Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
PACHTKAMER
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 11063738 CV EXPL 24-2245
Vonnis van 3 april 2025
in de zaak van:
GEMEENTE LAND VAN CUIJK,
zetelende in Cuijk,
eisende partij,
hierna te noemen: de gemeente,
gemachtigde: A.G.Th. Geene,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W.P.G. Verstappen.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 april 2024 met bijlagen 1 tot en met 7,
- de conclusie van antwoord van 18 juli 2024 met bijlagen 1 tot en met 8,
- de spreekaantekeningen van de gemeente,
- de mondelinge behandeling van 27 januari 2025 (hierna: de zitting), waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De kern van deze pachtzaak
De pachtkamer moet in deze zaak de vraag beantwoorden of de pachtovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] met betrekking tot drie percelen dient te worden ontbonden. Het gaat om de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 2] en [kadastrale aanduiding 3] (gedeeltelijk). De totale oppervlakte van deze percelen is 16,0570 hectare. [gedaagde] is door de pachtwijzigingsovereenkomst van 17 december 2001 pachter geworden van de hiervoor genoemde percelen onder de voorwaarden zoals bedoeld in de op 23 december 1986 tussen de gemeente en de vader van [gedaagde] gesloten pachtovereenkomst. De gemeente wil dat er zo snel mogelijk een einde komt aan de pachtovereenkomst met betrekking tot de hiervoor genoemde drie percelen en dat [gedaagde] deze percelen ontruimt. De hoofdreden hiervoor is dat [gedaagde] volgens de gemeente de percelen niet meer gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw. Een bijkomende reden is dat sprake is geweest van verboden onderverpachting. Aan de vorderingen tot ontbinding en ontruiming heeft de gemeente een aantal nevenvorderingen verbonden, en ook heeft zij een schadevordering ingesteld. [gedaagde] is het om verschillende redenen niet eens met de gemeente en hij wil daarom dat de vorderingen worden afgewezen. Bedrijfsmatige agrarische exploitatie is nog steeds aan de orde, maar hij (lees: [bedrijfsnaam gedaagde] B.V.) heeft de afgelopen jaren enkele zware tegenslagen gehad. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] benadrukt en uitgelegd dat vooral de in 2015 aangetroffen knolcyperus in (delen van) de gepachte percelen en het naar aanleiding daarvan opgelegde teeltverbod al lange tijd grote impact heeft op het akkerbouwbedrijf.
3.Het oordeel van de pachtkamer
De beslissing in het kort
3.1
De pachtkamer wijst de gevorderde ontbinding van de pachtovereenkomst en de ontruiming van de gepachte percelen toe per 1 oktober 2025, omdat bedrijfsmatige landbouw door [gedaagde] niet meer aan de orde is. Dit betekent dat binnen afzienbare tijd de pachtovereenkomst tussen partijen eindigt en dat [gedaagde] de drie percelen moet ontruimen. Er is echter geen reden om aan die ontruiming een dwangsom te verbinden. Ook is er geen aanleiding om over te gaan tot toekenning van schadevergoeding. Daarnaast wordt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Hierna wordt uitgelegd hoe de pachtkamer tot dit oordeel is gekomen.
Het juridisch kader
3.2
Een pachtovereenkomst kan door de rechter worden ontbonden als de pachter in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet. [1] Daarvan is in ieder geval sprake wanneer het gepachte niet langer voor de uitoefening van de
landbouwwordt gebruikt. [2] In de wet is een (niet uitputtende) omschrijving gegeven van activiteiten die vallen onder het begrip landbouw, zoals bedrijfsmatige akkerbouw, weidebouw en veehouderij. [3] Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak volgt dat een activiteit zoals akkerbouw alleen dan als landbouw wordt aangemerkt voor zover dit
bedrijfsmatigwordt uitgeoefend. [4] Volgens vaste rechtspraak veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of dat aan de orde is, zijn de volgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:
landbouwwordt gebruikt. [2] In de wet is een (niet uitputtende) omschrijving gegeven van activiteiten die vallen onder het begrip landbouw, zoals bedrijfsmatige akkerbouw, weidebouw en veehouderij. [3] Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak volgt dat een activiteit zoals akkerbouw alleen dan als landbouw wordt aangemerkt voor zover dit
bedrijfsmatigwordt uitgeoefend. [4] Volgens vaste rechtspraak veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of dat aan de orde is, zijn de volgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:
de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten,
de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden,
het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement,
e vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft,
één en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
Er is geen sprake (meer) van bedrijfsmatige landbouw
3.3
Tegen deze achtergrond is de pachtkamer van oordeel dat het gepachte niet (meer) wordt gebruikt voor de uitoefening van bedrijfsmatige landbouw, en wel hierom.
3.4
De drie percelen pachtgrond die in deze zaak centraal staan hebben samen een oppervlakte van iets meer dan 16 hectare. Die 16 hectare vormen het grootste deel van de beschikbare gronden voor de uitoefening van het akkerbouwbedrijf van [gedaagde] dat in totaal uit ruim 19 hectare bestaat. [5] In 2015 is op één of meerdere delen van de drie gepachte percelen, dus op die 16 hectare, knolcyperus aangetroffen. Naar aanleiding daarvan is een teeltverbod ingesteld.
3.5
Volgens [gedaagde] is de in 2015 geconstateerde knolcyperus een belangrijke oorzaak en bepalende factor geweest voor de (mogelijke) uitvoering van zijn bedrijfsactiviteiten in de afgelopen jaren. Bovendien heeft de knolcyperusbesmetting nog steeds invloed, want ondanks allerlei inspanningen en maatregelen van [gedaagde] bevindt zich nog altijd knolcyperus in (kleine) delen van de gepachte percelen. Daardoor kan hij de percelen niet gebruiken zoals hij beoogt. Zo is het telen van rooigewassen (met een aanzienlijk hogere opbrengst) niet zondermeer mogelijk (geweest). Volgens [gedaagde] weet de gemeente van de knolcyperusbesmetting, en dus ook dat de percelen daardoor slechts beperkt bruikbaar zijn. De knolcyperusbesmetting heeft niet alleen gevolgen (gehad) voor zijn bedrijfsvoering in het algemeen (zoals het teeltplan), maar het heeft er ook voor gezorgd dat [gedaagde] slechts minimale investeringen in het akkerbouwbedrijf heeft gedaan.
3.6
Meer specifiek heeft [gedaagde] tijdens de zitting het volgende toegelicht over het verloop en de aanpak van de knolcyperusbesmetting op de gepachte percelen. In 2015 is aan [gedaagde] een teeltverbod opgelegd, omdat in een hoekje / aan de rand van één van de gepachte percelen knolcyperus is aangetroffen. Dat heeft [gedaagde] toen geprobeerd “pleksgewijs” aan te pakken (door middel van spuiten), maar dat is niet gelukt. Sterker nog, na 2015 is de situatie met de knolcyperus, zoals [gedaagde] tijdens de zitting letterlijk heeft verklaard, “geëxplodeerd”. Doordat knolcyperus een woekerplant is, is de besmetting snel uitgebreid over de volledige 16 hectare. Desondanks heeft [gedaagde] in 2016 aardappels op de besmette percelen mogen rooien. Dit was onder toezicht van de NVWA en [gedaagde] moest allerlei maatregelen nemen, zoals de bij het rooien gebruikte machines schoonspuiten op het besmette perceel. In 2017 en 2018 heeft hij mais geteeld op de pachtpercelen, omdat hij geen afnemers kon vinden voor rooigewassen vanwege de knolcyperusbesmetting. Vanaf 2019, maar in ieder geval sinds 2020, heeft [gedaagde] drie jaar lang gras gezaaid om de knolcyperus onder controle te krijgen. Na die drie jaar, dus in 2023/2024 heeft hij mais gezaaid en [gedaagde] is voornemens om dit jaar (2025) weer te starten met een rooigewas.
3.7
In de agrarische sector is het een feit van algemene bekendheid dat knolcyperus een serieus en hardnekkig probleem is, en dat een besmetting ingrijpende gevolgen heeft voor de gebruiker van het perceel waarop knolcyperus is aangetroffen. De pachtkamer realiseert zich dan ook dat een knolcyperusbesmetting doorgaans niet snel en eenvoudig is op te lossen. Tegelijkertijd is de pachtkamer in de gegeven situatie van oordeel dat het (juridische) standpunt van [gedaagde] dat sprake is van bedrijfsmatige landbouw niet is te rijmen (overeenkomt) met de wijze waarop hij (in praktijk) heeft gehandeld. Maar liefst 16 van de 19 beschikbare hectare voor de uitoefening van het akkerbouwbedrijf was (is) sinds 2015 besmet met knolcyperus, en daardoor slechts beperkt bruikbaar. Dat heeft grote financiële gevolgen voor het akkerbouwbedrijf. In deze situatie ligt het voor de hand dat de agrariër met de spreekwoordelijke man en macht aan de slag gaat om de besmetting aan te pakken, zeker indien de agrariër zijn hoofdinkomen uit het akkerbouwbedrijf haalt (wat [gedaagde] beweert). [gedaagde] is echter “pas” in 2019/2020 gestart met het zaaien van gras terwijl in 2015/2016 al duidelijk was dat de knolcyperusbesmetting uit de hand liep en dat hij het niet (voldoende) onder controle kreeg. Het feit dat [gedaagde] pas na drie jaar gras heeft gezaaid, terwijl binnen de sector vrij algemeen bekend is dat het zaaien van gras als effectief wordt gezien tegen knolcyperus en waarvan [gedaagde] tijdens de zitting ook blijk heeft gegeven, duidt erop dat er bij [gedaagde] onvoldoende urgentiebesef was om de knolcyperus (zo snel mogelijk) te bestrijden.
3.8
Bovendien is de pachtkamer van oordeel dat een aantal andere omstandigheden evenmin in de richting wijst van bedrijfsmatige landbouw door [gedaagde] , althans [gedaagde] heeft hier onvoldoende tegenin gebracht. Om te beginnen gaat het over de omvang van het akkerbouwbedrijf in het algemeen. Het is (zeer) de vraag of een akkerbouwbedrijf met ‘slechts’ een omvang van ruim 19 hectare als een volwaardig bedrijf kan worden gezien waarmee voldoende rendement kan worden behaald. Dit geldt temeer nu jarenlang (fors) minder omzet kon worden behaald omdat het grootste deel van de gronden was besmet met knolcyperus waardoor het niet mogelijk was om een rooigewas (met een hogere opbrengst) te telen. Daarbij komt dat [gedaagde] de nodige uren per week werkzaam is voor de ruitershop van zijn vrouw ( [A] ). Hierover heeft [gedaagde] tijdens de zitting verklaard dat hij gemiddeld 20 uur per week werkzaam is als zadelpasser (hij meet zadels in). De andere 20 tot 30 uur in de week werkt hij voor het akkerbouwbedrijf. Dit laatste blijkt ook uit de door de gemeente overgelegde Gecombineerde Opgave uit 2023. Een andere of nevenfunctie naast de agrarische onderneming leidt op zichzelf niet automatisch tot de conclusie dat er geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw, maar het kan wel (samen met andere omstandigheden) daarvoor een indicatie vormen. In dit geval blijkt in ieder geval dat [gedaagde] niet in overwegende mate werkzaam is voor het akkerbouwbedrijf. Het argument van [gedaagde] dat uit de door hem overgelegde jaarrekening 2023 blijkt dat het aandeel in de ruitershop € 8.056,00 bedraagt terwijl de netto-omzet van maïs, gras en suikerbieten in datzelfde jaar € 63.119,00 bedroeg, maakt het voorgaande niet anders. [6] Daarvoor is simpelweg meer nodig, en dat is niet gesteld of gebleken. Bovendien blijkt uit het meerjarenoverzicht van de jaarrekening 2023 dat het financiële “resultaat” in de jaren 2020, 2021, 2022 en 2023 steeds verder afneemt (lees: in 2023 is het resultaat gehalveerd ten opzichte van 2020). Daarnaast is niet gesteld of gebleken, laat staan met concrete gegevens onderbouwd, dat [gedaagde] in de nabije toekomst plannen heeft om het akkerbouwbedrijf een impuls te geven, door bijvoorbeeld andere gronden aan te wenden en/of investeringen te doen. In dit kader heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij veel werkzaamheden laat uitvoeren door een loonwerker en dat hij enigszins beperkt is geweest door de knolcyperusbesmetting. Dat moge zo zijn, maar dat maakt nog niet dat [gedaagde] helemaal geen visie kan hebben over de toekomst en in deze procedure is onvoldoende gebleken wat die visie dan is. Tevens heeft [gedaagde] nog gewezen op de waterschade in 2016, omdat ook dit een grote tegenslag was en invloed heeft gehad op zijn bedrijfsvoering. Hiervoor geldt dat dit al flink wat jaren geleden is en [gedaagde] heeft onvoldoende aangetoond dat dit nog steeds doorwerkt in de huidige bedrijfsvoering en/of toekomstvisie.
De pachtovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] moet de pachtpercelen ontruimen
3.9
Alle hiervoor beschreven omstandigheden in onderlinge samenhang bezien leiden tot de conclusie dat onvoldoende gebleken is dat nog sprake is van bedrijfsmatige landbouw (in de juridische zin zoals hiervoor bij 3.2 is verwoord). Dit betekent dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, en dus dat de pachtovereenkomst wordt ontbonden. Al het andere wat partijen hebben aangevoerd (bijvoorbeeld over de oorzaak/veroorzaker van de knolcyperusbesmetting), los van de vraag of die feiten en omstandigheden voldoende zijn onderbouwd, maakt het voorgaande niet anders. Omdat de pachtovereenkomst al wordt ontbonden op basis van dat bedrijfsmatige landbouw niet meer aan de orde is, hoeft de door de gemeente aangevoerde bijkomende reden, onderverpachting, niet meer te worden besproken. Ook de aan de onderverpachting gekoppelde vordering tot betaling van schadevergoeding, komt dus niet meer ter sprake. [7]
3.1
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, omdat de gemeente de vermeende tekortkomingen jarenlang heeft aanvaard en [gedaagde] bij ontbinding onevenredig in zijn belangen wordt geschaad. Met dat laatste bedoelt [gedaagde] dat hij jarenlang relatief “waardeloze” pachtgronden heeft geëxploiteerd en door de ontbinding van de pachtovereenkomst wordt hem de mogelijkheid ontnomen om in de nabije toekomst een rendabele exploitatie te realiseren. De pachtkamer ziet dat anders. De pachter is te allen tijde verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gepachte zich als een goed pachter te gedragen. [8] Dit volgt ook uit de oorspronkelijke pachtovereenkomst, waarin in artikel 12 over het gebruik van het gepachte staat dat:
“(…) Hij dient te zorgen voor een goede bewerking, afwatering en bemesting van de gronden en voor een deugdelijke bestrijding van het onkruid.”Het is dan ook aan de pachter om adequaat en voortvarend maatregelen te treffen indien er zoals in dit geval het onkruid knolcyperus wordt aangetroffen. Het is in beginsel niet aan de verpachter om de pachter daarop te wijzen of anderszins maatregelen te treffen. Dat is ook in dit geval zo. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [gedaagde] voldoende de mogelijkheid gehad om acties te nemen, maar is hij daartoe te laat overgegaan. Niet kan worden ingezien waarom hem nog een termijn daarvoor dient te worden gegeven, temeer niet nu niet gebleken is dat [gedaagde] op andere wijze bezig is (geweest) met de toekomst van het akkerbouwbedrijf. Daarbij komt dat pacht per definitie een contract voor beperkte duur is en de wet voorziet in gevallen waarin de pachtovereenkomst rechtsgeldig kan worden beëindigd, óók als die overeenkomst al lange tijd heeft geduurd (zoals ook in deze situatie: aanvang pacht per 1 januari 1987).
“(…) Hij dient te zorgen voor een goede bewerking, afwatering en bemesting van de gronden en voor een deugdelijke bestrijding van het onkruid.”Het is dan ook aan de pachter om adequaat en voortvarend maatregelen te treffen indien er zoals in dit geval het onkruid knolcyperus wordt aangetroffen. Het is in beginsel niet aan de verpachter om de pachter daarop te wijzen of anderszins maatregelen te treffen. Dat is ook in dit geval zo. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [gedaagde] voldoende de mogelijkheid gehad om acties te nemen, maar is hij daartoe te laat overgegaan. Niet kan worden ingezien waarom hem nog een termijn daarvoor dient te worden gegeven, temeer niet nu niet gebleken is dat [gedaagde] op andere wijze bezig is (geweest) met de toekomst van het akkerbouwbedrijf. Daarbij komt dat pacht per definitie een contract voor beperkte duur is en de wet voorziet in gevallen waarin de pachtovereenkomst rechtsgeldig kan worden beëindigd, óók als die overeenkomst al lange tijd heeft geduurd (zoals ook in deze situatie: aanvang pacht per 1 januari 1987).
3.11
De pachtkamer zal de datum van ontbinding vaststellen op 1 oktober 2025. Dit acht de pachtkamer een redelijke termijn, onder meer omdat [gedaagde] dan in 2025 nog een hoofdgewas kan telen op de percelen en er daarna nog voldoende tijd is om eventueel een vanggewas te zaaien. De door [gedaagde] gevraagde termijn van 1 januari 2029 (einddatum lopende pachttermijn) acht de pachtkamer niet redelijk gelet op de tekortkoming aan de kant van [gedaagde] . [9] Per 1 oktober 2025 dient [gedaagde] de drie gepachte percelen dan ook te ontruimen met inachtneming van wat is verwoord in artikel 25 van de oorspronkelijke pachtovereenkomst. [10] De pachtkamer ziet geen aanleiding om aan de ontruiming een dwangsom te verbinden. De gemeente heeft de noodzaak daarvan ook niet onderbouwd.
Het vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.12
[gedaagde] heeft verzocht de veroordelingen niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, en wel hierom. [11] Een tenuitvoerlegging van het vonnis leidt volgens [gedaagde] tot onherstelbare gevolgen, omdat niet uitgesloten kan worden dat de gemeente zal overgaan tot verkoop en levering van de gronden, dan wel dat de gemeente de gronden ter beschikking stelt aan een derde. Dan is sprake van een onomkeerbare situatie en in die situatie kan [gedaagde] alleen nog een schadeclaim indienen. Een dergelijke schadeclaim doet echter geen recht aan de feitelijke situatie, omdat de omvang van de schade dan zal worden gebaseerd op de daadwerkelijke geleden schade en niet op de toekomstige schade. En nu juist dat laatste, de toekomstige situatie, is van belang. Gezien het feit dat pas in de nabije toekomst de pachtgronden mogelijk rendabeler geëxploiteerd kunnen worden (zodra de knolcyperus afdoende is bestreden en verdwenen is uit alle percelen), is het voorzienbaar dat de opbrengst in de toekomst (en dus bij onbeperkt gebruik van de gronden) aanzienlijk hoger zal zijn dan in de huidige situatie. [gedaagde] wordt dan ook door de ontbinding en de tenuitvoerlegging daarvan onevenredig in zijn belangen getroffen. De gemeente heeft dit alles niet weersproken en ook heeft zij niet gesteld welk belang zij heeft bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaring. Onder deze omstandigheden is de pachtkamer van oordeel dat de belangen van [gedaagde] bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis zwaarder wegen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.13
[gedaagde] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van de gemeente worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
776,72
4.De beslissing
De pachtkamer:
4.1
ontbindt de pachtovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] met betrekking tot de percelen kadastraal bekend als gemeente Boxmeer, [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 2] en [kadastrale aanduiding 3] (gedeeltelijk), per 1 oktober 2025 en veroordeelt [gedaagde] het gepachte per die datum geheel te ontruimen en ontruimd te houden, één en ander met inachtneming van artikel 25 van de oorspronkelijke pachtovereenkomst,
4.2
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van de gemeente vastgesteld op € 776,72, te vermeerderen met de eventuele explootkosten van de betekening van het vonnis,
4.3
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats
’s-Hertogenbosch, bestaande uit mr. J.A.M. van den Berk, kantonrechter tevens voorzitter, J.J.F. Berkvens en ing. M.A.W. Hanegraaf als deskundige leden, en is in het openbaar uitgesproken op 3 april 2025.