Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaak-/rolnummers: 392943 HA ZA 23-309 (hoofdzaak), 392944 HA ZA 23-310 (vrijwaringszaak I) en 392945 HA ZA 23-311 (vrijwaringszaak II)
Vonnis van 18 september 2024
in de zaak met zaak-/rolnummer 392943 HA ZA 23-309 (hoofdzaak) van:
[A],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: [A] ,
advocaat: mr. R. van der Donk te Eindhoven,
tegen
1.De VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTSGEBOUW " [B] ",
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde, hierna te noemen: VvE,
advocaat: mr. M.F. Benningen te Amsterdam,
2.
[C],
2.
[C],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde, hierna te noemen: [C] ,
advocaat: mr. P.M.M. van der Loo,
in de zaak met zaak-/rolnummer 392944 HA ZA 23-310 (vrijwaringszaak I) van:
De
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTSGEBOUW " [B] ",
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTSGEBOUW " [B] ",
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat: mr. M.F. Benningen te Amsterdam,
tegen
[C],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. P.M.M. van der Loo,
in de zaak met zaak-/rolnummer 392945 HA ZA 23-311 (vrijwaringszaak II) van:
[C],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat: mr. P.M.M. van der Loo,
tegen
De
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTSGEBOUW " [B] ",
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTSGEBOUW " [B] ",
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. M.F. Benningen.
1.De zaken in het kort
1.1.
Deze (langlopende) zaken gaan over een (nog niet opgeloste) lekkage.
1.2.
[A] heeft een appartement onder dat van [C] . [A] heeft in zijn appartement periodiek wateroverlast. Volgens [A] is het water dat de overlast veroorzaakt afkomstig van zaken die [C] in gebruik heeft, namelijk een balkon of een aansluiting tussen het balkon en de serre. [A] heeft ook de VvE aansprakelijk gesteld, omdat volgens hem, kort gezegd, het water afkomstig is / kan zijn van gemeenschappelijke delen.
1.3.
De hoofdzaken gaan over diverse vorderingen die [A] tegen de VvE en [C] heeft ingesteld, onder meer tot betaling van schadevergoeding.
1.4.
De vrijwaringszaken gaan over de vragen of [C] respectievelijk de VvE gehouden is te verrichten / te voldoen datgene waartoe de VvE respectievelijk Van Werdt wordt veroordeeld.
1.5.
De rechtbank is, onder meer, van oordeel dat [C] aansprakelijk is voor schade vanwege de wateroverlast en veroordeelt [C] tot betaling van € 11.715,- aan schadevergoeding. De VvE is daarentegen niet gehouden schade te vergoeden volgens de rechtbank.
1.6.
Hieronder licht de rechtbank toe hoe zij tot haar oordeel is gekomen.
2.De procedures
2.1.
Het verloop van de procedures blijkt uit het vonnis van 27 september 2023 en het proces-verbaal van de descente en mondelinge behandeling van 16 november 2023.
2.2.
In de hoofdzaak zijn – aanvullend – na de mondeling nog de volgende stukken ingediend:
- de akte uitlating na mondelinge behandeling tevens eiswijziging van [A] , met producties 1 t/m 43,
- de antwoordakte van de VvE, met producties 1 t/m 15,
- de akte samenvatting procesdossier van [C] , zonder producties, zonder producties.
2.3.
Per bericht van 3 juli 2024 heeft de rechtbank [C] in de gelegenheid gesteld een nadere akte in te dienen. Dit heeft [C] gedaan met een akte na brief rechtbank van 3 juli 2024. Dit stuk is, blijkens de aanduiding op de akte, ook ingediend in de vrijwaringszaak I.
2.4.
Vervolgens is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.5.
[C] heeft bezwaar gemaakt tegen het overleggen van producties door [A] in zijn laatste akte en heeft dan ook verzocht deze producties buiten beschouwing te laten. De rechtbank volgt [C] hierin niet. Volgens [C] is het overleggen van de producties in strijd met de door de rechtbank gegeven instructie, maar dat ziet de rechtbank anders. De rechtbank heeft niet de instructie gegeven dat geen producties meer mochten worden overgelegd. Verder is het de rechtbank niet gebleken dat er aan de hand van nieuwe producties een nieuwe debat wordt geopend. De met de laatste akte overgelegde producties bestaan voor het grootste deel uit producties die al overgelegd waren. Verder zijn weliswaar nieuwe producties overgelegd (namelijk foto’s waaruit wateroverlast zou blijken), maar daarmee is bedoeld een standpunt te onderbouwen (dat er ook recent nog sprake is van wateroverlast) dat tijdens de mondelinge behandeling is betwist.
3.De feiten
3.1.
[A] is sinds 2014 eigenaar van een appartementsrecht aan de [adres 1] te [plaats] . Het appartement bevindt zich op de begane grond. [A] gebruikt het appartement om het te verhuren. Voordat [A] eigenaar was, was zijn vader eigenaar daarvan.
3.2.
[C] is sinds 1993 (mede) eigenares van het appartementsrecht aan de [adres 2] te [plaats] .
De toepasselijke regelingen
3.3.
Het appartement(srecht) van [C] is als volgt beschreven in een splitsingsakte:
“11. het appartementsrecht omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een woonappartement met balcon(s), gesitueerd op de eerste etage (…)”
Bij de splitsingsakte is de volgende tekening gevoegd:
3.4.
In de splitsingsakte is een modelreglement 1983 van toepassing verklaard. Hierin staat onder meer:
“Artikel 1. In het reglement wordt verstaan onder:
(…)
d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
e. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d;
f. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)”
3.5.
In de splitsingsakte is verder bepaald dat artikel 9 lid 1 van het modelreglement 1983 vervalt en wordt vervangen door de volgende tekst:
“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig:
a. gemeenschappelijk tussenalleeigenaren:
1. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, de vloeren,de buitengevels[…]balkonconstructies, borstweringen,galerijen,terrassen en gangen,[…], alsmede de stroken grond gesitueerd aan de straatzijde van de bedrijfsappartementen en op voormelde tekening met schuine arcering aangegeven; […]”(onderstreping rechtbank, met uitzondering van de onderstreping onder het woord ‘alle’)
De situatie ter plaatse
3.6.
Dit appartement bevindt zich op de eerste verdieping, deels boven het appartement van [A] . Onderdeel van het appartement is een voormalig balkon, thans een serre (hierna: de serre). Aangrenzend aan de serre bevindt zich een plat dak dat [C] in gebruik heeft als balkon (hierna: het balkon). De serre wordt van het balkon gescheiden door een glazen pui. Het geheel ziet er, van boven bezien, als volgt uit:
3.7.
Oorspronkelijk was de serre een balkon en was het balkon een stuk plat dak en bevond zich tussen beide een laag muurtje. In de eerste helft van de jaren 90 (onduidelijk is precies wanneer) heeft een verbouwing plaatsgevonden waarbij het lage muurtje is weggebroken en is vervangen door een (thans glazen) pui (partijen zijn het er niet over eens door wie / in wiens opdracht dit is gedaan).
3.8.
Op het balkon zijn tegels gelegd op de bitumen dakbedekking. Circa halverwege de glazenpui bevindt zich een brede stalen buis / een sierkolom. Het ziet er, bezien vanuit het balkon en kijkend naar de serre, als volgt uit:
3.9.
In de VvE hebben zich de eigenaren van de appartement(srecht)en verenigd van het gebouw waartoe de appartement(srecht)en van [A] en [C] behoren.
Lekkages, onderzoeken en maatregelen
3.10.
In ieder geval vanaf 1997 heeft [A] (althans zijn voorganger) wateroverlast gehad in zijn appartement.
3.11.
Er hebben diverse onderzoeken plaatsgevonden naar de lekkage / wateroverlast:
- In een onderzoeksrapport uit 1997 van deskundige Lengkeek, Laarman & De Hossen is over de beweerde lekkage de volgende zinsnede opgenomen:
“in de ruimte[dus in het appartement van [A] , toevoeging rechtbank]
onder het balkon dat zich op het eerste verdiepingsniveau bevindt, ontstond lekkage.”
onder het balkon dat zich op het eerste verdiepingsniveau bevindt, ontstond lekkage.”
- In een onderzoeksrapport uit 2014 van Van Gerven is over de lekkage de volgende zinsnede opgenomen:
“Bij hevige regenval is de lekkage zichtbaar aan het plafond (huisnummer [adres 1] ), het water komt dan tussen de breedplaatvloer doorgelopen. Boven de lekkage bevindt zich een balkon van huisnummer [adres 2] .”
- In 2017 heeft een onderzoek plaatsgevonden van deskundige EMN. Deze deskundige heeft zijn bevindingen vastgelegd in een rapport van 3 juli 2017.
- In 2018 heeft opnieuw een onderzoek plaatsgevonden. In het onderzoeksrapport (van deskundige Van Gerven) is onder meer het volgende opgenomen:
“Na het verwijderen van de tegels en de vlonder is[het balkon, wijziging rechtbank]
door ons belast met water. Hierbij hebben wij een kleur gedaan om het water beter te laten contrasteren. Uiteindelijk blijkt dat het gekleurde water uit het plafond van het appartement[van [A] , toevoeging rechtbank]
komt. […]
door ons belast met water. Hierbij hebben wij een kleur gedaan om het water beter te laten contrasteren. Uiteindelijk blijkt dat het gekleurde water uit het plafond van het appartement[van [A] , toevoeging rechtbank]
komt. […]
Om zeker te zijn van onze zaak is opnieuw kleurstof aangebracht op het dak. dit maal met een andere kleur. Deze kleur komt veel later ook weer uit het plafond van het appartement[van [A] , toevoeging rechtbank]
.”
.”
- In 2021 hebben opnieuw onderzoeken plaatsgevonden, ditmaal door deskundigen Trition en TOP-expertise.
De deskundige Trition (datum onderzoek: 18 februari 2021, rapport van 1 juni 2021) heeft onderzoek gedaan naar de oorzaak van de (beweerde) lekkage en heeft maatregelen aanbevolen. In het rapport is onder meer het volgende opgenomen:
“[Vraag / opmerking van de VvE, toevoeging rechtbank:]
Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concludeert u dat de lekkage alsmede de vochtschade in de slaapkamer van het appartement [adres 1] wordt veroorzaakt door een combinatie van de volgende factoren: het ontbreken van een deugdelijke waterkering in de lijn van de schuifpui in het appartement [adres 2] en een gebrekkige en onthechte bitumineuze waterkering op de stalen kolom in het appartement [adres 2] .
Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concludeert u dat de lekkage alsmede de vochtschade in de slaapkamer van het appartement [adres 1] wordt veroorzaakt door een combinatie van de volgende factoren: het ontbreken van een deugdelijke waterkering in de lijn van de schuifpui in het appartement [adres 2] en een gebrekkige en onthechte bitumineuze waterkering op de stalen kolom in het appartement [adres 2] .
[Reactie van Trition, toevoeging rechtbank]
De vraag of de aanpassingen aan de balustrade de lekkages, alsmede de vochtschade in de slaapkamer van appartement [adres 1] (deels) kunnen hebben veroorzaakt, kan ik aangeven dat dit indirect wel het geval is geweest. De nu optredende lekkage en vochtschade wordt veroorzaakt door de twee punten welke u aangeeft in de bovenstaande vraagstelling. Indien bij de aanpassing van de balustrade[het muurtje tussen de serre en het balkon, toevoeging rechtbank]
destijds deze genoemde punten op een goede en deugdelijke wijze waren aangebracht, was nu de optredende lekkage niet ontstaan. […]”
De vraag of de aanpassingen aan de balustrade de lekkages, alsmede de vochtschade in de slaapkamer van appartement [adres 1] (deels) kunnen hebben veroorzaakt, kan ik aangeven dat dit indirect wel het geval is geweest. De nu optredende lekkage en vochtschade wordt veroorzaakt door de twee punten welke u aangeeft in de bovenstaande vraagstelling. Indien bij de aanpassing van de balustrade[het muurtje tussen de serre en het balkon, toevoeging rechtbank]
destijds deze genoemde punten op een goede en deugdelijke wijze waren aangebracht, was nu de optredende lekkage niet ontstaan. […]”
De deskundige TOP-expertise (datum onderzoek: 15 januari 2021, rapport van 9 februari 2021) heeft een onderzoek gedaan naar de schade als gevolg van de (beweerde) lekkage. In het rapport wordt de gevolgschade geraamd op € 4.631,-.
- In 2022 heeft aannemersbedrijf [D] de lekkage onderzocht en heeft hij maatregelen getroffen / reparatiewerkzaamheden verricht.
Contact over de lekkage en procedures
3.12.
[A] , [C] en de VvE hebben veelvuldig contact gehad over de (beweerde) lekkage.
3.13.
[A] is in 2017 een procedure gestart tegen de VvE en [C] . Deze procedure is in 2018 geëindigd in een schikking.
3.14.
[A] heeft na de schikking in ieder geval tussen 2018 en 2023 de VvE en [C] geïnformeerd over het feit dat de (beweerde) lekkage terugkeerde, onder andere:
Per brief van 7 september 2018 aan de VvE,
Per brief van 9 november 2018 aan [C] ,
Per brief van 4 april 2019 aan [C] ,
Per brief van 15 januari 2019 aan [C] ,
Per e-mails van 2 en 9 september 2020 aan [C] en de VvE,
Per e-mail van 11 september 2020 aan [C] ,
Per brief van 23 juni 2020 aan de VvE en [C] ,
Per brief van 27 mei 2021 aan [C] ,
Per e-mail van 7 april 2022 aan de VvE en [C] ,
Per e-mails van 23 en 27 juni 2023 aan de VvE en [C] .
3.15.
[A] is de onderhavige procedure gestart met een op 25 september 2019 betekende dagvaarding. Sindsdien zijn er twee descentes en twee zittingen ( / mondelinge behandelingen) geweest, hebben partijen vele akten / conclusies genomen, is de zaak doorverwezen van de kantonrechter naar de rechtbank en hebben partijen veelvuldig tevergeefs gezocht naar een voor alle partijen acceptabele oplossing.
4.De laatste eiswijziging in de hoofdzaak en het oordeel daarover
4.1.
Hieronder (in het hoofdstuk “5. Het geschil”) worden de vorderingen weergegeven. Voordat die vorderingen worden weergegeven wordt eerst over het volgende beslist.
4.2.
[A] heeft met de dagvaarding diverse vorderingen ingesteld. Nadien heeft hij die vorderingen gewijzigd. In zijn laatste akte (de akte uitlating na mondelinge behandeling tevens eiswijziging) heeft [A] wederom zijn eis in de hoofdzaak gewijzigd. [C] heeft bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Hierover moet dus worden geoordeeld.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is de laatste eiswijziging niet toelaatbaar, omdat zij in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank volgt het standpunt van [C] . De hoofdzaak is een langlopende zaak (sinds 2019) en aan deze zaak moet een einde aan komen. Tijdens de mondelinge behandeling van 16 november 2023 was daarom aan partijen aangegeven dat zij nog een laatste akte mochten nemen om hun standpunten toe te lichten en niet meer. Het wijzigen van de eis is in strijd met die instructie. [A] heeft bovendien al ruim de tijd gehad zijn eis te wijzigen en dat heeft hij ook al gedaan.
Dat de eisvermeerdering niet wordt toegelaten, betekent overigens niet dat hetgeen met de eisvermeerdering meer wordt gevorderd wordt afgewezen. Het wordt eenvoudigweg niet behandeld. Voor zover de eiswijziging betrekking heeft op dezelfde schadevergoeding over een later tijdvak, ligt het vanzelfsprekend voor de hand, bij gebreke van gewijzigde omstandigheden, dat die kwestie langs dezelfde lijnen zou worden behandeld (zie hierna), maar de rechtbank laat zich daar verder niet over uit.
4.4.
De rechtbank behandelt (zodoende) de eis geformuleerd in de akte wijziging / vermeerdering van eis van 5 januari 2023 van [A] , zijnde de akte met daarin de laatste toegelaten eiswijziging / eisvermeerdering.
5.Het geschil
in de hoofdzaak
5.1.
[A] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [C] te veroordelen:
aan hem te betalen een bedrag van € 42.269,72 aan hoofdsom (schadevergoeding) althans, een in goede justitie te bepalen bedrag;
vermeerderd met de wettelijke rente over € 11.872,- vanaf 19 augustus 2017 althans vanaf de datum dagvaarding, tot aan de dag van volledige betaling, en de wettelijke rente over het restantbedrag van € 30.397,72 per datum vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
vermeerderd met een bedrag van € 875,- althans een in goede justitie te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke kosten;
de dakbedekking op het balkon en het afschot van het balkon van [C] zodanig aan te (laten) passen dat er geen (regen)water meer richting en in het appartement van [A] stroomt en dus geen lekkage kan ontstaan in het appartement van [A] op straffe van een dwangsom van 1.000,- per dag dat [C] in de nakoming van het vonnis in gebreke blijven, tot een maximum van € 10.000,-;
aan [A] te verlenen een vervangende machtiging in de zin van artikel 3:299 BW om op kosten van [C] datgene te bewerkstellingen waartoe nakoming van het vonnis door [C] zou hebben geleid, indien zij in verzuim zijn en de dwangsommen tot het maximum verbeurd zijn;
vermeerderd met de proceskosten en met wettelijke rente.
5.2.
Volgens [C] moeten de vorderingen worden afgewezen.
5.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak I
5.4.
De VvE vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [C] te veroordelen om te verrichten en te voldoen, datgene waartoe zij als gedaagde in de hoofdzaak jegens [A] mocht worden veroordeeld met inbegrip van de kostenveroordeling.
5.5.
Volgens [C] moet het gevorderde worden afgewezen.
5.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak II
5.7.
[C] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de VvE te veroordelen om te verrichten en te voldoen, datgene waartoe zij als gedaagde in de hoofdzaak jegens [A] mocht worden veroordeeld met inbegrip van de kostenveroordeling.
5.8.
Volgens de VvE moet het gevorderde worden afgewezen.
5.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
6.De beoordeling
in de hoofdzaak
6.1.
[A] stoelt zijn vorderingen op het feit, kort gezegd, dat er een lekkage is die maar niet opgelost wordt.
De vraag of er kwijting is verleend met de schikking in 2018
6.2.
[C] en de VvE hebben als meest verstrekkend verweer het volgende verweer gevoerd.
Partijen hebben als gevolg van de procedure die in 2017 is gestart (hierna: de eerste procedure) in 2018 een schikking getroffen. [A] zou niet-ontvankelijk moeten worden verklaard, omdat [A] met het treffen van die schikking afstand heeft gedaan van al zijn vorderingen in verband met de lekkage, aldus [C] en de VvE.
6.3.
De rechtbank overweegt als volgt.
6.4.
Naar het oordeel van de rechtbank is kwijting verleend (1) voor de herstelkosten van de schade aan het appartement van [A] als gevolg van wateroverlast en (2) voor de huurderving van 12 maanden, en niet voor meer. De schikking is namelijk neergelegd in de volgende e-mail van (de advocaat van) de VvE van 30 mei 2018, waarop akkoord is gegeven:
“Graag verneem ik van u, zoals eerder verzocht, het rekeningnummer waarnaar zowel van de zijde van[de VvE, wijziging rechtbank]
, als van de zijde van[ [C] , wijziging rechtbank]
, een schikkingsbedrag - zonder erkenning van aansprakelijkheid - van […] kan worden overgemaakt. Na betaling hiervan hebben partijeninzake het geschil zoals onder zaak/rolnr. 6492429 CV EXPL17-10475 is voorgelegdaan de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, Eindhoven, niets meer van elkaar te vorderen en verlenen zij elkaar over en weer finale kwijting.”(onderstreping rechtbank)
, als van de zijde van[ [C] , wijziging rechtbank]
, een schikkingsbedrag - zonder erkenning van aansprakelijkheid - van […] kan worden overgemaakt. Na betaling hiervan hebben partijeninzake het geschil zoals onder zaak/rolnr. 6492429 CV EXPL17-10475 is voorgelegdaan de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, Eindhoven, niets meer van elkaar te vorderen en verlenen zij elkaar over en weer finale kwijting.”(onderstreping rechtbank)
6.5.
Uit deze e-mail blijkt dat partijen dus een schikking hebben getroffen en elkaar kwijting hebben verleend voor hetgeen in geschil was in die procedure. Hetgeen in geschil was in de eerste procedure waren de aansprakelijkheid voor de herstelkosten aan het appartement van [A] als gevolg van wateroverlast en een huurderving van 12 maanden. Blijkens de dagvaarding werd namelijk in die procedure betaling van € 11.872,70 gevorderd en het bedrag van € 11.872,70 was blijkens de toelichting opgebouwd uit herstelkosten (€ 3.472,70) voor schade aan het appartement en uit huurderving voor 12 maanden (€ 8.400,-).
Volgens de VvE is kwijting verleend voor al hetgeen verband houdt met de lekkage, maar daar gaat de rechtbank niet in mee. Dat de kwijting meer omvatte dan hetgeen in geschil was in de procedure (en dus meer dan de herstelkosten en de huurderving) blijkt niet uit de bewoordingen van de e-mail van 30 mei 2018 en verder ook uit niets.
De vraag of sprake is van een wateroverlast
6.6.
Een volgend discussiepunt is of nu nog sprake is van wateroverlast, omdat de VvE en [C] dat hebben betwist.
6.7.
De rechtbank is van oordeel dat uit het gestelde volgt dat de lekkage nog aanwezig is. Daartoe overweegt zij als volgt.
Partijen zijn het erover eens dat er ooit een lekkage is geweest. Vaststaat dat meerdere malen vanaf (tenminste) 1997 water in het appartement van [A] is gekomen. Vaststaat ook dat de wateroverlast zich telkens op (ongeveer) dezelfde plek openbaarde, namelijk in het plafond van het appartement van [A] . Dat duidt naar het oordeel van de rechtbank op een lekkage.
Dat de lekkage is opgelost is niet gebleken.
a. Volgens [A] is de lekkage niet opgelost.
b. Dat de lekkage is opgelost volgt ook niet uit de stellingen van [C] . [C] heeft gewezen op de in 2022 door [D] verrichte werkzaamheden en het daarop verrichte onderzoek waarbij het balkon onder water is gezet en waarbij er na drie uur geen wateroverlast bleek. Daaruit volgt echter nog niet dat de lekkage is opgelost. Niet is gesteld dat [D] de oorzaak van de lekkage heeft gevonden. Weliswaar heeft hij werkzaamheden verricht, maar uit het feit dat werkzaamheden zijn verricht, volgt op zich nog niet dat de lekkage is opgelost. Verder kan ook niet uit het feit dat balkon onder water is gezet en dat er na drie uur geen wateroverlast is gebleken niet worden geconcludeerd dat de lekkage is opgelost. Het onder water zetten van het balkon gaat enkel over het balkon, terwijl niet is gebleken dat de oorzaak van de eerdere lekkages moest worden gevonden in het balkon (en niet in de aansluiting tussen het balkon en de serre).
c. Dat de lekkage is opgelost volgt ook niet uit de stellingen van [C] . Zo is ook volgens de VvE de oorzaak van de wateroverlast nog niet gevonden.
3. Verder blijkt uit de feiten dat de lekkage nog steeds aanwezig is. [A] heeft stelselmatig melding heeft gemaakt van wateroverlast (voor recente meldingen wordt verwezen naar onder andere 3.14 en dit ging telkens ging om wateroverlast op ongeveer dezelfde plek.
4. De rechtbank heeft tijdens de tweede descente (op 16 november 2023) vochtige plekken geconstateerd in het plafond in het appartement van [A] en deze vochtige plekken zijn ook te zien op de vele foto’s, voorzien van een datum, die [A] heeft overgelegd (producties 5 t/m 8 akte uitlating na mondelinge behandeling tevens eiswijziging van [A] ) van wateroverlast op verschillende data (in 2016 t/m 2023). De aanwezigheid van vochtige plekken tijdens de descente en de foto’s (telkens op ongeveer dezelfde plaats) duiden op een voortdurende lekkage. Dat de wateroverlast verzonnen / geconstrueerd zou zijn, voor zover VvE dat heeft bedoeld te betogen, blijkt uit niets. Zo zijn de echtheid van de foto’s, noch de juistheid van de vermelde data betwist.
De vraag of [C] aansprakelijk is voor schade in verband met de lekkage
6.8.
[A] heeft de aansprakelijkheid van [C] voor de schade als gevolg van de lekkage onder meer gebaseerd op artikel 6:174 lid 1 BW. Deze bepaling luidt als volgt:
“De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.”
6.9.
De rechtbank is van oordeel dat [C] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de lekkage op grond van artikel 6:174 lid 1 BW. Daartoe overweegt zij als volgt.
6.10.
Uit de feiten volgt dat de wateroverlast in het appartement van [A] afkomstig is van het balkon / de aansluiting tussen de serre en het balkon.
De wateroverlast in het plafond van het appartement van [A] bevindt immers zich onder de aansluiting tussen het balkon en de serre van [C] en onder het balkon van [C] .
De aansluiting tussen het balkon en de serre kan worden beschouwd als een zwak punt in de constructie van het gebouw. De aansluiting is immers niet de oorspronkelijke aansluiting (die oorspronkelijk bestond uit een klein muurtje voorzien van een muurafdekker), maar is ontstaan doordat ergens in de eerste helft van de jaren 90 het muurtje is afgebroken en er een schuifpui is geïnstalleerd om het balkon als balkon te kunnen gebruiken.
Het balkon wordt nu gebruikt als balkon, terwijl dit niet de bedoeling was volgens de oorspronkelijke constructie. Het (nu als gebruik zijnde) balkon was immers oorspronkelijk een dak, voorzien van een bitumen laag en niet meer dan dat. Inmiddels wordt het balkon als zodanig gebruikt en is het voorzien van tegels en (in ieder geval voorheen) plantenbakken. De bitumen laag van het balkon, bedoeld om te voorkomen dat de ruimte eronder (het appartement van [A] ) last heeft van water, wordt door het gebruik als balkon (veel) meer belast dan het volgens de constructie de bedoeling was waardoor er een verhoogd risico is dat zij eerder haar waterkerende eigenschap verliest / heeft verloren.
Uit het rapport van deskundige Van Gerven (uit 2018) blijkt dat er water doorsijpelt vanaf het balkon naar het appartement van [A] . Van Gerven heeft immers, blijkens het rapport (waarvan een passage is geciteerd in r.o. 3.11.), het balkon meerdere malen belast met gekleurd water en dat gekleurde water bleek later uit het plafond van het appartement van [A] te komen.
Ook in het rapport van Trition (geciteerd in r.o. 3.7) wordt bevestigd dat de lekkage te maken heeft met het verwijderen van het muurtje, met de woorden:
“Indienbij de aanpassing van de balustrade[het muurtje tussen de serre en het balkon, toevoeging rechtbank]
destijds deze genoemde punten op een goede en deugdelijke wijze waren aangebracht, was nu de optredende lekkage niet ontstaan. […]”[onderstreping rechtbank]
“Indienbij de aanpassing van de balustrade[het muurtje tussen de serre en het balkon, toevoeging rechtbank]
destijds deze genoemde punten op een goede en deugdelijke wijze waren aangebracht, was nu de optredende lekkage niet ontstaan. […]”[onderstreping rechtbank]
6.11.
De VvE heeft aangevoerd dat de precieze oorzaak (ook na de vele onderzoeken) van de wateroverlast niet is gevonden. Hiermee heeft de VvE echter, naar het oordeel van de rechtbank, onvoldoende betwist dat de wateroverlast komt door het balkon of de aansluiting tussen het balkon en de serre. Vele feiten (beschreven in r.o. 6.10.) duiden erop dat het water dat de overlast veroorzaakt afkomstig is van het balkon / de aansluiting tussen het balkon en de serre en dat het water dat de overlast veroorzaakt ergens anders vandaan zou komen, blijkt nergens uit. De VvE heeft in zoverre haar betwisting onvoldoende onderbouwd. Dat de precieze oorzaak niet kan worden gevonden is niet vereist voor aansprakelijkheid.
6.12.
[C] heeft aangevoerd dat de wateroverlast ook kan komen door iets anders, namelijk (1) door een versleten en lekkende dakgoot die zich een verdieping hoger en (2) door werkzaamheden die [A] zelf heeft uitgevoerd aan zijn appartement, toen hij zijn appartement van bedrijfsruimte heeft omgebouwd naar een woonruimte. Deze stellingen zijn echter onvoldoende onderbouwd. De rechtbank merkt wat betreft de dakgoot op dat er volgens de inlichtingen tijdens de tweede descente op korte termijn onderzoek zou plaatsvinden en dat partijen niets meer hierover hebben verteld. De rechtbank moet het er bij deze stand van zaken voor houden dat geen gebrek is ontdekt aan de dakgoot.
6.13.
[C] is als bezitter van het balkon en de aansluiting tussen het balkon en de serre op grond van artikel 6:174 lid 1 BW aansprakelijk, omdat deze waterdicht hadden moeten zijn en zij dat niet zijn en zij daarmee een gevaar in de zin van artikel 6:174 lid 1 BW opleveren die zich heeft verwezenlijkt. Dat de in artikel 6:174 lid 1 BW genoemde uitzondering (de ‘tenzij clausule’ uit dit artikel) van toepassing is, is gesteld noch gebleken. De rechtbank is van oordeel dat [C] bezitter van het balkon is in de zin van artikel 6:174 BW omdat zij het balkon met tegels, plantenbakken, enz. heeft ingericht als haar privéruimte (niet toegankelijk voor anderen) en daarmee deze ruimte in bezit heeft genomen.
De beslissing over de vorderingen op [C]
6.14.
Zoals uit het voorgaande volgt is de rechtbank van oordeel dat [C] aansprakelijk is voor schade aan het appartement van [A] vanwege de wateroverlast op grond van artikel 6:174 BW. Voor de vorderingen op [C] heeft dit de volgende gevolgen.
6.15.
[A] heeft allereerst betaling van € 42.269,72 gevorderd. Dit bedrag bestaat, zoals volgt uit de toelichting van [A] , uit de volgende posten.
Een post van € 11.872,70, zijnde de begroting van de schade als gevolg van de wateroverlast door deskundige EMN (rapport uit 2017). De vordering tot betaling van dit bedrag is niet toewijsbaar. Het bedrag van € 11.872,70 was al onderdeel van het geschil in de eerste procedure en partijen hebben daarover een schikking getroffen.
Een post van € 4.919,94, die, naar de rechtbank begrijpt, gebaseerd is op een bedrag genoemd in een overgelegd rapport van Top Expertise uit 2021. De vordering tot betaling van dit bedrag is niet toewijsbaar. De schadebegroting die in het rapport van Top Expertise is gemaakt ziet op de herstelkosten van het appartement van [A] in verband met de schade door de wateroverlast. Over deze kosten hebben partijen al een schikking getroffen, namelijk met de schikking die heeft geleid tot het doorhalen van de eerste procedure.
Een post van € 1.058,75, zijnde de onderzoekskosten voor het inschakelen van Top Expertise. De vordering tot betaling van dit bedrag is niet toewijsbaar. Voor vergoeding komen redelijke kosten ter vaststelling van schade in aanmerking, maar omdat Top Expertise onderzoek heeft gedaan naar schade waarover partijen al een schikking hadden bereikt, zijn dit geen redelijke kosten voor het vaststellen van schade.
Een post van € 24.418,33 aan gederfde huurinkomsten over de periode 1 juli 2020 tot 8 april 2022. Deze vordering is toewijsbaar tot een bedrag van € 11.715,-. De vordering van [A] is gebaseerd op de veronderstellingen dat het appartement niet kon worden verhuurd in genoemde periode en dat het appartement zonder lekkage voor € 1.150,- per maand had kunnen worden verhuurd. Dat het appartement niet kon worden verhuurd is echter betwist en uit de feiten volgt het tegendeel. Het is immers gebleken dat het appartement is verhuurd van 9 mei 2019 tot 31 oktober 2019 en van 8 april 2022 tot 31 maart 2023, periodes waarin de lekkage ook niet was opgelost, en [A] heeft niet toegelicht waarom die periodes verschillen van de periode waarover de volledige huur wordt gevorderd. Daar komt nog bij dat de huurmarkt voor verhuurders goed is, zeker in deze regio. Dat is gesteld en niet betwist. Wel is de rechtbank van oordeel dat het appartement niet voor een gebruikelijke huur (zoals de gestelde € 1.150,-) had kunnen worden verhuurd gezien de lekkage. De lekkage (althans het risico daarop) had moeten vermeld en dat heeft een prijsdrukkend effect. Onduidelijk is voor welk bedrag het appartement precies had kunnen worden verhuurd, maar op basis van het gestelde schat (onder andere: de krapte van de markt in [woonplaats] en het feit dat niet is gebleken dat er permanent wateroverlast is) de rechtbank in dat het appartement (tenminste) voor € 600,- per maand had kunnen worden verhuurd. Dat betekent dat [A] (minimaal) per maand € 550,- aan huur is misgelopen vanwege de lekkage. Voor de periode 1 juli 2020 tot 8 april 2022 betekent dit dat € 11.715,- aan huur is misgelopen in verband met de lekkage, zodat dit bedrag zal worden toegewezen.
Volgens [C] is zij de huurderving over de periode na 1 augustus 2022 niet verschuldigd, omdat de lekkage toen was gerepareerd althans omdat de toen net verrichte reparaties van [D] door [A] zijn goedgekeurd. De rechtbank gaat hierin echter niet mee. Dat de lekkage kort voor 1 augustus 2022 is gerepareerd, is niet gebleken en dat de [A] met zijn goedkeuring van de reparaties van [D] afstand heeft gedaan van enig recht op schadevergoeding is niet gebleken.
6.16.
De wettelijke rente over de schadevergoeding (het bedrag van € 11.715,-) zal worden toegewezen zoals gevorderd.
6.17.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, aangezien deze vordering niet verder is toegelicht en overigens niet zonder meer is gebleken dat de vereiste veertiendagen brief is verstuurd.
6.18.
[A] vordert [C] te veroordelen tot het (laten) aanpassen van de dakbedekking op het balkon en het afschot van het balkon zodat er geen lekkage meer kan ontstaan, op straffe van het verbeuren van een dwangsom, en tot het verlenen van een vervangende machtiging. Over deze vorderingen overweegt de rechtbank als volgt.
6.19.
Het gaat, naar de rechtbank begrijpt en partijen ook hebben moeten begrijpen, om [C] te veroordelen tot het verhelpen van de lekkage. Deze vordering is naar het oordeel van de rechtbank toewijsbaar. Het in stand houden van de huidige situatie – met een lekkend balkon / aansluiting tussen serre en balkon – is een onrechtmatige daad. Van [C] mag, als bezitter van de lekkende zaken, worden verwacht dat zij de lekkage oplost en daarmee de onrechtmatige situatie opheft, zodat zij daartoe wordt veroordeeld. Ter vermijding van onduidelijkheid betekent dit dat zij alle maatregelen moet treffen om ervoor te zorgen dat de lekkage wordt opgelost. Bekend is dat [C] enige maatregelen heeft getroffen, maar zonder succes. De rechtbank geeft daarom mee dat [C] ervoor kan zorgen dat zij de exacte oorzaak van de lekkage achterhaalt en die oorzaak kan verhelpen. Echter, als de exacte oorzaak van de lekkage niet kan worden achterhaald, kan worden gedacht aan het terugbrengen van de huidige situatie naar die van voor 1993 (hetgeen onder meer in zou houden: het verwijderen van de pui, het herstellen van het muurtje, het verwijderen van zaken van het balkon, het zorgen voor een nieuwe dakbedekking op het balkon), omdat, zoals hiervoor is weergegeven, de aanpassing in 1993 de oorzaak is van de lekkage volgens de rechtbank. Van [C] kan echter niet meer worden verwacht dan dat zij de huidige situatie terugbrengt naar die van voor 1993. Dit zal ook in de veroordeling worden betrokken. De reden hiervoor is dat door / ten behoeve van [C] in 1993 een gemeenschappelijke zaak (het dak/balkon, zie hierna) is aangepast/beschadigd, met als gevolg lekkage (zo is aannemelijk, zie hiervoor), zodat zij
(a) de lekkage moet verhelpen en (b) daarbij kan denken aan herstel van de zaak in de oorspronkelijke staat (artikel 19 modelreglement; eigenaar is aansprakelijk voor schade toegebracht aan de in de splitsing betrokken zaken). Mocht de lekkage na herstel in de oorspronkelijke staat nog niet zijn opgelost, dan is aannemelijk dat de lekkage samenhangt met een gebrek in de constructie van het gebouw. En daar is [C] niet voor verantwoordelijk (dat is voor de VvE, zie hierna). De rechtbank merkt verder op dat herstel in de oorspronkelijke staat meebrengt:
(a) een einde van het bezit en het gebruik van het dak/balkon door [C] (de ruimte is dan weer, zoals voor 1993, uitsluitend een dak),
(b) waar nodig herstel/vervanging van de dakbedekking (enz.) zodat het dak de functie als dak naar behoren vervult (een grondige controle/inspectie na verwijdering van tegels/plantenbakken enz., plus herstel/vervanging waar nodig, is volgens de rechtbank raadzaam),
(c) een einde van haar aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW (omdat de hoedanigheid van bezitter daarbij belangrijk is),
(d) onder voortdurende geldigheid van de relevante bepalingen uit het modelreglement (bijvoorbeeld artikel 19 over de aansprakelijkheid van eigenaren voor toegebrachte schade; en artikel 21 lid 3: gemeenschappelijke gedeelten/zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is).
(a) de lekkage moet verhelpen en (b) daarbij kan denken aan herstel van de zaak in de oorspronkelijke staat (artikel 19 modelreglement; eigenaar is aansprakelijk voor schade toegebracht aan de in de splitsing betrokken zaken). Mocht de lekkage na herstel in de oorspronkelijke staat nog niet zijn opgelost, dan is aannemelijk dat de lekkage samenhangt met een gebrek in de constructie van het gebouw. En daar is [C] niet voor verantwoordelijk (dat is voor de VvE, zie hierna). De rechtbank merkt verder op dat herstel in de oorspronkelijke staat meebrengt:
(a) een einde van het bezit en het gebruik van het dak/balkon door [C] (de ruimte is dan weer, zoals voor 1993, uitsluitend een dak),
(b) waar nodig herstel/vervanging van de dakbedekking (enz.) zodat het dak de functie als dak naar behoren vervult (een grondige controle/inspectie na verwijdering van tegels/plantenbakken enz., plus herstel/vervanging waar nodig, is volgens de rechtbank raadzaam),
(c) een einde van haar aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW (omdat de hoedanigheid van bezitter daarbij belangrijk is),
(d) onder voortdurende geldigheid van de relevante bepalingen uit het modelreglement (bijvoorbeeld artikel 19 over de aansprakelijkheid van eigenaren voor toegebrachte schade; en artikel 21 lid 3: gemeenschappelijke gedeelten/zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is).
6.20.
[A] heeft geen termijn aangegeven waarbinnen [C] aan de veroordeling dient te voldoen. Aan [C] zal een termijn van vier maanden na het vonnis worden gegeven om aan de veroordeling te voldoen. De dwangsom zal worden gematigd op de in de beslissing weergegeven wijze, rekening houdend met de belangen en positie van partijen. De rechtbank wijst er voor de duidelijkheid op dat [C] in elk geval kan voldoen aan de veroordeling, en daarmee kan voorkomen dat dwangsommen worden verbeurd, door tijdig herstel in de oorspronkelijke staat.
De vraag of de VvE aansprakelijk is voor schade in verband met de lekkage
6.21.
[A] stoelt zijn vorderingen op de VvE op de volgende grondslagen (weergeven in randnummers 55 t/m 60 akte uitlating na mondelinge behandeling tevens eiswijziging):
De VvE heeft een verplichting om de gemeenschappelijke delen te beheren en onderhouden. De gemeenschappelijke delen bestaan uit de balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen. Voor zover de lekkage haar oorsprong vindt in gemeenschappelijke delen dient de VvE herstelwerkzaamheden uit te voeren, zodat, naar de rechtbank het betoog begrijpt, de VvE onrechtmatig heeft gehandeld door deze herstelwerkzaamheden na te laten. Verder handelt de VvE onrechtmatig voor zover zij heeft nagelaten de oorzaak van de lekkage in het appartement van [A] te verhelpen.
De VvE heeft in strijd met artikel 29 Modelreglement gehandeld, door geen boete aan [C] op te leggen toen was gebleken dat [C] geen gehoor had gegeven aan het verzoek om de lekkage zo snel mogelijk op te lossen.
De VvE is aansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW voor zover zij als bezitter moet worden aangemerkt van de opstal die verantwoordelijk is voor de oorzaak van de lekkage.
6.22.
De VvE heeft hiertegen verweer gevoerd.
6.23.
De rechtbank overweegt als volgt.
6.24.
De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten / zaken. Daar zijn partijen het over eens. Uit de splitsingsakte en het modelreglement 1983 volgt wat als gemeenschappelijke gedeelten / zaken moet worden beschouwd. Partijen zijn het alleen niet eens over de vraag wat precies volgt uit de splitsingsakte en het modelreglement 1983.
6.25.
De rechtbank stelt het volgende voorop.
Voor de uitleg van splitsingsstukken gelden de volgende uitgangspunten [1] :
- bij de uitleg komt het aan op de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die tot vaststelling van die stukken is (zijn) overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan;
- de rechtszekerheid vergt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn;
- indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is;
- het is niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om de uitleg van de splitsingsstukken mede te baseren op waarneming van de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn en verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, of kennisneming van de situatie ter plaatse van belang is voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.
- bij de uitleg komt het aan op de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die tot vaststelling van die stukken is (zijn) overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan;
- de rechtszekerheid vergt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn;
- indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is;
- het is niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om de uitleg van de splitsingsstukken mede te baseren op waarneming van de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn en verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, of kennisneming van de situatie ter plaatse van belang is voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.
6.26.
In het licht van deze beoordelingsmaatstaf overweegt de rechtbank als volgt.
6.27.
Allereerst is de rechtbank van oordeel dat, anders dan de VvE heeft betoogd, uit de stukken niet volgt dat het balkon (voorheen dak) toebehoort tot het eigendom (appartementsrecht) van [C] . Volgens de VvE volgt dit uit de tekening bij de akte, maar de rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Op de tekening (weergegeven in r.o. 3.3.) is niet duidelijk aangegeven wat valt onder het appartement van [C] (appartement 11 op de tekening). De VvE stelt in haar stukken dat er een (duidelijke) dikke lijn zichtbaar is op de tekening, maar die duidelijke lijn ziet de rechtbank niet. Zo is er geen duidelijk onderscheid zichtbaar tussen de lijnen die het balkon scheiden van de serre en een (andere) ruimte van de [C] en de lijn die het balkon scheidt van het balkon van de buren. Dat had wel het geval moeten zijn, als het betoog van de VvE zou moeten worden gevolgd. De VvE heeft er verder op gewezen dat op de tekening de gemeenschappelijke delen zijn gearceerd / van stippels zijn voorzien en dat dit niet het geval is bij het balkon. Dit feit betekent nog niet dat bedoeld is dat het balkon hoort bij het appartement van [C] – het betekent op zijn best slechts dat het niet bedoeld is als gemeenschappelijk gedeelte (maar het kan ook een omissie zijn). In de splitsingsakte wordt verder verwezen naar
“een woonappartement met balcon(s), gesitueerd op de eerste etage”, maar ook uit deze tekst valt niet af te leiden dat het balkon hoort bij het appartement van [C] . Weliswaar wordt in deze passage verwezen naar een balkon en dat is weer aanleiding om te kijken naar de feitelijke situatie ter plaatste, maar het (thans) balkon was ten tijde van de splitsing geen balkon en slechts ingericht als dak. Het balkon waarnaar verwezen wordt in de zinsnede
“een woonappartement met balcon(s), gesitueerd op de eerste etage”is de (thans) serre. De VvE heeft bovendien aangevoerd dat het balkon alleen te bereiken is via het appartement van [C] . Ook dat betekent nog niet dat het een deel is van het appartement van [C] . Dat is bij wel meer gemeenschappelijke zaken het geval – denk bijvoorbeeld aan een leiding die zich in de muur in 1 appartement bevindt of aan het dak boven 1 appartement.
“een woonappartement met balcon(s), gesitueerd op de eerste etage”, maar ook uit deze tekst valt niet af te leiden dat het balkon hoort bij het appartement van [C] . Weliswaar wordt in deze passage verwezen naar een balkon en dat is weer aanleiding om te kijken naar de feitelijke situatie ter plaatste, maar het (thans) balkon was ten tijde van de splitsing geen balkon en slechts ingericht als dak. Het balkon waarnaar verwezen wordt in de zinsnede
“een woonappartement met balcon(s), gesitueerd op de eerste etage”is de (thans) serre. De VvE heeft bovendien aangevoerd dat het balkon alleen te bereiken is via het appartement van [C] . Ook dat betekent nog niet dat het een deel is van het appartement van [C] . Dat is bij wel meer gemeenschappelijke zaken het geval – denk bijvoorbeeld aan een leiding die zich in de muur in 1 appartement bevindt of aan het dak boven 1 appartement.
6.28.
De rechtbank is van oordeel dat het balkon een gemeenschappelijk gedeelte is, omdat het blijkens de akte niet bestemd is als afzonderlijk deel te worden gebruikt, en artikel 1 sub d. modelreglement 1983 bepaalt dat in een dergelijke geval sprake is van een gemeenschappelijk gedeelte. Dat het balkon bestemd is om afzonderlijk geheel te worden gebruikt door [C] (of door een ander) is de rechtbank niet gebleken. Dat in de tekening bij de splitsingsakte het dak niet is gearceerd / is voorzien van stippels is niet alles bepalend. Op de tekening wordt niet duidelijk aangegeven waarbij het balkon hoort en uit de stukken volgt verder niet dat bedoeld is het balkon niet als gemeenschappelijk gedeelte te zien. En: in de oorspronkelijke staat, ten tijde van de splitsing, was er een knie- of heuphoog muurtje tussen de serre en het dak/balkon, zodat het dak/balkon onmiskenbaar geen reguliere toegang had en niet bereikbaar was vanaf het appartement van [C] (je moest over een knie- of heuphoog muurtje klimmen om er te komen). Daarom al kan niet worden gezegd dat het dak/balkon (toen) bestemd was om onderdeel te zijn van het afzonderlijke geheel (appartement) van [C] .
6.29.
Daar komen nog twee punten bij:
( a) In de oorspronkelijke staat, ten tijde van de splitsing, had het dak/balkon uitsluitend de functie “dak”; dit is een duidelijke aanwijzing dat het geen privé-gedeelte is.
( b) Als het dak/balkon al mocht zijn bestemd voor privé-gebruik door [C] (als balkon), laat dat onverlet dat het dak/balkon toen en nog steeds ook is bestemd voor gebruik door [A] als dak (dit object zit boven het appartement van [A] en moet hemelwater opvangen en afvoeren zodat dit water niet in het appartement van [A] terecht komt). Daarmee is het dak/balkon een gemeenschappelijke zaak (eventueel toebehorend aan een privé-gedeelte; artikel 21 lid 3 modelreglement), want toen en nog steeds is het object, in deze situatie, bestemd voor gebruik door een groep van twee eigenaren ( [C] en [A] ). Verwezen wordt naar de definitie van gemeenschappelijke zaak (weergegeven in r.o. 3.4).
De rechtbank merkt ten overvloede op dat de term “de daken” in het modelreglement staat in de nadere uitwerking van de definitie van gemeenschappelijke gedeeltes (artikel 9 lid 1) en dat deze term in de wijziging in de splitsingsakte is weggelaten. De rechtbank heeft geen verklaring gevonden voor deze wijziging.
6.30.
De rechtbank is verder van oordeel dat het muurtje (dat thans is verwijderd) een gemeenschappelijke zaak is. Uit (het aangepaste) artikel 9 lid 1 modelreglement 1983 volgt immers dat – kort gezegd – de buitenkant van het gebouw (waartoe ook een dergelijk muurtje valt) gemeenschappelijke zaken. Dat blijkt onder meer uit het feit dat in de niet limitatieve opsomming van de gemeenschappelijke gedeelten zaken zijn beschreven als “het ruwe metselwerk”, “de buitengevels”, “de borstweringen”. Een dergelijke gemetseld muurtje – dat een afscheiding vormt tussen een balkon (thans serre) en een dak (thans balkon) – sluit aan bij deze opsomming.
6.31.
Omdat het balkon (voorheen dak) en het muurtje (dat thans is verwijderd) gemeenschappelijk zijn heeft de VvE een verplichting deze te beheren en te onderhouden.
6.32.
De rechtbank zal de vordering de VvE te veroordelen tot het – kort gezegd – herstellen van de lekkage toewijzen. Naar het oordeel van de rechtbank valt onder de verplichting om te beheren en te onderhouden ook een verplichting om een lekkage te herstellen als die wordt veroorzaakt door een gemeenschappelijke zaak. Dat de lekkage wordt veroorzaakt door een gemeenschappelijke zaak is, zoals hiervoor is weergegeven, naar het oordeel van de rechtbank het geval, omdat de lekkage verband houdt met het balkon althans de aansluiting tussen het balkon en de serre (dus het wegbreken van het muurtje en het gebruik van het balkon als zodanig). Van de VvE kan in elk geval worden verwacht dat zij de huidige situatie terugbrengt naar die van voor 1993. Dat is herstel in de oorspronkelijke staat als inspanning om de lekkage (de meest aannemelijke oorzaak ervan) te verhelpen. Dit zal ook in de veroordeling worden betrokken. Als de lekkage dan verholpen is, kan de VvE uiteraard daarmee volstaan. Als de lekkage daarmee niet is verholpen, moet de VvE nog steeds beheren/onderhouden en dus verder onderzoek doen (bijvoorbeeld naar een gebrek in de constructie van het gebouw). Wat er dan precies moet gebeuren, moet zo nodig te zijner tijd worden beoordeeld. De rechtbank betrekt dit nu niet in de veroordeling hierna omdat de omstandigheden in die situatie belangrijk zullen zijn, die nu niet zijn te voorzien.
6.33.
[A] heeft geen termijn aangegeven waarbinnen de VvE aan de veroordeling dient te voldoen. Aan de VvE zal een termijn van vier maanden na het vonnis worden gegeven om aan de veroordeling te voldoen. De dwangsom zal worden gematigd op de in de beslissing weergegeven wijze. De rechtbank wijst er voor de duidelijkheid op dat de VvE in elk geval kan voldoen aan de veroordeling, en daarmee kan voorkomen dat dwangsommen worden verbeurd, door tijdig herstel in de oorspronkelijke staat.
6.34.
Dat de VvE in de nakoming van deze verplichting (tot het voeren van onderhoud en beheer)
in verzuimverkeert, heeft [A] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Weliswaar volgt uit de verplichting (impliciet) dat de VvE ook een partij (zoals [C] ) erop moet aanspreken als hij / zij de gemeenschappelijke zaak heeft aangepast (zeker als dit tot overlast leidt), maar [A] heeft wat dit betreft niet concreet aangegeven dat en wanneer de VvE dit had moeten doen en de rechtbank kan dit ook niet zonder meer afleiden uit de stukken. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking dat de VvE tot nu toe ook betrokken is geweest bij de lekkage en onder andere onderzoeken en maatregelen heeft betaald.
in verzuimverkeert, heeft [A] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Weliswaar volgt uit de verplichting (impliciet) dat de VvE ook een partij (zoals [C] ) erop moet aanspreken als hij / zij de gemeenschappelijke zaak heeft aangepast (zeker als dit tot overlast leidt), maar [A] heeft wat dit betreft niet concreet aangegeven dat en wanneer de VvE dit had moeten doen en de rechtbank kan dit ook niet zonder meer afleiden uit de stukken. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking dat de VvE tot nu toe ook betrokken is geweest bij de lekkage en onder andere onderzoeken en maatregelen heeft betaald.
6.35.
Omdat niet is gebleken dat de VvE in de nakoming van een verplichting in verzuim verkeert wordt de vordering tot betaling van schadevergoeding afgewezen.
6.36.
[A] heeft zijn vorderingen gebaseerd op (schending van) de verplichting om gemeenschappelijke gedeelten / zaken te onderhouden en te beheren. Zoals hiervoor overwegen wordt op grond hiervan een deel van het gevorderde toegewezen. De overige grondslagen kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet leiden tot toewijzing van het gevorderde.
6.36.1.
Volgens [A] had de VvE een boete moeten opleggen aan [C] (grondslag beschreven in r.o. 6.21 ad 2), maar dat standpunt deelt de rechtbank niet. Het door [A] aangehaalde artikel 29 Modelreglement beschrijft slechts de mogelijkheid daartoe en niet de verplichting daartoe, ook niet als aan een waarschuwing geen gehoor is gegeven. Het luidt immers:
“1. Bij overtreding van één der bepalingen van de wet, van het reglement of van het huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding.
2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de vergadering hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat nader in de akte zal worden bepaald voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.
Waarom de VvE in dit concrete geval een verplichting had om [A] een boete op te leggen, heeft [A] ook niet verder toegelicht. De VvE moest/moet beheren en onderhouden en dus het probleem zelf oplossen en daarmee is niet duidelijk dat de VvE ook gehouden was boetes op te leggen aan [C] .
6.36.2.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het gestelde niet dat de VvE aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW (de grondslag beschreven in r.o. 6.21 ad 3). Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het gestelde dat de lekkage verband houdt met het balkon althans de aansluiting tussen de serre en het balkon. Dat zijn echter geen opstallen waarvan de VvE als bezitter moet worden aangemerkt.
De beslissing over de proceskosten
6.37.
[C] en de VvE worden grotendeels in het ongelijk gesteld. Daarom moeten zij de proceskosten (inclusief nakosten) van [A] betalen.
6.38.
Voor het deel van de vorderingen waartoe beide partijen worden veroordeeld (kort gezegd: het verhelpen van de lekkage) worden de proceskosten van [A] begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
108,61
- griffierecht
€
1.220,00
- salaris advocaat
€
2.456,00
(4,00 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.962,61
6.39.
Het salaris advocaat is afgestemd op het bedrag dat hoort bij de toegewezen vordering (namelijk die tot het verhelpen van een lekkage – een vordering van onbepaalde waarde).
6.40.
Partijen worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van deze kosten.
6.41.
Voor het deel van de vorderingen waartoe alleen [C] wordt veroordeeld (kort gezegd: het betalen van schadevergoeding) worden de aanvullende proceskosten begroot op € 3.600,00 aan aanvullend salaris advocaat (4,00 punten x (€ 1.214,00 aan vergoeding die hoort bij de toegewezen schadevergoeding -/- € 614,00 aan vergoeding die al hierboven is toegewezen).
6.42.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag na het vonnis tot aan de dag van voldoening.
in de vrijwaringszaak I
6.43.
De VvE vordert [C] te veroordelen datgene te verrichten en te voldoen waartoe de VvE in de hoofdzaak wordt veroordeeld met inbegrip van betaling van de proceskosten in die zaak. [C] heeft hiertegen verweer gevoerd.
6.44.
Naar het oordeel van de rechtbank is de vordering van de VvE grotendeels toewijsbaar. Weliswaar zijn [C] en de VvE, zoals hiervoor is overwogen, hoofdelijk jegens [A] gehouden de lekkage te verhelpen, maar de rechtbank is van oordeel dat in hun onderlinge verhouding [C] jegens de VvE gehouden is haar te vrijwaren. De lekkage houdt immers verband met werkzaamheden (uit 1993) die door (althans in ieder geval ten behoeve van) [C] zijn verricht en met het gebruik nadien door [C] van het balkon als zodanig. Dat de lekkage komt door gebrekkig onderhoud / beheer (anders dan het niet / onvoldoende aanspreken van Van Werdt op het herstellen van de lekkage) is verder niet gebleken, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet om te bepalen dat ook de VvE een bijdrageplicht heeft.
6.45.
Omdat uit artikel 6:10, eerste lid, BW volgt dat hoofdelijke schuldenaren verplicht zijn om, ieder voor het gedeelte van de schuld dat hem in hun onderlinge verhouding aangaat, bij te dragen in de schuld en in de kosten, en de rechtbank van oordeel is dat [C] de volle bijdrageplicht heeft, wordt [C] veroordeeld datgene te doen waartoe de VvE in de hoofdzaak wordt veroordeeld (behalve wat betreft de kostenveroordeling). De rechtbank wijst ook in deze context op de artikelen 19 en 21 lid 3 van het modelreglement, waarin staat dat een eigenaar die gemeenschappelijke zaken beschadigt, de kosten van herstel moet betalen (artikel 19), en dat er ook een taak is voor de eigenaren gezamenlijk (VvE), onverminderd het verhaal (artikel 21 lid 3). Dit leidt ertoe dat [C] de volle bijdrageplicht heeft.
De rechtbank zet de onderlinge relatie tussen [C] en de VvE op een rij:
( a) Draagplicht [C] : de schade van [A] door de lekkage (schadevergoeding hiervoor).
( b) Taak VvE en [C] : herstel in de oorspronkelijke staat (1993) (VvE moet zo nodig de kosten voorschieten).
( c) Draagplicht [C] : kosten van het herstel in de oorspronkelijke staat (1993).
( d) In beginsel taak en draagplicht VvE: eventuele overige herstelmaatregelen en de kosten daarvan, als de lekkage niet is opgelost na uitvoering van het herstel in de oorspronkelijke staat (1993).
6.46.
De VvE heeft ook gevorderd [C] te veroordelen tot betaling van de proceskosten die de VvE moet voldoen aan [A] (in de procedure tussen [A] en de VvE). Deze vordering (/ dit deel van het gevorderde) wordt niet toegewezen. De VvE heeft niet toegelicht waarom [C] gehouden is deze kosten te voldoen en dat [C] daartoe is gehouden is de rechtbank niet zonder meer gebleken. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat onder de omstandigheden (6.45 hiervoor laatste alinea) de proceskosten van de VvE in de hoofdzaak voor rekening van de VvE behoren te blijven in de onderlinge verhouding met [C] , omdat het verweer van de VvE in de hoofdzaak grotendeels bestond uit de onterechte ontkenning van haar taak (beheer/onderhoud) en omdat dat verweer, naar de aard ervan, niet ten behoeve van [C] is gevoerd in de hoofdzaak en ook niet is gehonoreerd in de hoofdzaak of de vrijwaringszaak.
6.47.
[C] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in de vrijwaringszaak. Deze worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
100,89
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × € 614,00)
Totaal
€
4.165,89
6.48.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag na het vonnis tot aan de dag van voldoening.
in de vrijwaringszaak II
6.49.
[C] vordert dat de VvE wordt veroordeeld datgene te verrichten en te voldoen waartoe zij in de hoofdzaak wordt veroordeeld met inbegrip van betaling van de proceskosten in die zaak. De VvE heeft hiertegen verweer gevoerd.
6.50.
Deze vordering wordt afgewezen. Zoals hiervoor overwogen is de rechtbank van oordeel dat in hun onderlinge verhouding [C] gehouden is de VvE te vrijwaren en niet andersom.
6.51.
[C] wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze worden begroot op € 1.228,00 aan salaris advocaat (2,00 punten x tarief van € 614,00).
6.52.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag na het vonnis tot aan de dag van voldoening.
in beide vrijwaringszaken
6.53.
[C] wordt veroordeeld in de nakosten op de wijze zoals vermeld in de beslissing.
7.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
7.1.
veroordeelt [C] tot betaling aan [A] van € 11.715,- aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover, met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
7.2.
veroordeelt [C] en de VvE hoofdelijk om binnen een termijn van vier maanden na dit vonnis, alle maatregelen te treffen om de lekkage te verhelpen en bepaalt daarbij dat deze maatregelen onder meer kunnen worden getroffen door het balkon / de aansluiting tussen de serre en het balkon tijdig terug te brengen naar de situatie zoals die was voor 1993 (waarbij de bestemming van het balkon weer dak wordt en [C] deze ruimte dus niet meer gebruikt als balkon),
7.3.
veroordeelt [C] en de VvE hoofdelijk tot betaling van een dwangsom van € 100,- per dag dat zij in gebreke zijn in de nakoming van hetgeen waartoe zij in r.o. 7.2. zijn veroordeeld, tot een maximum van € 10.000,-,
7.4.
bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voorzover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding,
7.5.
verleent aan [A] , als [C] en de VvE het bepaalde in r.o. 7.2.. niet naleven en de dwangsommen tot het maximum verbeurd zijn, een vervangende machtiging in de zin van artikel 3:299 BW om op kosten van [C] en de VvE (hoofdelijk aansprakelijk) datgene te doen waartoe nakoming van het bepaalde in r.o. 7.2. had geleid,
7.6.
veroordeelt [C] en [A] hoofdelijk tot betaling van € 3.962,61 aan proceskosten aan [A] , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [C] niet tijdig aan deze veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf de 15e dag na aanschrijving tot de dag van voldoening;
7.7.
veroordeelt [C] tot betaling van € 3.600,- aan proceskosten aan [A] , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf de 15e dag na aanschrijving tot de dag van voldoening;
7.8.
wijst de vorderingen van de [A] op de VvE en [C] verder af,
7.9.
verklaart dit vonnis wat betreft hiervoor genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
in de vrijwaringszaak I
7.10.
veroordeelt [C] om te verrichten en te voldoen, datgene waartoe de VvE als gedaagde in de hoofdzaak is veroordeeld met uitzondering van de proceskostenveroordeling,
7.11.
veroordeelt [C] tot betaling van € 4.165,89 aan proceskosten aan de VvE, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf de 15e dag na aanschrijving tot de dag van voldoening,
in de vrijwaringszaak II
7.12.
wijst het door [C] gevorderde af,
7.13.
veroordeelt [C] tot betaling van € 1.228,00 aan proceskosten aan de VvE, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf de 15e dag na aanschrijving tot de dag van voldoening,
in beide vrijwaringszaken
7.14.
veroordeelt [C] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [C] niet tijdig aan de veroordelingen beschreven in r.o. 7.10., 7.11. en 7.13. voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.15.
verklaart dit vonnis wat betreft het bepaalde in r.o. 7.10., 7.11., 7.13. en 7.14. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op
18 september 2024.
18 september 2024.