Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/2145
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
24 september 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: P. Niehuis).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 24 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. Eiser is zonder bericht van verhindering niet verschenen, maar wel behoorlijk opgeroepen voor de zitting. Eiser is namelijk met een aangetekende brief voor de zitting uitgenodigd, maar hij heeft die brief niet afgehaald op het PostNL-punt. Die laatste omstandigheid moet voor eisers rekening en risico blijven.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de hoekwoning [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 2022. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 133 m² en een aangebouwde berging van 21 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 265 m². De woning maakt onderdeel uit van fase 1 van het plan Hof [adres] .
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 370.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 16 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 435.000, zoals opgenomen in de (gecorrigeerde) waardematrix die op 1 augustus 2024 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] in [woonplaats] en [adres] en [adres] in [woonplaats] . In de taxatie heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar er ten onrechte van is uitgegaan dat er parkeergelegenheid is op het erf bij de woning. De rechtbank volgt dit niet. Uit de in de waardematrix opgenomen foto van de woning blijkt dat er wel parkeergelegenheid op het eigen erf bij de woning is. Op die foto staat namelijk een auto geparkeerd op de oprit van de woning. Dat eiser volgens eigen zeggen (niet langer) van die parkeergelegenheid gebruikmaakt is niet relevant.
3.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Eiser ervaart stankoverlast van nabijgelegen boerderijen dat volgens hem veel invloed heeft op het woongenot. Verder rijden er volgens eiser per dag tien vrachtwagens door zijn straat en daarnaast nog veel meer landbouwvoertuigen.
3.3.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [1]
3.3.2.
De heffingsambtenaar is in zijn waardematrix van een gemiddelde ligging (3) uitgegaan. Hij erkent dat het kan voorkomen dat bij ongunstige wind agrarische bedrijven in de omgeving voor stankoverlast zorgen. Van structureel aanhoudende overlast is geen sprake. Daartegenover staat dat de woning heel vrij is gelegen. Bij een eventuele verkoop zal dat meer gewicht in de schaal leggen. Verder wil de heffingsambtenaar aannemen dat gelet op de bedrijvigheid in de buurt de [adres] wordt gebruikt voor vracht- en landbouwverkeer. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de woning niet aan deze weg ligt, maar aan een doodlopende weg die parallel aan de [adres] ligt. Het is daarom volgens de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat dit aspect bij een verkoop een rol speelt, zeker niet in de overspannen woningmarkt die er ook op 1 januari 2022 was. De rechtbank kan dat volgen.
3.3.3.
Zelfs als de ligging van de woning op slecht (2) moet worden gewaardeerd – waarvoor de rechtbank voor de goede orde onvoldoende aanleiding ziet – dan wordt de grondprijs van € 72.750 met 20% afgewaardeerd. De getaxeerde waarde komt dan uit op
€ 420.450 wat nog altijd ruim boven de vastgestelde waarde is.
3.4.
Eiser zegt dat de heffingsambtenaar in voorgaand belastingjaar aanleiding zag om ambtshalve de waarde van de toen nog in aanbouw zijnde woning te verlagen. De rechtbank is van oordeel dat dit niet maakt dat de waarde in dit belastingjaar te hoog zou zijn of onjuist is bepaald. De WOZ-waarde wordt namelijk elk belastingjaar opnieuw vastgesteld. De heffingsambtenaar merkt dan ook terecht op dat aan een verlaging van de WOZ-waarde in een vorig belastingjaar voor dit belastingjaar in principe geen betekenis toekomt.
3.5.
Eiser wijst erop dat in oktober 2023 de verkoop van woningen die onderdeel uitmaken van fase 2 van het plan Hof [adres] is gestagneerd. De heffingsambtenaar merkt terecht op dat dit geen betekenis toekomt, omdat voor de waardering moet worden gekeken naar het waardepeil op 1 januari 2022.
3.6.
Eiser bepleit een waarde van € 312.000 dan wel € 326.018. De eerste waarde is gebaseerd op de geïndexeerde waarde van de verwachte verkoop per 1 januari 2025 van “een hoekwoning” uit fase 2 van het plan Hof [adres] . De tweede waarde is gebaseerd op de aankoopprijs en (verdere) stichtingskosten van de woning van eiser. Met beide onderbouwingen zaait eiser geen twijfel of aannemelijk is geworden dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor een waardering op basis van stichtingskosten is geen aanleiding, omdat de woning op de toestandsdatum (1 januari 2023) reeds was afgebouwd. Voor een vergelijking met verkoopcijfers van andere woningen moet het gaan om daadwerkelijk gerealiseerde verkopen rond de waardepeildatum waarbij inzichtelijk rekening wordt gehouden met de verschillen. Eisers enkele verwijzing naar genoemde “een hoekwoning” voldoet hier niet aan.
3.7.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 september 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van N. Verhoeven, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: