ECLI:NL:RBOBR:2024:4893

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats Eindhoven

Civiel Recht

Zaaknummer : 9733492

Rolnummer : 22-1621

Uitspraak : 31 oktober 2024

in de zaak van:

de besloten vennootschap
Camelot Campus 040 TUe B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

eiseres,

verweerster m.b.t. de tegenvordering,

gemachtigde: mr. R.S. Namjesky, advocaat te Breda,

t e g e n :

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

eiseres met een tegenvordering,

gemachtigde: mr. A. Saakjan, advocaat te Maastricht.

1.De procedure

Deze blijkt uit de volgende stukken:

- het tussenvonnis van 14 september 2023;

- de akte na tussenvonnis van mr. Namjesky d.d. 13 november 2023;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 24 november 2023;

- de akte d.d. 24 november 2023 waarbij de spreekaantekeningen van mr. Saakjan zijn overgelegd;

- de akte van mr. Namjesky d.d. 30 november 2023.

Daarna is een datum voor vonnis bepaald. Die datum is nader uitgesteld tot vandaag.

Eiseres wordt hierna aangeduid als Camelot. Deze zaak hangt samen met andere zaken die Camelot heeft aangespannen tegen huurders in het woonappartementen-complex voor TU/e-studenten aan de [adres 1] te [plaats] . In al die zaken is door huurders bezwaar gemaakt tegen de door Camelot in rekening gebrachte servicekosten en is op 14 september 2023 een tussenvonnis gewezen. Alle huurders worden hierna 'huurders' genoemd en [gedaagde] is één van hen.

2.De verdere beoordeling

2.1.

De kantonrechter neemt over en blijft bij hetgeen in het tussenvonnis van 14 september 2023 al is overwogen en beslist. Naar aanleiding van het tussenvonnis hebben partijen in de daarna gewisselde processtukken en tijdens de mondelinge behandeling nadere informatie verstrekt. De verschillende posten van de servicekosten zullen hierna achtereenvolgens verder worden besproken.

Stookkosten

2.2.

Met betrekking tot de bezwaren onder (i) en (ii) heeft Camelot tijdens de mondelinge behandeling verklaard, dat zij niet meer beschikt over de afrekening van de leverancier over het jaar 2018. Daarom heeft zij de individuele kosten per huurder berekend aan de hand van het gemeten verbruik (Gigajoule) per huurder, vermenigvuldigd met het door ACM gehanteerde tarief.

Hoewel het nogal onzorgvuldig is van Camelot dat zij vijf jaar na dato niet meer in staat is de jaarafrekening van haar energieleverancier over 2018 over te leggen, hebben de huurders niet betwist, dat de stookkosten over 2018 zijn berekend op basis van het daadwerkelijk verbruik per individuele huurder. Het meningsverschil tussen partijen gaat dus uitsluitend over het gehanteerde tarief. In plaats van het door de leverancier gehanteerde tarief, heeft Camelot het ACM-tarief gehanteerd. Een vergelijking met het (ook door de Huurcommissie gehanteerde) Nibud-tarief laat zien, dat de door Camelot gevolgde berekeningsmethode alleszins redelijk is en niet in het nadeel is van de huurders, aldus Camelot.

Een en ander is door de huurders tijdens de mondelinge behandeling niet (langer) gemotiveerd weersproken, zodat de bezwaren worden verworpen.

2.3.

Ook de bezwaren onder (iv) en (v) worden verworpen. Hoewel Camelot tijdens de mondelinge behandeling (opnieuw) niet in staat bleek een verklaring te geven voor het sterk afwijkende verbruik over de maand april 2019 (volgens leverancier Eneco zou dat te maken hebben met plaatsing van nieuwe meters), heeft zij zodanige correcties toegepast, dat het over 2019 in rekening gebrachte verbruik in lijn ligt met de normen van de ACM en het Nibud én in lijn ligt met de stookkosten over de jaren 2020 en 2021. Ook dit is door de huurders niet gemotiveerd weersproken.

2.4.

De slotsom is, dat de bezwaren van de huurders met betrekking tot de over 2018 en 2019 in rekening gebrachte stookkosten worden verworpen.

Elektriciteit

2.5.

Camelot diende met betrekking tot het tweede bezwaar van huurders een verklaring te geven voor de sterke stijging met maar liefst 35% van de elektriciteitskosten voor het gehele gebouw over 2019 ten opzichte van die over 2018 (954.234 kWh respectievelijk 703.800 kWh), temeer omdat de 441 huurders een nagenoeg gelijk verbruik lieten zien (285 Mwh in 2018 en 298 Mwh in 2019).

Camelot heeft die verklaring niet kunnen geven; zij is wel bereid een correctie toe te passen ten gunste van de huurders ter grootte van (954.234 kWh -/- 703.800 kWh =) 250.434 kWh x € 0,0366 per kWh = € 9.165,88. Vermeerderd met energiebelasting en btw levert dat een bedrag op van totaal € 15.396,71, zijnde € 34,91 per individuele huurder.

Met deze compensatie is Camelot naar het oordeel van de kantonrechter voldoende tegemoet gekomen aan het bezwaar van huurders. Deze correctie ten gunste van de huurders zal worden toegewezen.

2.6.

Het derde bezwaar van de huurders heeft betrekking op het feit, dat de facturen van Eneco geen onderscheid maken tussen de ruimtes in het complex, terwijl er ook andere gebruikers van het gebouw zijn, zoals Spar (supermarkt), [A] (café), [B] (kinderdagverblijf) en er ook gemeenschappelijke ruimtes zijn.

Dit bezwaar wordt verworpen. Camelot heeft gesteld (akte punt 15) dat de supermarkt, het kinderdagverblijf en de wasserette een eigen elektriciteitsaansluiting met eigen EAN-code en eigen meters hebben en dat weliswaar het verbruik van het café en EuFlex is opgenomen in de afrekeningen van de leverancier, maar
nietis betrokken in de afrekening voor de kosten van de huurders, omdat ook het café en EuFlex over een eigen meter beschikken. Camelot heeft haar stellingen onderbouwd door het noemen van de specifieke aansluitcodes ("EAN-codes") van de Spar-supermarkt, [B] -kinderdagverblijf en de wasserette.

Een en ander is door de huurders niet gemotiveerd betwist, evenmin als het feit dat het verbruik van het café en EuFlex
welis opgenomen in de afrekeningen van de leverancier maar
nietis opgenomen in de afrekening van de individuele huurders. Het derde bezwaar van huurders wordt verworpen.

2.7.1.

De huurders hebben vraagtekens geplaatst bij het feit dat volgens het kostenoverzicht het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten (hoofdzakelijk gangen) bijna een derde hoger is dan dat van de 441 woningen in het complex (380.245 kWh respectievelijk 285.711 kWh). Dat lijkt erg onlogisch, omdat juist de huurders relatief veel elektriciteit verbruiken vanwege het gebruik van laptops/computers, koelkasten, verlichting, internet en TV e.d..

2.7.2.

Dat het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten hoger is dan van de 441 woningen is volgens Camelot verklaarbaar doordat het gaat om een groot complex van veertien verdiepingen met veel gangen, drie liften die het gehele jaar dag en nacht in bedrijf zijn (en uitsluitend door de bewoners worden gebruikt), een glasbewassingsinstallatie, alle verlichting en noodverlichting, brandmeldinstallatie e.d..

2.7.3.

Op dit punt stelt de kantonrechter vast, dat de huurders hun stellingen onvoldoende hebben onderbouwd. Het had, tegenover de met gedetailleerde overzichten en facturen onderbouwde stellingen van Camelot, op de weg van huurders gelegen om hun twijfels met betrekking tot de juistheid van die overzichten en facturen nader te onderbouwen en aannemelijk te maken, bijvoorbeeld met een (globale) berekening van een deskundige. De enkele 'twijfels' die de huurders hebben uitgesproken kunnen niet worden aangemerkt als een voldoende gemotiveerde betwisting van de door Camelot in het geding gebrachte overzichten, facturen en berekeningen. Ook het vierde bezwaar van huurders wordt verworpen.

Water

2.8.

Volgens Camelot is over het jaar 2018 een bedrag van € 13.296,00 aan voorschotten in rekening gebracht terzake drinkwaterverbuik. Dat bedrag wordt ook genoemd in regel 42, kolom F, van Bijlage 3B ("Water individueel") van productie 6 van Camelot. Er is enige spraakverwarring tussen partijen over de vraag of het gaat om € 13.296,00 of € 13.396,00, welke spraakverwarring door Camelot is veroorzaakt, omdat in bijlage 1 ("Overzicht kosten 2018") pagina 1, van genoemde productie 6, bij het woord "Water" een bedrag wordt genoemd van € "13.396,00 via aftrek TU/e parkmanagement".

Daargelaten het verschil van € 100,00 is door de huurders niet betwist dat dit bedrag is betaald ter zake van voorschotten.

In genoemde regel 42 is in de kolommen M t/m P het drinkwaterverbruik aangegeven, zowel in kubieke meters als in euro's. De kosten van het daadwerkelijke drinkwaterverbruik over 2018 bedroegen € 15.279,10. Op dat bedrag zijn nog enkele kortingen toegepast. Het einde van de regel (kolom AA) resulteert in een nog te betalen bedrag van € 1.507,15. Laatstgenoemd bedrag stemt overeen met de factuur van TU/e parkmanagement d.d. 2 mei 2019 (bijlage 4 "Water Afrekening TUE 2018" bij meergenoemde productie 6).

2.9.

Met het bovenstaande heeft Camelot voldoende duidelijkheid gegeven over de kosten van het drinkwaterverbruik over 2018. Huurders hebben ook niet gesteld, dat het verbruik lager is geweest dan door Camelot in rekening is gebracht. Naar nu blijkt, berusten de bezwaren onder (i) tot en met (iii) zoals genoemd in randnummer 4.13 van het tussenvonnis op een verkeerde lezing van de door Camelot verstrekte gegevens. Op genoemde factuur van 2 mei 2019 staan inderdaad bedragen voor 'beveiliging' en 'bedrijfsbrandweer', maar die posten en ook het door huurders genoemde verschil van € 4.819,53 (bezwaar ii) hebben niets van doen met het drinkwaterverbruik.

2.10.

Ook over het vierde bezwaar (de factuur d.d. 16 december 2020 met betrekking tot huurder [C] ) heeft Camelot voldoende duidelijkheid verstrekt. De factuur ziet, anders dan huurders menen, niet op drinkwaterverbruik maar op de waterzuiveringsheffing. Kortheidshalve verwijst de kantonrechter voor een uitleg hierover naar randnummer 10 van de akte van mr. Namjesky van 13 november 2023.

2.11.

De slotsom is, dat de bezwaren van de huurders met betrekking tot de in rekening gebrachte kosten voor drinkwaterverbruik ongegrond zijn.

Schoonmaak en glasbewassing

2.12.

Camelot heeft toegegeven, dat de eigenaar van het café (waarvan de ingang uitkomt in de centrale hal van het complex) tot eind 2023 niet heeft bijgedragen in de door de huurders te betalen schoonmaakkosten van onder meer de gemeenschappelijke ruimten. Camelot heeft toegezegd, dat zij voortaan ook de eigenaar van het café zal laten bijdragen in die kosten.

Zij heeft echter ook berekend (randnummer 12 van haar akte van 13 november 2023) dat het -wat betreft het jaar 2019- uiteindelijk per individuele huurder een marginaal verschil van € 0,03 inclusief btw per individuele huurder oplevert. Bij 442 gebruikers (inclusief de exploitant van het café) van de centrale hal komt zij uit op een bijdrage van € 8,54 inclusief btw per gebruiker en bij 441 gebruikers (dus exclusief de exploitant van het café) komt zij uit op een bijdrage van € 8,57 inclusief btw. Een en ander is door huurders niet gemotiveerd betwist. Hoewel het bezwaar van de huurders op dit punt gegrond is, is het financiële gevolg zodanig gering, dat het niet leidt tot een aanpassing van de bij de huurders in rekening gebrachte servicekosten. Van Camelot wordt verwacht dat de schoonmaakkosten vanaf 1 januari 2024 ook worden omgeslagen bij de exploitant van het café.

2.13.

Schoonmaakwerkzaamheden met betrekking tot gemeenschappelijke ruimten komen in beginsel uitsluitend ten goede aan de huurders en niet direct aan de verhuurder. Er is daarom onvoldoende reden om, zoals door de huurders bepleit, ook Camelot te laten bijdragen in de schoonmaakkosten. Het mag zo zijn, dat ook derden gebruikmaken van het café, de supermarkt en/of het kinderdagverblijf, maar daar staat tegenover dat andere derden, namelijk bezoekers van de meer dan 400 huurders, ook gebruikmaken van de gemeenschappelijke ruimten/voorzieningen in het complex. Het is daarom redelijk dat de kosten van schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten uitsluitend worden gedragen door de huurders en niet mede door de verhuurder. Een en ander is overeenkomstig het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie (versie 2024, pagina 29). Het andersluidende standpunt van de huurders wordt verworpen.

Huurders hebben nog aangevoerd dat onvoldoende duidelijk is of zij niet meebetalen voor de schoonmaakkosten van de supermarkt en het kinderdagverblijf. In haar akte van 17 februari 2023, randnummer 27, heeft Camelot echter toegelicht dat daarvan geen sprake is: de schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten worden uitsluitend omgeslagen over de 441 woonunits en dat blijkt voldoende uit de door Camelot overgelegde berekeningen en overzichten. Camelot heeft wel erkend (zie hierboven punt 2.12), dat zij de schoonmaakkosten ook had moeten omslaan over het café, omdat het café -anders dan de supermarkt en het kinderdagverblijf- (ook) een in-/uitgang heeft in de centrale hal, en zij heeft toegezegd daar voortaan voor te zullen zorgen.

2.14.

Ook het bezwaar van huurders met betrekking tot de kosten van gevel- en glasbewassing wordt verworpen. Huurders hebben terecht aangevoerd (zie tussenvonnis onder randnummer 4.17.4.), dat volgens het "Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten", versie 1 juli 2019, pagina 27, alleen de arbeidskosten aan de huurders mogen worden doorberekend. Uit de door Camelot overgelegde facturen van [D] (zie met betrekking tot 2018 en 2019: productie 6 van Camelot, hoofdstuk 8) blijkt genoegzaam, dat uitsluitend de arbeidskosten in rekening zijn gebracht. De facturen zijn voldoende gespecificeerd: onder meer wordt aangegeven of al dan niet gebruik is gemaakt van de gevelliftinstallatie en welke specifieke objecten (aluminium beplating, blinde glaswand trappenhallen, separatieglas, gevelramen, colorbelglas etc.) zijn gereinigd.

Huismeester

2.15.1.

De stellingen van Camelot over de kosten van de huismeester zijn innerlijk tegenstrijdig.

In haar akte van 17 februari 2023 stelt zij onder randnummer 30 over deze kosten:

"Deze uren zijn gefactureerd tegen het door de huurcommissie vastgestelde/bepaalde maximale uurtarief, voor 2018 van € 37,00 per uur inclusief btw en voor 2019 van € 38,00 per uur inclusief btw."

In haar akte van 13 november 2023 na tussenvonnis stelt zij onder randnummer 14 echter:

"Campus 040 hecht eraan op te merken, dat zij zowel voor het jaar 2018 als voor het jaar 2019 ervoor heeft gezorgd, dat de kosten voor de huismeester onder de maximaal toegestane tarief is bleven, zoals vastgelegd in het handboek voor servicekosten van de huurcommissie. Voor 2018 bedroeg het maximaal uurtarief € 37,00 en voor 2019 € 38,00 (…) aldus het handboek, terwijl in rekening is gebracht voor 2018 een uurtarief van € 30,25 en voor 2019 € 36,34."

2.15.2.

Afgezien van bovengenoemde tegenstrijdigheid zijn de genoemde uurtarieven niet herleidbaar of terug te vinden in de door Camelot overgelegde overzichten (productie 6, hoofdstuk 6 "kosten huismeester") en ook anderszins heeft Camelot geen verdere toelichting gegeven.

Aan de hand van de in dat hoofdstuk opgenomen facturen van Camelot Europe (die kennelijk de huismeesterdiensten verzorgt) stelt de kantonrechter het volgende vast:

-- over 2018 heeft Camelot Europe voor 1 huismeester een bedrag van € 6.292,00 inclusief btw per maand gefactureerd. Dat komt neer op een bedrag van ([3 x 6.292,00] : 13 =) € 1.452,00 inclusief btw per week. Volgens de randnummers 29 en 30 in de akte van Camelot van 17 februari 2023 heeft de huismeester een werkweek van 40 uur. Dat levert een uurtarief op van € 36,30 inclusief btw. Dit tarief blijft beneden het maximaal geldende tarief van € 37,00 inclusief btw.

-- over 2019 heeft Camelot Europe voor 1 huismeester maandelijks een bedrag van € 7.560,00 inclusief btw gefactureerd. Dat is € 1.744,62 inclusief btw per week, dus een uurtarief van € 43,62 inclusief btw bij 40 uur per week. Dat is aanmerkelijk hoger dan het voor 2019 toegestane maximum-tarief van € 38,00 inclusief btw.

2.15.3.

Ter zitting van 24 november 2023 heeft Camelot voor deze aanzienlijke verhoging van het uurtarief geen andere verklaring kunnen geven dan "dat nu eenmaal alles duurder is geworden" en dat de huismeesterdiensten worden verzorgd door een andere rechtspersoon dan zijzelf. Die verklaring is volstrekt ontoereikend.

De in rekening gebrachte huismeesterkosten zullen daarom voor 2019 worden gecorrigeerd als volgt: per uur is € 5,62 teveel gefactureerd, zijnde € 224,80 inclusief btw per week ofwel € 974,13 inclusief btw per maand. Uit het inleidende hoofdstuk van productie 6 blijkt, dat Camelot zich wel heeft gehouden aan de eis dat van de huismeesterkosten slechts 70% voor rekening van de huurders kan worden gebracht. Dat betekent dat een correctie van € 974,13 x 70% = € 681,89 per maand alsnog ten goede dient te komen aan de huurders. Bij 441 huurders levert dat een correctie op van € 1,55 inclusief btw per huurder per maand (€ 18,60 per jaar). Dit bedrag zal worden toegewezen.

2.15.4.

Onvoldoende is gebleken dat, zoals door de huurders is gesteld en door Camelot is betwist, de huismeester niet (gemiddeld over het hele jaar genomen) voltijds op het complex aanwezig is. Waar de huurders ter zitting van 24 november 2023 enkele weken in 2018 hebben benoemd waarin de huismeester minder dan 40 uur aanwezig zou zijn geweest, zijn door Camelot weken genoemd (zie haar akte van 17 februari 2023 randnummer 35) waarin meer dan 40 uren zijn gemaakt. In elk geval is niet gebleken dat de huismeester gemiddeld genomen structureel minder dan 40 uur per week werkzaam is.

Tuinonderhoud

2.16.

Ter zitting van 24 november 2023 is door Camelot gesteld en door de huurders niet weersproken, dat deze post al voldoende is gecorrigeerd. Verwezen wordt naar randnummer 3.1. onder
I.b. van het tussenvonnis van 14 september 2023.

Internet

2.17.

Ook met betrekking tot de internetkosten heeft Camelot een correctie toegepast, waarvoor eveneens wordt verwezen naar bovengenoemd randnummer uit het tussenvonnis. Door huurders is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de ten behoeve van de winkel/supermarkt gemaakte internetkosten mede over hen worden omgeslagen. Afgezien daarvan heeft Camelot onweersproken gesteld dat, indien zij deze correctie niet zou hebben toegepast, de internetkosten van de winkel/supermarkt slechts voor € 0,08 deel uitmaken van de door de huurders te dragen internetkosten en het daarmee om een zeer gering bedrag gaat. Het bezwaar wordt verworpen.

Gemeentelijke belastingen

2.18.1.

Gemeentelijke belastingen en/of heffingen maken geen onderdeel uit van de servicekosten. De huurder of de verhuurder moet deze betalen als belastingplichtige en niet als huurder of verhuurder. De huurder is echter wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Een en ander volgt ook uit het door de Huurcommissie gehanteerde Beleidsboek Servicekosten.

2.18.2.

Volgens Camelot zijn aan de huurders doorbelast de zuiveringsheffing, de verontreinigingsheffing en het rioolrecht. Deze worden berekend op basis van het gebruik van de aansluiting. Met haar toelichting ter zitting en in de akte van 30 november 2023 heeft Camelot de bezwaren van huurders voldoende weerlegd.

Huurders betogen nog dat enkelen van hen individueel zijn aangeslagen voor afvalstoffenheffing (door de gemeente Eindhoven) en voor de watersysteemheffing (door Brabant Water), doch huurders hebben niet aannemelijk gemaakt dat deze vallen onder de door Camelot omgeslagen heffingen. De verontreinigingsheffing is een heffing op het lozen van stoffen op het oppervlaktewater, terwijl de afvalstoffenheffing betrekking heeft op de inzameling van huishoudelijk afval. Ook zuiveringsheffing en rioolrecht zijn verschillende soorten heffingen: zuiveringsheffing is verschuldigd aan het waterschap voor het schoonmaken van afvalwater; rioolrecht is verschuldigd aan de gemeente voor het wegspoelen van afvalwater in het riool. Dat kosten dubbel in rekening zijn gebracht is onvoldoende gebleken. De slotsom is, dat de bezwaren van huurders worden verworpen.

Verzekeringen en 24-uurs-contracten

2.19.

Tijdens de mondelinge behandeling van 23 november 2024 is door Camelot voldoende toegelicht, dat met betrekking tot deze post de correcties al zijn verwerkt in de eisvermindering zoals genoemd in randnummer 3.1. onder
Isub b van het tussenvonnis van 14 september 2023.

Onderhoud van technische installaties en klein onderhoud

2.20.

In randnummer 4.31. van het tussenvonnis is geoordeeld, dat Camelot de vier in randnummer 4.29 genoemde bezwaren van huurders met betrekking tot de kosten van onderhoud van technische installaties en klein onderhoud onvoldoende heeft weerlegd. De bezwaren van huurders hebben betrekking op twee kwesties, te weten a. de kosten van onderhoud van technische installaties zoals CV-ketel, lift en elektrotechnische installaties (de bezwaren i en ii) en b. de kosten voor het fonds kleine herstellingen (de bezwaren onder iii en iv). De twee kwesties worden hierna besproken.

a. kosten van onderhoud van technische installaties

2.21.

Blijkens hoofdstuk 1 ("1. Overzicht kosten 2018") van productie 6, deel I, van Camelot, heeft Camelot over het jaar 2018 een bedrag van € 9.000,40 in rekening gebracht ter zake van "onderhoud technische installaties". Huurders hebben terecht geconstateerd (zie akte 26 januari 2023, pagina 16), dat Camelot met betrekking tot deze post geen facturen heeft overgelegd in productie 6. In haar akte van 17 februari 2023 is Camelot niet op deze post ingegaan; zij bespreekt in die akte slechts het fonds voor de kosten van kleine herstellingen.

Om die reden is Camelot in randnummer 4.31. van het tussenvonnis gevraagd om een nadere toelichting en/of onderbouwing. Die toelichting en/of onderbouwing is er niet gekomen, niet in de akte van 13 november 2023 en ook niet tijdens de zitting op 24 november 2023. Omdat die toelichting en onderbouwing niet zijn gegeven, moet ervan worden uitgegaan dat deze kosten ten onrechte in rekening zijn gebracht. Het bezwaar, althans voor zover betrekking hebbend op het jaar 2018, is gegrond, zodat genoemd bedrag aan de huurders moet worden gecrediteerd. Dat betekent een bedrag van (€ 9.000,40 : 441 = ) € 20,41 per huurder voor het jaar 2018.

2.22.1.

Over het jaar 2019 heeft Camelot wel facturen overgelegd tot een bedrag van

€ 11.587,59. Die zijn opgenomen in bijlage 6B ("Klein onderhoud") van de aanvankelijke productie 6 van Camelot en vervolgens opgesomd in hoofdstuk 7 ("Fonds kleine herstellingen 2019") van de latere productie 6, deel II (2019). Hierover is door huurders aangevoerd dat het onder meer gaat om parkeerkosten, voorrijkosten, reparatie fietsenstalling, branddetectie, loodgieterswerkzaamheden, herstel van een liftstoring etc. en ook, dat enkele kostenposten betrekking hebben op het café ("storing liftschacht horeca") (zie p. 17 van de akte van 26 januari 2023 van huurders).

Ter zitting van 24 november 2023 heeft Camelot gesteld, dat het gaat om (parkeer-, voorrij- en andere) kosten voor het uitvoeren van kleine herstellingen. Volgens haar gaat het om noodzakelijk gemaakte kosten voor zaken die ten goede komen aan huurders.

2.22.2.

Ingevolge randnummer 4 van de bijlage bij artikel 1 van Pro het Besluit Servicekosten mogen ter zake kosten voor kleine herstellingen in rekening worden gebracht de kosten voor het verrichten van kleine herstellingen die krachtens art. 7:217 BW Pro of het Besluit Kleine Herstellingen voor rekening van de huurder komen, maar krachtens de huurovereenkomst door de verhuurder ten behoeve van de huurder worden verricht aan het woonruimtegedeelte van het gehuurde of aan de gemeenschappelijke gedeelten en aan de gemeenschappelijke voorzieningen.

Ingevolge randnummer i van de bijlage bij artikel 1 van Pro het Besluit Kleine Herstellingen valt onder het begrip 'kleine herstelling' onder meer het volgende:

het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties, gelegen binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde en daar deel van uitmakend, voorzover deze werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen, zoals in elk geval het ontluchten, bijvullen en opnieuw opstarten van de verwarmingsinstallatie, vervangen van ventilatiefilters en -roosters e.d.

Huurders hebben terecht gesteld, dat de facturen deels zien op werkzaamheden die niet kunnen worden aangemerkt als kosten voor kleine herstellingen die voor hun rekening komen, zoals de kosten van loodgieterswerkzaamheden, kosten die uitsluitend zien op het horecagedeelte/café, onderhoud van de liftschachten, reparatie warmtepomp. Naar het oordeel van de kantonrechter is het daarom redelijk een correctie toe te passen in die zin, dat het bedrag van € 11.587,59 met 30% wordt verminderd, dus met een bedrag van € 3.476,28. Bij 441 huurders gaat het dus om € 7,88 per huurder voor het jaar 2019.

b. kosten voor het Fonds Kleine Herstellingen

2.23.

Volgens artikel 4.3.13. van het door de Huurcommissie gehanteerde Beleidsboek Servicekosten^[1]moet een door verhuurder en huurders gevormd fonds voor kosten van kleine herstellingen aan de volgende voorwaarden voldoen:

a.de verhuurder moet inzage geven over de hoogte van het fonds en de betalingen daaruit;

b.de bijdrage aan het fonds moet een redelijke vergoeding zijn voor de levering of dienst;

c.de omvang van het fonds mag maximaal drie keer de jaaropbrengst zijn;

d.de inleg van het fonds mag alleen gebruikt worden voor de betreffende levering of dienst.

2.24.1.

Tussen partijen staat vast, dat in het jaar 2018 een bedrag van € 10,00 per maand bij iedere huurder in rekening is gebracht ten behoeve van het fonds. Dat geeft een bedrag van 441 x € 120,00 = € 52.920,00 totaal. Blijkens de door Camelot overgelegde Productie 6, hoofdstuk 7 van deel I (2018), getiteld
"7. Fonds kleine herstellingen 2018"is in dat jaar een bedrag van € 21.400,11 uit het fonds betaald aan onderhoudskosten. Laatstgenoemd bedrag is in het overzicht voorzien van een specificatie. De kritiek van huurders ziet met name op de hierboven genoemde voorwaarde onder
d: (de inleg van) het fonds mag alleen gebruikt worden voor uitgaven die -als zijnde aan te merken als kleine herstellingen- voor rekening van de huurders komen.

Bij de volgende bedragen is niet zonder meer duidelijk dat de betreffende posten vallen onder de voor rekening van huurders komende kleine herstellingen, terwijl Camelot daarover ook geen verdere duidelijkheid kon verschaffen:

- beveiliging werkzaamheden [adres 2] PO [nummer 1] € 217,80

- lekkage meterkast [adres 3] PO [nummer 2] € 269,83

- Abonnement BMI [adres 2] PO [nummer 3] € 210,44

- GSM kiezer plaatsen [adres 2] PO [nummer 4] € 1.035,46

- Wasruimte [adres 1] PO [nummer 5] € 44,53

- Herstellen van aanrijschade [adres 1] PO [nummer 6] € 211,75

- Onderhoud brandslanghaspels en noodverlichtingen € 3.146,39

- Onderhoud noodverlichting [adres 1] PO [nummer 7] €
285,08

Totaal: € 5.421,28

Dit leidt tot een bedrag van € 5.421,28 : 441 = € 12,29 per huurder.

2.24.2.

Camelot heeft terecht aangevoerd, dat het bedrag van € 5.421,28 ten goede dient te komen aan het fonds, en niet rechtstreeks aan de huurders. Hoewel dit onderdeel dus niet rechtstreeks van invloed is op de door de huurders ingestelde vordering, gaat de kantonrechter ervan uit, dat Camelot het bedrag zal terugstorten in het fonds. De gelden in het fonds zijn immers opgebracht door de huurders en zijn bestemd voor het herstel van kleine gebreken die krachtens het Besluit Kleine Herstellingen voor rekening van de huurders komen.

Camelot heeft onweersproken gesteld, dat de bijdrage van de huurders aan het fonds over 2018 en 2019 € 10,00 per maand bedroeg, over 2020 € 2,00 per maand en over 2021 nihil. Terecht heeft zij gesteld, dat het fonds bedoeld is als een buffer, zodat huurders er in 2020 en 2021 voordeel van hebben gehad dat zij in 2018 en 2019 een relatief hoge bijdrage hebben betaald aan het fonds. Dat de bijdrage in 2018 en 2019 relatief hoog was komt volgens de niet weersproken stelling van Camelot doordat de eigenaar van het wooncomplex bij ingebruikneming daarvan een inschatting van de kosten heeft moeten maken en er op dat moment geen cijfers voorhanden waren waarop de bijdrage kon worden gebaseerd. Pas vanaf 2020 kon, aan de hand van de cijfers over 2018 en 2019, een reële inschatting worden gemaakt. Slotsom is dat de voorwaarden
atot en met
cniet zijn geschonden en dat met betrekking tot voorwaarde
dhet genoemde bedrag moet worden teruggestort in het fonds.

2.25.1.

Over het jaar 2019 is blijkens genoemde productie 6, hoofdstuk 7, een bedrag van € 11.587,59 uitgegeven aan kosten voor kleine herstellingen. Genoemd bedrag is van een specificatie voorzien, doch op die specificatie staan uitsluitend namen van bedrijven, factuurnummer, "periode" en een factuurbedrag.

In hun akte van 26 januari 2023 hebben huurders aangegeven, dat op voorhand niet duidelijk is dat de volgende kostenposten betrekking hebben op kleine herstellingen die voor hun rekening komen:

- [E] : parkeerkosten; 7,50 + 6,50 € 14,00

- [F] : voorrijkosten; 4 x 128,00 € 512,00

- [G] : reparatie fietsenstalling, vuil onder de deur, fotocel vervuild en storing van deurautomaat; € 742,69 + € 239,59 + € 239,59 + € 533,89

- [H] : cilinders vervangen; € 117,43 + € 350,07

- [I] : toilet alarmeringscontacten aansluiten; € 164,56

- Electroservice Holland BV: branddetectie, contacten omwisselen en vervangen van de accu's van de brandmeldinstallatie, storing liftschacht horeca; € 220,22 + € 840,22+ € 403,49

- Gof & Fit: (onbekende) werkzaamheden en parkeerkosten; € 998,01

- RRS Riool Reinigings Service: voorrijkosten, arbeidsloon en parkeergeld, vermoedelijk van loodgieterwerkzaamheden; € 207,88

- [J] : liftstoring; € 312,18

- Gevel Beheer Nederland: herstellen van een raam met voorrijkosten; € 277,70

2.25.2.

Het is aan de verhuurder en dus aan Camelot om te stellen en bij betwisting voldoende aannemelijk te maken dat de door haar gedane uitgaven uit het fonds betrekking hebben op kosten van kleine herstellingen die voor rekening van huurders behoren te komen. Het fonds, gevoed door bijdragen van de huurders, wordt immers beheerd door Camelot en huurders hebben geen invloed op de uitgaven die Camelot uit het fonds doet. Camelot is daarom dus verantwoording verschuldigd aan de huurders, waarbij zij niet zonder meer kan volstaan met het uitsluitend overleggen van facturen.

Kleine herstellingen zijn in beginsel eenvoudige werkzaamheden die de huurder zelf zonder al te veel moeite en zonder al te veel kosten kan uitvoeren en geen specifieke kennis vereisen. Kosten van onderhoud en van herstel dat de huurder in verband met technische aspecten contractueel niet mag uitvoeren of van werkzaamheden aan voorzieningen en installaties die fysiek onbereikbaar zijn, komen niet voor zijn rekening. Het betreft dan met name klein en groot onderhoud aan complexe installaties die gemeenschappelijk worden gebruikt en zich buiten de woonruimte zelf bevinden: collectieve cv, lift, hydrofoor, luchtverversing enz. Ook voor doorberekening van onderhoudskosten voor gemeenschappelijke ruimten geldt in beginsel als maatstaf dat doorberekening slechts mogelijk is als het gaat om onderhoudswerkzaamheden die ook door huurders zelf uitgevoerd kunnen worden (bijv. schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten, vervangen van een lamp).

2.25.3.

In het licht van bovengenoemde maatstaf wordt met betrekking tot de hierboven in randnummer 2.25.1. genoemde kostenposten als volgt geoordeeld.

Huurders hebben niet betwist, dat de bij facturen van [E] en [F] in rekening gebrachte werkzaamheden betrekking hebben op kleine herstellingen. Wat geldt voor de uitgevoerde werkzaamheden geldt ook voor de daaraan verbonden parkeer- en voorrijkosten. Die kosten zijn dus terecht uit het fonds voldaan.

Van de overige posten valt zonder nadere toelichting, die door Camelot niet is gegeven, niet zonder meer in te zien dat zij vallen onder het begrip 'kleine herstellingen', behoudens de factuur van [G] ad € 239,59 terzake "vuil onder de deur". Deze overige posten lijken merendeels betrekking te hebben op herstelwerkzaamheden aan (complexe) technische installaties, terwijl in de opdracht aan Gevel Beheer Nederland expliciet wordt opgemerkt dat het raam niet bereikbaar is voor de huurder en de huurder niet debet is aan de storing.

Een en ander leidt ertoe dat een bedrag van in totaal € 5.407,93 inclusief btw (€ 742,69 + € 239,59 + € 533,89 + € 117,43 + € 350,07 + € 164,56 + € 220,22 + € 840,22 + € 403,49 + € 998,01 + € 207,88 + € 312,18 + € 277,70) ten onrechte ten laste is gebracht van het fonds. Camelot dient dat bedrag daarom terug te storten in het fonds.

Stoffering en meubilering

2.26.1.

Huurders hebben niet betwist dat zij krachtens de huurovereenkomst het medegebruik hebben van de ontspanningsruimte die volledig is ingericht en voorzien van roerende zaken waaronder de geleverde audio-apparatuur. Overeenkomstig pagina 23 van het Beleidsboek (versie 1 juli 2022) mag hiervoor in de servicekosten een (gebruiks-)vergoeding worden berekend.

2.26.2.

In productie 6, hoofdstuk 15 (oorspronkelijke productie 6, hoofdstuk 13-B) heeft Camelot een groot aantal facturen overgelegd die zien op de inrichting van gemeenschappelijke ruimten, waaronder ook een nota voor de geluidsapparatuur. Camelot heeft ter zitting van 24 november 2023 verklaard dat door haar bij het in rekening brengen van de gebruiksvergoeding voor deze apparatuur, conform het beleid van de Huurcommissie, een afschrijvingstermijn van vijf jaar wordt gehanteerd.

Met de uitleg en toelichting door Camelot heeft zij de bezwaren van huurders voldoende weerlegd, zodat deze worden verworpen.

Correcties

2.27.

Met betrekking tot de in randnummers 4.35 en 4.36 van het tussenvonnis genoemde correcties hebben de huurders opgemerkt, dat zij geen bezwaar hebben tegen de door Camelot ten gunste van hen aangebrachte correcties.

Slotsom

2.28.

Uit wat hierboven staat volgt, dat op de volgende punten de bezwaren van huurders gegrond zijn en de afrekening ter zake servicekosten met de volgende bedragen (op jaarbasis) moet worden gecorrigeerd:

- kosten opruimen braaksel (randnummer 4.17.2. tussenvonnis) € 295,31:441 Є 0,67;

- elektriciteit 2019: € 34,91;

- kosten huismeester 2019: € 18,60;

- onderhoud van technische installaties en klein onderhoud, 2018: € 20,41;

- onderhoud van technische installaties en klein onderhoud, 2019: € 7,88.

De gegrondheid van de in randnummers 2.24 en 2.25 besproken bezwaren dient slechts te leiden tot een terugstorting door Camelot in het fonds kleine herstellingen, maar kan niet leiden tot een correctie van de afrekening servicekosten van de individuele huurder.

2.29.

Wat betreft de vordering van Camelot heeft dat tot gevolg dat haar vordering, zoals gewijzigd bij akte wijziging van eis d.d. 2 december 2022, kan worden toegewezen met dien verstande, dat behalve de reeds door haar aangebrachte correcties ook de hierboven in randnummer 2.28 genoemde correcties dienen te worden aangebracht.

Voor de tegenvordering heeft het tot gevolg, dat onderdeel
Avan die vordering moet worden afgewezen en dat onderdeel
Bkan worden toegewezen tot de hierna in de beslissing genoemde bedragen.

Proceskosten

2.30.

Omdat beide partijen gedeeltelijk in het gelijk en ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten zodanig over hen worden verdeeld dat ieder van hen de eigen kosten dient te dragen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

met betrekking tot de vordering van Camelot:

3.1.

bepaalt de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten over het jaar 2018 respectievelijk 2019 op de bedragen zoals die door Camelot conform de servicekostenafrekening 2018 respectievelijk 2019 ten aanzien van de nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten bij [gedaagde] in rekening zijn gebracht, met uitzondering van:

a. het bedrag van € 0,67 ter zake opruimkosten braaksel;

b. het bedrag van € 34,14 ter zake de kosten van Elektra 2018;

c. het bedrag van € 151,58 ter zake de kosten van "schoonmaak", "huismeester", "tuinonderhoud", "liftonderhoud", "insurance and 24/7 contracts" en "internet";

d. het bedrag van € 6,48 ter zake de correctie met betrekking tot parkeerkosten van de huismeester, 1 factuur m.b.t. de afvalverwerking (die in de administratie van Camelot ontbreekt) en een correctie op de kosten van Intersafe (omdat de factuurperiode niet gelijk is aan het kalenderjaar)
,

e. een bedrag van € 20,41 ter zake onderhoud van technische installaties en klein onderhoud 2018;

f. een bedrag van € 7,88 ter zake onderhoud van technische installaties en klein onderhoud, 2019;

g. een bedrag van € 34,91 ter zake van elektriciteit 2019;

h. een bedrag van € 18,60 ter zake van kosten huismeester 2019;

met betrekking tot de tegenvordering van [gedaagde] :

3.2.

veroordeelt Camelot tot terugbetaling aan [gedaagde] van de hierboven in 3.1. genoemde bedragen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 7 april 2022 (datum conclusie van eis in reconventie) tot de dag der voldoening;

3.3.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

met betrekking tot beide vorderingen

3.4.

verdeelt de proceskosten over partijen zodanig dat ieder van hen de eigen kosten draagt;

3.5.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 31 oktober 2024, in tegenwoordigheid van de griffier.

Geschil over servicekostenafrekening studentencomplex met correcties toegewezen