ECLI:NL:RBOBR:2024:3454

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: C/01/371452 / HA ZA 21-370

Vonnis van 24 juli 2024

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [plaats] ,
2.
[eiser 2],

te [plaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [plaats] ,
2.
DE GEZAMELIJKE ERFGENAMEN VAN DE HEER [erflater],

te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. H.H.T. Beukers.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 5 april 2023;
- de reactie op het concept deskundigenbericht van [eisers] ;
- de reactie op het concept deskundigenbericht van [gedaagden] ;
- het deskundigenbericht van 4 december 2023;

- de akte uitlaten deskundigenbericht en eisvermeerdering van [eisers] ;

- de conclusie na deskundigenbericht en akte uitlaten eiswijziging van [gedaagden]

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

De zaak tot nu toe

2.1.

[eisers] heeft in januari 2020 van [gedaagde 1] en de heer [erflater] een penthouse in het appartementencomplex [adres] in [plaats] gekocht. Na levering van het appartement bleek dat er problemen zijn aan de gevel van het appartementencomplex. Partijen twisten in deze zaak over de vraag wie de kosten die hieruit voortkomen moet dragen.

2.2.

De rechtbank heeft eerder tussenvonnissen gewezen. De rechtbank blijft bij hetgeen reeds is overwogen en beslist in die vonnissen.

2.3.

In het vonnis van 12 oktober 2022 heeft de rechtbank, kort gezegd, geoordeeld dat sprake is van wederzijdse dwaling en er op grond van art. 6:230 lid 2 BW overgegaan kan worden tot opheffing van het door [eisers] geleden nadeel. De vraag is welk nadeel er gecompenseerd moet worden. Indien aannemelijk is dat bij een juiste voorstelling van zaken [eisers] een lagere koopprijs zou hebben kunnen bedingen, is het nadeel het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en deze hypothetische koopprijs. Daarom zal vastgesteld moeten worden welke hypothetische koopprijs [eisers] zou hebben kunnen bedingen als de aard, ernst en omvang van de gebreken en de omvang van de herstelkosten bekend zouden zijn op het moment dat de koopovereenkomst gesloten is. De rechtbank heeft hiervoor een deskundigenbericht bevolen.

2.4.

In het vonnis van 5 april 2023 is dhr. R.F.W. Jansen verbonden aan Wijman Jansen ERA makelaars benoemd tot deskundige voor het beantwoorden van de volgende vragen:

Tegen welke prijs zou het appartementsrecht waaronder wordt begrepen Penthouse gelegen op de 31e en 32e verdieping met bijbehorende berging en parkeerplaats in de kelder van het gebouw, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement plaatselijk bekend (incl. postcode): [adres] , [postcode] [plaats] (vermoedelijk) verkocht zijn als op 29 januari 2020 voor beide partijen de ernst van de gebreken aan de gevel duidelijk zou zijn geweest en als voor beide partijen duidelijk was geweest dat de herstelkosten € 120.000,00 zouden bedragen voor de kopers?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

2.5.

De deskundige heeft vervolgens een deskundigenbericht uitgebracht. In dit vonnis zal de rechtbank ingaan op het deskundigenbericht en het eindvonnis wijzen.

Het deskundigenbericht

2.6.

De deskundige heeft de vragen van de rechtbank als volgt beantwoord.

“Voor beantwoording van deze vraag heb ik als deskundige een taxatierapport uitgewerkt welke als bijlage is toegevoegd. Hieruit valt op te maken de marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt als op 29 januari 2020 voor beide partijen de ernst van de gebreken aan de gevel duidelijk zou zijn geweest en als voor beide partijen duidelijk was geweest dat de herstelkosten € 120.000,00 zouden bedragen voor de kopers. Deze marktwaarde met het bijzonder uitgangspunt is vastgesteld op € 820.000.-

Mogelijke geluidsoverlast, in bepaalde mate beperking van privacy vanwege werkzaamheden aan de buitengevel of het tijdelijk andere aanzicht van de entree gedurende de werkzaamheden wegen min of meer

op tegen de positieve bijkomstigheden anderzijds: het feit dat de gevel na herstel weer een nieuwstaat met bijbehorende uitstraling heeft. Voorts betekent dat mogelijkerwijs een lager niveau van reserveringen van de Vereniging van Eigenaars voor toekomstig gevelonderhoud; immers de gevel is vernieuwd. Bovenstaande bijkomstigheden zijn afgewogen en per saldo als neutraal bevonden.”

2.7.

In het door de deskundige opgestelde taxatierapport waarnaar hij verwijst is het volgende opgenomen:

“(…)
E. Waardering

Wat is ‘marktwaarde’?

De officiële definitie van marktwaarde is:

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.'

De marktwaarde van een woning is altijd een schatting. Preciezer: het is een schatting van wat een geïnteresseerde koper zou willen betalen aan een verkoper die de woning graag wil verkopen. Er zijn daarbij een paar voorwaarden:

1. De verkoper heeft reclame gemaakt voor verkoop van de woning.

2. De koper en de verkoper hebben genoeg verstand van woningprijzen.

3. De koper en de verkoper handelen nadat ze er goed over hebben nagedacht.

4. De koper en de verkoper handelen vrij en zonder dwang.

De kosten die betaald worden bij de koop en overdracht maken geen onderdeel uit van de marktwaarde.

Wat is de marktwaarde van de woning?

Ik heb de woning en wat daarbij hoort getaxeerd. De waarde hieronder is de marktwaarde op 29 januari 2020.

Marktwaarde: € 940.000,-

U heeft mij gevraagd een of meer extra marktwaarden te bepalen voor een situatie die nu nog niet bestaat. Bijvoorbeeld voor een verbouwing die nog moet gebeuren of voor een nieuwbouwwoning die nog gebouwd wordt.

De marktwaarden hieronder gaan over een situatie die op 29 januari 2020 nog niet bestaat.

Wat is de marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt dat € 820.000,-

als voor beide partijen de ernst van de gebreken aan de

gevel duidelijk zou zijn geweest en als voor beide partijen

duidelijk was geweest dat de herstelkosten €120.000,-

zouden bedragen voor de kopers

Ik ben ervan uitgegaan dat voor beide partijen de ernst van

de gebreken aan de gevel duidelijk zou zijn geweest en als

voor beide partijen duidelijk was geweest dat de

herstelkosten €120.000,- zouden bedragen voor de kopers

Hoe kom ik aan deze waarden?

Ik heb het object beoordeeld en onderzoek gedaan naar alle zaken die van belang zijn voor de waarde van het object en heb deze gecontroleerd bij alle beschikbare informatiebronnen om tot een juiste waardering te komen.

Is verder onderzoek nodig?

Er is geen verder onderzoek nodig naar deze woning. (…)”

De reacties van partijen op het deskundigenbericht

2.8.

[eisers] heeft bij akte na deskundigenbericht, samengevat, het volgende aangevoerd. De deskundige kan de door de rechtbank gestelde vraag niet beantwoorden omdat een koopprijs een subjectief gegeven is omdat deze tot stand komt door onderhandelingen en persoonlijke overwegingen van partijen. Tegen welke prijs het appartement verkocht zou zijn met de wetenschap van de gebreken kan dus niet door de taxateur bepaald worden omdat hij niet kan inschatten wat de beweegredenen van [eisers] zouden zijn geweest. De deskundige slaat de plank mis door de marktwaarde met het bijzonder uitgangspunt te bepalen op € 820.000,00. Hij is hiertoe gekomen door de door hem bepaalde marktconforme koopprijs van € 940.000,00 te verminderen met de herstelkosten van € 120.000,00. Terwijl partijen zelf de marktwaarde op het moment van de koop hebben bepaald op € 930.000,00. Het was logischer geweest als de deskundige van deze prijs uitgegaan was waardoor [eisers] ook niet benadeeld waren. [eisers] is van mening dat het deskundigenbericht onnodig tijd en geld gekost heeft omdat de schade van [eisers] simpelweg bepaald kan worden aan de hand van de daadwerkelijke herstelkosten waarvoor [eisers] verantwoordelijk is. Deze herstelkosten zijn bij dagvaarding begroot op een bedrag van € 120.000,00. Inmiddels is duidelijk geworden dat de daadwerkelijke kosten € 127.444,14 bedragen. [eisers] vermeerdert zijn vordering dan ook tot dit bedrag.

2.9.

[gedaagden] heeft bij akte, samengevat, het volgende aangevoerd. Partijen hebben meerdere malen verzocht om tussentijds hoger beroep toe te staan omdat het bevolen deskundigenonderzoek niet ter zake dienend is en slechts tot vertraging en kosten zal leiden. Deze verzoeken zijn afgewezen door de rechtbank. Gebleken is dat het deskundigenonderzoek niet bijgedragen heeft aan de oplossing van het geschil en daarom wordt wederom gevraagd om alsnog tussentijds beroep van het vonnis van 12 oktober 2022 toe te staan. In dit kader wordt gewezen op de kennelijke misslag in het vonnis van 12 oktober 2022 met betrekking tot de hoofdelijke aansprakelijkheid van [gedaagden] Het uitgangspunt waarop het deskundigenbericht is bevolen, is onjuist. Wat betreft het deskundigenrapport geldt dat de deskundige de vraag van de rechtbank niet beantwoord heeft. De deskundige heeft de waarde van het appartementsrecht bepaald en niet tegen welke prijs het verkocht zou zijn bij wetenschap van de gebreken. De waarde en de prijs zijn niet hetzelfde. De deskundige lijkt de door hem bepaalde waarde eenvoudigweg te hebben verminderd met de door de rechtbank opgegeven omvang van de herstelkosten. Dan vindt echter nog steeds geen vaststelling van de prijs plaats. De redenatie van de deskundige veronderstelt dat de gemiddeld handelend koper en verkoper bij de prijsvorming (tijdens onderhandelingen) ‘automatisch' uitgaan van de waarde van een object minus (enkel) eventueel te verrichten herstelkosten. Los van het feit dat het in dit geval niet de herstelkosten aan het appartement zelf betreft, heeft de deskundige met deze gedachtegang geen rekening gehouden met overige factoren van prijsvorming zoals het gegeven dat er een procedure loopt tegen de aannemer, de bereidheid van [gedaagden] om het appartementsrecht sterk onder de marktwaarde te verkopen vanwege mogelijk te maken herstelkosten en de bereidheid van [eisers] (die het appartement immers graag wil hebben) om een hogere prijs dan de marktwaarde minus te maken herstelkosten te betalen.

Wat betreft de eisvermeerdering geldt dat uitgegaan moet worden van herstelkosten van

€ 120.000,00 gelet op de eerdere tussenvonnissen. Dit nog los van het feit dat [eisers] niet onderbouwd heeft het bedrag van € 127.444,14 betaald te hebben, aldus [gedaagden]

Eisvermeerdering

2.10.

In artikel 130 Rv is bepaald dat zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd is zijn eis schriftelijk te veranderen of vermeerderen. [eisers] heeft de eis voor het eindvonnis vermeerderd. [gedaagden] heeft vervolgens gelegenheid gehad om op de eiswijziging te reageren. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een onredelijke bemoeilijking van het verweer en/of onredelijke vertraging van de procedure. De eisvermeerdering is dus niet in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal recht doen op de gewijzigde eis.

Tussentijds hoger beroep en terugkomen op bindende eindbeslissing

2.11.

[gedaagden] heeft (weer) toestemming verzocht om tussentijds hoger beroep toe te staan. Zoals uit de overwegingen hierna volgt, wijst de rechtbank in dit vonnis een eindvonnis. [gedaagden] heeft daarom geen belang meer bij het toestaan van een tussentijds hoger beroep. Het verzoek wordt daarom afgewezen. Voor zover nog gewezen is op het terugkomen op een bindende eindbeslissing wijst de rechtbank naar hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 2.5. van het vonnis van 18 januari 2023. De rechtbank blijft daarbij.

Het door [eisers] geleden nadeel

2.12.

Partijen hebben beiden opmerkingen gemaakt over de wijze waarop de deskundige de vragen van de rechtbank beantwoord heeft. [eisers] heeft onder andere opgemerkt dat de deskundige niet kan bepalen tegen welke prijs het appartement verkocht zou zijn met de wetenschap van de gebreken omdat hij niet kan inschatten wat de beweegredenen van [eisers] zouden zijn geweest. [gedaagden] heeft gewezen op overige prijsbepalende factoren waarmee de deskundige geen rekening zou hebben gehouden.

2.13.

De rechtbank stelt, onder verwijzing naar het vonnis van 12 oktober 2022, voorop dat het hier gaat om het vaststellen van het door [eisers] geleden nadeel. De omvang van dit nadeel zal de rechtbank eventueel zelfstandig moeten vaststellen al dan niet na nader onderzoek, en zo nodig schattenderwijs (HR 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910). [eisers] zal in de situatie moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien er niet was gedwaald. Er zal daarom een vergelijking gemaakt moeten worden tussen de overeengekomen koopprijs en de hypothetische koopprijs die [eisers] zou hebben kunnen bedingen als de aard, ernst en omvang van de gebreken en de omvang van de herstelkosten bekend zouden zijn op het moment dat de koopovereenkomst gesloten is. Dat er gekeken moet worden naar een hypothetische situatie die zich nooit voorgedaan heeft, maakt dat er altijd een bepaalde onzekerheid in de berekening zit. Om de berekening te kunnen maken, heeft de rechtbank de deskundige gevraagd voor welke prijs het appartement (vermoedelijk) verkocht zou zijn bij bekendheid met de gebreken en de herstelkosten. Dat de deskundige deze vraag niet met volledige zekerheid kan beantwoorden, is evident. Er wordt immers gevraagd naar een hypothetische situatie.

2.14.

De deskundige heeft in zijn rapport de volgende definitie van marktwaarde gehanteerd:
“(…) Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.' De marktwaarde van een woning is altijd een schatting. Preciezer: het is een schatting van wat een geïnteresseerde koper zou willen betalen aan een verkoper die de woning graag wil verkopen. Er zijn daarbij een paar voorwaarden: de verkoper heeft reclame gemaakt voor verkoop van de woning; de koper en de verkoper hebben genoeg verstand van woningprijzen; de koper en de verkoper handelen nadat ze er goed over hebben nagedacht(…)”.
De rechtbank leidt uit deze definitie af dat voor de deskundige de marktwaarde hetzelfde is als de (vermoedelijke) verkoopprijs waar de rechtbank de deskundige naar gevraagd heeft. Verder volgt hieruit dat de deskundige bij de bepaling van de marktwaarde dus ook rekening gehouden heeft met de door partijen genoemde omstandigheden zoals de houding van de koper en de verkoper.

2.15.

Partijen hebben beiden aangevoerd dat de deskundige de door hem vastgestelde marktwaarde, zonder rekening te houden met de gebreken, simpelweg verminderd heeft met de herstelkosten van € 120.000,00 om zo de hypothetische marktwaarde te bepalen. De deskundige heeft in zijn rapport echter toegelicht dat hij bij de bepaling van de hypothetische vraagprijs ook rekening gehouden heeft met:
“(…) Mogelijke geluidsoverlast, in bepaalde mate beperking van privacy vanwege werkzaamheden aan de buitengevel of het tijdelijk andere aanzicht van de entree gedurende de werkzaamheden wegen min of meer op tegen de positieve bijkomstigheden anderzijds: het feit dat de gevel na herstel weer een nieuwstaat met bijbehorende uitstraling heeft. Voorts betekent dat mogelijkerwijs een lager niveau van reserveringen van de Vereniging van Eigenaars voor toekomstig gevelonderhoud; immers de gevel is vernieuwd.(…)”.
Deze omstandigheden zijn door de deskundige als neutraal beoordeeld waardoor deze verder geen invloed hebben gehad op de bepaling van de marktwaarde. Het is dus niet zo dat er simpelweg € 120.000,00 in mindering gebracht is. De deskundige heeft er blijk van gegeven wel degelijk deze omstandigheden meegewogen te hebben bij zijn oordeel.

2.16.

De rechtbank ziet in hetgeen partijen hebben aangevoerd dan ook geen reden om de deskundige niet te volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is het deskundigenbericht overtuigend en deugdelijk gemotiveerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat ervan uitgegaan moet worden dat de hypothetische koopprijs die [eisers] zou hebben kunnen bedingen als de aard, ernst en omvang van de gebreken en de omvang van de herstelkosten bekend zouden zijn op het moment dat de koopovereenkomst gesloten is, € 820.000,00 zou zijn geweest. [eisers] heeft de overeengekomen koopprijs van € 930.000,00 betaald. Het op te heffen nadeel bedraagt dus (€ 930.000,00 - € 820.000,00 =) € 110.000,00.

2.17.

In het vonnis van 12 oktober 2022 heeft de rechtbank beslist dat ze geen aanleiding ziet om de dwaling voor rekening van [eisers] te houden, maar dat dit tot een in de ogen van de rechtbank onredelijk resultaat leidt, namelijk dat de dwaling volledig voor rekening van [gedaagden] komt. De rechtbank heeft daarom overwogen dat de overeenkomst tussen partijen in dier voege aangepast behoort te worden dat de nadelige gevolgen van de gebreken aan de gevel voor rekening komen van beide partijen, en dat het nadeel bij helfte verdeeld zal worden. [gedaagden] zal daarom veroordeeld worden tot betaling van een bedrag van € 55.000,00 aan [eisers]

Rente

2.18.

Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd zodat deze over het toegewezen bedrag wordt toegewezen zoals gevorderd.

Beslagkosten

2.19.

[eisers] vordert [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 1.094,93 voor kosten deurwaardersexploten en € 1.214,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 1.214,00), totaal € 2.308,93 (er is geen griffierecht in rekening gebracht).

Proceskosten en nakosten

2.20.

[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

108,19

- griffierecht

€

952,00

- kosten deskundige

€

1.948,10

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2,00 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.614,29

2.21.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

2.22.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijzigt de tussen partijen gesloten koopovereenkomst in die zin dat de door [eisers] aan [gedaagden] verschuldigde koopsom wordt verminderd met € 55.000,00,

3.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 55.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de dag dat [eisers] bijdragen hebben betaald in de herstelkosten van de gevels van [adres] , tot de dag van volledige betaling,

3.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 2.308,93,

3.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.614,29, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

3.6.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

3.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Boer en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.