Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/840
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar
(L.H.W. Kuijten).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 23 februari 2023 voor het kalenderjaar 2023 de waarde van de woning vastgesteld op € 343.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 18 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met bouwjaar 1968. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 128 m², een vrijstaande garage van 26 m² en een overkapping/luifel van 20 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 143 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De heffingsambtenaar stelt primair dat het namens eiser ingestelde beroep niet-ontvankelijk is, omdat niet blijkt dat de indiener gerechtigd was om dat in te stellen. De heffingsambtenaar wijst erop dat eiser aan [naam] B.V. een machtiging heeft verleend om namens eiser bezwaar te maken en (hoger) beroep in te stellen. Het beroep is echter ingesteld door [naam] namens [naam] B.V. (h.o.d.n. Juist). [naam] WOZ B.V. heeft daartoe een ‘doormachtiging’ aan [naam] B.V. verstrekt, maar volgens de heffingsambtenaar biedt de door eiser aan [naam] B.V. afgegeven machtiging daartoe onvoldoende grondslag. De rechtbank deelde aanvankelijk laatstgenoemde opvatting met de heffingsambtenaar en heeft daarom [naam] B.V. met tussenbeslissingen van 10 juli 2024 in de gelegenheid gesteld om (in zo’n 260 zaken) te onderbouwen dat zij bevoegd was namens eiser beroep in te stellen. [naam] B.V. heeft op 12 augustus 2024 een onderbouwing op dat punt gegeven. Met haar brief van 28 september 2024 heeft de rechtbank laten weten niet langer in algemene zin te twijfelen aan de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam] B.V. De rechtbank ziet verder in deze concrete zaak evenmin reden om aan de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam] B.V. te twijfelen. Er is daarom geen reden om het beroep op de door de heffingsambtenaar aangedragen grond niet-ontvankelijk te verklaren.
4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 361.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 8 april 2024 is opgesteld door taxateur O. Harmsen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
4.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
4.2.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatie (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [2]
4.2.2.
De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning gewaardeerd als gemiddeld op basis van de hem ter beschikking staande gegevens. In de beroepsfase heeft de taxateur van de heffingsambtenaar met eiser contact opgenomen voor een inpandige opname. Een inpandige opname is door eiser geweigerd. Eiser heeft verder niet geconcretiseerd waaruit zou blijken dat de keuken en badkamer van de woning gedateerd zou zijn. De heffingsambtenaar vindt dit dan ook een blote stellen en ziet daarom geen aanleiding om van een ander dan gemiddelde toestand uit te gaan. Wat betreft het duurzaamheidsniveau van de woning wijst de heffingsambtenaar erop dat eiser dit evenmin heeft geconcretiseerd. Doordat eiser een inpandige opname heeft geweigerd, is de heffingsambtenaar ook niet in de gelegenheid gesteld om hier onderzoek naar te doen.
4.2.3.
In artikel 50 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen – dat ingevolge artikel 30 van Pro de Wet WOZ van toepassing is voor het bepalen van de WOZ-waarde – is bepaald dat degene die een gebouw of grond in gebruik heeft verplicht is desgevraagd toegang te verlenen aan een door de heffingsambtenaar aangewezen deskundige. Dat heeft eiser niet gedaan en de rechtbank is dan ook, gelet op de in 4.2.2. weergegeven omstandigheden, van oordeel dat het thans aan eiser is om de gestelde inpandige gebreken aannemelijk te maken. [3] Eiser heeft zijn betoog op genoemde punten in het geheel niet onderbouwd en is daarmee niet in zijn bewijslast geslaagd.
4.3.
Eiser wijst erop dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar voor het eerst twee nieuwe vergelijkingsobjecten heeft genoemd die in de bezwaarfase niet eerder waren opgevoerd. Eiser kon dus niet anders dan beroep instellen om de waarde te controleren. Verder heeft de heffingsambtenaar van deze vergelijkingsobjecten in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet de KOUDV- en liggingsfactoren, de waarde van de objectonderdelen en de toepasselijke grondstaffels verstrekt. Om deze redenen moet de heffingsambtenaar eisers proceskosten vergoeden, aldus eiser.
4.3.1.
De heffingsambtenaar wijst erop dat over het in de uitspraak op bezwaar nieuwe vergelijkingsobject door eiser in het geheel geen inhoudelijke opmerkingen zijn gemaakt. Voor zover eiser stelt dat sprake is van een motiveringsgebrek, wijst de heffingsambtenaar erop – zo begrijpt de rechtbank – dat ook zonder het opnemen van een vierde vergelijkingsobject de uitspraak voldoende gemotiveerd was. Van alle vergelijkingsobjecten zijn de KOUDV-factoren in de uitspraak op bezwaar genoemd. De heffingsambtenaar vindt dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet is geschonden. Mocht de rechtbank anders oordelen, dan wijst de heffingsambtenaar erop dat eiser ook op andere gronden in beroep is gekomen en dat daarom geen aanleiding is voor een proceskostenveroordeling. [4]
4.3.2.
De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. Zij voegt daaraan toe dat in het ‘taxatieverslag woningen’ dat bij aanvang van de bezwaarfase is overgelegd de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] stonden. In de uitspraak op bezwaar is daaraan toegevoegd [adres] Niet valt in te zien hoe het opnemen van dat laatste vergelijkingsobject in dit geval een beroepsprocedure uitlokt, nu het een vergelijkingsobject in dezelfde straat als de woning en de drie andere in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten betreft. De rechtbank volgt eiser evenmin dat de heffingsambtenaar artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden. Uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat deze bepaling ziet op de verstrekking van gegevens die ten grondslag liggen aan de waardevaststelling door middel van de WOZ-beschikking. Deze bepaling ziet niet op de gegevens die zijn opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Reeds daarom kan van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ geen sprake zijn.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.