ECLI:NL:RBOBR:2025:349

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 10766527 \ CV EXPL 23-4816

Vonnis van 23 januari 2025

in de zaak van

1. [eiser 1], als erfgenaam van
[erflater] ,2. [eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,

gemachtigde: mr. L.R.G.M. Spronken,

tegen

[gedaagde] H.O.D.N. HEREN EN DAMESKAPPERSBEDRIJF [A],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. L.H.H. Verhoeven.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 9;
de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie met producties 1 tot en met 15;
de akte houdende wijziging/vermeerdering van eis met productie 16 van [gedaagde] ;

1.2.

Op 27 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens die behandeling is besproken. Gemachtigden van beide partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter gezegd dat het vonnis 2 januari 2025 zal worden gewezen. Dit is uitgesteld naar vandaag.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 oktober 1975 de bedrijfsruimte met woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). In het gehuurde exploiteert [gedaagde] een herenkapperszaak [A] . Het gehuurde bestaat uit drie etages. Op de begane grond bevindt zich de kapsalon, een toilet, douche, keuken en een badkamer. Op de eerste etage is een woonkamer en bijkamer en op de tweede verdieping zijn twee slaapkamers. De woonruimte van het gehuurde is enkel te bereiken via de kapsalon.

2.2.

[gedaagde] woont vanaf het begin van de huurovereenkomst in het gehuurde en heeft, behoudens een onderbreking van 1982 tot 1993, steeds in het gehuurde gewoond.

2.3.

[eiser 2] is sinds 21 december 1992 eigenaar van het gehuurde. Hij heeft het gehuurde samen met [B] , de voormalig echtgenote van [eiser 1] , gekocht en geleverd gekregen van de vorige eigenaar.

2.4.

De huurprijs van het gehuurde bedraagt thans € 538,54 per maand.

2.5.

De gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] heeft [gedaagde] bij brief van 4 augustus 2023 bericht dat de huurovereenkomst tegen 1 november 2024 wordt opgezegd. In de opzeggingsbrief worden de volgende opzeggingsgronden genoemd:

1.
Dringend eigen gebruik om te komen tot een noodzakelijke algehele renovatie van het pand, alsmede het kunnen realiseren van de bestemming woning waarin deze renovatie ook zal voorzien. Om deze renovatie te kunnen uitvoeren moet er een einde aan de huurovereenkomst komen vanwege de omvangrijke werkzaamheden, waarmee naar verwachting van verhuurder een bedrag van circa € 250.000,- gemoeid zal zijn. Renoveren in de huidige staat zal niet of nauwelijks een

meerwaarde creëren omdat de huidige winkel/woonhuis invulling met de toegang van de woning via de winkel het nauwelijks mogelijk een nieuwe huurder te vinden met een rendabele huursom voor verhuurder.

2.
Belangenafweging: daar het veel langer wachten op de aanvang van de renovatie geen optie meer is, weegt het belang van verhuurder om te komen tot een einde van de huurovereenkomst zwaarder dan het belang van huurder om de huurovereenkomst te continueren.

3.
Daarnaast laat huurder zonder instemming van verhuurder dak reparaties voor ruim € 4.000,- uitvoeren terwijl het dak realistisch gezien niet meer reparabel is maar in het kader van een algehele renovatie vervangen moet worden. U betaalt vanaf 1 juli 2023 zonder recht of titel de maandelijkse huurpenningen niet meer ondanks het feit dat verhuurder heeft aangegeven zich hiermee niet te kunnen verenigen.

2.6.

[gedaagde] heeft niet met voornoemde opzegging ingestemd.

3.Het geschil in conventie

De vordering

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

het tijdstip vaststelt, waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde zal eindigen, met het verzoek dat tijdstip te stellen op 1 november 2024 dan wel een datum in goede justitie te bepalen onder het toekennen van een verhuiskostenvergoeding aan huurder van € 7.000,00, althans een bedrag in goede justitie te bepalen;

met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde en met veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [eiser 1] en [eiser 2] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met het verzoek dat tijdstip te bepalen op 1 november 2024 dan wel een datum in goede justitie te bepalen;

[gedaagde] veroordeelt aan hen te betalen ten titel van gebruiksvergoeding een maandelijks bedrag gelijk aan de vigerende maandhuurprijs, vanaf de datum waarop de huurovereenkomst zal zijn geëindigd tot aan de laatste dag van de maand waarin het gehuurde daadwerkelijk is ontruimd; en voorts;

[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze proceskosten vanaf de veertiende dag na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis tot de dag van volledige betaling;

[gedaagde] veroordeelt in de nakosten, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis en met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten vanaf 14 dagen nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand tot de dag der voldoening.

3.2.

[eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag.

Het gehuurde betreft een winkel/woonhuis zodat hierop de bepalingen van artikel 7:290 BW e.v. van toepassing zijn. Het gehuurde is bouwkundig op en dient dringend fors gerenoveerd worden. De noodzakelijke renovatie is niet te realiseren zonder een einde van de huurovereenkomst. Een algehele renovatie van het gehuurde (waarvan de kosten worden geraamd op ten minste € 200.0000) is, gelet op de locatie van het gehuurde en het bestemmingsplan, enkel rendabel als het gehuurde uitsluitend de bestemming “Wonen” krijgt. Een winkel/woonhuis zonder aparte opgang in een woonwijk is niet meer van deze tijd en de exploitatie daarvan is niet rendabel. Dit maakt dat sprake is van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW.

Daarnaast baseren [eiser 1] en [eiser 2] hun vordering op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 1 BW. Het belang van [eiser 1] en [eiser 2] bij beëindiging van de huurovereenkomst (teneinde de exploitatie van het gehuurde weer rendabel te maken) weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst. Daarbij is van belang dat [gedaagde] reeds 71 jaar oud is en zodoende voldoende tijd heeft gehad om AOW en pensioen op te kunnen bouwen.

[eiser 1] en [eiser 2] dienen weer zelf over het gehuurde te kunnen beschikken om het gehuurde (als complete woning) beter exploitabel te maken.

Het verweer

3.3.

[gedaagde] voert het volgende verweer. Hij betwist dat sprake is van enige opzeggingsgrond.

3.3.1.

[gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat op het gehele gehuurde pand het huurregime voor woonruimte van toepassing is. Het gehuurde wordt namelijk overwegend als woonhuis gebruikt (twee van de drie woonlagen worden geheel als woonruimte gebruikt en de begane grond wordt deels als woonruimte gebruikt) en kan niet worden gesplitst aangezien het gehuurde slechts één energiemeter heeft en het woongedeelte enkel via de kapsalon bereikbaar is. Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat splitsing van het gehuurde wél mogelijk is, valt de kapsalon onder het regime voor 290-bedrijfsruimte en de rest van het gehuurde onder het woonruimteregime.

3.3.2.

[eiser 2] en [eiser 1] hebben de opzegging gebaseerd op artikel 7:296 lid 1 sub b BW maar hadden deze op artikel 7:274 lid 1 sub c BW moeten baseren omdat het woonruimteregime van toepassing is. Opzegging is alleen mogelijk indien a) de verhuurder aannemelijk maakt dat renovatie niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is en b) dat gezien de belangen van beide partijen niet van de verhuurder kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd én c) blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Bij woonruimte levert de enkele omstandigheid dat de verhuurder wil overgaan tot uitvoering van een renovatieplan geen grond op voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor zover de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, is dit onvoldoende om dringend eigen gebruik aan te nemen. Hiervoor moet sprake zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. [eiser 2] en [eiser 1] hebben niet onderbouwd dat een dergelijke situatie aan de orde is.

Voor zover het regime voor 290-bedrijfsruimte van toepassing is, kunnen [eiser 1] en [eiser 2] evenmin tot opzegging overgaan. Hiervoor is vereist dat sprake is van een noodzaak tot renovatie en die wordt door [gedaagde] betwist. Het gehuurde is weliswaar verouderd, er zijn lekkages geweest en er is sprake van een gaslekkage maar met het verhelpen van deze gebreken zijn geen forse herstelkosten gemoeid. Voorts hebben [eiser 2] en [eiser 1] niet inzichtelijk gemaakt dat a) renovatie van het gehuurde niet rendabel is als de huurovereenkomst met [gedaagde] in stand blijft en b) noodzakelijk is dat het gehuurde uitsluitend de bestemming “Wonen” krijgt. [gedaagde] betwist dat bij voortzetting van de huurovereenkomst sprake is van een niet-kostendekkende exploitatie. Bovendien betwist [gedaagde] de wil tot eigen gebruik bij [eiser 1] en [eiser 2] . Aangezien er nog geen concreet renovatieplan ligt, vermoedt [gedaagde] dat [eiser 1] en [eiser 2] het gehuurde, na het einde van de huurovereenkomst, dus vrij van huur, met een grote winst (gezien de beperkte aankoopprijs en enorme prijsstijgingen van woningen) willen verkopen en niet voornemens zijn om zelf het gehuurde te renoveren.

3.3.3.

Van [gedaagde] kan niet worden gevergd dat hij instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst omdat hij de inkomsten uit zijn kapperszaak nodig heeft om in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien. [gedaagde] heeft geen pensioenvoorziening opgebouwd en kan vanwege de COVID-19 periode (waarin hij zijn reserves heeft moeten aanspreken), ondanks zijn pensioengerechtigde leeftijd, zijn onderneming nog niet staken. Van [gedaagde] kan niet worden verwacht dat hij zijn onderneming verplaatst aangezien hij al bijna vijftig jaren in het gehuurde een kapsalon heeft en een vaste klantenkring heeft opgebouwd. Daarnaast is er geen alternatieve passende bedrijfs- en woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar. Aan de vereisten van artikel 7:296 lid 1 sub b BW noch van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wordt voldaan.

3.3.4.

Aangezien het huurregime voor woonruimte van toepassing is kan de opzegging van de huurovereenkomst niet worden gebaseerd op artikel 7:296 lid 3 BW. Dit artikel geldt immers voor 290-bedrijfsruimtes. In het geval van woonruimte kan de huurovereenkomst niet enkel op basis van een belangenafweging worden opgezegd.

Voor zover het regime voor 290-bedrijfsruimte van toepassing is, geldt dat de belangenafweging niet is bedoeld om louter een hogere huurprijs te kunnen realiseren, zeker wanneer geen sprake is van dringend eigen gebruik wegens renovatie. De door [eiser 2] en [eiser 1] beoogde renovatie is met name ingegeven door de wens om een hogere huur te kunnen vragen. Een redelijke afweging van de belangen kan niet leiden tot de conclusie dat de huurovereenkomst beëindigd kan worden. Van [gedaagde] kan niet worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimd omdat hij financieel afhankelijk is van de inkomsten die hij met zijn kapsalon genereert. Aan de vereisten van artikel 7:296 lid 3 BW wordt ook niet voldaan.

3.3.5.

Voor zover de vordering van [eiser 2] en [eiser 1] toch wordt toegewezen, dient [gedaagde] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te worden toegewezen en dient de beëindiging niet eerder plaatst te vinden dan in november 2025.

4.Het geschil in reconventie

De vordering

4.1.

[gedaagde] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk veroordeelt:

om de kosten die zijn gemoeid met het trekken van een nieuwe gasleiding in het gehuurde ter hoogte van € 907,50 inclusief btw aan [gedaagde] te vergoeden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 september 2023, althans een door de kantonrechter te bepalen dag, althans 18 januari 2024 tot de dag der algehele voldoening;

om binnen drie maanden na betekening van het in dezen te wijzen vonnis op hun kosten de waterschade, die het gevolg is van de lekkages en zich bevindt op de in de dagvaarding vermelde plaatsen, te herstellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat zij in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,00, althans een zodanige veroordeling als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;

om binnen drie maanden na betekening van het in dezen te wijzen vonnis op hun kosten de vloer op de drie opengebroken locaties te herstellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat zij in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,00, althans een zodanige veroordeling als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;

in de proceskosten met bepaling dat zij de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zullen zijn als zij deze niet binnen 14 dagen na wijzen van het vonnis aan [gedaagde] hebben betaald.

4.2.

[gedaagde] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag.

4.2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben sinds 1992 geen, althans nauwelijks, onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde verricht en sinds 2014 geweigerd een lekkage in het gehuurde te verhelpen. Door deze weigering is het gebrek verergerd en zijn meerdere lekkages ontstaan.

In 2020 heeft Bureau voor Bouwpathologie in opdracht van [gedaagde] onderzoek gedaan in het gehuurde. Uit het rapport dat Bureau voor Bouwpathologie naar aanleiding van het onderzoek heeft opgesteld blijkt dat sprake is van lekkages, waterschade en schimmelvorming door gebrekkig onderhoud. Ondanks meerdere verzoeken van [gedaagde] bleven [eiser 1] en [eiser 2] weigeren de lekkages te verhelpen. Aangezien de lekkages verder verergerden heeft [gedaagde] uiteindelijk in juni 2023 All-Round Dakwerken ingeschakeld om de lekkages op te lossen. De kosten hiervan bedroegen € 4.000,00 inclusief btw. Deze kosten heeft [gedaagde] met de huurpenningen verrekend. De gevolgschade van deze lekkages is nog niet verholpen. De gevolgschade betreft vochtplekken:

in het plafond en op twee wanden in de huiskamer;
op één wand in de slaapkamer;
op één wand in de kapsalon;
op het plafond en één wand in de keuken;
op het plafond en één wand in de bijkeuken;
bij de trap.

In de huiskamer en bij de trap is als gevolg van de vochtplek het stucwerk deels losgelaten. [gedaagde] vordert herstel van de waterschade die als gevolg van de lekkages is ontstaan.

4.2.2.

In september 2023 is een kleine gaslekkage in het gehuurde geconstateerd. Aangezien dit tot een onveilige situatie kan leiden heeft Enexis de gastoevoer bij de hoofdkraan afgesloten en beschikt het gehuurde sindsdien niet meer over gas. [gedaagde] heeft hierdoor geen centrale verwarming in de kapsalon en het woongedeelte alsmede géén warm water in het woongedeelte. Op 15 september 2023 heeft [gedaagde] [eiser 1] en [eiser 2] gesommeerd de gaslekkage te verhelpen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben weliswaar een installateur naar het gehuurde gestuurd, waarna lekdetectiebedrijf Triton de gaslekkage heeft opgespoord en een klusjesman heeft ingehuurd om de lekkage te dichten, maar dat is niet gelukt. Het gebrek is dus niet afdoende verholpen. De door [gedaagde] zelf ingeschakelde installateur heeft de gaslekkage ook niet kunnen ontdekken en oplossen. Vervolgens heeft Triton op verzoek van [gedaagde] opnieuw naar het gaslek gekeken en voorgesteld om met een bypass vanaf de voorgevel van de kapsalon een nieuwe leiding door de kapsalon naar het woonhuis te trekken en de gasleiding te omzeilen. [gedaagde] heeft hiervoor een offerte opgevraagd bij [C] B.V. De kosten voor het aanleggen van een gasleiding van de meterkast naar de gevelkachels in de woonkamer en de kapperszaak is volgens deze offerte € 907,50 inclusief btw.

4.2.3.

Voor het opsporen van de gaslekkage is door de installateur van [eiser 1] en [eiser 2] de houten vloer op drie plekken opengebroken. [gedaagde] wenst dat de houten vloer wordt hersteld. De wens van [eiser 1] en [eiser 2] om het gehuurde te renoveren is geen goede reden om jarenlang geen noodzakelijk onderhoud te plegen en gebreken niet te verhelpen.

Het verweer

4.3.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben het volgende verweer gevoerd.

4.3.1.

Zij stemmen in met de aanleg van een nieuwe gasleiding. Het daarmee gemoeide bedrag kan worden verrekend met de huidige huurachterstand van € 1.923,94. Deze achterstand is ontstaan doordat [gedaagde] van 1 juli 2023 tot en met 1 juni 2024 de huurbetalingen, ter hoogte van € 5.923,94, heeft opgeschort om de € 4.000,00 voor het verhelpen van de lekkages te verrekenen.

4.3.2.

Voor zowel de vordering tot het verhelpen van de waterschade als het herstellen van de houten vloer trekken [eiser 1] en [eiser 2] in twijfel of het nog opportuun is om deze gebreken te herstellen gelet op het mogelijke einde van de huurovereenkomst. Bovendien dient [gedaagde] deze schade bij zijn inboedelverzekeraar te claimen.

4.3.3.

Bij toewijzing van de tegenvordering dienen de gevorderde dwangsommen te worden gemaximeerd.

5.De beoordeling in conventie

Het toepasselijke huurregime

5.1.

De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd en welk huurregime op het gehuurde van toepassing is. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is het huurregime voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing en volgens [gedaagde] het huurregime voor woonruimte. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

5.2.

Het gehuurde bestaat uit een winkelruimte met woonhuis en wordt ook als zodanig gebruikt. [gedaagde] woont in het gehuurde en exploiteert vanuit het gehuurde een kapsalon. De winkelruimte/kapsalon is een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW: een voor het publiek toegankelijk lokaal (kapsalon) waarin [gedaagde] klanten op afspraak ontvangt. De huurovereenkomst tussen partijen bevat zodoende kenmerken van zowel een 290-bedrijfsruimte als woonruimte. Als de woning niet los kan worden gezien van de bedrijfsruimte (en dus een afhankelijke woning is zoals bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW) dan is op de gehele huurovereenkomst het huurregime voor 290-bedrijfsruimte van toepassing. Kan de woning als losstaand van de bedrijfsruimte worden beschouwd dan is het woonruimteregime op het woongedeelte van toepassing en het bedrijfsruimteregime van toepassing op de bedrijfsruimte.

5.3.

Volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen de woning en de bedrijfsruimte. Tot slot speelt ook de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een (beperkte) rol (vgl. Hoge Raad 24 januari 1997, NJ 1997, 558 en Hoge Raad 15 juni 2001, met conclusie A-G Langemeijer, ECLI:NL:HR:2001:AB2146).

5.4.

Vaststaat dat het pand slechts één buitendeur heeft, die toegang geeft tot de kapsalon. Vanuit de kapsalon kunnen het toilet, de douche, de keuken en de twee bovengelegen etages, waar de woonkamer en de twee slaapkamers zich bevinden, worden bereikt. De bewoner(s) van de woning moet(en) dus altijd door de kapsalon om de woning te kunnen betreden of verlaten. In geval van een afzonderlijke verhuur van de winkelruimte en de woonruimte zou dit met name voor de huurder van de winkelruimte hoogstwaarschijnlijk tot praktische bezwaren leiden, omdat hij moet dulden dat de huurder(s) van de woning – met hun eventuele bezoekers –, met wie hij geen contractuele relatie heeft en die hij niet zelf heeft uitgezocht, 24 uur per dag en 7 dagen per week toegang hebben tot zijn winkel. Daarnaast beschikt het gehuurde over slechts één energiemeter en één toilet voor zowel de woning als de winkelruimte. Dit laatste zal naar alle waarschijnlijkheid tot praktische bezwaren aan de zijde van de huurder van de woning leiden aangezien hij het toilet dient te delen met het personeel en/of de klanten van de winkelruimte én hij bovendien de winkelruimte dient te betreden om het toilet te kunnen bereiken. De stelling van [gedaagde] dat zijn klanten feitelijk geen gebruik maken van het toilet doet hier niet aan af. Het gaat immers om de objectieve waarschijnlijkheid dat bij afzonderlijke verhuur op praktische bezwaren wordt gestuit. Bovendien stelt ook [gedaagde] zich op het standpunt dat het gehuurde bouwkundig gezien niet deelbaar is in een woon- en bedrijfsgedeelte. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat er een nauwe bouwkundige verbondenheid is tussen de winkelruimte en de woonruimte.

5.5.

Verder staat vast dat één huurovereenkomst is gesloten voor de winkelruimte en de woning (in de huurovereenkomst wordt het gehuurde ook als één huurobject omschreven: “het winkel-woonhuis met tuin”) en dat één huurprijs is overeengekomen voor het gehele pand. [gedaagde] heeft het gehuurde ook vanaf het begin van de huurovereenkomst steeds als bedrijfsruimte en woning gebruikt, behoudens de periode tussen 1982-1993 waarin hij met zijn gezin elders heeft gewoond, en wenst de bedrijfsruimte met het woonhuis ook in de toekomst als zodanig te blijven gebruiken.

5.6.

Gelet op het gebruik, de indeling en de wijze waarop het gehuurde is ingericht komt de kantonrechter tot de conclusie dat het woongedeelte een zogenoemde afhankelijke woning is. Het huurregime van 290-bedrijfsruimte is daarom op de gehele huurovereenkomst van toepassing. De stelling van [gedaagde] dat (qua m²) het grootste gedeelte van het gehuurde als woonruimte wordt gebruikt doet hier niet aan af. Gelet op voornoemd beoordelingskader is dit aspect immers niet relevant. Daar komt bij dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst in 1975 hebben gekozen voor toepassing van het huurregime voor 290-bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is destijds gesloten voor een periode van 5 jaar met 5 optiejaren conform het huidige artikel 7:292 BW.

Beoordelingskader 7:290 BW

5.7.

Op grond van artikel 7:292 lid 2 BW wordt een huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met vijf jaar. Op grond van artikel 7:293 lid 1 BW kan een huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt door beide partijen worden opgezegd tegen het einde van voornoemde verlenging met vijf jaar. De huurder geniet huurbescherming in die zin dat, voor zover de huurder niet met de opzegging heeft ingestemd, de door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst ex artikel 7:295 BW van kracht blijft totdat de kantonrechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder om (op de gronden genoemd in de opzegging) een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Vaststaat dat [eiser 1] en [eiser 2] zes weken na de schriftelijke opzegging van 4 augustus 2023 geen schriftelijke mededeling van [gedaagde] hebben ontvangen dat hij met de opzegging instemt zodat [eiser 1] en [eiser 2] in hun vordering kunnen worden ontvangen.

5.8.

In geval van opzegging tegen of na de hiervoor genoemde verlenging met vijf jaar kan de huurovereenkomst, op grond van artikel 7:296 BW, onder andere, worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik of op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlening van de overeenkomst. Daarbij geldt dat indien van de huurder, bij een redelijke afweging van zijn belangen tegen de belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt, de kantonrechter de vordering dient af te wijzen.

5.9.

Vaststaat dat [eiser 1] en [eiser 2] de huurovereenkomst hebben opgezegd lang nadat de (contractueel bedongen) verlenging met 5 optiejaren is verstreken. In dat geval moet – ingevolge het bepaalde in artikel 7:296 lid 4 BW – een vordering van [eiser 1] en [eiser 2] tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval worden toegewezen als zij aannemelijk maken dat zij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik willen nemen en zij daartoe het gehuurde dringend nodig hebben (artikel 7:296 lid 1, aanhef en sub b BW). Voor een belangenafweging van partijen is dan geen plaats (ECLI:NL:HR:2002:AE5130).

5.10.

De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1, aanhef en sub b BW, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter (ECLI:NL:HR:2008:BC6116). Onder dringend eigen gebruik wordt tevens verstaan renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

5.11.

Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 (Alog/Ultimo) komt de huurder van een bedrijfsruimte niet dezelfde huurbescherming tegen dringend eigen gebruik toe als de huurder van woonruimte, waarbij naast de noodzaak van renovatie sprake moet zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In het geval van een 290-bedrijfsruimte geldt dat in het geval de verhuurder een beroep doet op dringend eigen gebruik in verband met a) een noodzakelijke renovatie en b) na renovatie voorzetting van de huurovereenkomst tot een niet-kostendekkende exploitatie leidt, het bedrijfseconomisch belang van de verhuurder meebrengt dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst moet worden toegewezen. De noodzakelijke dringendheid van de renovatie ziet niet op het aanwezig zijn van urgentie of spoed maar op dringendheid gelet op de achterliggende belangen bij de renovatie.

5.12.

Het is aan [eiser 1] en [eiser 2] om aannemelijk te maken dat een renovatie noodzakelijk is en dat voortzetting van de huurovereenkomst na renovatie tot een niet-kostendekkende exploitatie leidt. Hiervoor is het niet noodzakelijk dat dit wordt aangetoond met objectieve gegevens. Evenwel dienen [eiser 1] en [eiser 2] hun stellingen, dat zij het gehuurde willen renoveren en dat dit noodzakelijk is alsmede dat wijziging van de bestemming van het gehuurde naar (uitsluitend) wonen noodzakelijk is om het gehuurde rendabel te exploiteren, voldoende te onderbouwen, te meer omdat [gedaagde] zowel de daadwerkelijke wil van [eiser 1] en [eiser 2] om te renoveren als de noodzaak van de renovatie alsmede de gestelde niet-kostendekkende exploitatie bij voortzetting van de huurovereenkomst met [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist. De kantonrechter stelt vast dat [eiser 1] en [gedaagde] zowel in de dagvaarding als ter zitting louter blote stellingen hebben ingenomen. Zij hebben hun stellingen niet met concrete feiten onderbouwd.

[gedaagde] stelt dat [eiser 1] en [eiser 2] niet concreet hebben aangetoond welke renovatiewerkzaamheden zij willen (laten) uitvoeren aan het gehuurde. Uit de dagvaarding en de toelichting ter zitting blijkt evenwel dat [eiser 1] en [eiser 2] het gehuurde in zijn geheel willen renoveren (waaronder de kozijnen, het dak, de isolatie e.d.) en geschikt willen maken voor uitsluitend bewoning o.a. door het creëren van een hal. Een (globaal) plan van aanpak met tijdsplanning ontbreekt. Evenmin hebben [eiser 1] en [eiser 2] enig inzicht geboden in de (hoogte van de) kosten van de beoogde renovatiewerkzaamheden. Zij hebben enkel een ruwe schatting gegeven van € 200.000,00 à € 300.000,00 en voor de onderbouwing daarvan verwezen naar Google. [eiser 1] en [eiser 2] kunnen echter niet volstaan met een dergelijke algemene verwijzing naar Google (zonder een primaire bron te noemen) en de stelling dat de hoogte van de kosten voor het renoveren van een jaren dertig woning algemene kennis betreft. De kantonrechter dient zich immers ervan te kunnen vergewissen waarop [eiser 1] en [eiser 2] hun stellingen baseren. Evenmin hebben [eiser 1] en [eiser 2] enige onderbouwing gegeven van de huidige exploitatiekosten van het gehuurde.

Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , is het aan [eiser 1] en [eiser 2] om hun stellingen nader te onderbouwen en aannemelijk te maken dat aan de wettelijke criteria van artikel 7:296 sub b BW wordt voldaan dan wel dat de vordering toewijsbaar is op grond van de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW. De kantonrechter zal [eiser 1] en [eiser 2] daartoe alsnog in de gelegenheid stellen en de zaak daarvoor naar de rolzitting van onderstaande datum verwijzen. In afwachting van de uitkomsten hiervan zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

[gedaagde] vordert in reconventie betaling van de kosten voor het trekken van een nieuwe gasleiding, herstel van de waterschade als gevolg van de lekkages in het gehuurde en herstel van de houten vloer die als gevolg van de gaslekdetectie op drie plaatsen open is gemaakt.

6.2.

De kantonrechter stelt vast dat het gaslek kan worden aangemerkt als gebrek in de zin van artikel 7:206 BW, dat de verhuurder op verzoek van huurder dient te verhelpen. Dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:206 BW hebben [eiser 1] en [eiser 2] niet gemotiveerd bestreden. Van de in artikel 7:206 BW genoemde uitzondering dat herstel van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van verhuurder zijn te vergen is geen sprake. Of de kantonrechter in conventie uiteindelijk tot toewijzing van de vordering komt is in dezen niet relevant. De kosten die gemoeid zijn bij het herstellen van voornoemde gebreken zijn immers zodanig beperkt dat deze wel degelijk van [eiser 1] en [eiser 2] kunnen worden verlangd, ook al zou de huurovereenkomst binnen afzienbare tijd eindigen.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben niet betwist dat zij op dit punt in verzuim verkeren c.q. dat de vordering kan worden verrekend. In tegenstelling tot het standpunt dat [eiser 1] en [eiser 2] in hun spreekaantekeningen hebben ingenomen, hebben zij later ter zitting verklaard dat [gedaagde] de huurpenningen (ter verrekening van de kosten van herstel van de lekkages door AllRound) heeft opgeschort van 1 juli 2024 tot 1 maart 2024. Dit komt overeen met een bedrag van € 4.308,32‬ (8 x € 538,54). Dit betekent dat geen sprake is van de gestelde huurachterstand van € 1.923,94 maar van € 308,32. Dit heeft [gedaagde] niet gemotiveerd betwist daar waar hij erkent de huur te hebben opgeschort over voornoemde periode. Dit betekent dat de vordering onder 1. kan worden verrekend met de bestaande huurachterstand zodat aan [eiser 2] toewijsbaar is een bedrag van € 599,18 inclusief btw (€ 907,50 - € 308,32). De verschuldigdheid van wettelijke rente vloeit voort uit artikel 6:119 BW en is niet door [eiser 1] en [eiser 2] afzonderlijk betwist en zal worden toegewezen vanaf de datum van verzuim, zijnde 16 september 2023 (na afloop van de gegeven redelijke termijn voor herstel).

6.3.

Met betrekking tot de waterschade wordt als volgt overwogen. Als onweersproken staat vast dat de vocht- en schimmelplekken een gevolg zijn van de lekkages die in juni 2023 door All-Round zijn opgelost. [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet betwist dat deze lekkages zijn aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:206 BW en hebben ingestemd dat de kosten hiervan verrekend worden met de huurpenningen. Niet gesteld of gebleken is dat de vocht- en schimmelplekken daarna (na juni 2023) verergerd zijn. Evenmin is gebleken dat de vocht- en schimmelplekken van dusdanige omvang zijn dat ze het woongenot ernstig schaden. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de vocht- en schimmelplekken niet als een zelfstandig gebrek zijn aan te merken, maar als een gevolg van de lekkages. Herstel van door een gebrek ontstane schade valt niet onder de herstelverplichting van artikel 7:206 BW, welke verplichting slechts ziet op herstel van het gebrek zelf.

6.4.

De door het gebrek ontstane schade valt onder artikel 7:208 BW. Op grond van dit artikel is de verhuurder voor een door een gebrek veroorzaakte schade aansprakelijk, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen of toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had.

6.5.

Vooropgesteld wordt dat de wetgever met de artikelen 7:204-208 BW niet heeft beoogd een risicoaansprakelijkheid te scheppen ten laste van de verhuurder voor wat betreft de gevolgschade. Er zijn bijkomende omstandigheden nodig om de verhuurder aansprakelijk te houden. Als bijkomende omstandigheden kan worden aangemerkt aantoonbaar gebrekkig onderhoud. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende komen vast te staan dat sprake is van gebrekkig onderhoud. Dit blijkt onder andere uit het door [gedaagde] overgelegde rapport van Bureau voor Bouwpathologie uit 2020. [eiser 1] en [eiser 2] hebben het gestelde gebrekkige onderhoud niet gemotiveerd betwist. Gelet op het gebrekkige onderhoud kunnen [eiser 1] en [eiser 2] zich niet disculperen met de stelling dat [gedaagde] de schade bij zijn inboedelverzekeraar dient te claimen.

6.6.

Uit het dossier blijkt bovendien dat [gedaagde] [eiser 1] en [eiser 2] meermaals (reeds vanaf 2014 toen er nog maar één lekkage was) heeft verzocht het gebrek op te lossen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat herstel niet opportuun is. Dit standpunt kan worden aangemerkt als een weigering om tot herstel van de gevolgschade over te gaan zodat een ingebrekestelling ten aanzien van de waterschade niet nodig is om het verzuim te laten intreden.

6.7.

Ten aanzien van het gevorderde herstel van de houten vloer is de kantonrechter eveneens van oordeel dat sprake is van gevolgschade ex artikel 7:208 BW. [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet betwist dat het openbreken van de vloer het gevolg is van het gaslek. Evenmin hebben zij gemotiveerd weersproken dat het gaslek het gevolg is van gebrekkig onderhoud. Gelet op het gebrekkig onderhoud faalt ook bij deze schadepost het verweer van [eiser 1] en [eiser 2] dat de schade bij de inboedelverzekeraar moet worden geclaimd. Voorts is voor het intreden van verzuim ten aanzien van de schade aan de houten vloer evenmin een ingebrekestelling vereist. Uit het voornoemde opportuniteitsstandpunt, dat [eiser 1] en [eiser 2] ook ten aanzien van deze schadepost hebben ingenomen, kan immers worden afgeleid dat zij ook deze schade weigeren te herstellen.

6.8.

Op grond van het voorgaande komen de vorderingen onder 2. en 3. ook voor toewijzing in aanmerking. Gelet op de eerdere weigeringen van [eiser 1] en [eiser 2] om de gebreken aan het gehuurde en de gevolgschade te herstellen, zijn ook de gevorderde dwangsommen toewijsbaar met dien verstande dat deze worden gesteld op € 500,00 per dag of dagdeel en gemaximeerd tot € 10.000,00.

6.9.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld op:

- salaris gemachtigde

€

270,00

(2 punten × € 135,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

337,5‬0

6.10.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

7.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

7.1.

staat [eiser 1] en [eiser 2] toe aannemelijk te maken dat:

zij op dit moment de daadwerkelijke wil hebben het gehuurde te renoveren;

dat een renovatie op dit moment dringend noodzakelijk is;

en dat deze renovatie niet mogelijk is met instandhouding van de huidige huurovereenkomst met [gedaagde] ;

7.2.

verwijst de zaak voor bewijslevering naar de rolzitting van
donderdag 20 februari 2025 te 09.00 uuren bepaalt dat, indien [eiser 1] en [eiser 2] dit bewijs door middel van getuigen willen doen leveren, zij op genoemde rolzitting schriftelijk opgave dienen te doen van het aantal en de personalia van de te horen getuigen
envan de verhinderdata van
beidepartijen, hun gemachtigden en van de getuigen, waarna een datum en tijdstip voor het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

7.3.

wijst [eiser 1] en [eiser 2] op de wettelijke bepaling dat de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste zeven dagen voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier behoren te worden opgegeven, en dat de getuigen tenminste zeven dagen voor het verhoor bij dagvaarding of bij aangetekende brief door hen dienen te worden opgeroepen;

7.4.

wijst [eiser 1] en [eiser 2] er voorts op, dat indien zij bewijs willen leveren door middel van schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moeten leggen;

7.5.

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

7.6.

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] , hoofdelijk, zodat als de een betaalt, de andere daarvan is bevrijd, om aan [gedaagde] , na verrekening van de huurachterstand van € 308,32, te betalen een bedrag van € 599,18 inclusief btw voor de kosten voor het trekken van een nieuwe gasleiding in het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 september 2023 tot de dag der algehele voldoening;

7.7.

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk, zodat als de een presteert, de andere daarvan is bevrijd, om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis op hun kosten de waterschade die het gevolg is van de lekkages te herstellen, zijnde de waterschade die zich bevindt ter plaatse van het plafond en twee wanden in de huiskamer, één wand in de slaapkamer, één wand in de kapsalon, het plafond en één wand in de keuken, het plafond en één wand in de bijkeuken en bij de trap, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [eiser 1] en [eiser 2] in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000,00;

7.8.

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk, zodat als de een presteert, de andere daarvan is bevrijd, om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis op hun kosten de vloer op de drie opengebroken locaties te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [eiser 1] en [eiser 2] in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000,00;

7.9.

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten van € 337,5‬0, te vermeerderen met de eventuele explootkosten van betekening van het vonnis;

7.10.

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

7.11.

verklaart de veroordelingen onder 7.6. tot en met 7.10. uitvoerbaar bij voorraad;

7.12.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2025.