Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 22/3287 en SHE 23/2174
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 mei 2024 in de zaak tussen
[eisers] , uit [woonplaats] , (eisers)
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen c.a., de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. [naam] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarden van de woningen gelegen aan de [adres] (zaaknummer SHE 22/3287) en de [adres] (zaaknummer 23/2174), beide in [woonplaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woningen met de beschikking van 12 februari 2022 vastgesteld. De WOZ-waarde van [adres] is vastgesteld op € 331.000 en van [adres] op € 302.000 per de waardepeildatum 1 januari 2021 en voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking van de woningen is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting 2022 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 30 november 2022 (de bestreden uitspraak) de WOZ-waarden gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 21 februari 2024 en 2 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eisers vergezeld door [naam] (op 21 februari 2024) en [naam] (op 2 april 2024) en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. [naam] was op 1 januari 2021 eigenaresse van de woningen. De woningen zijn in 1966 gebouwd. Bij de woning aan de [adres] horen een aanbouw woonruimte, een schuur, een dakkapel en een perceel grond. Bij de woning aan de [adres] horen twee aanbouwen woonruimte, een vrijstaande schuur, een dakkapel, een perceel grond en een perceel restgrond.
Beoordeling door de rechtbank
Ontvankelijkheid
3. Op 10 mei 2022 heeft [naam] de volmacht ondertekend waarin zij de gemachtigde toestemming geeft om namens haar bezwaar en beroep in te stellen en haar te vertegenwoordigen. De uitspraak op bezwaar is verzonden op 30 november 2022. [naam] is op 15 december 2022 overleden. De gemachtigde heeft namens haar op 30 december 2022 een beroepschrift ingediend bij de rechtbank.
4. Een volmacht eindigt in beginsel door de dood van de volmachtgever. De gevolmachtigde blijft daarentegen bevoegd tot het verrichten van rechtshandelingen die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Deze bevoegdheid eindigt een jaar na het overlijden. De rechtbank verwijst naar artikel 3:73 van het Burgerlijk Wetboek (BW) waarin dit is bepaald.
5. Tijdens de mondelinge behandeling van 21 februari 2024 is uitsluitend de ontvankelijkheid van het beroep aan de orde gekomen. De gemachtigde heeft toegelicht dat hij op het moment van het instellen van beroep niet over een verklaring van erfrecht beschikte en evenmin over een (nieuwe) volmacht waarin hij namens de erven wordt gemachtigd om hen te vertegenwoordigen in deze procedure.
6. De rechtbank heeft de gemachtigde in de gelegenheid gesteld om een volmacht over te leggen waaruit blijkt dat hij bevoegd is om de erven in deze procedure te vertegenwoordigen. De gemachtigde heeft een volmacht overgelegd, waarin de in de verklaring van erfrecht aangewezen executeur-afwikkelingsbewindvoerder hem toestemming geeft om de procedure voort te zetten.
7. De rechtbank overweegt dat in het onderhavige geval het aantekenen van beroep een rechtshandeling is die niet zonder nadeel kan worden uitgesteld zoals bedoeld in artikel 3:73, tweede lid, van het BW. Daarvoor is van belang dat tegen het bestreden besluit een beroepstermijn open staat van zes weken, waarbij na het ongebruikt verstrijken van deze termijn het bestreden besluit onherroepelijk wordt. Een eventuele onjuiste waardebepaling kan ten nadele strekken van het vermogen van de erfgenamen. Weliswaar houdt de rechtbank het voor mogelijk dat binnen genoemde periode van zes weken de gemachtigde aan de rechtbank een verklaring van erfrecht en een volmacht van de executeur-afwikkelingsbewindvoerder had kunnen sturen. Door dat niet te doen is de gemachtigde in gebreke gebleven. Echter, met de overlegging van de volmacht gedurende de procedure heeft de gemachtigde dit gebrek hersteld. Verder zijn de erven ontvankelijk in hun beroep, omdat de rechtbank voldoende belang aanwezig acht bij hen. Zoals de gemachtigde ook heeft bepleit, wordt de hoogte van de WOZ-waarden namelijk gebruikt voor het vaststellen van de hoogte van de erfbelasting. De rechtbank gaat hierna over tot de inhoudelijke bespreking van het beroep.
Inhoudelijke behandeling van het beroep
8. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woningen voor het kalenderjaar 2022. De waardepeildatum is 1 januari 2021. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woningen niet te hoog is. Het beroep van eisers is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
9. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woningen onderbouwd met twee taxatierapporten met bijlagen. Met die taxatierapporten, opgesteld door taxateur [naam] en beide gedateerd op 1 februari 2024, is de waarde voor de woningen aan de [adres] en [adres] respectievelijk getaxeerd op € 368.000 en € 344.500. Eisers vinden dat de waarde € 315.000 respectievelijk € 190.000 moet zijn.
10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eisers hierover hebben aangevoerd.
11. Eisers hebben de objectafbakening en de objectkenmerken van de woningen niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. Zij gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in de taxatierapporten.
De WOZ-waarde van de woning
12. Eisers voeren in de eerste plaats aan, kort gezegd, dat de waarde te hoog is bepaald en dat zij de waardeonderbouwing op grond van de taxatie niet kunnen volgen.
12.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van beide woningen in de beroepsfase onderbouwd met dezelfde vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen in [woonplaats] . De waardeonderbouwing is opgenomen in de taxatierapporten en de daarbij horende waardematrix. De vergelijkingsobjecten zijn twee-onder-een-kapwoningen, die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn.
12.2.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat binnen dit gebied niet veel transacties zijn die goed vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft de keuze voor de vergelijkingsobjecten gebaseerd op het bouwjaar, de ligging en het type woning. De woningen hebben een aanzienlijk groter grondoppervlak dan de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat met het afnemend grensnut, en dus met het verschil in grondoppervlak, rekening is gehouden door toepassing van een grondstaffel. Dit betekent dat hoe groter het perceel is, hoe lager de prijs per m2 wordt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor de vergelijkingsobjecten verschillende grondstaffels gebruikt. Op die manier heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de ligging van de vergelijkingsobjecten in verschillende dorpskernen en waardegebieden. Ook heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwjaar tussen de vergelijkingsobjecten.
12.3.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft voldoende de verschillen tussen de woningen tot uitdrukking gebracht en inzichtelijk gemaakt hoe voor deze verschillen is gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De waardebepaling van de heffingsambtenaar berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten.
12.4.
Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna.
13. Eisers voeren aan dat de verkoopprijzen van [adres] en [adres] lager zijn dan de getaxeerde waardes. Er waren volgens eisers kopers uit de directe omgeving met voorwaarden in de overeenkomst om te blijven wonen en de huurder van [adres] over te nemen. Eisers hebben deze stelling niet onderbouwd door bijvoorbeeld de verkoopovereenkomsten over te leggen. Voor zover eisers hebben bedoeld om deze stelling te baseren op de door hen overgelegde koopovereenkomst, kan dat niet slagen nu deze koopovereenkomst is gedateerd op 15 december 2022. Daarmee is deze transactie te ver weg gelegen van de waardepeildatum. Nu eisers de stelling verder niet hebben onderbouwd kan deze beroepsgrond niet leiden tot twijfel over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
14. Eisers hebben aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met waardevermindering als gevolg van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in beide woningen. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat met de aanwezigheid van asbesthoudende materialen rekening is gehouden, waarbij hij verwijst naar de matrix waarin een correctiepost van € 1.500 is opgenomen voor de woning [adres] . Eisers hebben op de zitting gesteld dat dit bedrag onvoldoende is om het asbest te kunnen verwijderen. Het enkel stellen dat deze aftrek te weinig is, is onvoldoende om aan te nemen dat een hogere correctie noodzakelijk is in het verband met de asbesthoudende materialen. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eisers hebben verder aangevoerd dat de woningen niet door een taxateur zijn bezocht en dat er geen taxatierapport is opgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat zijn voorkeur ook uitgaat naar het inpandig opnemen van woningen maar dat daar in dit geval geen tijd voor was. Door de overdracht van dossiers en de grote aantallen bezwaarschriften moeten er keuzes gemaakt worden welke woningen wel of juist niet inpandig worden opgenomen. In dit geval was er volgens de heffingsambtenaar geen aanleiding om inpandig op te nemen. De taxateur had voldoende bronnen voorhanden om op basis daarvan een taxatierapport op te stellen. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Voor een taxateur geldt bovendien geen wettelijke verplichting om een woning inpandig op te nemen. De taxateur heeft daarnaast voor beide woningen een taxatierapport ingediend. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Eisers voeren aan dat de waarde van de woningen in vergelijking met die van het vorige belastingjaar buitensporig is gestegen terwijl niks is veranderd aan de woningen. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft hier terecht tegenin gebracht dat hij volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning moet onderbouwen door vergelijking met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Dit betekent dat aan de (algemene) waardeontwikkeling van woningen in voorafgaande kalenderjaren geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woningen onderbouwd met transactiecijfers van vier twee-onder-een-kapwoningen gelegen in Nuenen. In beginsel mag worden aangenomen dat de waardeschommelingen in de huizenmarkt verdisconteerd zijn in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten.
17. Eisers hebben op de zitting aangevoerd dat de ligging van [adres] en [adres] slechter is dan de gebruikte vergelijkingsobjecten en dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden. [adres] en [adres] zijn gelegen in het buitengebied van Gerwen waar geen voorzieningen zijn. De vergelijkingsobjecten zijn volgens eisers panden die zijn gelegen in gewilde woonwijken in [woonplaats] met alle voorzieningen op loopafstand.
17.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [2]
17.2.
De rechtbank heeft de heffingsambtenaar op de zitting gevraagd om te verklaren hoe het kan dat de ligging van [adres] met een 2 is beoordeeld en de ligging van [adres] op een 3, terwijl de woningen (nagenoeg) tegen elkaar aan liggen. De heffingsambtenaar heeft gezegd dat hij het verschil in waardering niet kan verklaren, want hij ziet geen verschil in ligging tussen de woningen. Volgens de heffingsambtenaar had [adres] ook op een 3 moeten staan, omdat hij geen waardedrukkende factor voor de ligging ziet.
17.3.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen voor zover hij stelt dat de ligging van beide woningen als gelijkwaardig beoordeeld had moeten worden. Zonder nadere toelichting valt niet in te zien waarom de woningen voor ligging een andere correctiefactor hebben. Indien de rechtbank eisers zou volgen in hun stelling dat de ligging van [adres] en [adres] minder zou zijn dan de vergelijkingsobjecten dan kan dat eisers echter niet baten. De ligging van [adres] staat al op een 2. Voor een verdere correctie op de ligging ziet de rechtbank geen aanleiding. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar met deze correctie voldoende rekening heeft gehouden tussen deze woning en de vergelijkingsobjecten. Indien de ligging van [adres] op een 2 wordt gezet, zou dat leiden tot een correctie van 20% op de grondwaarde. Concreet zou dat betekenen dat, in het geval dit wordt toegepast op het perceel grond en het perceel restgrond, de waarde met € 27.835 omlaag gaat. De getaxeerde waarde komt dan uit op
€ 316.665. De beschikte WOZ-waarde (€ 302.000) blijft daarmee onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Eisers hebben tot slot een beroep gedaan op het taxatierapport van 9 maart 2022, opgesteld door hun gemachtigde, tevens taxateur, waaruit blijkt dat de waarde van de woningen op de peildatum 1 januari 2022 voor [adres] en [adres] respectievelijk € 315.000 en € 190.000 waren. De rechtbank overweegt dat dit taxatierapport is opgesteld in het kader van de verkoop van de woningen en niet om de WOZ-waarde te bepalen. Reeds om die reden kan het beroep niet slagen. Ook is in dit taxatierapport uitgegaan van een andere peildatum (1 januari 2022) en is niet getaxeerd op basis van de vergelijkingsmethode. Tot slot wijst de rechtbank erop dat voor de woning [adres] de waarde is getaxeerd in verhuurde staat, zodat het taxatierapport niets zegt over deze woning in onverhuurde staat. Dat eisers gemachtigde al zeer lang actief is als taxateur en specifiek bekend is met de woningmarkt in de omgeving waarin de woningen gelegen zijn, zoals hij ter zitting naar voren heeft gebracht, kan binnen het kader van de beoordeling van de WOZ-waarde niet tot een ander oordeel leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Eisers hebben de door hun bepleite waarden niet met andere stukken dan het overgelegde taxatierapport onderbouwd. Eisers hebben met de door hen bepleite waarden geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
Conclusie over de waarde
20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woningen aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarden van [adres] en [adres] die respectievelijk zijn vastgesteld op € 331.000 en € 302.000, niet te hoog zijn.
Conclusie en gevolgen
21. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen
.Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug en zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
.Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug en zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van
mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 mei 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.