Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/1344
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
27 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M. Sengers).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 27 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar J.F. Verbeek.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de rijwoning [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1984. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 106 m² en een garage van 20 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 263 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 278.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 23 april 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 297.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 13 juli 2023 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser zegt dat het hem niet duidelijk is waarom de heffingsambtenaar in beroep andere vergelijkingsobjecten hanteert dan in de bezwaarfase. De rechtbank merkt daarover op dat de heffingsambtenaar dit mag doen. Hij mag in beroep zijn standpunt op een andere manier onderbouwen dan in bezwaar. Voor zover eiser daarmee stelt dat de hiervoor onder 3.1. genoemde vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning, volgt de rechtbank dat niet. Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen).
3.3.
Over dat laatste zegt eiser dat [adres] in [woonplaats] ten tijde van de verkoop onder andere beschikte over een aanbouw en zonnepanelen en dat de heffingsambtenaar hier geen rekening mee heeft gehouden. De heffingsambtenaar zegt dat genoemde onderdelen ten tijde van de verkoop nog niet aanwezig waren. Ter onderbouwing daarvan heeft hij foto’s overgelegd van dit vergelijkingsobject ten tijde van de verkoop en daarop zijn geen aanbouw en zonnepanelen te zien. De rechtbank volgt op dit punt het betoog van de heffingsambtenaar.
3.4.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand (tot uitdrukking gebracht in correctiefactoren voor kwaliteit en onderhoud) en de ligging van de woning.
3.4.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [2]
3.4.2.
Eiser omschrijft in zijn beroepschrift van 19 mei 2023 de diverse forse gebreken aan de woning. In het verweerschrift van de heffingsambtenaar staat dat de woning – in het kader van een bezwaarprocedure over vorig belastingjaar – op 16 maart 2022 inpandig is opgenomen. Wat eiser over de staat van woning stelt is volgens de heffingsambtenaar in overeenstemming met zijn bevindingen tijdens de inpandige opname. De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatie zowel kwaliteit en onderhoud van de woning op zeer slecht (factor 1) gewaardeerd, de corresponderende correcties op de waarde van de hoofdbouw doorgevoerd en daarbovenop een aanvullende correctie van 10% doorgevoerd. Concreet is de woning hiermee met ruim € 93.000 afgewaardeerd. De taxateur vindt dat hiermee voldoende rekening is gehouden met de toestand van de woning.
3.4.3.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft hier nog tegenin gebracht dat de correcties onvoldoende zouden zijn en dat het beter zou zijn uit te gaan van de renovatiekosten, maar dat heeft eiser niet verder onderbouwd door bijvoorbeeld de hoogte van die renovatiekosten inzichtelijk te maken. Eiser heeft op de zitting die kosten geschat op ruim € 100.000, maar dat is verder niet onderbouwd met bijvoorbeeld een eigen taxatie of een concrete offerte van een aannemer. De vergelijkingsobjecten bevinden zich in een betere staat dan de woning, maar dat is voldoende inzichtelijk tot uitdrukking gebracht in de correctiefactoren voor die objecten.
3.4.4.
Eiser zegt dat hij in zijn achtertuin geen privacy heeft, omdat er haaks op zijn woning op 1,5 meter een rij huizen staat waaruit men eisers hele tuin, terras en woonkamer en zelfs slaapkamer kan inkijken. Ook ervaart hij overlast van dakpangruis dat op de aanbouw van zijn buurman ligt en bij een oosterwind op zijn terras en tuintafel waait. Verder hebben eisers buren aangebouwd waardoor hij geen zon meer op zijn terras heeft. Ook ervaart eiser overlast van opstijgende en landende vliegtuigen en de acht festivals die jaarlijks in de buurt plaatsvinden. De heffingsambtenaar vindt dat met deze punten in de waardering voldoende rekening is gehouden door middel van de selectie van de vergelijkingsobjecten en waardeert de ligging op gemiddeld (factor III).
3.4.5.
Zelfs als eiser erin moet worden gevolgd dat de ligging van zijn woning zeer slecht (factor I) is – waar de rechtbank voor de goede orde geen aanleiding toe ziet – dan leidt dit tot een verlaging van de grondwaarde met 12% waardoor de in 3.1. genoemde getaxeerde waarde uitkomt op (afgerond) € 286.000. Dat is nog altijd ruim boven de vastgestelde waarde.
3.5.
Eiser verwijst nog naar de WOZ-waarde van eerdere belastingjaren. Die verwijzing is niet relevant, omdat de waarde van een woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Met enkel het noemen van een andere waarde (uit een eerder belastingjaar) wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
4. Eiser heeft op de zitting nog gezegd dat hij het niet eens is met de hoogte van de OZB, omdat hij vindt dat de stijging van het tarief binnen de gemeente Eindhoven te ver uit de pas loopt met de inflatie en dat dit (dus) niet nodig is. Eiser vindt dat in zijn geval extra problematisch, omdat hij zegt dat hij maar beperkte inkomsten heeft. De rechtbank wijst erop dat het aan de gemeenteraad van de gemeente Eindhoven is om het tarief voor de OZB vast te stellen. De rechtbank gaat niet over die (politieke) keuze. Als eiser het hiermee niet eens is, kan hij dat voorleggen aan de gemeenteraad.
5. Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 augustus 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier.
De rechter is buiten staat om dit proces-
verbaal van mondelinge uitspraak te
ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: