ECLI:NL:RBOBR:2024:2005

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 10429793 \ CV EXPL 23-1437

Vonnis van 25 april 2024

in de zaak van

[eiser] , H.O.D.N. [bedrijfsnaam eiser]

in haar hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van
[rechthebbende] ,

zaakdoende en woonplaats hebbende te [plaats] ,

eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: de bewindvoerder en [rechthebbende] ,

gemachtigde: mr. M.J.M. Voogt,

toevoegingsnummer: [toevoegingsnummer] .

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonenden te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,
eisers in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden] (in mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. T. IJsenbrandt.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 maart 2023 met 24 producties;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met 15 producties;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte overleggen producties 25 tot en met 27;

- het bericht van 12 maart 2024 met producties 16 tot en met 23 van [gedaagden] ;

- het bericht van 13 maart 2024 met producties 24 tot en met 32 van [gedaagden]

1.2.

Op 18 maart 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken.

Beide partijen zijn verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Mr. IJsenbrandt heeft daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. Aan het einde van de mondelinge behandeling is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2. De feiten

2.1.

[rechthebbende] is een 82-jarige, analfabete man met sinds zijn geboorte een beperkte intelligentie. Mevrouw [A] , zus van [rechthebbende] en moeder van [gedaagden] (hierna: [A] of de zus van [rechthebbende] ), heeft gedurende meer dan twintig jaar mantelzorg aan [rechthebbende] verleend en zijn financiën beheerd.

2.2.

Op 12 mei 2022 heeft mevrouw [B] , specialist ouderengeneeskunde, op basis van een huisbezoek voor een WLZ-indicatie geconcludeerd dat [rechthebbende] niet wilsbekwaam is. Met ingang van 31 oktober 2022 heeft de kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch een beschermingsbewind ingesteld over alle (toekomstige) goederen van [rechthebbende] , met benoeming van de bewindvoerder als zodanig. De kantonrechter heeft ook een mentorschap ingesteld ten behoeve van [rechthebbende] .

2.3.

[rechthebbende] is woonachtig aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna ook: het gehuurde). Zijn zus, [A] , woont samen met haar echtgenoot in de daaraan geschakelde twee-onder-één kap woning aan de [adres 2] te [plaats] . Deze woningen zijn omstreeks 2010 door [A] en haar echtgenoot gebouwd. Op het perceel stond voorheen het ‘ouderlijk huis’ van [rechthebbende] , een oude boerderij waar [rechthebbende] met zijn ouders woonde. Op 28 november 1983 is de vader van [rechthebbende] overleden. Bij notariële akte van verdeling van 19 juli 1988 is aan [rechthebbende] en zijn moeder het levenslang zakelijk recht van gebruik en bewoning van de boerderij toebedeeld. [rechthebbende] is samen met zijn moeder in de boerderij blijven wonen tot aan haar overlijden. Na dit overlijden hebben [A] en haar echtgenoot de boerderij in eigendom verworven. Op 18 juni 2010 is een akte tot stand gekomen, waarin [rechthebbende] afstand heeft gedaan van zijn recht van gebruik van de boerderij. De boerderij is daarna gesloopt ten behoeve van de bouw van de hiervoor genoemde twee-onder-één kap woningen.

2.4.

Op 21 december 2017 zijn de twee-onder-één kap woningen aan de [adres 1] en [adres 2] door [A] en haar echtgenoot verkocht en geleverd aan hun beider zoons, [gedaagden] Sindsdien verhuurt [gedaagden] de woning aan de [adres 2] aan zijn ouders en de woning aan de [adres 1] aan [rechthebbende] . De huurovereenkomst op basis waarvan [rechthebbende] het gehuurde huurt, is in 2019 herzien. In deze huurovereenkomst is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende bepaald:

“1. Omschrijving van de gehuurde woning/appartement

Het woonhuis [adres 1] te [postcode] [plaats] , zijnde geheel zelfstandige woning en het terras direct gelegen achter de woning.(…)3. Huurprijs

De huurprijs wordt bepaald op € 700,- Euro per maand en € 300,- Euro aan servicekosten, uiterlijk betaald op 21ste van maand. Onder de servicekosten vallen: schilderwerkzaamheden buiten, ongediertebestrijding, gemeubileerd verhuur (dus stoffering en meubilering), onderhoud/vervangen meubels, lampen en installaties en het onderhoud van tuin en woning. De huurder betaalt zelf voor de nutsvoorzieningen (gas, water- en elektriciteitsrekening). Wanneer er sprake is van een wijziging en/of uitbreiding van de levering van nutsvoorzieningen en/of andere zaken/diensten zal dit worden overeengekomen in overleg tussen verhuurder en huurder.De huurprijs dient betaald te zijn voor de 25ste van de maand waarop hij betrekking heeft en de betaling zal in het bezit moeten zijn van de verhuurder voor deze datum.(…)4. Indexering van de huur

De hierboven vermelde huurprijs is gekoppeld aan de gezondheidsindex. De indexatie gebeurt, overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake, eenmaal per jaar op de verjaardag van de huurovereenkomst.(…)6. Onderverhuring en overlast

Het is de huurder niet toegestaan zijn huurdeel in onderhuur te geven en/of personen vreemd aan deze overeenkomst bij hem te laten inwonen (zelfs niet tijdelijk), zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van beide eigenaren.

De huurder verplicht zich om verhuurder en omwonenden geen hinder of stank- of

geluidsoverlast te bezorgen. Indien er overlast is wordt het huurcontract ontbonden.(…)”

3.Het geschil

In conventie

3.1.

De bewindvoerder vordert - samengevat - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:

I. een bedrag van € 13.690,71 als schadevergoeding voor de ongerechtvaardigde verrijking, althans een zodanig bedrag als de rechtbank juist acht;

II. een bedrag van € 2.540,- ten aanzien van de onverschuldigde betaling;

III. een bedrag van € 1.134,14 ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten, althans een zodanig bedrag als de rechtbank juist acht;

IV. de wettelijke rente over de bedragen genoemd onder I tot en met III vanaf het moment van opeisbaarheid tot het moment van algehele voldoening;

V. de proceskosten en nakosten.

3.2.

De bewindvoerder legt het volgende aan de vorderingen ten grondslag. [gedaagden] is ongerechtvaardigd verrijkt, doordat [rechthebbende] jarenlang de energiekosten voor de naastgelegen woning heeft voldaan, terwijl [gedaagden] eigenaar is van deze woning. [gedaagden] is daarom gehouden de schade van € 13.690,71 te vergoeden die [rechthebbende] daardoor heeft geleden. Daarnaast heeft [rechthebbende] in de periode juni tot en met oktober 2022 een vijftal onverschuldigde betalingen van € 600,- onder de noemer ‘servicekosten’ aan [gedaagden] verricht. Hier is geen rechtsgrond voor, zodat [gedaagden] gehouden is om € 3.000,- aan [rechthebbende] terug te betalen. Ook voor de huurverhoging van € 50,- per maand, die [rechthebbende] in voornoemde periode heeft betaald, bestaat geen grond. Omdat met deze onverschuldigd betaalde bedragen de huurbetalingen van december 2022 en januari 2023 zijn verrekend, resteert een bedrag van € 2.540,- dat [rechthebbende] onverschuldigd heeft betaald onder de noemer ‘servicekosten’. Ondanks verzoek daartoe, heeft [gedaagden] de vorderingen van [rechthebbende] niet voldaan. De bewindvoerder heeft de vordering uit handen moeten geven, zodat [gedaagden] gehouden is om de buitengerechtelijke kosten van € 1.134,14 inclusief btw, te vergoeden.

3.3.

[gedaagden] voert, kort samengevat, het volgende verweer. [A] heeft meer dan 20 jaar als mantelzorger voor [rechthebbende] gezorgd. De ouders van [gedaagden] en [rechthebbende] voerden in feite een gezamenlijke huishouding. In 2017 heeft [gedaagden] de woning van zijn ouders gekocht en sinds 2018 verhuurt hij de woning, die in 2019 kadastraal gesplitst is in twee afzonderlijke twee-onder-één-kap woningen, aan zijn ouders enerzijds en [rechthebbende] anderzijds. Op basis van de huurovereenkomst dient [rechthebbende] € 700,- aan huur en € 300,- aan voorschot voor de servicekosten te voldoen. In april 2022 heeft [gedaagden] met [rechthebbende] mondeling afgesproken dat met ingang van mei 2022 de huurprijs zou worden verhoogd naar € 750,- en het voorschot voor de servicekosten tijdelijk zou worden verhoogd naar € 600,-, dit laatste in verband met de extreem stijgende gasprijzen. Over de periode juni tot en met oktober 2022 is dan ook niets onverschuldigd betaald. Ook is er geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking. Aan [gedaagden] is nooit iets voor de nutsvoorzieningen betaald, zodat zij niet zijn verrijkt. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van deze procedure en nakosten.

In reconventie

3.4.

[gedaagden] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [rechthebbende] te veroordelen tot betaling van de openstaande servicekosten tot 2023 van in totaal € 12.240,05;

II. [rechthebbende] te veroordelen tot betaling van de openstaande voorschotten servicekosten tot en met juni 2023 van in totaal € 1.800,-;

III. [rechthebbende] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand die tot en met mei 2023 € 1.060,- bedraagt;

IV. de huurovereenkomst tussen [gedaagden] en [rechthebbende] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] in [plaats] te ontbinden;

V. [rechthebbende] te veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en roerende zaken, het gehuurde schoon en in goede staat op te leveren, door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [gedaagden] ;

VI. [rechthebbende] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 750,- per maand vanaf datum ontbinding tot aan het moment dat [rechthebbende] het gehuurde heeft ontruimd;

VII. [rechthebbende] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en betekeningskosten.

3.5.

[gedaagden] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. [rechthebbende] schiet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij betaalt geen voorschot aan servicekosten en voldoet ook niet de volledige huurprijs, waardoor een huurachterstand van € 1.060,- bestaat. Over de periode 2020 tot en met 2022 bedragen de servicekosten in totaal € 15.250,05. [rechthebbende] heeft slechts € 3.000,- aan voorschotten betaald, zodat een bedrag van € 12.240,04 aan openstaande servicekosten resteert. Over de periode januari tot en met juni 2023 is [rechthebbende] nog een bedrag van € 1.800,- aan voorschotten verschuldigd. Daarnaast schiet [rechthebbende] tekort door overlast en gevaarlijke situaties te veroorzaken. Verder weigert [rechthebbende] zijn toestemming te geven aan [gedaagden] voor het uitvoeren van het noodzakelijke onderhoud aan het gehuurde. Van een woonbelang aan de zijde van [rechthebbende] is geen sprake, omdat hij er juist belang bij heeft om te verhuizen naar een verzorgingstehuis. Hij is niet in staat om zelfstandig of met de hulp die hij op dit moment ontvangt in het gehuurde te blijven.

3.6.

De bewindvoerder voert, kort weergegeven, het volgende verweer.

De huurverhoging van € 50,- die [gedaagden] heeft doorgevoerd, is onrechtmatig, omdat de verhoging meer dan de toegestane 2,3% bedraagt en niet uiterlijk twee maanden voor de ingangsdatum aan [rechthebbende] kenbaar is gemaakt. Ook heeft [gedaagden] nagelaten om binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht van de servicekosten te verstrekken. Het recht om de over het jaar 2020 verschuldigde servicekosten te vorderen, is bovendien vervallen gelet op de termijn van artikel 7:260 lid 2, tweede zin BW. Ook volgt uit dat artikel dat de gevorderde servicekosten slechts betrekking mogen hebben op één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden. [gedaagden] is dus ook niet-ontvankelijk in zijn vordering over de jaren ná 2020. [gedaagden] kan immers geen uitspraak van de huurcommissie of beschikking van de kantonrechter overleggen omtrent de betalingsverplichting van [rechthebbende] met betrekking tot deze afrekeningen. Daarnaast geldt dat in het overzicht van [gedaagden] ook posten zijn opgenomen die niet als te leveren zaken en diensten door [gedaagden] in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Verder toont [gedaagden] niet aan dat de hoogte van de in rekening gebrachte servicekosten in relatie staan tot de werkelijke kosten.

De gevorderde ontbinding moet worden afgewezen. [rechthebbende] is niet tekort geschoten. [rechthebbende] is niet dementerend. De verbale escalaties die plaatsvinden tussen [rechthebbende] en zijn zus zijn niet enkel aan hem toe te rekenen. Zijn zus heeft daar ook een serieus aandeel in. Volgens BrabantZorg, die de zorg van de zus heeft overgenomen, kan [rechthebbende] wel degelijk zelfstanding in de woning blijven wonen. Ook als zou worden geoordeeld dat [rechthebbende] wel tekort is geschoten, geldt dat de tekortkomingen geen ontbinding rechtvaardigen. [rechthebbende] heeft een zeer groot belang bij instandhouding van de huurovereenkomst en er zou op zijn minst een ‘terme de grâce’ aan [rechthebbende] moeten worden verleend. De bewindvoerder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen in reconventie, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure en nakosten.

4.De beoordeling

4.1.

De vorderingen in conventie en reconventie hangen nauw met elkaar samen. Vanwege deze samenhang zullen de vorderingen hierna gezamenlijk per onderwerp worden besproken. De hoofdvorderingen hebben betrekking op de volgende onderwerpen:

Servicekosten

Huurprijsverhoging en huurachterstand

Energiekosten

Ontbinding huurovereenkomst

Buitengerechtelijke incassokosten

A.
Servicekosten

4.2.

Om proceseconomische redenen bespreekt de kantonrechter eerst de vorderingen van [gedaagden] in reconventie over de nabetaling van servicekosten over 2020, 2021 en 2022 en een voorschot servicekosten over 2023. Daarbij komt eerst de ontvankelijkheid van [gedaagden] ten aanzien van die vorderingen aan de orde. Daarna worden deze vorderingen inhoudelijk besproken. Vervolgens wordt de vordering van de bewindvoerder in conventie beoordeeld over de terugbetaling van bedragen voor servicekosten die [rechthebbende] in juni tot en met oktober 2022 aan [gedaagden] heeft betaald.

Ontvankelijkheid [gedaagden] in reconventie: servicekosten over 2020, 2021, 2022 en 2023

4.3.

Als meest verstrekkende verweer heeft de bewindvoerder aangevoerd dat [gedaagden] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard ten aanzien van zijn vorderingen in reconventie over de servicekosten over 2020, 2021, 2022 en 2023. Volgens de bewindvoerder is [gedaagden] met de eindafrekening van 2020 te laat, omdat de vervaltermijn van 24 maanden, als vermeld in de tweede volzin van artikel 7:260 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), is verstreken. Daarnaast wordt niet voldaan aan het vereiste dat staat vermeld in de eerste volzin van artikel 7:260 lid 2 BW. Daaruit volgt dat [gedaagden] slechts betaling van één tijdvak van maximaal twaalf maanden kan vorderen. De bewindvoerder heeft onder verwijzing naar een arrest van het Gerechtshof Den Haag van 7 november 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:3162, r.o. 13 tot en met 16) betoogd dat dit vereiste ook van toepassing is bij procedures bij de kantonrechter. Volgens de bewindvoerder leidt dit ertoe dat [gedaagden] ook niet-ontvankelijk is ten aanzien van zijn vorderingen in reconventie over de servicekosten over 2021, 2022 en 2023. [gedaagden] vordert namelijk betaling van servicekosten over een tijdvak langer dan twaalf maanden. [gedaagden] heeft voornoemde verweren weersproken. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

4.4.

Een verzoek tot vaststelling van de betalingsverplichting van een huurder moet uiterlijk 30 maanden na afloop van het jaar waarop de betalingsverplichting betrekking heeft, aanhangig worden gemaakt bij de huurcommissie. Dit volgt uit artikel 7:260 lid 2, tweede volzin, BW, gelezen in samenhang met artikel 7:259 lid 2 BW. Daarin is namelijk bepaald dat een verhuurder uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een servicekostenoverzicht aan de huurder moet verstrekken. Als vervolgens een geschil ontstaat over de betalingsverplichting van de huurder, moet een verzoek hierover binnen twee jaar bij de huurcommissie worden ingediend. Deze vervaltermijn geldt ook voor een vordering bij de kantonrechter. Dat blijkt niet uit het wetsartikel zelf, maar volgt uit de Memorie van Toelichting ((kamerstukken II 1992/1993, 22 902, nr. 3, p. 2 tot en met 6) bij het voormalige artikel 13 lid 2 Huurprijzenwet woonruimte, dat later is overgenomen in artikel 7:260 lid 2 BW). Het is inmiddels bestendige rechtspraak dat de vervaltermijn uit artikel 7:260 lid 2, tweede zin BW ook van toepassing is in procedures bij de kantonrechter. Hier ziet de afrekening over 2020 op de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020. Het overzicht voor servicekosten in het jaar 2020 moest volgens artikel 7:259 lid 2 BW vóór 1 juli 2021 worden verstrekt, waarna de vervaltermijn van 24 maanden begon te lopen (tot 1 juli 2023). De eis in reconventie is ingediend op 22 juni 2023. Dit betekent dat de vordering in reconventie over de servicekosten binnen de vervaltermijn is ingesteld.

4.5.

In artikel 7:260 lid 2, eerste volzin, BW is bepaald dat een verzoek tot vaststelling van de betalingsverplichting van een huurder bij de huurcommissie betrekking heeft op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Uit de wettekst blijkt niet dat de beperking tot één tijdvak ook geldt in procedures die bij de kantonrechter worden gevoerd. Het hof Den Haag heeft in het hiervoor genoemde arrest van 7 november 2017 geoordeeld dat de eerste volzin van artikel 7:260 lid 2 BW wel zo moet worden begrepen. In r.o. 16 heeft het hof, kort gezegd, overwogen dat de overwegingen van de wetgever bij de keuze voor een beperking tot één tijdvak van maximaal twaalf maanden, ook opgaan voor de procedure bij de kantonrechter, en ook voor die procedure behoren te gelden.

4.6.

De bewindvoerder heeft met een beroep op het arrest van het hof Den Haag van 7 november 2017 betoogd dat [gedaagden] geen vordering tot nabetaling van servicekosten kan indienen in deze procedure over een tijdvak dat langer is dan twaalf maanden. [gedaagden] heeft dit weersproken. [gedaagden] heeft bepleit dat hij wel de betaling van servicekosten over meerdere jaren kan vorderen. [gedaagden] heeft ter toelichting hiervan aangevoerd dat van hem niet kan worden gevergd afzonderlijke (hier: drie) dagvaardingsprocedures bij de kantonrechter te moeten starten. Daarom geldt volgens [gedaagden] de tijdvakbeperking van twaalf maanden niet in procedures bij de kantonrechter. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] op dit punt gelijk. De kantonrechter licht dit oordeel hierna toe.

4.7.

Het hof Den Haag heeft ter motivering van zijn oordeel in voornoemd arrest van 7 november 2017 de volgende passages uit de hiervoor in r.o. 4.4. vermelde Memorie van Toelichting aangehaald:

“Het feit dat de huurder om een uitspraak omtrent een betalingsverplichting inzake servicekosten over een ver in het verleden liggende periode kan verzoeken, brengt voorts de rechtszekerheid in het geding. Immers, verhuurders zouden er na een beperkt aantal jaren op behoren te kunnen vertrouwen dat de juistheid van de door hen aan de huurders overgelegde en wettelijke voorgeschreven jaarlijkse afrekening van de servicekosten niet meer in het geding kan komen.

De verhuurder is vanwege het ontbreken van een indieningstermijn eigenlijk genoodzaakt zijn boekhouding met betrekking tot de met de huurders overeengekomen leveringen en diensten vanaf het jaar 1979 aan te blijven houden; dit met het oog op mogelijke procedures bij de huurcommissie en kantonrechter.

Bij tegelijk behandelde identieke geschillen over servicekosten voor woningen behorend tot grote woningcomplexen kunnen verhuurders door een beslissing van de huurcommissie, waaruit blijkt dat de verhuurder over een lange reeks van jaren de huurders te veel of ten onrechte servicekosten heeft berekend, geconfronteerd worden met exploitatieproblemen. De daarbij betrokken bedragen aan restitutie kunnen aanzienlijk zijn.”

“Het feit dat vanwege het ontbreken van een indieningstermijn met betrekking tot de gehele periode vanaf 1979 nog verzoeken op grond van meergenoemde artikelen 6 en 13 van de Huurprijzenwet woonruimte bij de huurcommissies kunnen worden ingediend, trekt om twee redenen een zware wissel op de huurcommissies en haar secretariaten.

Op de eerste plaats zijn voor de afgifte van een advies of uitspraak gegevens en bescheiden van verhuurder belangrijk. Deze zijn echter na zo’n lange periode veelal in het geheel niet meer te verkrijgen. In een dergelijk geval moet de huurcommissie haar beslissingen noodgedwongen baseren op veronderstellingen en schattingen.

Op de tweede plaats worden door het onbelemmerd kunnen indienen van verzoekschriften vanwege het ontbreken van beperkende termijnen en het extra capaciteitsbeslag dat optreedt wanneer oudere gegevens moeten worden opgespoord, de huurcommissies in toenemende mate geconfronteerd met servicekostenzaken die langdurige onderzoeken vergen. Op grond van het toch al arbeidsintensieve karakter van bedoelde zaken leidt dit tot ernstige vertraging in de afdoening van bij de huurcommissies ingediende verzoekschriften.

Vertraging in de afdoening van de verzoekschriften bij de huurcommissie kan weer leiden tot klachten bij Gedeputeerde Staten en de Nationale ombudsman.”

4.8.

De kantonrechter leest voornoemde passages in de Memorie van Toelichting zo, dat die gaan over de termijn waarbinnen een verzoek over de betalingsverplichting van de huurder bij de huurcommissie moet zijn ingediend. Met andere woorden: deze gaan over de vervaltermijn die inmiddels is neergelegd in artikel 7:260 lid 2, tweede zin BW. Op pagina 3 van de Memorie van Toelichting wordt namelijk, aansluitend op de hiervoor geciteerde passages, verwezen naar die termijn van twee jaar:
“Naar aanleiding van de geconstateerde bezwaren wordt in het belang van een doelmatige rechtspleging voorgesteld een limiet te verbinden aan de termijn waarbinnen verzoeken op grond van de artikelen 6 en 13 van de Huurprijzenwet woonruimte moeten zijn ingediend. (…) Voor servicekosten wordt deze termijn gesteld op een tijdvak van eveneens twee jaar, in dit geval beginnend op het moment dat de verhuurder uiterlijk een kostenspecificatie over het desbetreffende tijdvak heeft moeten leveren”.De kantonrechter is van oordeel dat daaruit blijkt dat wat in de Memorie van Toelichting is overwogen (en hiervoor onder r.o. 4.7. is geciteerd) alleen betrekking heeft op de vervaltermijn, zoals die nu is opgenomen in de tweede volzin van artikel 7:260 lid 2 BW. Dat acht de kantonrechter ook begrijpelijk, omdat met de invoering van deze vervaltermijn (al) tegemoet werd gekomen aan de hiervoor geciteerde bezwaren. Het is door deze vervaltermijn namelijk niet (langer) mogelijk om (op basis van artikel 7:260 lid 1 BW) betaling te vorderen van een jaarlijkse afrekening die ouder is dan 30 maanden.

4.9.

De kantonrechter leest in de Memorie van Toelichting nergens dat de hiervoor genoemde bezwaren ook de achterliggende reden vormen voor de invoering van de eerste volzin van artikel 7:260 lid 2 BW. Het enige aanknopingspunt voor de achtergrond van het tijdvak van maximaal twaalf maanden, valt te lezen onder de artikelsgewijze toelichting bij de eerste volzin. Daar staat: “
In het in dit onderdeel voorgestelde tweede lid van artikel 13 [van de voormalige Huurprijzenwet woonruimte] wordt gesproken van «één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden». Met deze formulering wordt in hoofdzaak gedoeld op het tijdvak, over hetwelk verhuurders op grond van artikel 12, tweede lid, een overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten verstrekken. Door het voorgestelde lid wordt tevens rekening gehouden met de mogelijkheid, dat zelden of nooit een overzicht van in rekening gebrachte servicekosten is verstrekt. In een dergelijk geval kan de huurder zich over servicekosten uit een willekeurige periode van ten hoogste twaalf maanden - die niet langer dan twee jaar na de maximale termijn voor het verstrekken van een overzicht gelegen is - tot de huurcommissie wenden”. Hieruit volgt enkel dat is beoogd aan te sluiten bij het tijdvak waarover een verhuurder een servicekostenoverzicht aan een huurder moet verstrekken, namelijk een (kalender)jaar. Uit deze passage kan naar het oordeel van de kantonrechter echter niet worden afgeleid dat het voorschrift van een tijdvak van maximaal twaalf maanden ook geldt als een beperkend voorschrift in procedures bij de kantonrechter. In bovenstaand citaat over de tijdvakbeperking van twaalf maanden wordt
alleenverwezen naar de procedure bij de huurcommissie. De passages in de Memorie van Toelichting over de vervaltermijn van 24 maanden (zoals onder r.o. 4.7. geciteerd), refereren niet alleen aan de procedure bij de huurcommissie, maar ook aan die bij de kantonrechter. Daarbij blijkt uit die passages, zoals hiervoor overwogen, niet dat de daarin genoemde bezwaren ten grondslag hebben gelegen aan de invoering van de beperking van een tijdvak met twaalf maanden. Uit de Memorie van Toelichting kan dus niet worden afgeleid dat het de bedoeling van de wetgever is geweest om (ook) procedures bij de kantonrechter te beperken in die zin dat (per procedure) slechts (terug)betaling van servicekosten kan worden gevorderd over één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden. Dat de beperking tot één tijdvak ook geldt in de procedure bij de kantonrechter, blijkt dus niet uit de wettekst en ook niet uit de toelichting van de wetgever daarbij.

4.10.

Naar het oordeel van de kantonrechter verhoudt de beperking tot een tijdvak van maximaal twaalf maanden (per procedure) zich ook niet goed tot de systematiek van het procesrecht. Het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kent niet een beperking, waarbij vorderingen in tijdvakken en (daarmee) over verschillende dagvaardingsprocedures moeten worden verdeeld. In een dagvaarding - en een eis in reconventie - kunnen verschillende rechtsvorderingen - zonder een beperking in tijd(vakken) - worden ingesteld. Daarbij komt dat het beperkende voorschrift over het tijdvak van twaalf maanden geen enkel belang dient in de procedure bij de kantonrechter. Geen enkele partij is er immers bij gebaat dat er per afrekening een aparte dagvaarding moet worden uitgebracht. Dit werkt voor partijen onnodig kostenverhogend en is proceseconomisch onwenselijk. Uiteindelijk bemoeilijkt dit de toegang tot de rechter. De beperking van tijdvakken van twaalf maanden per procedure bij de kantonrechter leidt ook tot inefficiënte rechtspleging en vormt een (onnodige) extra belasting van de rechterlijke macht. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de eerste volzin van artikel 7:260 lid 2 BW toepassing mist bij procedures bij de kantonrechter.

4.11.

Dit oordeel van de kantonrechter vindt steun in de arresten van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 4 juni 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2017) en 10 december 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:4469). In het arrest van 4 juni 2019 heeft het hof ‘s-Hertogenbosch de overwegingen van het hof Den Haag in zijn arrest van 7 november 2017 over - kort gezegd - de toepasselijkheid van de vervaltermijn van twee jaar als bedoeld in artikel 7:260 lid 2, tweede zin BW in de procedure bij de kantonrechter, uitdrukkelijk onderschreven. Het hof ‘s-Hertogenbosch verwijst in r.o. 3.8.5. van zijn arrest expliciet naar r.o. 9 tot en met 12 van het arrest van hof Den Haag van 7 november 2017. Daarbij overweegt het hof ‘s-Hertogenbosch dat dit ‘
zich geheel [kan] verenigen’ met de overwegingen van het hof Den Haag. Een dergelijke instemming met de overwegingen van het hof Den Haag, waar het gaat om de beperking van een tijdvak van maximaal twaalf maanden, valt niet te lezen in het arrest van het hof ‘s-Hertogenbosch. Anders dan het hof Den Haag, heeft het hof ‘s-Hertogenbosch wel de betalingsverplichting van de huurder beoordeeld over meerdere jaren, dus zonder een beperking van een tijdvak van twaalf maanden toe te passen. Waar het hof ‘s-Hertogenbosch dus het oordeel van het hof Den Haag over de vervaltermijn uitdrukkelijk onderschrijft, wijkt het hof af van het oordeel van het hof Den Haag over de beperking van een tijdvak van twaalf maanden. Hieruit leidt de kantonrechter af dat (ook) het hof ‘s-Hertogenbosch van oordeel is dat de beperking door een tijdvak van ten hoogste twaalf maanden niet geldt in de procedure bij de kantonrechter. Was dat anders geweest, dan kan worden aangenomen dat het hof ‘s-Hertogenbosch ook op dit punt - zonodig na uitlating hierover door partijen - had aangesloten bij de overwegingen van het hof Den Haag. Het gaat namelijk om wetuitleg, wat het domein is van de rechter. Ook in zijn arrest van 10 december 2019 heeft het hof ‘s-Hertogenbosch, na toetsing aan de vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2, tweede zin BW, de betalingsverplichting van de huurder over drie tijdvakken beoordeeld.

4.12.

Op basis van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat [gedaagden] in reconventie de betaling van meerdere jaarafrekeningen van servicekosten kan vorderen. Het niet-ontvankelijkheidsverweer van de bewindvoerder wordt verworpen.

4.13.

Hierna zal de kantonrechter de vorderingen van partijen over de servicekosten inhoudelijk beoordelen.

Verschuldigdheid voorschot servicekosten

4.14.

De bewindvoerder heeft bij dagvaarding gesteld dat [rechthebbende] over de periode juni tot en met oktober 2022 een bedrag van € 3.000,- aan voorschot servicekosten heeft betaald, terwijl daar geen grondslag voor bestaat. [gedaagden] heeft dat betwist. Volgens [gedaagden] is [rechthebbende] op grond van de huurovereenkomst een bedrag van € 300,- per maand aan voorschot servicekosten verschuldigd. In juni 2022 heeft [gedaagden] mondeling met [rechthebbende] afgesproken dat dit bedrag tijdelijk zou worden verhoogd naar € 600,-, in verband met de extreem stijgende gasprijzen, aldus [gedaagden]

4.15.

De kantonrechter stelt vast dat partijen in de huurovereenkomst uit 2019 zijn overeengekomen dat [rechthebbende] maandelijks een bedrag van € 300,- aan voorschot servicekosten dient te voldoen, zodat er in zoverre een grondslag voor de verschuldigdheid van een voorschot aan servicekosten bestaat. Voor de tijdelijke verhoging naar € 600,- ontbreekt naar het oordeel van de kantonrechter echter een rechtsgrond. De bewindvoerder heeft het bestaan van een mondelinge afspraak over een (tijdelijke) verhoging betwist en [gedaagden] heeft deze gestelde afspraak niet nader onderbouwd, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen. Daarnaast kan niet zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, worden aangenomen dat [rechthebbende] vanwege zijn mentale gesteldheid een mondeling besproken voorstel tot tijdelijke verhoging van de servicekosten met € 300,- voldoende heeft begrepen en daarmee heeft ingestemd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [rechthebbende] over de periode juni tot en met oktober 2022 een bedrag van € 1.500,- (= 5 x € 300,-) onverschuldigd heeft betaald.

4.16.

Of de vordering in conventie moet worden toegewezen, hangt af van de vraag of deze kosten terecht door [gedaagden] zijn verrekend met de afrekening van de servicekosten over 2020, 2021 en 2022. Dat zal de kantonrechter hierna, bij de beoordeling van de afrekeningen, bespreken.

Afrekening servicekosten 2020, 2021 en 2022

4.17.

[gedaagden] vordert in reconventie betaling van € 12.240,05 aan openstaande servicekosten over 2020, 2021 en 2022. Dit bedrag resteert volgens [gedaagden] na verrekening met het door [rechthebbende] in 2022 betaalde voorschot van € 3.000,-. Ter onderbouwing van deze vordering heeft [gedaagden] onder zijn productie 4 een overzicht in de procedure gebracht, waarin per tijdvak de kosten per kostensoort zijn vermeld. De bewindvoerder heeft de juistheid van dit overzicht gemotiveerd betwist. De kantonrechter zal hierna per post beoordelen of [rechthebbende] de daarvoor gerekende kosten verschuldigd is en daarbij ingaan op het door de bewindvoerder gevoerde verweer. In de tussenconclusie zal daarna worden besproken wat dit voor de vorderingen van partijen betekent.


Roerende zaken

4.17.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [rechthebbende] het gehuurde gemeubileerd huurt. Partijen zijn het er ook over eens dat [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst servicekosten in rekening mag brengen voor de stoffering en meubilering en voor het onderhoud en het vervangen van meubels. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat, toen de huidige woning opnieuw werd gebouwd, de zus van [rechthebbende] in 2012 haar oude meubels aan [rechthebbende] heeft geschonken. Dit zijn volgens de bewindvoerder de meubels die ook nu nog in het gehuurde staan en waarvoor [gedaagden] betaling van servicekosten vraagt. Subsidiair betwist de bewindvoerder dat de door [gedaagden] in rekening gebrachte kosten van in totaal € 2.641,20 per jaar, in relatie staan tot de werkelijke kosten. In reactie daarop heeft [gedaagden] toegelicht dat hij in 2019 de gehele inboedel van de [adres 1] te [plaats] heeft overgekocht van zijn ouders voor een bedrag van

€ 30.000,-. [gedaagden] heeft verder gesteld dat hij de jaarlijkse vergoeding heeft berekend op basis van het door hem in 2019 betaalde bedrag en de door de Huurcommissie in het Beleidsboek Servicekosten gehanteerde afschrijvingstermijnen.

4.17.2.

Niet is vast komen te staan dat de zus van [rechthebbende] de in het gehuurde aanwezige meubels in 2012 aan [rechthebbende] heeft geschonken. [gedaagden] heeft dat betwist en de bewindvoerder heeft deze stelling niet nader onderbouwd. Niet is dus komen vast te staan dat [rechthebbende] eigenaar is van de meubels die in het gehuurde staan. Het door de bewindvoerder gevoerde bevrijdende verweer slaagt dus niet. Wel staat als onweersproken vast dat de in het gehuurde aanwezige inboedel, waaronder naar het oordeel van de kantonrechter de meubilering en stoffering vallen, door [gedaagden] in 2019 van zijn ouders zijn gekocht. Dit volgt uit de door [gedaagden] overgelegde bankoverschrijvingen (productie 27) en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst (productie 28). Hiermee staat vast dat [gedaagden] hiervoor servicekosten in rekening mag brengen op basis van de huurovereenkomst.

De kantonrechter is het met de bewindvoerder eens dat [gedaagden] onvoldoende heeft aangetoond dat de in rekening gebrachte kosten voor de meubilering en stoffering in redelijke verhouding staan tot de daadwerkelijke kosten. Niet is gesteld of gebleken dat de meubels en stoffering in het gehuurde op enig moment na oplevering van de woning vervangen zijn door nieuwe. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om inzichtelijk te maken wanneer het meubilair waarvoor een vergoeding wordt berekend, is aangeschaft. Ook had moeten worden toegelicht of dat met goedvinden van [rechthebbende] is gebeurd en voor welke (nieuw)prijs de meubels en de stoffering zijn gekocht. Omdat [gedaagden] dat inzicht niet heeft gegeven en ook geen inzicht heeft gegeven in de huidige (verkoop)waarde van het meubilair, kan geen schatting worden gemaakt van wat als reële actuele gebruiksvergoeding heeft te gelden. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om uit te gaan van het wettelijk vastgestelde standaardbedrag van € 12.00 per jaar. Dit betekent dat [gedaagden] een bedrag van in totaal € 36.00 aan [rechthebbende] kan doorbelasten. Dit bedrag zal worden toegewezen.


Gemeentelijke en waterschapsbelasting (gebruikerlasten)

4.17.3.

De bewindvoerder heeft weersproken dat de betalingsverplichting van [rechthebbende] ten aanzien van de gemeentelijke en waterschapsbelasting tussen partijen is overeengekomen. De bewindvoerder heeft ook naar voren gebracht dat [gedaagden] geen inzicht heeft gegeven in de werkelijk gemaakte kosten. [gedaagden] heeft dat op zijn beurt weersproken. Hij heeft aangevoerd dat het doorbelasten van deze belastingen aan [rechthebbende] wel degelijk is overeengekomen. Volgens [gedaagden] is hij met [rechthebbende] in elk geval niet overeengekomen dat [gedaagden] deze belastingen, die voor de huurder/gebruiker zijn, voor zijn rekening zou nemen. De kantonrechter begrijpt laatstgenoemde stelling van [gedaagden] als een beroep op ongerechtvaardigde verrijking als bedoeld in artikel 6:212 BW.

4.17.4.

De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat de gebruikerslasten onder de servicekosten vallen. Ook is in rechte niet vast komen te staan dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat [rechthebbende] deze kostenpost als onderdeel van de servicekosten dient te voldoen. [gedaagden] heeft dat wel gesteld, maar de bewindvoerder heeft dat weersproken, en een verdere onderbouwing van de gestelde mondelinge afspraak ontbreekt. Het voorgaande neemt echter niet weg dat [rechthebbende] op een andere grond gehouden is om de gebruikerslasten te vergoeden. Het gaat namelijk om belastingen die [rechthebbende] als belastingplichtige gebruiker op grond van de wet moet voldoen. Er is geen grondslag gesteld of gebleken op basis waarvan [gedaagden] deze belastingen voor zijn rekening moet nemen. Vast staat dat [gedaagden] door het betalen van de gebruikerlasten van [rechthebbende] over 2020, 2021 en 2022 is verarmd en dat [rechthebbende] hierdoor is verrijkt. De kantonrechter is ook van oordeel dat [gedaagden] met zijn productie 25 de omvang van de verrijking van [rechthebbende] voldoende heeft onderbouwd. Daarom is [rechthebbende] gehouden om de bedragen van respectievelijk € 430,26, € 453,01 en € 450,22 als schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking aan [gedaagden] te betalen.


Signaallevering (radio, televisie en internet van Ziggo)

4.17.5.

[gedaagden] heeft over 2020, 2021 en 2022 bedragen van respectievelijk € 386,91, € 448,95 en € 514,91 voor signaallevering in rekening gebracht. [gedaagden] beroept zich op een (mondelinge) afspraak hierover met [rechthebbende] en heeft ter onderbouwing van de werkelijke kosten een overzicht van de aan Ziggo betaalde bedragen overgelegd (productie 24). De bewindvoerder heeft betoogd dat niet is overeengekomen dat de signaallevering als dienst door [gedaagden] zou worden geleverd en dat ook niet is overeengekomen dat [rechthebbende] daarvoor zou moeten betalen. Daarnaast voert de bewindvoerder aan dat [gedaagden] geen inzicht heeft gegeven in de werkelijk gemaakte kosten en dat er sprake is van één abonnement, dat door twee huishoudens wordt gebruikt.

4.17.6.

De kantonrechter overweegt dat niet in de huurovereenkomst is vermeld dat de signaallevering onder de servicekosten valt. Ook is in rechte niet vast komen te staan dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat [gedaagden] deze kosten zou verrekenen met het voorschot servicekosten, zoals [gedaagden] heeft gesteld. Evenwel geldt dat de bewindvoerder niet heeft betwist dat [rechthebbende] gebruik heeft gemaakt van de signaallevering van radio, televisie en internet, en ook is niet betwist dat [gedaagden] daarvoor heeft betaald. De kantonrechter begrijpt de hier besproken stelling van [gedaagden] als een beroep op ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW door [gedaagden] . Vaststaat dat [rechthebbende] door de betaling door [gedaagden] van de signaallevering is verrijkt en dat [gedaagden] is verarmd, zonder dat daarvoor een grondslag bestaat. Dat betekent dat [rechthebbende] uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking gehouden is om voor de aan hem geleverde dienst aan [gedaagden] te betalen. De kantonrechter is verder van oordeel dat [gedaagden] met zijn productie 24 voldoende heeft onderbouwd met welke bedragen [rechthebbende] in 2020, 2021 en 2022 is verrijkt. Uit het overzicht van de servicekosten blijkt ook dat [gedaagden] wel degelijk rekening heeft gehouden met het aandeel van [rechthebbende] (50%) in het gedeelde abonnement. De slotsom is dan ook dat [rechthebbende] gehouden is om de in rekening gebrachte kosten voor signaallevering te voldoen als schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking.


Glazen wassen

4.17.7.

Vooropgesteld wordt dat het schoonmaken van de buitenzijde van ruiten, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn, in het Besluit kleine herstellingen als kleine herstelling in de zin van artikel 7:240 BW wordt aangemerkt. Uit dat artikel volgt dat een kleine herstelling voor rekening van de huurder komt. [gedaagden] stelt dat er een mondelinge afspraak met [rechthebbende] is gemaakt op basis waarvan [gedaagden] vier keer per jaar zorg draagt voor het inschakelen van een glazenwasser. De bewindvoerder heeft deze mondelinge afspraak echter betwist. Vanuit [gedaagden] is geen nadere onderbouwing op dit punt gekomen, zodat er in rechte niet vanuit kan worden gegaan dat tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagden] dit huurdersonderhoud overneemt, al dan niet onder doorberekening van de kosten. Verder is niet gesteld en ook niet gebleken dat [rechthebbende] tekort is geschoten in zijn verplichting om dit huurdersonderhoud uit te voeren en dat [gedaagden] [rechthebbende] hiervoor in gebreke heeft gesteld. Het ontbreken van verzuim heeft tot gevolg dat [gedaagden] ook geen aanspraak op betaling van deze kosten uit hoofde van vervangende schadevergoeding (artikel 6:87 BW) kan maken. De gestelde kosten van de glazenwasser van € 228,00 (2020), € 234,00 (2021) en € 234,00 (2022) dienen dan ook voor rekening van [gedaagden] te blijven.


Goten en regenafvoeren schoonmaken

4.17.8.

Voor de in rekening gebrachte kosten voor het schoonmaken van de goten en regenafvoeren geldt hetzelfde als wat hiervoor is overwogen over de kosten voor de glazenwasser. Ook dit betreft een kleine herstelling die op grond van het Besluit kleine herstellingen en artikel 7:240 BW voor rekening van de huurder komt. Het bestaan van een (mondelinge) afspraak op grond waarvan dit huurdersonderhoud twee keer per jaar door [gedaagden] wordt overgenomen en doorbelast, staat in rechte niet vast. Evenmin is gebleken dat [gedaagden] aanspraak kan maken op een vervangende schadevergoeding. De gestelde kosten voor het schoonmaken van de goten en regenafvoeren in 2020, 2021 en 2022 van € 150,- per jaar, blijven voor rekening van [gedaagden]


Onderhoud CV-installatie

4.17.9.

Uit het Besluit kleine herstellingen volgt dat eenvoudig onderhoud aan de CV-installatie een kleine herstelling is in de zin van artikel 7:240 BW, als daarvoor geen specialistische kennis is vereist en dit zonder noemenswaardige kosten door de huurder kan worden uitgevoerd. De door [gedaagden] in rekening gebrachte kosten zien echter op het jaarlijkse onderhoud van de CV-installatie. Gelet op de omschrijving in het Besluit kleine herstellingen, is de kantonrechter van oordeel dat het jaarlijkse onderhoud niet als kleine herstelling kan worden aangemerkt, maar het verhuurdersonderhoud betreft dat voor rekening van [gedaagden] behoort te komen. Een mondelinge afspraak op grond waarvan dit onderhoud door [gedaagden] wordt uitgevoerd en doorbelast, is niet vast komen te staan, en is bovendien strijdig aan de wet vanwege het semi-dwingende karakter van artikel 7:240 BW. De conclusie is dan ook dat de als servicekosten opgenomen post van € 75,- per jaar voor het onderhoud van de CV-installatie niet aan [rechthebbende] kan worden doorbelast.


Boeiboordreiniging

4.17.10.

Voor de kostenpost boeiboordreiniging van € 75,- per jaar, gaat hetzelfde op als ten aanzien van het onderhoud aan de CV-installatie is overwogen. Het betreft geen huurdersonderhoud, maar verhuurdersonderhoud, dat voor rekening van [gedaagden] behoort te blijven. Een mondelinge afspraak op grond waarvan dit onderhoud door [gedaagden] wordt uitgevoerd en doorbelast, staat niet in rechte vast en is daarnaast ook strijdig aan de wet.


Tuinonderhoud (snoeien, knippen van hagen, schoffelen, terrasonderhoud)

4.17.11.

Onder l. van de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen staat dat het daarin omschreven tuinonderhoud als kleine herstelling wordt aangemerkt. Dat betekent dat in beginsel dit tuinonderhoud voor rekening van [rechthebbende] komt. Tussen partijen is echter niet in geschil dat tuinonderhoud als servicekosten in artikel 3 van de huurovereenkomst is opgenomen. Er bestaat dus overeenstemming tussen partijen dat [gedaagden] het tuinonderhoud ten behoeve van [rechthebbende] verricht en de kosten daarvoor aan [rechthebbende] doorbelast als servicekosten. Gelet op de betwisting van de bewindvoerder van de hoogte van de in rekening gebrachte kosten, had het op de weg van [gedaagden] gelegen om door middel van bijvoorbeeld facturen of betaalbewijzen aan te tonen dat hij kosten voor tuinonderhoud heeft gemaakt. Dat heeft [gedaagden] niet gedaan. Daarnaast is ook geen inzicht gegeven in het aandeel van [rechthebbende] in de gestelde kosten, terwijl de tuin (tot een zeker moment) gezamenlijk door [rechthebbende] en zijn zus werd gebruikt. De kantonrechter heeft geen aanknopingspunt om vast te stellen dat [gedaagden] een redelijke vergoeding in rekening heeft gebracht. Daarom wordt geconcludeerd dat de in rekening gebrachte kosten van € 760,00 (2020), € 780,00 (2021) en € 780,00 (2022) niet aan [rechthebbende] kunnen worden doorbelast.


Administratiekosten

4.17.12.

De bewindvoerder heeft betwist dat [rechthebbende] administratiekosten (5% over de totale servicekosten) verschuldigd is. Zij heeft erop gewezen dat uit de huurovereenkomst niet blijkt dat partijen het verschuldigd zijn van administratiekosten zijn overeengekomen. [gedaagden] heeft dit standpunt van de bewindvoerder verder niet weersproken. De kantonrechter oordeelt dan ook dat een rechtsgrond voor het in rekening brengen van administratiekosten ontbreekt.

Tussenconclusie: afrekening servicekosten 2020, 2021 en 2022

4.18.

Uit de tabel die hieronder is opgenomen blijkt wat hetgeen hiervoor is overwogen betekent voor de afrekeningen van 2020, 2021 en 2022.

4.19.

Uit de tabel volgt dat [gedaagden] servicekosten over de periode 2020 tot en met 2022 in rekening mag brengen bij [rechthebbende] van in totaal € 36,00. [gedaagden] heeft daarnaast een schadevergoedingsvordering op [rechthebbende] van in totaal € 2.684,26 op grond van ongerechtvaardigde verrijking, wegens betaling door [gedaagden] van het gebruikersdeel van de gemeentelijke en waterschapsbelasting van [rechthebbende] en de kosten voor zijn signaallevering. In totaal heeft [gedaagden] € 2.720,26 van [rechthebbende] te vorderen. Aangezien [rechthebbende] in 2022 in totaal € 3.000,- aan voorschot servicekosten heeft betaald, heeft hij recht op terugbetaling door [gedaagden] van € 279,74. Dit bedrag zal in conventie worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente hierover zal worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding (24 maart 2023). De vordering in reconventie die ziet op betaling van de openstaande servicekosten tot 2023 zal worden afgewezen.

Voorschot servicekosten 2023

4.20.

Uit het door de bewindvoerder gevoerde verweer blijkt dat zij er kennelijk vanuit gaat dat [gedaagden] betaling van de afrekening van servicekosten over 2023 vordert. Dat is niet het geval. [gedaagden] heeft weliswaar als productie 20 een geactualiseerd overzicht overgelegd waaruit de tot dan toe gemaakte kosten in 2023 zouden moeten blijken, maar de vordering in reconventie ziet slechts op betaling van het voorschot over de periode januari tot en met juni 2023. Een afrekening heeft nog niet plaatsgevonden. Omdat vast staat dat [rechthebbende] op grond van de huurovereenkomst gehouden is om maandelijks een bedrag van € 300,- aan voorschot servicekosten te voldoen (zie ook r.o. 4.14.), en ook vast staat dat [rechthebbende] over deze periode niets aan voorschot heeft betaald, is de vordering in reconventie onder II. toewijsbaar. De bewindvoerder zal in reconventie worden veroordeeld om (uit het vermogen van [rechthebbende] ) een bedrag van € 1.800,- aan voorschot servicekosten te voldoen.

B.
Huurprijsverhoging en huurachterstand

4.21.

Partijen zijn verdeeld over de hoogte van de huurprijs vanaf mei 2022 en het bestaan van een huurachterstand. [gedaagden] stelt dat in april 2022 met [rechthebbende] is besproken dat de huur met ingang van mei 2022 zou worden verhoogd van € 700,- naar € 750,-. De bewindvoerder heeft dit betwist. Zij heeft daarnaast aangevoerd dat een huurverhoging van 7,1% onrechtmatig is en de huurverhoging ook niet twee maanden voor de ingangsdatum aan [rechthebbende] is medegedeeld. De kantonrechter overweegt als volgt.

4.21.1.

Vooropgesteld wordt dat de aanvangshuurprijs van € 700,-, zoals volgt uit de huurovereenkomst van 2019, lager ligt dan de grens voor geliberaliseerde huur (geldend in 2019) als bedoeld in artikel 7:247 BW. Er is dus sprake van niet-geliberaliseerde huur. In artikel 4 van de huurovereenkomst is een indexclausule opgenomen, op grond waarvan de huur jaarlijks kan worden verhoogd ‘
op de verjaardag van de huurovereenkomst’ en ‘
op basis van de gezondheidsindex’. Omdat sprake is van niet-geliberaliseerde huur, mag een huurverhogingsbeding de maximaal toegelaten verhoging van de huurprijs als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, niet overschrijden. Uit Bijlage V bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte blijkt dat het maximale huurverhogingspercentage in 2022 2,3% bedroeg. Aangezien de huurverhoging van € 700,- naar € 750,- dit percentage ruimschoots overschrijdt, is de huurprijsverhoging niet rechtsgeldig, voor zover dit tot een hogere dan de toegelaten verhoging leidt. Naar het oordeel van de kantonrechter kan [gedaagden] echter ook geen aanspraak maken op een huurverhoging van 2,3%, oftewel een bedrag van € 716,10 per maand per 1 juli 2022. De bewindvoerder heeft immers betwist dat er een huurverhoging met [rechthebbende] is besproken en [gedaagden] heeft zijn stelling op dit punt niet nader onderbouwd. De gemachtigde van [gedaagden] heeft ter zitting ook erkend dat de huurverhoging niet twee maanden voor de ingangsdatum (die overigens op basis van de huurovereenkomst 2 november 2022 had moeten zijn) aan [rechthebbende] schriftelijk is medegedeeld, terwijl dat op grond van artikel 7:252 lid 2 BW wel is vereist. Omdat aan dit vereiste niet is voldaan, is [rechthebbende] vanaf 1 juli 2022 niet meer dan de voordien geldende huurprijs van € 700,- verschuldigd.

4.21.2.

Voor de vorderingen van partijen betekent het voorgaande het volgende.

Vast staat dat [rechthebbende] in de periode 2019 tot en met mei 2023 € 700,- per maand aan huur heeft betaald, met uitzondering van twee periodes (productie 7 van [gedaagden] ):

over de maanden juli tot en met november 2022 is maandelijks een bedrag van € 750,- aan huur betaald;
over de maanden december 2022 en januari 2023 is maandelijks een bedrag van € 345,- voldaan.

4.22.

Over de maanden juli tot en met november 2022 heeft [rechthebbende] dus een bedrag van (5 x € 50,-=) € 250,- te veel betaald. Over de maanden december 2022 en januari 2023 heeft hij juist (2 x € 700,- – 2 x € 345,-) =) € 710,- te weinig betaald. Per saldo betekent dit dat [rechthebbende] een achterstand van € 460,- heeft laten ontstaan. In reconventie zal de bewindvoerder dan ook worden veroordeeld om deze achterstand te voldoen uit het vermogen van [rechthebbende] .

C.
Energiekosten

4.23.

De bewindvoerder heeft in conventie betaling van een bedrag van in totaal € 13.690,71 gevorderd. Dit betreft een schadevergoeding die volgens de bewindvoerder is ontstaan doordat [gedaagden] jarenlang ongerechtvaardigd is verrijkt. [rechthebbende] heeft volgens de bewindvoerder de energiekosten voor zowel zijn gehuurde woning, als de woning aan de [adres 2] voldaan. De bewindvoerder heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat [gedaagden] niet de partij is, die door de betaling van de energiekosten is verrijkt. Zij heeft haar oorspronkelijke standpunt laten varen. Daarmee staat vast dat er geen rechtsgrond voor het gevorderde bedrag van € 13.690,71 bestaat. De vordering in conventie zal op dit punt dan ook worden afgewezen.

D.
Ontbinding huurovereenkomst

4.24.

[gedaagden] heeft in reconventie gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en de bewindvoerder c.q. [rechthebbende] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. [gedaagden] stelt dat [rechthebbende] herhaaldelijk tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder door i) de huurverhoging en servicekosten niet te voldoen, ii) overlast en gevaarlijke situaties te veroorzaken en iii) het weigeren van toestemming voor het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud aan het gehuurde. De kantonrechter zal hierna eerst beoordelen of deze tekortkomingen vast staan en vervolgens of deze tekortkomingen afzonderlijk, of in onderlinge samenhang bezien, ontbinding van de huurovereenkomst zouden rechtvaardigen.

4.24.1.

In r.o. 4.21.1. is overwogen dat de huurprijsverhoging naar € 750,- niet aan de wettelijke vereisten voldoet. [rechthebbende] heeft de maandelijkse huur van € 700,- voldaan, behalve voor december 2022 en januari 2023. Hierdoor is een achterstand ontstaan van € 460,-, zoals hiervoor onder r.o. 4.22. toegelicht. Dit levert weliswaar een tekortkoming op, maar deze rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst. Dat geldt ook als deze tekortkoming in samenhang wordt bezien met die ten aanzien van de betalingsverplichting van [rechthebbende] voor de servicekosten. [rechthebbende] (of de bewindvoerder) heeft nagelaten om maandelijks € 300,- aan voorschot servicekosten te voldoen. De bewindvoerder heeft echter onweersproken gesteld dat zij [gedaagden] herhaaldelijk heeft verzocht om de schriftelijke huurovereenkomst en specificatie van de huurprijs aan te leveren en ook is onweersproken gesteld dat [gedaagden] deze stukken pas voor het eerst bij conclusie van antwoord heeft overgelegd. In zoverre is het dan ook aan [gedaagden] zelf te wijten dat het voorschot servicekosten van € 300,- per maand niet door de bewindvoerder is voldaan.

4.24.2.

[gedaagden] heeft gesteld dat [rechthebbende] dementerend is en snel achteruit gaat. Hij bedreigt, scheldt en is agressief jegens [gedaagden] en de moeder van [gedaagden] , die in de naastgelegen woning met haar echtgenoot woont, zo heeft [gedaagden] aangevoerd. De bewindvoerder heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat [rechthebbende] door medicijngebruik (verbaal) agressief kan zijn, maar zij weerspreekt de ernst ervan zoals door [gedaagden] wordt geschetst. De bewindvoerder heeft er ook op gewezen dat [rechthebbende] ook zelf overlast ondervindt door [gedaagden] en [A] , onder meer doordat zij naar hem schreeuwen en zijn zorg belemmeren.

4.25.

Voor wat betreft de stelling van [gedaagden] dat [rechthebbende] overlast en gevaarlijke situaties veroorzaakt, overweegt de kantonrechter als volgt. De relatie tussen [gedaagden] en [rechthebbende] is geen standaard huurrelatie. Partijen zijn familie van elkaar. Tot 2022 heeft [A] , de moeder van [gedaagden] en zus van [rechthebbende] , gedurende lange tijd mantelzorg aan [rechthebbende] verleend. Daarnaast verleent zij sinds 2017 mantelzorg aan haar echtgenoot, die vanwege een herseninfarct arbeidsongeschikt is geraakt. Op 23 maart 2022 heeft Veilig Thuis een melding ontvangen van een zorgverlener van BrabantZorg die aanvaringen tussen [rechthebbende] en zijn zus heeft waargenomen. Daarop is Veilig Thuis een onderzoek gestart. Bij brief van 7 juli 2022 heeft zij de uitkomst van het onderzoek met [A] gedeeld. Daarin staat het volgende vermeld:
“Op basis van gesprekken met u, uw broer bovengenoemde informanten concludeert Veilig Thuis dat de gemelde zorgen zijn bevestigd. Zowel uw broer als u hebben aangegeven dat er regelmatig sprake is van verbale escalaties tussen u beide. U geeft duidelijk aan dat u de zorg voor uw broer niet meer aankan en daardoor een korter lontje heeft naar uw broer toe. Deze overbelasting heeft er toe geleid dat er op regelmatige basis sprake is van verbaal geweld tussen uw broer en u. (…) Veilig Thuis heeft signalen van onveiligheid geïnventariseerd en veiligheidsvoorwaarden opgesteld. Dit betreffen voorwaarden die Veilig Thuis noodzakelijk acht om de veiligheid te herstellen.

- Meneer krijgt begrip. Ook als hij dingen niet begrijpt of snapt

- Meneer voelt zich niet geïsoleerd of alleen gelaten

- Meneer is geen slachtoffer van verbaal geweld in de vorm van schreeuwen, schelden en

dreigen met of het bang maken is gestopt (" ik ga weg, je maakt misbruik van ons, je huis

wordt verkocht, ik doe niks meer voor jou")”.

4.26.

Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt hieruit dat de verbale escalaties niet alleen op het conto van [rechthebbende] kunnen worden geschreven. Aangezien [A] evengoed een aandeel heeft in de aanvaringen die hebben plaatsgevonden, is de kantonrechter van oordeel dat niet zonder meer kan worden vastgesteld dat [rechthebbende] overlast en gevaarlijke situaties uitsluitend of in overwegende mate
veroorzaakt. Het door [gedaagden] overgelegde proces-verbaal van aangifte van 5 april 2023 leidt niet tot een ander oordeel. Een aangifte betreft slechts een weergave van wat [gedaagden] aan de verbalisant heeft verklaard. Dat deze verklaring in een proces-verbaal van aangifte is opgetekend, zegt niks over het waarheidsgehalte daarvan. Dat die aangifte aanleiding heeft gegeven tot vervolging of veroordeling van [rechthebbende] is niet gesteld of gebleken. Op basis van die enkele aangifte kan dus niet worden geconcludeerd dat [rechthebbende] eenzijdig ernstige overlast veroorzaakt. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de gestelde tekortkoming niet in rechte vast staat, althans dat de (gestelde) tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aangezien de overlast het gevolg is van een verstoorde verhouding tussen [rechthebbende] en zijn zus, waar beide partijen debet aan zijn. De kantonrechter begrijpt de gevoelens en belangen van [gedaagden] als het gaat om hun zorgen over de impact van de verstoorde familieverhoudingen op hun moeder. Hoe begrijpelijk de wens van [gedaagden] voor verbetering van de ontstane situatie ook is, deze maakt nog niet dat de huurovereenkomst tussen [rechthebbende] en [gedaagden] moet worden ontbonden. Zoals hiervoor overwogen, is daarvoor een tekortkoming van [rechthebbende] onder de huurovereenkomst vereist die de ontbinding rechtvaardigt en die is niet vast komen te staan.

4.26.1.

Ten slotte heeft [gedaagden] gesteld dat [rechthebbende] tekort schiet door toestemming voor noodzakelijk onderhoud aan het gehuurde te weigeren. De bewindvoerder heeft dat weersproken. Gelet op die betwisting, had het op de weg van [gedaagden] gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan, zodat de kantonrechter niet kan vaststellen dat [rechthebbende] tekort schiet door onderhoud aan het gehuurde te weigeren.

4.26.2.

De kantonrechter komt op basis van het voorgaande tot de conclusie dat de tekortkomingen, voor zover die vast zijn komen te staan, niet afzonderlijk en ook niet in onderlinge samenhang bezien, gezien hun bijzondere aard en/of geringe betekenis, een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De stelling van [gedaagden] dat [rechthebbende] geen belang bij voortzetting van de huurovereenkomst heeft, omdat hij opgenomen zou moeten worden in een verzorgingstehuis werpt geen ander licht op de zaak. Dat [rechthebbende] is aangewezen op een verzorgingstehuis is door zijn bewindvoerder gemotiveerd weersproken. Uit de overgelegde stukken blijkt juist dat de betrokken zorgverleners [rechthebbende] in staat achten om (met de zorg die hij nu ontvangt) verantwoord thuis te blijven wonen. In aanvulling daarop is door de bewindvoerder ter zitting toegelicht dat er sinds 1 maart 2024 een nieuwe zorgmentor is aangesteld die in opdracht van de kantonrechter onder meer onderzoekt of [rechthebbende] zelfstandig kan blijven wonen. Aangezien de uitkomst van dat onderzoek nog niet bekend is, moet er op basis van de visie van de betrokken zorgverleners vooralsnog vanuit worden gegaan dat dit mogelijk is. De slotsom is dus dat de gevorderde ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen.

E.
Buitengerechtelijke incassokosten

4.27.

De in conventie gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat aan [gedaagden] een aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW is verstuurd.

Proceskosten

4.28.

Vanwege de familiaire verhouding tussen partijen en het feit dat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Hoofdelijke veroordeling

4.29.

De veroordeling van [gedaagden] wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan de bewindvoerder van een bedrag van € 279,74 ter zake de afrekening van de servicekosten 2020, 2021 en 2022, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 maart 2023 tot het moment van voldoening,

5.2.

wijst het meer of anders gevorderde in conventie af,

In reconventie

5.3.

veroordeelt de bewindvoerder (dan wel de opvolgend bewindvoerder) om uit het vermogen van [rechthebbende] aan [gedaagden] een bedrag van € 1.800,- aan voorschot servicekosten 2023 te betalen,

5.4.

veroordeelt de bewindvoerder (dan wel de opvolgend bewindvoerder) om uit het vermogen van [rechthebbende] aan [gedaagden] een bedrag van € 460,- aan achterstallige huur te betalen,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde in reconventie af,

In conventie en reconventie

5.6.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.7.

verklaart dit vonnis, waar het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Vieira en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2024.