Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/193
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 oktober 2024 in de zaak tussen
[naam] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar
(S.J.A. van Daelen).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 voor het kalenderjaar 2023 de waarde van de woning vastgesteld op € 328.000 en de waarde van de garagebox aan de [adres] in [woonplaats] (de garagebox) vastgesteld op € 14.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de waarde van de woning (en de daarmee samenhangende aanslag OZB).
1.3.
Met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning en van de garagebox. De woning is een hoekwoning met bouwjaar 1978. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 146 m², een aangebouwde berging van 10 m² en een dakkapel van 2 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 162 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank heeft ambtshalve beoordeeld of de heffingsambtenaar de woning en de garagebox terecht als afzonderlijke objecten heeft aangemerkt. Voor die beoordeling is van belang of de woning en de garagebox “naar de omstandigheden beoordeeld” al dan niet bij elkaar horen. [2] Beide objecten horen in die zin niet bij elkaar. De woning en de garagebox liggen op een ander kadastraal perceel en er bestaat verder geen relatie tussen beide objecten, anders dan dat ze beiden door eiser in eigendom en gebruik zijn. Beide objecten vormen geen visuele eenheid, zodat ook voor derden geen sprake is van een waarneembare samenhang. [3] Tussen beide objecten ligt een stuk straat dat niet bij eiser in eigendom is en dat ook moet worden gebruikt door de gebruikers van naastgelegen garageboxen om hun garageboxen te kunnen bereiken. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de woning en de garagebox terecht als afzonderlijke objecten heeft aangemerkt. Ook anderszins ziet de rechtbank geen aanleiding de objectafbakening voor onjuist te houden.
4. In beroep is enkel de waarde van de woning in geschil. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 372.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 29 augustus 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
4.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer van de woning, scheurvorming in de binnenmuren van de woning en schimmelvorming in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
4.2.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatie (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [4]
4.2.2.
De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen telkens een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. De drie vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1978, 1979 respectievelijk 1978. Het eerste vergelijkingsobject bevindt zich op kwaliteit en onderhoud in een mindere toestand dan de woning. Dat heeft de heffingsambtenaar in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt door voor genoemde onderdelen een correctiefactor 2 (beneden gemiddeld) te hanteren. Het tweede en derde vergelijkingsobject bevindt zich op kwaliteit en onderhoud in een betere toestand dan de woning. Dat heeft de heffingsambtenaar in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt door voor genoemde onderdelen een correctiefactor 4 (bovengemiddeld) te hanteren.
4.2.3.
De heffingsambtenaar wijst erop dat eiser geen bewijs van zijn stellingen heeft geleverd; niet in bezwaar en ook niet in beroep. De heffingsambtenaar wijst verder naar de afspraken die namens hem met het kantoor van de gemachtigde van eiser zijn gemaakt. Daarin staat onder andere: “In de ontvangstbevestiging van de gemeente zal aan Previcus Vastgoed/Juist standaard de vraag gesteld worden om fotomateriaal aan te leveren. In de ontvangstbevestiging zal worden aangegeven om welke foto’s het gaat. Het is vervolgens aan Previcus Vastgoed/Juist om de gegevens bij belanghebbende op te vragen.” In de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift is gevraagd om foto’s van de keuken, de badkamer, het sanitair, de woonkamer, de voorkant van de woning, de achterkant van de woning en andere foto’s van de woning die volgens eiser een lagere waarde aannemelijk maken. Eiser(s gemachtigde) heeft ondanks dat verzoek de gevraagde gegevens niet aangeleverd.
4.2.4.
Mede in het licht van de hiervoor gemaakte afspraken lag het op de weg van eiser om de door hem gestelde gebreken met bewijs te onderbouwen. Dat heeft eiser niet gedaan. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank de door de heffingsambtenaar toegepaste correcties volgen.
4.2.5.
Wat betreft het duurzaamheidsniveau van de woning wijst de heffingsambtenaar erop dat de vergelijkingsobjecten beschikken over een energielabel D, energielabel A respectievelijk energielabel C. Van de woning is geen energielabel bekend. Eiser heeft verder ook niet onderbouwd waarom (naar objectieve maatstaven en in het licht van de vergelijkingsobjecten) het duurzaamheidsniveau van zijn woning ondergemiddeld is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om te oordelen dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee zou hebben gehouden.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 oktober 2024.
griffier
rechter
Een kopie van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.