Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/3015
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2024 in de zaak tussen
[naam] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, de heffingsambtenaar
(M. Deelen).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 7 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de heffingsambtenaar bijgestaan door zijn taxateur A.L.M. Keeris.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na onderbreking voor raadkameroverleg onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] (de woning), een rijwoning uit het bouwjaar 1973. De woning, gelegen in Bladel, bestaat uit een hoofdbouw van 136 m² en een perceel grond van 156 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde [1] van woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 op € 266.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 11 november 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 271.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 9 mei 2023 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , allen in Bladel. Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
Eiser bepleit een waarde van € 248.000 en wijst ter onderbouwing daarvan naar een door hem opgestelde matrix en is daarbij uitgegaan van een benedengemiddeld voorzieningenniveau voor de woning. Eiser heeft op de zitting gezegd dat als dat laatste niet wordt gedaan zijn matrix concludeert tot een waarde € 268.000. Daarmee gaat het er dus uiteindelijk om of voldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau van de woning.
3.4.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau van de woning en heeft daartoe fotomateriaal overgelegd.
3.4.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [2] Een correctie(factor) heeft ook een zekere bandbreedte in zich wat betekent dat de toestand van twee te vergelijken woningen niet identiek hoeft te zijn om toch in dezelfde bandbreedte te vallen.
3.4.2.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft aangegeven in het door eiser overgelegde fotomateriaal geen aanleiding te zien zijn standpunt te herzien. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarin volgen. De toestand van een woning wordt als geheel beoordeeld. Uit de foto’s die eiser heeft overgelegd kan niet worden geconcludeerd dat het voorzieningenniveau van de gehele woning benedengemiddeld is, mede in het licht van het bouwjaar van de woning (1973).
3.5.
Eiser wijst erop dat [adres] in een betere toestand verkeert dan de woning maar (per saldo) een lagere prijs per m² gebruiksoppervlakte heeft en dat dit aantoont dat de taxatie van de heffingsambtenaar niet klopt. Zelfs als eiser in zijn beoordeling van de feitelijke toestand van de woning gelijk heeft, kan zijn standpunt niet slagen. Bij een waardering op basis van de vergelijkingsmethode wordt de prijs per m² gebruiksoppervlakte immers vastgesteld op basis van het (gewogen) gemiddelde van die prijs van drie vergelijkingsobjecten en niet (tevens) op basis van de prijs van elk vergelijkingsobject afzonderlijk. Verder heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat dit tot een verlaging van de getaxeerde waarde met € 3.400 moet leiden terwijl er een verschil tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde zit van € 5.000. Dat is voldoende om dit verschil op te vangen.
3.6.
Met wat verder is aangevoerd wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
3.7.
Eiser klaagt er nog over dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. Uit het dossier blijkt dat eiser in de bezwaarfase om informatie heeft verzocht waarop informatieverstrekking door de heffingsambtenaar is gevolgd. Eiser klaagt er pas in de beroepsfase over dat die informatieverstrekking gebrekkig zou zijn. Eiser had dat echter in de bezwaarfase al moeten doen. Deze handelswijze is in strijd met de goede procesorde. [3] Deze beroepsgrond moet daarom buiten beschouwing worden gelaten.
3.8.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: