ECLI:NL:RBOBR:2024:2376

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/377530 / HA ZA 21-850

Vonnis van 5 juni 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. P.A.J. Huijbregts te ‘s-Hertogenbosch,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ZALTBOMMEL,

zetelend te Zaltbommel,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J.P.M. van Beers te ’s-Hertogenbosch,

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gevoegde partij aan zijde van gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,

gevoegde partij aan de zijde van de gemeente,

advocaat mr. D. Bercx , advocaat te Nijmegen.

Partijen worden hierna [eiseres] , de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] genoemd.

1.Samenvatting

De rechtbank waardeert het bewijs, komt tot conclusies, wijst het gevorderde in conventie en in reconventie af en compenseert de proceskosten in conventie en in reconventie.

2.De procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis van 2 augustus 2023
het proces-verbaal van getuigenverhoren van 6 december 2023 (waarbij de gemeente stukken heeft overgelegd in vervolg op het vonnis van 2 augustus 2023)
het proces-verbaal van contra-enquête van 2 februari 2024
de conclusie na enquête van [eiseres]
de antwoordconclusie na enquête van de gemeente
de antwoordconclusie na enquête van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] .

3.De nadere beoordeling

3.1.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis [eiseres] een bewijsopdracht gegeven:

“draagt [eiseres] op te bewijzen dat er op 22 april 2021 geen koopovereenkomst tussen de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] tot stand is gekomen, omdat er op die datum nog geen overeenstemming bestond over alle elementen die voor de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] van belang waren om tot een minnelijke onteigening van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] te kunnen komen (namelijk: over de afvoer van (vervuilde) grond)”.

3.2.

De gemeente heeft stukken overgelegd in vervolg op het vonnis van 2 augustus 2023. [eiseres] heeft de getuigen [A] en [B] voorgebracht. De getuige [A] heeft een e-mail van 4 oktober 2021 overgelegd, die is gevoegd bij het proces-verbaal. De gemeente heeft de getuigen [C] , [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] en [D] voorgebracht in contra-enquête. Partijen hebben producties in het geding gebracht en conclusies genomen.

3.3.

De verhoren van de getuigen zijn opgenomen (audio/video). De rechtbank stelt onderaan dit vonnis de schriftelijke weergave vast van de verklaringen van de getuigen [A] , [B] , [C] , [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] en [D] (artikel 90 lid 7 Rv; zie het vonnis van deze rechtbank van 29 november 2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:5545, ro. 2.2-2.6, over de werkwijze in de verhoren).

3.4.

De rechtbank waardeert in dit onderdeel het bewijs.

( a) De rechtbank benadrukt nogmaals enkele basisregels voor de beoordeling onder verwijzing naar onderdelen 5.3-5.5 van het tussenvonnis.

(i) Het gaat hier om de uitleg van de allonge (de overeenkomst tussen [eiseres] en de gemeente) en in het bijzonder de vraag of aan de voorwaarde in de allonge is voldaan van een koopovereenkomst (tussenvonnis, 5.18). De rechtbank haalt hier relevante tekst aan:
“Bij verkoop van [het perceel] door de gemeente anders dan aan (een vennootschap gelieerd aan) de heer [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] of als deze binnen een jaar na onherroepelijk worden van de bestemmingsplanwijziging geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid [het perceel aan te kopen] verleent de gemeente aan [eiseres] een eerste recht tot aankoop, te benutten binnen drie maanden nadat [eiseres] door de gemeente bij aangetekend schrijven van de voorgenomen verkoop op de hoogte is gesteld”.

(ii) Tegen deze achtergrond moet de rechtbank hier een geobjectiveerde analyse toepassen: hebben de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] daadwerkelijk uiterlijk 24 april 2021 een koopovereenkomst gesloten in de zin van de allonge? De rechtbank geeft in de analyse gewicht aan de standpunten van de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in dit geding (in die zin dat er in april 2021 een koopovereenkomst was) maar deze standpunten zijn tegen deze achtergrond niet doorslaggevend.

(iii) Verder gelden de algemene regels over aanbod, aanvaarding en de totstandkoming van overeenkomsten.

( b) De rechtbank beziet de relevante e-mails uit april 2021 en de periode daarna (onder meer 3.7-3.21 en 5.9-5.10 van het tussenvonnis en de e-mail van 4 oktober 2021, overgelegd door de getuige [A] ), de verklaringen van de getuigen en de overige informatie in het dossier in onderlinge samenhang.

c) De discussie in de zaak spitst zich toe op het openstaande punt van de afvoer van licht verontreinigde grond en de kosten daarvan. De rechtbank verstaat onder “afvoer” niet het transport, dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] hoe dan ook voor eigen rekening zou uitvoeren, maar de bestemming van grond, zoals de vraag of de gemeente bereid zou zijn grond al dan niet tegen betaling in ontvangst te nemen in het gemeentelijk gronddepot. Is dit een thema dat later zo nodig door de rechter wordt ingevuld/opgelost en los staat van en niet afdoet aan de koop (visie gemeente/ [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ), of is dit een wezenlijk onderwerp waarover in april 2021 geen overeenstemming was, zodat er toen ook geen koopovereenkomst was (visie [eiseres] )? Met andere woorden: als er geen oplossing zou komen voor deze kwestie, wat dan? Kunnen de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] nakoming vorderen van de koop, en zo nodig verder procederen over de kosten van de afvoer van de grond (principe “minnelijke onteigening / volledige compensatie” (visie [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ) tegenover principe “prijsafspraak / bouwrijpe grond, waar licht verontreinigde grond aan voldoet” (visie gemeente)?
d) De context is naar het oordeel van de rechtbank belangrijk voor de bewijswaardering. Enkele elementen die de rechtbank afleidt uit het dossier en de getuigenverklaringen:

(i) Het transportbedrijf van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] moest weg en mocht niet lang meer blijven op de huidige locatie. Dit was in 2021 duidelijk geworden. De gemeenteraad vond een transportbedrijf niet gewenst op een locatie zo dichtbij een nieuwe woonwijk.

(ii) Het transportbedrijf had geen alternatieve locatie voor ogen en dergelijke locaties zijn niet eenvoudig te vinden in de omgeving.

(iii) De zoon van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] was van plan het bedrijf voort te zetten en er was geen plan om het bedrijf (op afzienbare termijn) te staken.

(iv) Uit de getuigenverklaringen blijkt dat de gemeente goed op de hoogte was van deze omstandigheden in het transportbedrijf van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] .

(v) In deze context is het in de visie van de rechtbank aannemelijk dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] door de omstandigheden onder druk stond en in feite geen keuze had: hij moest de koop hoe dan ook doorzetten, óók als het niet zou lukken om een conveniërende afspraak te maken over de kosten van de afvoer van de grond.

(vi) De getuigenverklaringen maken enkele punten duidelijk:
- het college wilde graag een oplossing
- de heer [A] en mevrouw [B] hielden de rug recht wat betreft de kosten van de afvoer van de grond
- de instructies van het college staan in de brief/e-mail van 16 april 2021, met twee mogelijkheden, waaruit [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] mocht kiezen (vgl. ro. 3.11. van het tussenvonnis)
- [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] heeft mogelijkheid 2 gekozen
- de kwestie van de kosten van de afvoer van de grond staat niet duidelijk omschreven in deze instructies, maar is later opgekomen in een reactie van mr. Bercx namens [gevoegde partij aan zijde van gedaagde]
- onduidelijk blijft of en zo ja hoe de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] deze kwestie in de fase van de prijsafspraken (onderhandelingen waar de externe rentmeesters van de gemeente/ [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] bij betrokken waren) hebben behandeld
- de handelwijze van de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in de weken/maanden na april 2021 levert een sterke aanwijzing op dat er een koopovereenkomst op hoofdlijnen was: de gemeente heeft een concept opgemaakt en aan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] toegestuurd, [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] heeft input geleverd en de gemeente heeft deze verwerkt

(vii) De rechtbank schat in het licht van de voorgaande punten in dat de kwestie van de af te voeren grond volgens de gebruikelijke regels voor soortgelijke gevallen (zoals uitleg, artikel 6:248 lid 1-2 BW, artikel 6:258 BW) had kunnen/moeten worden opgelost, in het licht van alle omstandigheden van het geval zoals de afspraken op basis van minnelijke onteigening en bouwrijpe grond, als de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] niet tot een oplossing waren gekomen in oktober/november 2021 (artikel 29). Uit de voorgaande punten, bezien in samenhang, volgt volgens de rechtbank dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] en de gemeente in dat geval (geen afspraak over de kosten van de afvoer van de grond) dat meningsverschil afzonderlijk aan de rechtbank had kunnen/moeten voorleggen. De gemeente zou dan kunnen verdedigen dat een harde prijsafspraak was gemaakt over bouwrijpe grond en dat de licht verontreinigde grond daaraan voldeed zodat de kosten voor rekening van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] waren (zie de verklaring van de getuige [B] ). [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] zou in zo’n geval de nadruk leggen op het principe van volledige compensatie bij een minnelijke onteigening (zie de verklaring van de getuigen [D] en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ) en bepleiten dat een passende oplossing noodzakelijk was. Voor beide standpunten is iets te zeggen.

(viii) Voor de analyse in dit vonnis is het niet nodig om te beslissen wie in zo’n geschil gelijk zou krijgen. Het is voldoende om vast te stellen dat dat geschil los zou staan van de koopovereenkomst en als afzonderlijk thema zou kunnen/moeten worden aangepakt en opgelost.

( e) De rechtbank komt al met al tot het oordeel dat de e-mailcorrespondentie in april 2021 voldoende is voor aanbod en aanvaarding wat betreft een koopovereenkomst tussen de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] , met toepassing van de geobjectiveerde maatstaf (3.4 (a) (ii) hiervoor). De gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] hebben in april 2021 naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs mogen/moeten begrijpen dat zij over de koop op zichzelf een harde, afdwingbare afspraak maakten en dat zij nog verder spraken over een thema (de kosten van de afvoer van de grond) dat weliswaar in potentie omvangrijk en substantieel was, maar ook los stond van de koop, in die zin dat de uitkomst over dit thema (de gemeente krijgt gelijk en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] betaalt kosten, of [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] krijgt gelijk en mag kosteloos afvoeren) geen gevolgen zou hebben voor de koop.

( f) De rechtbank behandelt hier de kennis in april 2021 over twee factoren die bepalend waren voor de hoogte van de kosten van de afvoer van grond: (i) de mate van vervuiling en (ii) het aantal kubieke meters.

(i) Mate van vervuiling. Dit punt is belangrijk omdat niemand hoeft te betalen voor de afvoer van schone grond (partijen gaan hiervan uit in de context van een groot project waar het hier om gaat), terwijl in geschil is of/hoeveel verschuldigd is voor de afvoer van licht verontreinigde grond (klasse industrie) (zie de getuigenverklaringen).
De rechtbank vindt dat niet duidelijk is geworden of in april 2021 al bij de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] bekend was dat de kosten van de afvoer van de grond wat betreft de mate van vervuiling erg mee zouden vallen (behalve dat ernstige vervuiling niet aan de orde mocht zijn: het ging om bouwrijpe grond). Uit de getuigenverklaringen blijkt dat dit later in 2021 wel duidelijk was (aan de hand van het laatste bodemrapport: veel schone grond) en dat deze informatie de basis was voor de oplossing (artikel 29) langs de lijnen van het voorstel van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in april 2021 (met gesloten beurzen; de gemeente kon de grond goed gebruiken), maar de verklaringen geven niet het vereiste inzicht in de stand van zaken in april 2021 wat betreft kennis van de bodem en eventuele verontreiniging. De rechtbank betrekt dus bij de beoordeling ook de mogelijkheid dat de kosten op dit punt zouden kunnen oplopen.

(ii) Aantal kubieke meters.
De rechtbank vindt aan de hand van de getuigenverklaringen wel duidelijk dat een belangrijk deel van het verhaal van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] richting de gemeente in april 2021 was dat de eventuele kosten voor afvoer van grond zouden kunnen worden beperkt als [eiseres] (die in het najaar van 2021 in opdracht van de gemeente het nieuwe perceel van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] bouwrijp maakte) het peil niet te veel ophoogt (tot 1,5 meter conform de oorspronkelijke afspraak tussen de gemeente en [eiseres] voor het bouwrijp maken). De reden was dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] na de levering van het perceel aan hem moest afgraven voor de funderingen van verhardingen voor het transportbedrijf. Zodoende konden de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in goed overleg de kwestie managen en overzichtelijk houden: zij konden het mogelijke aantal door [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] af te graven kubieke meters zo laag mogelijk houden. Er was bij de gemeente bereidheid, zo neemt de rechtbank aan de hand van de getuigenverklaringen aan, om [eiseres] passende instructies te geven over het peil (ook al is niet daadwerkelijk gebeurd, om redenen die niet duidelijk zijn geworden). Dat scheelt werk en voorkomt onnodige kosten. Langs deze lijnen was de kans, dat de kwestie van de afvoer van de grond zou worden opgelost (in minnelijk overleg of in een procedure), groter.

( g) Deze analyse brengt mee dat er hoe dan ook tussen de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] een harde, afdwingbare, voltooide afspraak was over de koop. Dat is doorslaggevend in de zaak tussen [eiseres] , de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] , omdat het betekent (i) dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] binnen de termijn in april 2021 heeft gekocht en (ii) dat daarom niet is voldaan aan de voorwaarde voor het ontstaan van de optie van [eiseres] .

3.5.

De rechtbank behandelt hier enkele standpunten van [eiseres] .

( a) [eiseres] focust op de verklaringen van de getuigen [A] en [B] .
De rechtbank onderkent dat er volgens de stellige overtuiging van deze getuigen geen afspraak was zo lang de kwestie van de afvoer van de grond niet was opgelost en dat een oplossing langs de lijnen die [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] voorstelde niet mogelijk was. De rechtbank ziet hierin toch geen reden voor andere conclusies. Dat komt door de context van de contacten in april 2021 (zie hiervoor, 3.4 (d)).
Het oordeel van de rechtbank is goed te rijmen met de verklaringen van deze getuigen, met dien verstande dat de rechtbank de kwestie van de afvoer van de grond beschouwt als afzonderlijk thema, dat los stond van de koop en werd bewaard voor nader overleg. De heer [A] en mevrouw [B] hebben vanaf eind april 2021 meegewerkt aan de concept overeenkomst en dit suggereert de vereiste mate van overeenstemming. Het klopt wel dat mevrouw [B] verklaart: “Dan was er geen deal, geen overeenkomst” (over de situatie dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] een oplossing langs de lijnen van zijn voorstel zou hebben geëist). En dat de getuige [A] heeft verklaard dat het college naar zijn verwachting in april 2021 zou hebben gezegd “dan gaat de deal niet door” als [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] zou hebben gezegd dat dit een breekpunt was. Maar zoiets heeft [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in de visie van de rechtbank niet gezegd of geëist; hij heeft geschreven dat het geen breekpunt was en hij heeft aangedrongen op nader overleg op dat punt, zijn advocaat heeft in de zomer overleg gevoerd met de gemeente over teksten (ter vastlegging van de afspraken van eind april 2021), de gemeente was in het najaar bereid nader overleg te voeren en dat overleg heeft geleid tot een oplossing in november (artikel 29). Deze gang van zaken onderstreept de benadering waarbij partijen in april 2021 afspraken maken en daarna verder praten over een issue dat geen breekpunt is en verder moet worden besproken en opgelost (zo nodig via de rechtbank).

( b) [eiseres] legt bij zijn conclusie na enquête talrijke stukken over met betrekking tot de onderhandelingen tussen de rentmeesters in de periode tot eind maart 2021. Hij verbindt aan deze stukken de conclusie dat de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] al de uiterste grenzen van aanvaardbare uitkomsten hadden opgezocht en niet bereid waren nog concessies te doen (er waren harde breekpunten). De conclusie is volgens [eiseres] dat het in april 2021 (door aanvullende concessies) niet mogelijk was de kwestie van de afvoer van grond op te lossen en dat dat ook niet is gebeurd.
De rechtbank verwerpt deze standpunten omdat de stukken geen ander licht werpen op de afspraken van april 2021 (3.4 (c)-(f) hiervoor). De rechtbank is het in het licht van deze stukken (die op zichzelf niet zijn weersproken door de gemeente) eens met [eiseres] dat er eind maart 2021 een impasse was ontstaan en dat er geen begaanbare weg naar een oplossing leek te zijn, maar toch zijn de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in april 2021 tot afspraken gekomen, zoals hiervoor is omschreven onder 3.4 (c)-(f).

( c) [eiseres] betoogt dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in de loop van 2021 zelf meermalen heeft benadrukt dat hij er nog niet uit was met de gemeente. Dat klopt volgens de rechtbank, maar in de context meent de rechtbank dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] het had over de kwestie van de afvoer van de grond, die het laatste openstaande thema was en los stond van de koop (zie hiervoor).

( d) [eiseres] vraagt de aandacht voor een e-mail van 4 oktober 2021 (overgelegd door de getuige [A] , zie de schriftelijke weergave hierna). [eiseres] leest in deze e-mail dat de kwestie van de afvoer van grond voor [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in oktober 2021 een breekpunt was. [eiseres] meent dat dit in de richting wijst van een breekpunt in een eerder stadium (april 2021).
De rechtbank verwerpt dit standpunt omdat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in april 2021 (via mr. Bercx ) heeft laten weten dat deze kwestie geen breekpunt was. De rechtbank wijst erop dat de getuigen [B] en [A] ook langs deze lijnen hebben verklaard. De rechtbank leest in de e-mail van 4 oktober 2021 niets meer dan een harde onderhandelingstactiek van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in oktober 2021 om tot een oplossing te komen, en dus niet een keuze om (alsnog) terug te komen van de afspraken van april 2021.

( e) [eiseres] verwijt de gemeente stukken/informatie achter te houden. De rechtbank vindt dit verwijt ongegrond omdat in de loop van de zaak veel informatie op tafel is gelegd en omdat er niet genoeg aanwijzingen zijn dat de gemeente bewust of met opzet stukken/informatie heeft achtergehouden. De rechtbank komt op grond van het dossier tot de conclusie dat de gemeente hoogstens bepaalde gegevens niet of pas in een latere fase heeft kunnen achterhalen en dat dit geen gevolgen behoort te hebben voor de beoordeling van het geschil.

3.6.

De conclusie is dat [eiseres] niet is geslaagd in de bewijsopdracht en dat de rechtbank de vorderingen van [eiseres] in conventie moet afwijzen. De rechtbank merkt samenvattend op dat [eiseres] goede gronden had om vragen te stellen over de gang van zaken in april 2021 (zie het tussenvonnis en de redenen voor de bewijsopdracht) en dat de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] al met al, in de getuigenverhoren, de vragen hebben beantwoord en de vereiste duidelijkheid hebben gegeven over de afspraken van april 2021.

3.7.

De rechtbank beoordeelt nog de vorderingen van de gemeente in reconventie. De rechtbank merkt op dat de vordering tot opheffing van beslagen (reconventie deel 1) er niet meer toe doet omdat dit onderwerp al onverwijld onderling is geregeld in het verlengde van de kort geding uitspraak tussen partijen. Daarom ziet de rechtbank ook geen gronden om schadevergoeding aan de gemeente (reconventie deel 2) toe te wijzen of om voor recht te verklaren dat [eiseres] met de beslagen onrechtmatig heeft gehandeld (reconventie deel 3). De rechtbank merkt daarbij op dat deze verklaring voor recht uitsluitend gericht was op schadevergoeding en dat de mogelijkheid van schade naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk is geworden.

3.8.

Partijen hebben ieder op onderdelen ongelijk gekregen: [eiseres] wat betreft de vordering in conventie, de gemeente wat betreft (a) de stukken die zij heeft afgegeven aan [eiseres] omdat [eiseres] gegronde twijfels had en op goede gronden vragen stelde over de gang van zaken en (b) haar vordering tot schadevergoeding. De rechtbank compenseert daarom de proceskosten als na te melden. De rechtbank veroordeelt de gemeente de helft van de taxe voor de getuigen [A] en [B] te vergoeden aan [eiseres] , omdat [eiseres] deze getuigen heeft opgeroepen en deze kosten dus moet betalen aan de getuigen.

4.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

4.1.

wijst af het in conventie en in reconventie gevorderde;

4.2.

compenseert de proceskosten in conventie en in reconventie, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, ook wat betreft [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] als gevoegde partij, en veroordeelt de gemeente € 210,00 (helft taxe getuige [A] ) en € 250,00 (helft taxe getuige [B] ) aan [eiseres] te betalen;

4.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op
5 juni 2024.