aan huurder niet het genot kan worden verschaft dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak en dat verhuurder als verhuurder/pandeigenaar gehouden is deze gebreken te herstellen, ^[6]

3. verklaart voor recht dat sprake is van gebreken in de
bedrijfsruimte waardoor aan huurder niet het genot kan worden verschaft dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak en dat verhuurder als verhuurder/pandeigenaar gehouden is deze gebreken te herstellen,

4. verklaart voor recht dat huurder vanwege de gebreken bevoegd is de nakoming van haar verplichting tot huurbetaling van de
bedrijfsruimte per oktober 2023 op te schorten,

5. verklaart voor recht dat huurder vanwege de gebreken bevoegd was de nakoming van haar verplichting tot huurbetaling van de
woonruimte in januari 2025 en februari 2025 op te schorten totdat de gebreken zijn hersteld door verhuurder,

6. verhuurder veroordeelt tot nakoming van de herstelverbintenis voortvloeiend uit de huurovereenkomst door de gebreken in de
woonruimte te herstellen, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat verhuurder hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 100.000,00,

7. verhuurder veroordeelt tot nakoming van de herstelverbintenis voortvloeiend uit de huurovereenkomst door de gebreken in de
bedrijfsruimte te herstellen, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat verhuurder hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 100.000,00,

8. verklaart voor recht dat huurder een beroep op huurprijsvermindering toekomt voor:

 de
bedrijfsruimte tot € 10,00 per maand vanwege verminderd huurgenot als gevolg van de gebreken vanaf 1 april 2023,

 de
woonruimte van 80% per maand vanwege verminderd huurgenot als gevolg van de gebreken vanaf 20 april 2024,

9. de huurovereenkomst van de
bedrijfsruimte ontbindt vanwege de tekortkomingen van verhuurder per gelijke datum van de ontbinding van de huurovereenkomst van de
bedrijfsruimte tussen huurder en onderhuurder, maar uiterlijk op 1 juli 2024 zijnde de datum waarop de onderhuurovereenkomst eindigt,

10. verhuurder veroordeelt tot volledige betaling van de kosten voor de deskundigenrapportages van Woonkeur en Lekdetectie van in totaal € 1.079,38, te vermeerderen met de wettelijke rente,

11. verhuurder veroordeelt tot betaling van de werkelijke advocaatkosten van huurder begroot op € 37.253,49 als direct gevolg van het onrechtmatig handelen van verhuurder en zijn schuldeisersverzuim, te vermeerderen met de wettelijke rente,

12. verhuurder veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2

De relevante details, grondslagen en standpunten van alle partijen komen hierna aan de orde.

4. De beoordeling van de vorderingen door de kantonrechter

De beslissing in het kort

4.1

Met dit vonnis komt nog geen einde aan de procedure tussen verhuurder en huurder. Het staat vast dat er mankementen in het gehuurde zijn, maar de vraag is of deze mankementen zijn aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), en vervolgens voor wiens rekening en risico dat komt. Daarvoor dient in de eerste plaats de vraag beantwoord te worden wat de oorzaak is of oorzaken zijn van de vochtproblematiek en lekkages in de
bedrijfsruimte , die in de loop van de jaren hebben plaatsgevonden, en vooral of deze problemen een gevolg zijn van omstandigheden die aan ofwel verhuurder dan wel aan huurder zijn toe te rekenen. Het antwoord op de hiervoor geformuleerde vragen is van cruciaal belang, omdat daaraan veel van de door partijen ingestelde vorderingen zijn gekoppeld. Op basis van wat er nu ligt, kan de kantonrechter die vragen voor de bedrijfsruimte nog niet beantwoorden. Daarom is de kantonrechter voornemens om een deskundige te benoemen, zodat nader onderzoek kan worden gedaan. De conclusie van dit tussenvonnis is dan ook dat partijen op korte termijn een voorstel zullen moeten doen over de persoon van de deskundige en de te beantwoorden vragen door de deskundige.

4.2

De deskundige zal naar het oordeel van de kantonrechter ook vragen moeten beantwoorden over de gestelde gebreken in de
woonruimte . Het gaat dan met name over de schimmelvorming in de slaapkamer. Daarnaast worden partijen in de gelegenheid gesteld om duidelijkheid te geven over de datum waarop de lekkage als gevolg van een kapotte cv-leiding is verholpen. Dit is van belang om te kunnen vaststellen over welke periode huurkorting, waarop huurder aanspraak maakt in verband met deze lekkage, toewijsbaar is. De oordelen over kwesties die samenhangen met de schimmelvordering in de slaapkamer en met de gevorderde huurkorting(en) worden dus aangehouden in afwachting van nadere informatie. Op dit moment is al wel duidelijk dat er onvoldoende omstandigheden zijn die de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de door huurder gehuurde woonruimte rechtvaardigen. Dit betekent dus dat huurder in die ruimte mag blijven wonen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst voor de woonruimte en daarmee samenhangende vorderingen, zullen dus te zijner tijd (bij het eindvonnis) worden afgewezen. Ook de overige door verhuurder ingestelde vorderingen ten aanzien van de woonruimte, waaronder de gevorderde verboden, zullen te zijner tijd (bij het eindvonnis) worden afgewezen.

Leeswijzer

4.3

Hierna legt de kantonrechter aan de hand van de standpunten van partijen en het juridisch kader uit hoe zij tot de hierboven vermelde oordelen is gekomen.

4.4

De vorderingen over de bedrijfsruimte en de woonruimte worden gescheiden behandeld. Er is immers sprake van twee aparte huurovereenkomsten (met verschillende ingangsmomenten), het gaat om een ander soort ruimte met een andere bestemming, en er gelden afzonderlijke algemene voorwaarden.

4.5

Om te beginnen worden hierna de vorderingen over de bedrijfsruimte behandeld. Daarbij worden vorderingen in conventie en reconventie samen besproken. Vervolgens komt de woonruimte aan de orde. Daarbij komen eerst de vorderingen in conventie ter sprake en daarna de vorderingen in reconventie.

4.6

Voor de goede orde wordt opgemerkt dat hierna herhaling zoveel mogelijk is geprobeerd te voorkomen, maar dat ter bevordering van de leesbaarheid van het vonnis enige vorm van herhaling niet valt te vermijden.

A. Bedrijfsruimte

Conventie en reconventie

Standpunten van partijen samengevat

4.7

Verhuurder stelt het volgende.

4.7.1

In de eerste plaats vordert verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst. Huurder heeft een forse huurachterstand laten ontstaan (bijna € 40.000,00). Ook heeft huurder op tal van andere punten haar verplichtingen uit de huurovereenkomst geschonden. Deze schendingen rechtvaardigen zowel afzonderlijk en zeker bij elkaar opgeteld de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte. Huurder moet daarnaast niet alleen nog de achterstallige en lopende huur betalen tot aan de ontbindingsdatum, maar ook vervangende schadevergoeding wegens het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. In de tweede plaats is verhuurder genoodzaakt door het gedrag van huurder om een aantal ver- en geboden te vorderen, zoals het verbod tot onderhuur en het plaatsen van zaken in de gemeenschappelijke ruimten. In de derde plaats heeft verhuurder recht op betaling van een aantal andere bedragen, onder meer een contractuele boete wegens te late huurbetaling.

4.7.2

Voor een door huurder ingeroepen recht op huurprijsvermindering, opschorting of verrekening is geen grond. Ook is verhuurder niet aansprakelijk voor gestelde bedrijfsschade. Verhuurder benadrukt dat van een gebrek of gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW geen sprake is. De bedrijfsruimte was bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat. De later ontstane schade is een gevolg van aan huurder toe te rekenen omstandigheden. Zo ventileert en stookt huurder niet deugdelijk, en maakt zij de afvoeren en goten niet (voldoende) schoon. Dit draagt bij aan de vochtproblematiek in het gehuurde. Bovendien zijn de schimmelvorming en andere vochtproblemen een gevolg van de door huurder uitgevoerde verbouwing in het gehuurde, wordt de problematiek verergert door het hiervoor omschreven gedrag/nalaten van huurder, en is door verhuurder geïnitieerd herstel verhinderd door huurder. Verhuurder heeft direct en adequaat actie ondernomen bij de door huurder eind 2024 gemelde lekkage van de cv-leidingen door [D] /Lekdetectie in te schakelen (deze lekkage had gevolgen voor de bedrijfs- en woonruimte). Verhuurder is niet bekend met structurele lekkage en overige vermeende gebreken (zoals kapotte intercom), en betwist dan ook dat dit aan de orde is. De kruipruimte behoort niet tot het gehuurde. Verhuurder betwist dat er onvoldoende hemelwaterafvoeren zijn. Voor zover er al vorderingen van huurder worden toegewezen, moeten deze niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden.

4.8

Huurder brengt daar het volgende tegenin.

4.8.1

Er is sprake is van ernstige gebreken in de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het gaat hoofdzakelijk om lekkages en ernstige schimmelvorming. Daardoor kan aan haar niet het genot worden verschaft dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak. Verhuurder (tevens pandeigenaar) is gehouden deze gebreken te herstellen, maar ondanks herhaaldelijk verzoek is (adequaat) herstel langdurig uitgebleven. Er is dus sprake van een slecht onderhouden pand en dat is aan verhuurder te wijten. Huurder heeft Woonkeur een rapport laten opmaken. In dat rapport van 27 augustus 2024 is onder meer achterstallig onderhoud geconstateerd. Verder blijkt daaruit dat er water in de kelder staat, wat optrekkend vocht veroorzaakt, dat de hemelwaterafvoeren ontoereikend zijn om het water van het hoge dak af te voeren, dat de afwerking van de gevelwand te wensen over laat waardoor er water achter de constructie komt en dat er vochtproblemen ontstaan vanuit een steegje naast het gehuurde. Dit alles veroorzaakt structurele vochtproblemen die door verhuurder moeten worden verholpen. Ook verwijst huurder naar het rapport van Lekdetectie van 2 januari 2025, waarin is vermeld dat er lekkage is in de leidingen van de cv, welke lekkage zich bevindt tussen de vloer van de woonruimte en het plafond van de bedrijfsruimte. Door deze gebreken komt huurder een beroep op (een aanzienlijke) huurprijsvermindering toe. Verder was huurder gerechtigd de huur per oktober 2023 op te schorten. Een huurachterstand is dan ook niet aan de orde voor de bedrijfsruimte. Omdat verhuurder gebreken, waarvoor hij de aansprakelijkheid draagt, niet adequaat heeft hersteld, is hij in schuldeisersverzuim komen te verkeren. Het uitsluiten van opschorting en verrekening in de algemene voorwaarden is onredelijk bezwarend, zodat het beding waarin deze uitsluiting staat moet worden vernietigd. Huurder heeft voor de bedrijfsruimte namelijk gecontracteerd buiten beroep en bedrijf. Daarnaast heeft niet huurder, maar [B] destijds de douches in het gehuurde gerealiseerd. Deze verbouwing heeft de lekkages en vochtproblematiek echter niet veroorzaakt. Tenslotte was huurder voor betaling van de huur voor de bedrijfsruimte aan verhuurder afhankelijk van de huur die zij ontving van haar onderhuurder (en door de gebreken vrijwel niet meer kreeg).

4.8.2

Ook huurder wil dat de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte wordt beëindigd en wel op hetzelfde moment als de ontbinding van de huurovereenkomst tussen huurder en onderhuurder zal plaatsvinden maar uiterlijk per 1 juli 2024. Verder kan schending van de exploitatieplicht niet aan de orde zijn, omdat het bedrijfspand door nalaten van verhuurder (nog altijd) onbruikbaar is. Huurder heeft haar plicht tot exploitatie bovendien opgeschort. Ook kan van een voor rekening van huurder komende huurderving geen sprake zijn gelet op de omstandigheid dat de leegstand een gevolg is van het tekortschieten van verhuurder. Tot slot heeft huurder verweer gevoerd tegen alle andere vorderingen, zoals het verbod tot onderhuur en het gebruikmaken van het voorterrein.

Uitgangspunt

4.9

De kantonrechter overweegt als volgt. Voorop wordt gesteld dat verhuurder en huurder het erover eens zijn dat de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte moet eindigen. Verhuurder en huurder hebben over en weer vorderingen tot ontbinding en ontruiming ingesteld en deze zijn, gezien de overeenstemming over dit resultaat, in beginsel (bij eindvonnis) toewijsbaar. ^[7] Partijen zijn het echter niet eens zijn over de grond of gronden waarop ontbinding van de huurovereenkomst moet plaatsvinden en een beslissing daarover is relevant voor de verdere (financiële) afwikkeling van de huurovereenkomst. In dit verband is het volgende juridisch kader van belang.

Juridisch kader

4.1

De hoofdvraag in het geschil tussen partijen is wat de oorzaak van de vochtproblematiek en lekkages in de bedrijfsruimte is, en of deze oorzaak aan verhuurder of huurder is toe te rekenen. Het staat vast dat er de nodige mankementen in het gehuurde zijn, maar het is de vraag of deze mankementen zijn aan te merken als een gebrek als verwoord in artikel 7:204 BW, en zo ja, dan is vervolgens van belang vast te stellen voor wiens risico en rekening dat gebrek komt. Het antwoord op de hoofdvragen is van doorslaggevend belang voor de beoordeling van het merendeel van de door partijen ingestelde vorderingen.

4.11

In artikel 7:204 lid 2 BW staat:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

4.12

Hieruit blijkt dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek in juridische zin, de term ‘gebrek’ niet zozeer betrekking heeft op de ruimte op zichzelf, maar op een ‘prestatie’, namelijk de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van het huurgenot dat de huurder zou mogen verwachten. Deze ‘prestatie’ omvat in ieder geval dat de verhuurde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (conform de overeengekomen bestemming) daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt. ^[8] Naast de staat van het gehuurde en de materiële eigenschappen kan het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten zich ook uitstrekken tot de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuurde. Een ruimte kan dus (technisch) van alles mankeren, maar het wordt pas een ‘gebrek’ in de zin van de wet als een mankement ook een vermindering van het huurgenot betekent dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden ruimte/pand, uitgaande van het type pand waar de huurovereenkomst voor is aangegaan.

4.13

Uit het hiervoor bij 4.11 geciteerde wetsartikel blijkt bovendien dat het gebrek niet aan huurder moet zijn toe te rekenen.

4.14

Het begrip ‘gebrek’ van artikel 7:204 lid 2 BW is bij de huur van
niet -woonruimte (zoals hier dus bedrijfsruimte) van ‘regelend recht’ (zie artikel 7:242 lid 1 BW). Dat betekent dat partijen bij het aangaan van zo’n huurovereenkomst daarvan kunnen afwijken, bijvoorbeeld door te bepalen dat bij de aanvang van de huur bekende gebreken niet als gebreken gelden, of dat de huurder (en niet de verhuurder) deze gebreken zal herstellen. Dat is anders bij woonruimte, waar geen afwijkingsmogelijkheid is (dwingend recht).

4.15

Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv dient de huurder te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een gebrek (en dus inbreuk op zijn huurgenot), en op verhuurder ligt de stelplicht en zo nodig de bewijslast van toerekening aan de huurder. ^[9]

4.16

De verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

4.17

Op basis van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Deze evenredigheidsmaatstaf brengt met zich dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot recht geeft op een (daaraan evenredige) vermindering van de huurprijs.. De huurprijsvermindering gaat in vanaf de dag waarop huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Op grond van dit artikel kan een huurprijsvermindering gelden tot de dag dat het gebrek is verholpen

Deskundigenrapportage

4.18

Huurder heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van gebreken onder meer een beroep gedaan op het rapport van Woonkeur van 27 augustus 2024. Verhuurder heeft er echter op gehamerd dat dit geen gedegen rapport is en dat het bovendien nauwelijks bruikbaar is gelet op het idee en de achtergrond van het rapport (aanvraag Nationale Hypotheek Garantie).

4.19

De kantonrechter overweegt hierover als volgt. In het algemeen heeft de rechter een grote mate van vrijheid bij de waardering van bewijs, waaronder deskundigenrapporten. ^[10] Voor de rechter geldt daarbij een beperkte motiveringsplicht voor zijn beslissing om de bevindingen van een deskundige al dan niet te volgen. ^[11] In dit geval is het zo dat het rapport van Woonkeur weliswaar met een bepaald (financieel) doel is opgesteld en dat er alleen een visuele inspectie in het gehuurde is verricht, maar desalniettemin volgen uit het rapport op (sommige) onderdelen wel degelijk concrete aanwijzingen voor vermindering van het huurgenot. Voorbeelden hiervan vormen mogelijke vochtproblemen vanwege onvoldoende opstand dakleer en lood, een beperkt aantal hemelwaterafvoeren en doorslaand vocht naar de slaapkamer (over dit laatste volgt hierna meer bij de woonruimte). Vanwege die in elk geval deels specifieke argumentatie is het rapport niet geheel van onwaarde zoals verhuurder betoogt en zal het rapport op onderdelen door de kantonrechter bij de beoordeling worden betrokken. Het rapport is echter niet bruikbaar voor zover het (te) algemeen is. Het rapport is bijvoorbeeld niet specifiek (genoeg) waar het gaat over het geconstateerde achterstallig onderhoud. Woonkeur stipt weliswaar aan dat daarvan sprake is, maar geeft vervolgens geen, althans onvoldoende uitsluitsel over wat precies niet is onderhouden en hoe dit anders had gemoeten.

Onduidelijk of sprake is van een gebrek en aan wie dat is toe te rekenen

4.2

De kantonrechter kan op dit moment niet met voldoende zekerheid vaststellen wat de oorzaak van de vochtproblematiek en lekkages in het gehuurde is, en met name niet of dit een gevolg is van omstandigheden die aan verhuurder of aan huurder zijn toe te rekenen. Dit wordt uitgelegd als volgt.

4.20.1

Huurder heeft weliswaar voldoende aangetoond dat er door langdurige vochtoverlast en lekkages inbreuk is gemaakt op haar huurgenot, maar het is nog niet duidelijk wat daarvan de oorzaak is en aan wie dat is toe te rekenen. De kantonrechter vindt dat het door verhuurder gevoerde verweer (dat het aan huurder zelf te wijten is) op een aantal onderdelen op gespannen voet staat met oorzaken die huurder heeft genoemd voor de vochtproblematiek (en die steun vinden in het rapport van Woonkeur).

4.20.2

Bovendien heeft verhuurder zijn verweer (vooralsnog) voor een belangrijk deel onvoldoende overtuigend onderbouwd. De enkele verklaringen van [D] /Lekdetectie die verhuurder heeft overgelegd, vindt de kantonrechter ontoereikend om als overtuigende onderbouwing te dienen. Het rapport van Woonkeur geeft namelijk op een aantal (in punt 4.8.1 genoemde) onderdelen specifiek aan dat de oorzaken van de vochtproblematiek (ook) aan andere dan aan de door verhuurder aangedragen omstandigheden kunnen liggen. Zo zou volgens verhuurder de vochtproblematiek te wijten zijn aan het onvoldoende ventileren door huurder en niet (voldoende) schoonhouden van de goten. Dat de goten niet schoon zijn, is gestoeld op een enkele momentopname terwijl uit de talloze meldingen van huurder aan verhuurder volgt dat er sprake is van
langdurige lekkages en dat vochtproblematiek op
meerdere plaatsen in de bedrijfsruimte optreedt. Het kan dus zijn dat de goten onvoldoende zijn gereinigd, maar dat verklaart de vochtoverlast
in deze mate en duur vooralsnog onvoldoende, bezien in het licht van wat er nog meer over de vochtproblematiek op tafel ligt. Uit het rapport van Woonkeur blijkt
bijvoorbeeld dat er aan de buitenzijde van het gehuurde mankementen zijn die tot vochtproblematiek leiden en dergelijke mankementen liggen in beginsel de sfeer van verhuurder. Zo geeft Woonkeur aan dat het dakleer en het lood niet professioneel is uitgevoerd, onvoldoende opstand heeft waardoor er water achter de constructie komt, en dat er direct herstel nodig is (pagina 12 van het rapport). Verder heeft Woonkeur vermeld dat er water in de kruipruimte is geconstateerd, dat dit verschillende oorzaken kan hebben, maar dat de meest voorkomende oorzaak grondwater is dat via de vloer of wanden in de kruipruimte terecht komt (pagina 18 van het rapport). Dit laatste punt is weliswaar niet heel concreet, maar het geheel aan constateringen zorgt er in elk geval wel voor dat vooralsnog niet kan worden vastgesteld dat de vochtproblematiek in de bedrijfsruimte uitsluitend aan huurder ligt. Gelet op wat hiervoor is vermeld, kunnen er vraagtekens worden geplaatst bij het betoog van verhuurder dat zijn positie volledig buiten de vochtproblematiek geplaatst moet worden.

4.20.3

Daarbij komt dat verhuurder tijdens de zitting heeft verklaard dat hij een bouwkundige naar het pand heeft gestuurd om een inspectie uit te voeren. Volgens verhuurder betrof dat een meer omvattend/diepgaander onderzoek dan door Woonkeur is uitgevoerd en/of het onderzoek dat tot de verklaringen van [D] /Lekdetectie heeft geleid. Verhuurder heeft hier echter in de stukken niets over vermeld en ook geen inzicht gegeven in de onderzoeksresultaten. De verhuurder heeft tijdens de zitting verklaard dat de bevindingen van de door hem ingeschakelde bouwkundige niet zodanig waren dat hij daarvan een rapport heeft laten opmaken. De kantonrechter kan zich niet aan de indruk onttrekken dat als de constateringen van deze bouwkundige de stellingen van verhuurder hadden ondersteund, hij daarvan wel een rapport had laten opmaken en dit in deze procedure had gebracht.

4.20.4

De stelling van verhuurder dat de ontstane problematiek (ook) ligt aan de door huurder (en [B] ) uitgevoerde verbouwing in het pand, bijvoorbeeld het aanbrengen van douches die vervolgens niet goed zijn afgekit, is onvoldoende overtuigend door verhuurder onderbouwd en kan om die reden vooralsnog niet worden gevolgd.

4.20.5

Alles in aanmerking genomen, vindt de kantonrechter dat de stellingen (en het verweer) van verhuurder onvoldoende overtuigend zijn onderbouwd om hem op dit moment te volgen in zijn visie. Met andere woorden: voor zover verhuurder al een terecht punt heeft met de stelling dat de vochtproblematiek en de lekkages te wijten zijn aan onvoldoende ventileren en vervuilde goten, verklaart dat nog niet (afdoende) waarom er al langdurig en op tal van plekken in de bedrijfsruimte sprake is van vochtproblematiek.

Vervolg van de procedure: deskundigenbericht

4.21

Gelet op het feit dat de vraag naar oorzaak en toerekening van de vochtproblematiek centraal staat in deze procedure en veel vorderingen van beide partijen op stellingen daaromtrent gebaseerd zijn, is het cruciaal om met voldoende zekerheid te kunnen vaststellen wat de oorzaak of oorzaken zijn van de vochtproblematiek in de bedrijfsruimte en voor wiens rekening die komt/komen. Om voldoende inzicht te krijgen acht de kantonrechter onderzoek door een deskundige noodzakelijk. Een dergelijk onderzoek is ook mogelijk, omdat verhuurder en huurder tijdens de zitting hebben verklaard dat de bedrijfsruimte al enige tijd leeg staat en er sindsdien geen wijzigingen hebben plaatsgevonden.

4.22

Voordat tot opdrachtverlening wordt overgegaan, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

4.23

De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige (een bouwkundige), en dat in ieder geval de volgende vragen moeten worden gesteld voor de
bedrijfsruimte :

1.
Welke mankementen treft u aan in de gehuurde bedrijfsruimte, waar bevinden deze mankementen zich precies in de bedrijfsruimte en waarom en in welke mate doen deze mankementen afbreuk aan het huurgenot? Voor de goede orde wordt vermeld dat met ‘mankementen’ wordt bedoeld gebreken die leiden tot vermindering van het huurgenot, dat men mag verwachten van een goed onderhouden pand.

2.
Wat is de oorzaak of wat zijn de oorzaken van deze mankementen in het gehuurde? Licht uw antwoord per mankement toe.

3.
Hadden deze mankementen voorkomen kunnen worden en zo ja, voor welke mankementen geldt dit en hoe hadden die mankementen (per stuk beschreven) voorkomen kunnen worden ? Zo nee, waarom niet? Wilt u bij de beantwoording de standpunten van partijen uit de procedure tot nu toe betrekken?

4.
Heeft u nog overige opmerkingen die in de hiervoor genoemde vragen niet aan bod zijn geweest en die u wel van belang acht?

4.24

De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door verhuurder worden betaald.

4.25

In het eindvonnis zal de kantonrechter beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.26

De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij dienen partijen zich te beperken tot zwaarwegende redenen als bijvoorbeeld een gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De kantonrechter zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

Tussenconclusie: de verdere beoordeling van de vorderingen ten aanzien van de bedrijfsruimte wordt aangehouden

4.27

Wat hiervoor is overwogen, brengt mee dat over geen van de vorderingen in conventie en reconventie die betrekking hebben op de bedrijfsruimte op dit moment al een (afgewogen) oordeel kan worden gegeven. Daarom wordt de verdere beoordeling van die vorderingen aangehouden. Concreet gaat het dan om:

Vorderingen van verhuurder (conventie) zoals omschreven bij 3.1.1:

- primair: II. IV., VI., VIII., X. XI. en XII,

- subsidiair: I.b., I.c., I.e., II.a., II.b., II.c. en III.,

- primair en subsidiair: I., II., III. en IV.

Vorderingen van huurder (reconventie) zoals weergeven bij 3.1.2:

- 3, 4, 7, 8 en 9.

4.28

De vorderingen van huurder (reconventie) verwoord bij 3.1.2 onder 10. 11. en 12. worden hierna bij het onderdeel van de woonruimte besproken.

B. Woonruimte

Conventie

Standpunten van partijen in een notendop

4.29

Volgens verhuurder heeft huurder de huur vaak te laat betaald, heeft huurder de huur voor januari en februari 2025 niet voldaan, veroorzaakt zij overlast met haar honden en heeft huurder inmiddels (ook) de woonruimte zonder toestemming onderverhuurd.

4.3

Huurder is het daar om verschillende redenen niet mee eens en vindt dat er in ieder geval onvoldoende reden is om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Juridisch kader

4.31

Op basis van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de andere partij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. ^[12]

Geen ontbinding en ontruiming, en andere vorderingen worden afgewezen of aangehouden

4.32

Voorop wordt gesteld dat partijen al ruim tien jaar een huurrelatie met elkaar hebben, dat de onderlinge verhoudingen lange tijd goed en zelfs vriendschappelijk te noemen waren en dat huurder tot en met december 2024 de huur voor de woonruimte steeds maandelijks heeft betaald. Op dit moment is er een huurachterstand van twee maanden, te weten voor de maanden januari en februari 2025. Huurder heeft de huurbedragen voor beide maanden geparkeerd op de derdengeldenrekening van haar gemachtigde in afwachting van acties van verhuurder met betrekking tot de gestelde gebreken. Per maart 2025 heeft huurder de huurbetalingen weer volledig hervat.

4.33

Naar het oordeel van de kantonrechter is het (nog) niet betalen van twee maanden aan huur onvoldoende om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de gehuurde woonruimte, ook als verhuurder in zijn stelling zou moeten worden gevolgd dat huurder zich ten onrechte op een opschortingsrecht beroept. De kantonrechter ziet ook onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst als daarbij de andere door verhuurder gestelde, en vervolgens door huurder grotendeels betwiste, omstandigheden in aanmerking worden genomen. Het gaat dan kort gezegd om het volgende.

4.34

Weliswaar heeft huurder de huur zo nu en dan te laat betaald, maar dat heeft in het verleden niet tot problemen geleid. Niet valt in te zien waarom dat nu wel het geval zou moeten zijn, althans dat heeft verhuurder niet uitgelegd. Verder heeft huurder er terecht op gewezen dat verhuurder al lang op de hoogte is van het feit dat zij honden heeft en dat daar voor deze procedure door verhuurder geen punt van is gemaakt. Onduidelijk is, want dat is niet gesteld, waarom dat nu wel ineens een dusdanig probleem is dat dit zou moeten leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst, althans mede aanleiding zou moeten vormen voor zo’n beëindiging. Hetzelfde geldt voor de andere door verhuurder aangevoerde omstandigheden. Met betrekking tot de gestelde onderhuur van de woonruimte is voldoende gebleken dat deze situatie zich pas (zeer) recent heeft voorgedaan en onduidelijk is verder hoe de situatie precies in elkaar zit. Volgens huurder is de persoon die af en toe in de woonruimte verblijft haar partner. Wat onder “af en toe” moet worden verstaan, is niet duidelijk geworden. Wat wel vaststaat is dat de gestelde partner niet staat ingeschreven op het adres van huurder. Verhuurder heeft niet kunnen weerspreken dat de persoon die bij huurder in de woonruimte verblijft, daar (maar) af en toe is en ook op andere wijze onvoldoende aangetoond dat er daadwerkelijk sprake is van een onderhuursituatie.

4.35

Voor zover verhuurder nog heeft aangevoerd dat voor hem onduidelijk was of de door huurder gedane huurbetalingen zagen op de woonruimte en/of op de bedrijfsruimte, dan geldt dat uit het in onderdeel 7 van de dagvaarding opgenomen overzicht niet blijkt dat de betalingen van huurder dusdanig verwarrend waren voor verhuurder dat hij daaruit niet kon afleiden op welke ruimte de betaling precies betrekking had. In dat door verhuurde gemaakte overzicht is namelijk per ruimte uitgesplitst wanneer welk bedrag door huurder is betaald. Gelet hierop en op de mededeling van verhuurder ter zitting dat de huur voor de woonruimte (met uitzondering van de maanden januari en februari 2025) in de regel tijdig en steeds volledig door huurder is betaald, ziet de kantonrechter geen grond om alle huurbetalingen en opgelopen achterstanden op een hoop te vegen om deze vervolgens (ook) als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst voor de woonruimte te presenteren

4.36

Dit leidt de volgende conclusie.

4.36.1

De door verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst voor de woonruimte, de daarmee samenhangende ontruiming daarvan en de hierboven besproken nevenvorderingen zijn, bij gebrek aan een deugdelijke grond, niet toewijsbaar. De
primaire vorderingen zoals hiervoor verwoord bij 3.1.1 onder I., III, V., VII. en IX. zullen dus bij een te zijner tijd te wijzen eindvonnis worden afgewezen.

4.36.2

Ook de
subsidiaire vorderingen van verhuurder met betrekking tot de woonruimte zullen te zijner tijd worden afgewezen. Voor de subsidiaire vordering zoals weergegeven bij 3.1.1 onder I.a. heeft de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter geen belang, omdat het verbod tot onderhuur al in de artikelen 1.2 en 20 van de huurovereenkomst is opgenomen. Datzelfde geldt voor de subsidiaire vordering bij 3.1.1 onder I.d., omdat uit artikel 21 van de huurovereenkomst al volgt dat het niet is toegestaan om huisdieren in het gehuurde te houden. Ook de subsidiaire vordering zoals omschreven bij 3.1.1 onder III (voor zover deze ziet op woonruimte). zal worden afgewezen, omdat dit al uit de huurovereenkomst blijkt. Daarnaast zal de subsidiaire vordering bij 3.1.1 onder II.c. (indien en voor zover deze vordering ziet op woonruimte) worden afgewezen, omdat ook dit uit de huurovereenkomst volgt.

4.36.3

De beoordeling van de door verhuurder
zowel primair als subsidiaire ingestelde vorderingen, die zijn genoemd bij 3.1.1 onder II. en IV., wordt aangehouden tot het eindvonnis. De onder het kopje ‘primair en subsidiair’ genoemde vordering bij 3.1.1 onder I. is afhankelijk van wat hierna in reconventie over de woonruimte wordt besproken (beroep op huurkorting door huurder, zie de vordering weergegeven bij 3.1.2 onder 8.).

Reconventie

Standpunten van partijen in essentie

4.37

Huurder baseert haar vorderingen op de stelling dat sprake is van ernstige gebreken in de woonruimte (artikel 7:204 BW) en dat (adequaat) herstel daarvan door verhuurder is uitgebleven (artikel 7:206 BW). Tijdens de zitting heeft huurder benadrukt dat het gebrek ziet op schimmelvorming in de slaapkamermuur en op de lekkage als gevolg van de kapotte leiding van de cv. Zij doet in dit kader onder andere een beroep op het rapport van Woonkeur van 27 augustus 2024 (waarin is geconcludeerd dat achterstallig onderhoud aan de orde is) en zij verwijst naar het rapport van [D] /Lekdetectie van 2 januari 2025 (over de lekkage tussen de vloer van de woonruimte en het plafond van de bedrijfsruimte als gevolg van de kapotte leiding). Aangezien verhuurder zijn herstelverplichtingen afhankelijk blijft maken van huurbetaling, terwijl hij in schuldeisersverzuim verkeert en huurder betaling van de huur rechtsgeldig heeft opgeschort, heeft verhuurder zich schuldig gemaakt aan misbruik van recht. Dat rechtvaardigt een vergoeding van de werkelijke proceskosten, aldus huurder.

4.38

Verhuurder ziet dit anders, vooral omdat er zijns inziens geen sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW die aan hem te wijten zijn. Mede daarom is er geen grond voor opschorting van de huur en bovendien is opschorting in strijd met de huurvoorwaarden. Bij aanvang van de huur waren beide ruimtes in goede staat, dus ook de woonruimte. De schade is pas daarna opgetreden. Verhuurder vermoedt dat de schade een gevolg is van het toerekenbaar tekortschieten door huurder. Dit geldt in ieder geval voor de schimmelvorming. Zo heeft huurder de woning niet deugdelijk geventileerd en niet afdoende gestookt. Ook heeft zij de afvoeren en goten niet schoongemaakt. Op de lekkage vlak voor kerst 2024 heeft verhuurder adequaat gereageerd door direct [D] /Lekdetectie in te schakelen. Dat er sprake zou zijn van een structurele lekkage of van andere lekkage(s) zoals huurder betoogt, blijkt nergens uit. Daarnaast onderstreept verhuurder dat het rapport van Woonkeur geen gedegen rapport is en bovendien nauwelijks bruikbaar is gelet op het idee en de achtergrond van dat rapport.

Juridisch kader

4.39

Het toepasselijke juridisch kader bij woonruimte is vrijwel gelijk aan het hiervoor geschetste juridisch kader bij de bedrijfsruimte in 4.11 tot en met 4.17. Daarom wordt volstaan met een verwijzing naar deze overwegingen.

Gebreken, herstel, huurkorting en ook deskundigenonderzoek

4.4

De kantonrechter verwijst om te beginnen naar dat wat hiervoor bij de bedrijfsruimte al is vermeld over de waarde die in deze procedure aan het rapport van Woonkeur kan worden gehecht.

4.41

Verder overweegt de kantonrechter dat tijdens de zitting is gebleken dat er voor huurder twee mankementen in de woonruimte centraal staan. Kort gezegd gaat het in de eerste plaats om de schimmelvorming in de slaapkamer en in de tweede plaats om de kapotte cv-leiding/lekkage eind 2024 wat voor natte vloerdelen in de woonruimte heeft gezorgd. De andere gestelde mankementen zijn van ondergeschikt belang voor de woonruimte (zoals een kapot deurslot) en/of zien vooral op de bedrijfsruimte. Met ‘ondergeschikt belang’ voor de woonruimte wordt (ook) bedoeld dat deze mankementen vallen onder de noemer van kleine herstellingen die de huurder zelf moet uitvoeren en voor zover dat niet het geval is, zijn het in ieder geval geen ‘kernproblemen’ zoals de schimmelvorming en de kapotte leiding/lekkage dat wel zijn, en ook geen mankementen die leiden tot verlies van het huurgenot. De kantonrechter beperkt zich bij haar beoordeling dus tot de gestelde schimmelvorming in de slaapkamer en de kapotte cv-leiding/lekkage (met de gevolgen). Eerst komt de schimmelvorming aan bod en daarna de lekkage als gevolg van de kapotte leiding.

4.42

In het rapport van Woonkeur staat over de
schimmelvorming in de slaapkamer :

“Tussen de twee gebouwen is er een kleine opening, waar het regenwater naar

tussen valt, maar ook mos, bladeren etc. dit resulteert dus dat het vocht naar

binnentrekt in je slaapkamer. Dus zal het kleine steegje moeten worden

onderhouden en vrij worden gemaakt.”

4.43

Woonkeur benoemt dit mankement dus specifiek. Daarnaast heeft huurder dit gebrek onder meer gedocumenteerd in de door haar overgelegde producties 18, 22, 23, 25, 28 en 33. Verhuurder heeft hier tegenin gebracht dat de schimmelvorming in het algemeen het gevolg is van de vochtproblematiek in de beneden gelegen bedrijfsruimte, die aan huurder toe te rekenen is omdat huurder onder andere fouten heeft gemaakt bij de aanleg van de douche in de bedrijfsruimte, niet goed ventileert en de goten niet schoonmaakt. Mede in het licht van de bevindingen van Woonkeur bezien, vindt de kantonrechter deze weerlegging door verhuurder vooralsnog onvoldoende overtuigend. De (algemene) weerlegging/uitleg van verhuurder verklaart onvoldoende de schimmelvorming op één specifieke plek op de slaapkamermuur. Als het vocht – zoals verhuurder beweert – zou doortrekken van beneden naar boven, dan zou het voor de hand liggen dat het vocht op meer plekken in de woonruimte zit en dat is niet het geval. Dat huurder verder onvoldoende zou ventileren of de goten niet goed schoon zou maken, is vooralsnog onvoldoende gebleken en ook als dat al het geval zou zijn, laat dit de vraag onbeantwoord waarom de schimmelvorming zich beperkt tot één specifieke plek in de woning.

4.44

Gelet op dit alles is op dit moment onvoldoende helder wat de oorzaak is of de oorzaken zijn van de schimmelvorming in de slaapkamer van de woonruimte, en daardoor is ook niet vast te stellen voor wiens rekening dat komt: verhuurder of huurder. Om die vragen deugdelijk te kunnen beantwoorden, acht de kantonrechter nader onderzoek door een deskundige nodig. Daarom zal de deskundige die de vochtproblematiek in de bedrijfsruimte zal moeten beoordelen,
ook dit onderdeel bij het onderzoek moeten betrekken. In dit kader geldt wat de kantonrechter in 4.22 en verder heeft vermeld en daaraan voegt ze voor de
woonruimte in elk geval de volgende vragen toe:

1.
Wat is de oorzaak of wat zijn de oorzaken van de schimmelvorming in de slaapkamer? Licht uw antwoord toe.

2.
Had deze schimmelvorming voorkomen kunnen worden en zo ja op welke wijze? Zo nee, waarom niet? Wilt u bij de beantwoording de standpunten van partijen uit de procedure tot nu toe betrekken?

3.
Heeft u nog overige opmerkingen die in de hiervoor genoemde vragen niet aan bod zijn geweest en die u wel van belang acht?

4.45

Dit brengt mee dat de verdere beoordeling van de vorderingen van huurder in reconventie zoals hiervoor omschreven bij 3.1.2 onder 2, 5, 6 en 8 voor zover deze betrekking hebben op de schimmelvorming in de slaapkamer worden aangehouden.

4.46

Vervolgens komt het tweede vermeende gebrek aan bod. In het rapport van [D] /Lekdetectie staat over de
cv-leiding/lekkage (en de gevolgen) onder meer:

“ Bij aankomst troffen wij aan. Visuele inspectie:

Op bovenstaand project is vochtschade zichtbaar aan houtenvloer woongedeelte op

de le verdieping. Tevens vochtschade zichtbaar aan verlaagde gipsplafond

ondergelegen pand. (…)

We hebben aan bewoonster voor aanvang lekdetectie onderzoek aangeven om echt

een goed resultaat te verkrijgen dat de houtenvloer er eigenlijk geheel uit gehaald

dient te worden. Houtenvloer heeft al zo veel vochtschade en is omhoog gekomen dat dit er toch uit zal moeten. (…)

Conclusie:

Het vochtprobleem wordt veroorzaakt door:

Een leiding technische lekkage van de CV- leidingen welke zich onder de houtenvloer

van bovenwoning op de le verdieping bevindt. De cv komt niet op druk en het

probleem hiervan zit in de cv leidingen onder de houten vloer. Het probleem ligt dus

aan het leidingwerk.

Op dit moment heeft men een houtenvloer en deze is geheel gaan bollen en omhoog

gekomen. Door de houtenvloer kunnen wij geen deugdelijk lekdetectie onderzoek

uitvoeren. We hebben dit ook voor start lekdetectie onderzoek aangeven. Men wil

het toch gaan proberen. (…)

We hebben systeem gevuld met wat water, na enkele minuten zien we water hard

langs de lichtspot uit plafond onder gelegen pand uit komen lopen. Zie fotopagina.

Advies:

Wij adviseren u ten aanzien van bovenstaande om:

Gezien we op diverse plaatsen traceergas uitreding hebben waargenomen kunnen

we niet aangeven op welke locatie de lekkage zich in de vloer bevindt.

Wat we visueel hebben waargenomen kan men mogelijk in verlaagde plafond

ondergelegen pand een gehele nieuwe CV leiding aanbrengen en weer aansluiten op

de aanwezige radiatoren op de le verdieping.

Om dit te realiseren dient men het gehele verlaagde gipsplafond te laten verwijderen

Tevens adviseren wij u om de gehele houten vloer woon zitgedeelte le verdieping te

laten verwijderen, deze staat geheel bol. Zie fotopagina.

Wij adviseren gezien de oorzaak van de lekkage om contact op te nemen met de

pandeigenaar, waarschijnlijk vallen de werkzaamheden onder de verzekering van

pandeigenaar. (…)

Meetrapportage:

Aanzicht van CV installaties, men heeft 2 CV ketels. 1 voor begane grond ketel rechts, en CV installatie 1e verdieping is links deze komt niet meer op druk. (…)

Na water te hebben bijgevuld CV installatie zien we water uit plafond lopen water valt dan

op verlaagde gipsplafond ondergelegen pand.”

4.47

Lekdetectie is dus duidelijk. Weliswaar is het acute probleem (de kapotte leiding) snel (met noodmaatregelen) verholpen, maar uit het rapport van Lekdetectie, opgemaakt op 2 januari 2025, blijkt dat er begin januari 2025 nog steeds water uit het plafond liep. De vochtproblemen waren dus niet vlak voor kerst 2024 al volledig verholpen. Er was daarna nog steeds een actieve lekkage aanwezig. Bovendien heeft de lekkage schade aan de vloer veroorzaakt die ook pas later is hersteld.

4.48

De conclusie is dat de lekkage, waarvan vast staat dat die het gevolg is van een kapotte cv-leiding, een gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Uit de producties 18A en B en uit wat daarop ter zitting is toegelicht, maakt de kantonrechter op dat herstel van de cv-leiding inmiddels in opdracht en op kosten van verhuurder heeft plaatsgevonden en dat dit evenzeer geldt voor de schade aan de vloer die door de lekkage veroorzaakt is. Gelet hierop valt niet (meer) in te zien welk gerechtvaardigd belang huurder nog heeft bij de door haar gevorderde verklaring voor recht (zoals hiervoor is omschreven bij 3.1.2 onder 2.) voor zover deze betrekking heeft op dit onderdeel, dus de kapotte cv-leiding met haar gevolgen. Huurder heeft dat belang immers niet toegelicht tijdens de zitting. Dit deel van de vordering is dan ook niet toewijsbaar.

4.49

Omdat er, waar het gaat om de lekkage als gevolg van een kapotte cv-leiding, sprake is van een gebrek dat aan verhuurder is toe te rekenen, kan huurder aanspraak maken op een aan de (daarmee samenhangende) genotsvermindering evenredige huurprijsvermindering. Dit heeft huurder ook gedaan met haar vordering bij 3.1.2 onder 8. Op 23 december 2024 heeft huurder verhuurder op de hoogte gebracht van de lekkage en in de dagen/weken daarna herhaaldelijk van de gevolgen daarvan. Het is de kantonrechter echter niet duidelijk op welke dag deze lekkage definitief is verholpen. Deze datum is van belang voor het bepalen van de periode waarop huurder recht heeft op huurkorting. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich hierover bij akte uit te laten.

4.5

Helder is wel dat door de lekkage met al haar gevolgen het huurgenot van huurder enige tijd nagenoeg verdwenen is geweest. Vast staat dat huurder noodgedwongen tijdelijk heeft gewoond in de beneden gelegen (leegstaande) bedrijfsruimte. Het was simpelweg niet mogelijk om in de woonruimte te wonen, omdat de vloer was verwijderd. Een huurkorting is daarom gerechtvaardigd, vindt de kantonrechter. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat vanaf 23 december 2024 (moment melding) tot een nader te bepalen datum (herstel voltooid) aansluiting moet worden gezocht bij de in categorie A van het Beleidsboek genoemde gebreken (zeer ernstige gebreken/tekortkomingen) en dat daarom de huurprijs over de nader te bepalen periode verlaagd dient te worden tot 20% van de vastgestelde/geldende huurprijs. ^[13] Doorslaggevend hiervoor is dat huurder een periode niet in de gehuurde woonruimte heeft kunnen wonen als gevolg van dit gebrek.

4.51

Voor wat betreft de natte/opbollende vloerdelen geldt dat dit een uit de lekkage
voortvloeiende schade is als bedoeld in artikel 7:208 BW. Dit punt is inmiddels op kosten van verhuurder hersteld. Daarom wordt dit verder niet meer besproken.

De beoordeling van de (overige) vorderingen wordt aangehouden

4.52

De conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen in reconventie grotendeels worden aangehouden (zie 3.1.2 onder 2, 5, 6 en 8), omdat er nadere informatie vereist is. De kantonrechter ziet verder reden om de vorderingen van huurder tot vergoeding van de onderzoekskosten (zie 3.1.2 onder 10.) en de werkelijke proceskosten (zie 3.1.2 onder 11.) aan te houden tot het eindvonnis. Pas dan kan daarover een afgewogen en volledige beslissing worden genomen.

C. Afsluitende opmerkingen

4.53

De conclusie is dat het merendeel van de vorderingen van verhuurder en huurder nog niet ten volle kan worden beoordeeld. De vorderingen waarover op dit moment al wel een oordeel is gegeven, worden pas bij het eindvonnis toe- of afgewezen. Dan wordt ook geoordeeld over onderzoekskosten, buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten etc.

4.54

De kantonrechter kan zich voorstellen dat de overwegingen in dit tussenvonnis en het voornemen om een deskundige in te schakelen, partijen aanleiding geven om nog een keer met elkaar te spreken over de mogelijkheden op hun geschil in onderling overleg op te lossen. Indien gewenst zou de kantonrechter partijen ook kunnen doorverwijzen naar mediation. Indien partijen een nieuwe poging willen ondernemen om tot een schikking te komen, dan wel een doorverwijzing naar mediation op prijs zouden stellen, kunnen zij dat per akte op de hierna te noemen roldatum aangeven.

4.55

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie en reconventie

5.1

bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van
donderdag 17 juli 2025 voor akte aan de zijde van beide partijen, waarin zij zich kunnen uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht en de daarmee samenhangende aspecten (rechtsoverwegingen 4.22 en 4.23 voor de bedrijfsruimte, en 4.44 voor de woonruimte) en/of over een aanhouding van de zaak voor schikkingsonderhandelingen dan wel een doorverwijzing naar mediation,

5.2

bepaalt dat partijen zich bij die akte ook dienen uit te laten over de datum waarop het herstel van de lekkage definitief is voltooid (rechtsoverweging 4.49),

5.3

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte meteen kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

5.4

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2025.

Voetnoten

1. De andere zaak is bekend met zaaknummer: 10795662 CV EXPL 23-6985.

2. De vrijwaringszaak is bekend met zaaknummer: 11102451 CV EXPL 24-3371.

3. Het volledige rapport is overgelegd als productie 21 door huurder.

4. De e-mails zijn overgelegd als producties 31 en 34 van verhuurder.

5. Het rapport is overgelegd als productie 32 van huurder.

6. Bij de nummering van de vorderingen in dit vonnis is aangesloten bij de door beide partijen gekozen en in de processtukken weergegeven cijfers (dus de wijziging van eis in conventie van 12 maart 2025 van verhuurder en de akte eisvermeerdering van 20 maart 2025 van huurder, waarin de eis in reconventie aanvangt met nummer 2 omdat de conclusie van huurder in conventie is geformuleerd onder nummer 1).

7. Zie de primaire vorderingen van verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zoals hiervoor omschreven bij 3.1.1 onder II. en IV., en de reconventionele vordering van huurder zoals verwoord bij 3.1.2 onder 9.

9. Zie bijvoorbeeld recent: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 april 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1925.

10. Hoge Raad 5 december 2003, ECLI:NL:HR:2003:AN8478.

11. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 april 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1925.

12. Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.

13. De meest actuele versie van het Beleidsboek Gebreken is voor iedereen online te raadplegen via: www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/gebreken. Huurder heeft als productie 37 het Beleidsboek Gebreken (versie juli 2024) overgelegd.