ECLI:NL:RBOBR:2024:4586

• Datum uitspraak: 24 september 2024
• Publicatiedatum: 3 oktober 2024
• Zaaknummer: 23/2773
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Mondelinge uitspraak
• Rechters: A.F. Vink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering van een woning volgens de Wet WOZ; toetsing van de vergelijkingsmethode en de onderbouwing van de WOZ-waarde

In deze zaak heeft de Rechtbank Oost-Brabant op 24 september 2024 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een vrijstaande woning. Eiser, eigenaar van de woning, had beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 355.000, zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk. De heffingsambtenaar had de waarde onderbouwd met een taxatie die de vergelijkingsmethode toepaste, waarbij de woning werd vergeleken met drie vergelijkingsobjecten. Eiser betwistte de gekozen methode en de uitkomst, en stelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende rekening had gehouden met de toestand en ligging van de woning.

De rechtbank overwoog dat in deze procedure niet de waarderingsmethodiek, maar de uitkomst ter toetsing voorligt. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. Eiser had zijn stellingen niet voldoende onderbouwd en de rechtbank vond de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. De rechtbank verwierp ook het argument van eiser dat de huidige woningmarkt geen economische verantwoorde prijzen zou opleveren, en concludeerde dat de heffingsambtenaar de waarde op een juiste wijze had vastgesteld.

Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep van eiser ongegrond, en er was geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. De uitspraak werd openbaar gedaan en partijen kregen de mogelijkheid om hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch binnen zes weken na verzending van het proces-verbaal.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 23/2773

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van

24 september 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: P. Niehuis).

Zitting

De rechtbank heeft het beroep van eiser op 24 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.

Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Motivering

1. Eiser is eigenaar van de vrijstaande woning [adres] met bouwjaar 1922. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 174 m², twee dakkappellen, twee vrijstaande garages (uit 1960) van 68 m² en 40 m², twee overkappingen/luifels van 73 m² en 24 m² en een hobbyruimte (uit 1900) van 102 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 4.831 m². Daarnaast is er nog 20.130 m² bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond die door de heffingsambtenaar als apart WOZ-object is afgebakend en voor de waardebepaling buiten aanmerking is gelaten. ^[1]

2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 355.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

3.1.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 392.000, zoals opgenomen in de waardematrix die op 2 augustus 2024 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . In de taxatie heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.

3.2.

Eiser vindt de vergelijkingsmethode niet goed bruikbaar voor de waardering, omdat de heffingsambtenaar wat betreft de selectie van verkopen “de krenten uit de pap” kan kiezen. Eiser ziet liever een waardering volgens een methode van
mass appraisal . De rechtbank overweegt dat in een procedure als deze niet de waarderingsmethodiek maar de uitkomst daarvan ter toetsing voorligt. Verder geldt in het belastingrecht een vrije bewijsleer, wat betekent dat de rechtbank aan de heffingsambtenaar niet een bepaald bewijsmiddel kan voorschrijven. Voor zover eiser met zijn betoog stelt dat de heffingsambtenaar wat betreft de selectie van de verkopen ook in zijn geval “de krenten uit de pap” heeft gekozen, heeft hij dit niet onderbouwd door bijvoorbeeld op andere bruikbare verkoopcijfers te wijzen waarmee hij inzichtelijk een lagere waarde onderbouwt.

3.3.

Eiser meent nog dat de huidige markt forse prijsstijgingen laat zien door schaarste op de woningmarkt, maar dat dit geen economisch verantwoorde prijzen zijn. Wat van eisers betoog ook zij, de vrije markt heeft de aan de taxatie ten grondslag liggende verkopen opgeleverd. Dat is wat dit aspect betreft voldoende om ze voor de waardering te kunnen gebruiken. De rechtbank vindt ook anderszins dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarvoor hoeven – voor zover dat al kan – de objecten niet identiek te zijn, maar er moet rekening worden gehouden met de verschillen. Dat heeft de heffingsambtenaar in zijn taxatie ook gedaan. Anders dan eiser stelt maakt de verkoopdatum het vergelijkingsobject [adres] goed bruikbaar voor de onderbouwing. De verkoop is gerealiseerd op 17 januari 2022, nog geen drie weken na de waardepeildatum.

3.4.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging en toestand van de woning. Eiser wijst op een eerdere – niet door hem overgelegde – taxatie van taxateur T. Poels die de heffingsambtenaar bij vorig belastingjaar wel tot uitgangspunt heeft genomen en nu ten onrechte loslaat. Eiser stelt dat daaruit blijkt dat de kwaliteit van de woning zo slecht is dat strippen en renoveren geen zin meer heeft, maar dat die moet worden afgebroken en elders op het perceel moet worden nieuwgebouwd. Tot slot wijst eiser op de waarschuwing van “de Nederlandse Financiële Autoriteit” (de rechtbank begrijpt: de Autoriteit Financiële Markten) voor ongebreidelde WOZ-verhogingen, omdat de komende jaren veel woningeigenaren met kosten voor reparaties van funderingen worden gesteld.

3.4.1.

De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. ^[2]

3.4.2.

De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en (de toelichting bij) de waardematrix opgemerkt dat de in 2021 in gezamenlijkheid vastgestelde toestand en ligging van de woning – anders dan eiser zegt – ook nu als uitgangspunt is genomen voor de waardering. In de waardematrix is dat concreet en gedetailleerd toegelicht. Specifiek voor de ligging is uitgegaan van een zeer slechte ligging (1) wat tot een afwaardering van de grond met 40% heeft geleid, waarbij de heffingsambtenaar opmerkt dat daar dit jaar – gelet op de geselecteerde vergelijkingsobjecten – eigenlijk geen aanleiding toe was.

3.4.3.

De rechtbank vindt dat tegenover dit gedetailleerde en onderbouwde betoog van de heffingsambtenaar eiser enkel algemeenheden heeft gesteld. Dat is onvoldoende om het gemotiveerde betoog van de heffingsambtenaar te weerspreken.

3.5.

Eiser bepleit een waarde van € 340.000 die gebaseerd op de WOZ-waarde van vorig belastingjaar vermeerderd met een prijsstijging van 5%. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde elk belastingjaar opnieuw wordt vastgesteld. Voor een indexering van een eerdere WOZ-waarde ter onderbouwing van een latere WOZ-waarde is daarom geen ruimte. Dat geldt ook voor eisers verwijzing naar de WOZ-waarde van het navolgend belastingjaar (2024). Eiser zaait hiermee en wat hij overigens heeft aangevoerd geen twijfel over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

3.6.

Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.

De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.

De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.

Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 september 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van N. Verhoeven, griffier.

griffier

rechter

Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:

Voetnoten

1. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.

2. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.