Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
zaaknummer : 11290567
rolnummer : CV EXPL 24-6248
uitspraakdatum: 15 november 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
te [plaats] ,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.P. van Vroonhoven,
t e g e n :
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
gedaagde sub 1,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
die niet is verschenen,
en
2.2. [gedaagde 2] ,
te [plaats] ,
gedaagde sub 2,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. A.S. Kasdiran.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in kort geding van 17 september 2024 met 11 producties,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] met 2 producties,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] met 2 producties,
- de verstekverlening tegen [gedaagde 1] .
1.2.
De mondelinge behandeling (zitting) heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2024. Namens [eiseres] is verschenen de beheerder, mevrouw [A] , bijgestaan door de gemachtigde. Daarnaast is [gedaagde 2] verschenen met haar gemachtigde. [gedaagde 1] is niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. Aan het einde van de zitting is bepaald dat en wanneer vonnis zal worden gewezen. De uitspraakdatum is uitgesteld tot vandaag.
2.Het geschil
2.1.
[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot ontruiming van de woonruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , en hoofdelijke veroordeling van hen tot betaling van de huurachterstand tot en met september 2024 van € 10.254,04, de buitengerechtelijke kosten van € 705,83, de gebruiksvergoeding van € 1.212,48 voor iedere maand dat het gehuurde vanaf 1 oktober 2024 niet is ontruimd, en de kosten van de procedure, met de wettelijke rente over deze gevorderde bedragen.
2.2.
[eiseres] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag.
Sedert 1 december 2023 is de huur door gedaagden niet meer (volledig) voldaan. [eiseres] is met [gedaagde 1] in april 2024 een betalingsregeling overeengekomen, die niet is nagekomen. Ook aan de mondeling geaccordeerde vaststellingsovereenkomst van juni 2024 is met uitzondering van één betaling van € 1.176,02 niet voldaan. Daarop is door [eiseres] medegedeeld dat de vaststellingsovereenkomst en betalingsregeling zijn vervallen. Door het laten ontstaan van de zeer substantiële huurachterstand schieten gedaagden ernstig tekort in de nakoming van hun verplichtingen als huurders. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Daarop vooruitlopend kan in deze kortgedingprocedure ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen omdat het aannemelijk is dat ook komende huurtermijnen door gedaagden onbetaald zullen worden gelaten, terwijl de kosten ten aanzien van het gehuurde gewoon doorlopen. Daarnaast is aannemelijk dat huurders geen enkel verhaal bieden.
2.3.
[gedaagde 2] voert het volgende verweer.
De relatie tussen haar en [gedaagde 1] is verbroken en sinds januari 2023 woont zij bij haar moeder in [plaats] . De huurovereenkomst tussen haar en [eiseres] is in januari 2023 geëindigd, omdat zij vanaf dat tijdstip niet langer haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en de Hoge Raad in 2021 heeft geoordeeld dat de 'scheidingsregeling' van artikel 7:267 lid 7 BW eveneens van toepassing is op andere samenwoners dan echtgenoten en geregistreerde partners. Daarnaast is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid om [gedaagde 2] twintig maanden na haar vertrek uit de woning aan te spreken op de betaling van de huurachterstand. Het is ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid om haar voor de betalingsachterstand hoofdelijk aansprakelijk te houden, terwijl er niet met haar over die achterstand is gecorrespondeerd. Zij concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
2.4.
Van [gedaagde 1] is geen verweer bekend.
3.De beoordeling
3.1.
[gedaagde 1] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter zitting verschenen. Tegen hem wordt verstek verleend. Omdat [gedaagde 2] wel is verschenen, wordt dit vonnis ingevolge artikel 140 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ook jegens [gedaagde 1] als een vonnis op tegenspraak beschouwd.
Vorderingen jegens [gedaagde 1]
3.2.
De vorderingen jegens [gedaagde 1] zijn niet onrechtmatig of ongegrond en zullen daarom worden toegewezen als hierna te bepalen.
Vorderingen jegens [gedaagde 2]
3.3.
Met betrekking tot de vorderingen jegens [gedaagde 2] geldt het volgende.
3.4.
Vast staat dat de huurovereenkomst is ondertekend door zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] . Zij zijn dus contractuele (mede-)huurders.
Met een beroep op artikel 7:267 lid 5 BW en een verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1964) stelt [gedaagde 2] zich op het standpunt dat de huurovereenkomst met haar in januari 2023 is geëindigd omdat zij sindsdien niet langer haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [gedaagde 2] wordt in dat standpunt niet gevolgd.
Artikel 7:267 lid 5 BW is opgenomen in onderafdeling 3 van afdeling 5, titel 4 van boek 7 BW. In deze onderafdeling zijn bepalingen ondergebracht die betrekking hebben op ‘niet-contractuele huurders’, oftewel wettelijke medehuurders, van woonruimte. Dat volgt uit artikel 7:266 lid 1 BW, waarin is bepaald wanneer een persoon
van rechtswegemedehuurder wordt, en artikel 7:267 lid 1 BW, waarin is bepaald dat iemand als gevolg van instemming van de verhuurder of een rechterlijke beslissing medehuurder kan worden. Het gebruik van het woord ‘medehuurder’ in artikel 7:267 lid 5 BW moet in die context worden bezien. Daaronder wordt dus verstaan de wettelijke (en niet: de contractuele) medehuurder. Uit niets blijkt dat artikel 7:267 lid 5 BW analoog moet worden toegepast op
contractuele(mede-)huurders. Uit de door [gedaagde 2] aangehaalde uitspraak blijkt slechts dat het zevende lid van artikel 7:267 BW naar analogie kan worden toegepast wanneer contractuele medehuurders een geschil hebben over wie van hen het gehuurde moet verlaten en wie daarin mag blijven. Een rechterlijke beslissing heeft dan – met werking tegenover de verhuurder - tot gevolg dat de huurovereenkomst met één van de contractuele medehuurders eindigt. Daar is in dit geval geen sprake van. [gedaagde 2] is (één van de) huurder(s) en niet een medehuurder als bedoeld in de artikelen 7:266 en 267 BW. Een vordering als bedoeld in artikel 7:267 lid 7 BW is door [gedaagde 2] niet ingesteld.
van rechtswegemedehuurder wordt, en artikel 7:267 lid 1 BW, waarin is bepaald dat iemand als gevolg van instemming van de verhuurder of een rechterlijke beslissing medehuurder kan worden. Het gebruik van het woord ‘medehuurder’ in artikel 7:267 lid 5 BW moet in die context worden bezien. Daaronder wordt dus verstaan de wettelijke (en niet: de contractuele) medehuurder. Uit niets blijkt dat artikel 7:267 lid 5 BW analoog moet worden toegepast op
contractuele(mede-)huurders. Uit de door [gedaagde 2] aangehaalde uitspraak blijkt slechts dat het zevende lid van artikel 7:267 BW naar analogie kan worden toegepast wanneer contractuele medehuurders een geschil hebben over wie van hen het gehuurde moet verlaten en wie daarin mag blijven. Een rechterlijke beslissing heeft dan – met werking tegenover de verhuurder - tot gevolg dat de huurovereenkomst met één van de contractuele medehuurders eindigt. Daar is in dit geval geen sprake van. [gedaagde 2] is (één van de) huurder(s) en niet een medehuurder als bedoeld in de artikelen 7:266 en 267 BW. Een vordering als bedoeld in artikel 7:267 lid 7 BW is door [gedaagde 2] niet ingesteld.
Dat betekent dat voor het eindigen van de huurovereenkomst met [gedaagde 2] de instemming van [eiseres] nodig is en vast staat dat die instemming er niet is. [gedaagde 2] is dus onverminderd gehouden tot (hoofdelijke) nakoming van haar huurdersverplichtingen.
3.5.
Voor zover [gedaagde 2] heeft betoogd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om haar aan haar betalingsverplichtingen te houden omdat zij 20 maanden niets van [eiseres] zou hebben vernomen, gaat ook dat betoog niet op. Als meest belanghebbende partij is het aan [gedaagde 2] om na haar vertrek uit het gehuurde actie te ondernemen en aan [eiseres] te vragen om uit haar huurderverplichtingen te worden ontslagen. Aan [eiseres] kan niet worden tegengeworpen dat er niet van meet af aan contact met [gedaagde 2] over de ontstane huurachterstand is geweest. Tussen partijen is immers niet in geschil dat [gedaagde 1] het aanspreekpunt was in de huurrelatie en dat alleen zijn e-mailadres werd gebruikt voor wederzijdse communicatie. Het had daarom op de weg van [gedaagde 2] gelegen om [eiseres] tijdig in kennis te stellen van het feit dat zij uit het gehuurde was vertrokken, zij elders haar hoofdverblijf heeft en zij wenst te worden ontslagen uit haar huurverplichtingen jegens [eiseres] .
3.6.
De slotsom is, dat de vorderingen om [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de gevorderde huurachterstand, de daarover gevorderde wettelijke rente, en de verschuldigde gebruiksvergoeding c.q. huur tot het gehuurde is ontruimd, toewijsbaar zijn.
3.7.
De vordering om [gedaagde 2] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde zal worden afgewezen, omdat vast staat dat zij niet in het gehuurde verblijft.
3.8.
De vordering om [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 705,83 zal worden toegewezen. De overgelegde aanmaning van 16 mei 2024 voldoet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW en vast staat dat [gedaagde 2] deze aanmaning (via [gedaagde 1] ) heeft ontvangen.
3.9.
Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.314,37
3.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.11.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ,
4.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om te betalen aan [eiseres] :
a. a) € 10.254,04 aan achterstallige huur tot en met 1 september 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
b) € 1.212,48 per maand vanaf 1 oktober 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
4.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 705,83 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 17 september 2024 tot aan de dag van betaling,
4.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.314,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op vrijdag 15 november 2024.