Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer gerechtshof 200.232.249
(zaaknummer rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, 6025266 CV EXPL 17-4534)
arrest van 10 december 2019
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat mr. P.W.F. Kostons.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 25 oktober 2017 dat de kantonrechter (rechtbank Limburg, sector burgerlijk recht, zittingsplaats Maastricht) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 24 januari 2018,
- de memorie van grieven, met producties,
- de memorie van antwoord, met producties,
- de akte overleggen producties en uitlating,
- de antwoordakte.
2.2.
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3.
[appellant] vordert in het hoger beroep – samengevat – het bestreden vonnis te vernietigen en alsnog toe te wijzen de door hem gevorderde verklaring voor recht inhoudende welke betalingsverplichtingen hij heeft gehad met betrekking tot de nutsvoorzieningen en de overige servicekosten over drie in de inleidende dagvaarding nader bepaalde afrekeningstijdvakken en alsnog toe te wijzen zijn vordering om [geïntimeerde] te veroordelen aan hem terug te betalen de bedragen die [appellant] teveel en dus onverschuldigd aan [geïntimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf iedere servicekostenmaand in de betreffende kalenderjaren, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
3.De vaststaande feiten
3.1.
In het bestreden vonnis zijn geen feiten vastgesteld. Het hof stelt de feiten als volgt, samengevat, vast.
3.2.
[appellant] huurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst van 16 februari 2005 met ingang van 1 maart 2005 en inmiddels voor onbepaalde tijd van [geïntimeerde] de zelfstandige woonruimte (een gemeubileerd appartement) met gezamenlijk gebruik van parkeerplaats, tuin en wasruimte, gelegen aan de [adres] te [plaats] .
3.3.
In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
Artikel 4 Betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.3
Per betaalperiode bedraagt
- de huurprijs € 450,--
- bijdrage energie, schoonmaak en 35,--
onderhoud algemene ruimten
- gas, water en energie appartement plus
bijkomende diensten
115,--
115,--
zodat de huurder in totaal heeft te voldoen € 600,--
(…)
Artikel 5 Leveringen en diensten
Als door of vanwege de verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:
- afschrijving stoffering;
- afschrijving keukenapparatuur;
- service-abonnement C.V./W.W. installaties;
- afschrijving douche-accessoires;
- onderhoud sanitair (2 x per maand).
3.4.
De servicekosten worden door [geïntimeerde] afgerekend per tijdvak van een jaar dat loopt van 1 augustus tot en met 31 juli.
3.5.
Bij brief van 10 november 2014 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de afrekening servicekosten en bijkomende leveringen over de periode van 1 augustus 2013 tot en met 31 juli 2014 gestuurd. In de afrekening is als volgt vermeld:
€
Gas 479,63
Elektrisch 445,04
Overige servicekosten* 814,14
Afschrijving stoffering
pm
pm
Totaal 1.738,81
Af: voorschot, 12 x 153,93
1.847.16
1.847.16
Te ontvangen 108,38
*)
Overige servicekosten afrek 2013 2014 (augustus t/m juli.)'
per app per maand
Tuinonderhoud 1366
Schoonm.gem
ruimt. 1429
Afschrijving stofzuiger 358 : 3 119
Schoonmaakmidd 150
Onderhoudsk.CV en wasautomaat 688
Wasmachine 1313:04:00 303
Droger 1099:4 jaar 275
Cai 4x200,33 814
Water 555
administratiekosten beheer pm
5699 814,14 67,85
3.6.
Bij brief van 27 november 2015 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de afrekening servicekosten en bijkomende leveringen over de periode van 1 augustus 2014 tot en met 31 juli 2015 gestuurd. In de afrekening is als volgt vermeld:
€
Gas 493,84
Elektrisch 378,89
Overige servicekosten 931,57
Afschrijving stoffering
pm
pm
Totaal 1.804,30
Af: voorschot, 12 x 153,93
1.847.16
1.847.16
Te ontvangen 42,86
(…)
Overige servicekosten afrek 2014 2015 (augustus t/m juli.)
per app per maand
Tuinonderhoud 1.413,00 16,82
Schoonm.gem ruimt. 1.634,00 19,45
Afschrijving stofzuiger 358 : 3 119,00 1,42
Schoonmaakmidd 150,00 1,79
Onderhoudsk.CV 688,00 8,19
Wasmachine 1313:4 303,00 3,61
Droger 1099:4 275,00 3,27
Ziggo 883,00 10,51
Water 625,00 7,44
Kleine reparatie vrv huurders 431,00 5,13
Totaal 6.521,00 931,57 77,63
3.7.
Bij brief van 13 december 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de afrekening servicekosten en bijkomende leveringen over de periode van 1 augustus 2015 tot en met 31 juli 2016 gestuurd. In de afrekening is als volgt vermeld:
€
Gas 521,97
Elektrisch 465,71
Overige servicekosten 906,72
Afschrijving stoffering
pm
pm
Totaal 1.894,40
Af: voorschot, 12 x 153,93
1.847.16
1.847.16
Te ontvangen 47,24
(…)
Overige servicekosten afrek 2015 2016 (augustus t/m juli.)
per app per maand
Tuinonderhoud 1.068,00 12,71
Schoonm.gem ruimt. 1.805,00 21,49
Afschrijving stofzuiger 358 : 3 119,00 1,42
Schoonmaakmidd 150,00 1,79
Onderhoudsk.CV 688,00 8,19
Wasmachine 1313:4 303,00 3,61
Droger 1099:4 275,00 3,27
Ziggo 883,00 10,51
Water 625,00 7,44
Kleine reparatie vrv huurders 431,00 5,13
Totaal 6.347,00 906,71 75,56
(…)
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1.
[appellant] meent dat [geïntimeerde] hem ten onrechte kosten voor bepaalde posten bij wijze van servicekosten in rekening heeft gebracht in bovengenoemde drie periodes. Ook met de hoogte van de kosten voor nutsvoorzieningen die [geïntimeerde] aan hem in rekening heeft gebracht is hij het niet eens. In eerste aanleg heeft [appellant] – samengevat – een verklaring voor recht gevorderd inhoudende welke betalingsverplichtingen hij heeft gehad met betrekking tot de nutsvoorzieningen en de overige servicekosten over drie in de inleidende dagvaarding nader bepaalde afrekeningstijdvakken en hij heeft gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen aan hem terug te betalen de bedragen die hij teveel en dus onverschuldigd aan [geïntimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf iedere servicekostenmaand in de betreffende kalenderjaren, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
4.2.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 oktober 2017 de vorderingen van [appellant] afgewezen en de kosten gecompenseerd.
5. De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1.
[appellant] heeft drie grieven tegen het bestreden vonnis gericht. Met grief I komt hij op tegen de overweging van de kantonrechter dat zijn vordering te weinig precies en welomlijnd is om deze zonder meer toe te wijzen en dat er aan de onderbouwing van de vordering van alles mankeert. Grief II ziet op de afwijzing door de kantonrechter van alle vorderingen ten aanzien van de specifieke servicekosten. Grief III is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen ter zake de nutsvoorzieningen.
5.2.
Voordat de zaak inhoudelijk wordt beoordeeld, wordt hierna eerst een aantal formele punten behandeld.
Tweede appellant?
5.3.
[appellant] heeft in de memorie van grieven te kennen gegeven abusievelijk in het exploot van dagvaarding in hoger beroep naast zichzelf een tweede appellant te hebben opgevoerd. Hij heeft toegelicht dat het hier om een vergissing gaat en dat niet is bedoeld deze persoon als mede-appellant in het geding op te voeren. Dat is ook niet mogelijk, omdat de procedure in hoger beroep in beginsel dient plaats te vinden tussen de partijen uit de vorige instantie en deze tweede ‘appellant’ in die procedure geen partij was. Het hof begrijpt dat [appellant] wijziging verzoekt van de aanduiding wie als appellant optreedt. [geïntimeerde] heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. Het hof gaat er daarom vanuit dat het geding in hoger beroep plaats vindt tussen [appellant] en [geïntimeerde] , waarmee de omissie is hersteld.
Ontvankelijkheid ex artikel 332 Rv
5.4.
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] niet-ontvankelijk is in het hoger beroep, omdat de vordering weliswaar is ingesteld als een verklaring voor recht van onbepaalde waarde, maar feitelijk een waarde vertegenwoordigt die beneden de appelgrens ligt van € 1.750,00. Uitgangspunt is dat partijen van het bestreden vonnis in hoger beroep kunnen komen, tenzij de vordering waarover de rechter in eerste aanleg had te beslissen niet meer beloopt dan € 1.750,00 of, in geval van een vordering van onbepaalde waarde, er duidelijke aanwijzingen bestaan dat de vordering geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 1.750,00, een en ander tenzij de wet anders bepaalt (artikel 332 lid 1 Rv). De door [appellant] ingestelde vordering tot afgifte van een verklaring voor recht is in beginsel van onbepaalde waarde. Beoordeeld moet dus worden of er aanwijzingen bestaan dat zij een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Bij de bepaling van de waarde van de vordering waarover de rechter in eerste aanleg had te beslissen, is het moment van het wijzen van het (eind)vonnis in beginsel bepalend. In het hier voorliggende geval kan worden volstaan met het waarderen van de vordering zoals deze oorspronkelijk is ingesteld, omdat deze niet anders luidde dan ten tijde van het (eind)vonnis van de kantonrechter van 25 oktober 2017. [appellant] beoogt met zijn vordering vermindering van zijn betalingsverplichting ten aanzien van de servicekosten en nutsvoorzieningen over drie periodes, met een totaalbedrag van € 5.436,08. Er zijn zonder de zaak inhoudelijk te beoordelen geen duidelijke aanwijzingen dat de omvang van die vermindering van de betalingsverplichting beperkt blijft tot het bedrag van € 1.750,00. De omstandigheid dat [appellant] eerder met het oog op een minnelijke regeling [geïntimeerde] te kennen heeft gegeven een jaarlijkse betalingsverplichting van € 1.000,00 te willen accepteren voor nutsvoorzieningen en servicekosten, kan, anders dan [geïntimeerde] meent, niet tot het oordeel leiden dat zijn vordering slechts een waarde heeft van € 894,40 (zijnde het betwiste gedeelte van één periode). Niet valt in te zien hoe dit door [geïntimeerde] niet geaccepteerde schikkingsvoorstel invloed heeft op de waarde van de vordering waarover de kantonrechter had te beslissen.
De door [geïntimeerde] in dit kader ook opgeworpen kwestie of [appellant] zijn vordering voor wat betreft de eerste twee periodes te laat heeft ingesteld, gelet op de vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2 BW, heeft geen invloed op de appelgrens. De vraag of de vervaltermijn in dit geval geldt, hoort bij de inhoudelijke behandeling van de zaak en zal hierna worden behandeld.
5.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] ontvankelijk is in zijn hoger beroep, omdat er onvoldoende aanwijzingen zijn dat de vordering een waarde heeft die beneden de appelgrens ligt.
Vervaltermijn artikel 7:260 lid 2 BW
5.6.
[geïntimeerde] heeft betoogd, onder verwijzing naar de vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2 BW, dat [appellant] over de eerste twee periodes geen restitutie meer kan vorderen en dat hij niet-ontvankelijk is in zijn vordering voor zover die betrekking heeft op de eerste twee periodes.
De eerste twee periodes zien op de tijdvakken van 1 augustus 2013 tot en met 31 juli 2014 en van 1 augustus 2014 tot en met 31 juli 2015. In artikel 7:260 lid 2 BW, dat ziet op een procedure bij de Huurcommissie, is onder meer bepaald, samengevat, dat het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk 24 maanden nadat de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn is verstreken voor het verstrekken door de verhuurder van het overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten en de berekening daarvan. De verhuurder dient volgens het bepaalde in artikel 7:259 lid 2 elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar (kort gezegd) genoemd overzicht te verstrekken.
5.7.
Volgens artikel 7:260 lid 2 BW moet een verzoek met betrekking tot de vaststelling van servicekosten binnen 24 maanden nadat de termijn voor het verstrekken van het overzicht (zie hiervoor) is verstreken, bij de Huurcommissie aanhangig worden gemaakt. In de jurisprudentie is uitgemaakt dat deze procedure niet exclusief is en dat ook een procedure bij de kantonrechter kan worden gevolgd. Dat ook voor de procedure bij de kantonrechter de vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2 BW geldt, blijkt niet met zoveel woorden uit de wet. Wel heeft de wetgever blijkens de Memorie van Toelichting (kamerstukken II 1992/1993, 22 902, nr. 3, p. 2) bij het voormalige artikel 13 lid 2 Huurprijzenwet woonruimte, dat later is overgenomen in artikel 7:260 lid 2 BW, ook toen al onder ogen gezien dat de servicekosten ook in een procedure bij de kantonrechter aan de orde kunnen komen. Naderhand heeft de wetgever in artikel 51 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) bepaald dat in elke na het verstrijken van die vervaltermijn ingestelde rechtsvordering ter zake van kort gezegd servicekosten, de uitspraak van de Huurcommissie of van de rechter over de betalingsverplichting van de huurder moet worden overgelegd. Dit duidt erop dat de wetgever er van uitgaat dat de vervaltermijn ook geldt voor de procedure bij de kantonrechter. Hoe dan ook heeft echter te gelden dat [appellant] , gelet op de datum van dagvaarding in eerste aanleg (23 mei 2017) en de oudste afrekening die ziet op de periode van 1 augustus 2013 tot en met 31 juli 2014, zijn vordering binnen de vervaltermijn heeft ingesteld. Het overzicht voor servicekosten in het jaar 2014 moest volgens artikel 7:259 lid 2 BW immers binnen zes maanden na 1 januari 2015, dus vóór 1 juli 2015 worden verstrekt, waarna de termijn van twee jaar begon te lopen. De conclusie moet dan ook zijn dat het vorderingsrecht van [appellant] niet is vervallen en dat hij ontvankelijk is.
Servicekosten
5.8.
Vervolgens moet per ieder van de drie hiervoor vermelde tijdvakken worden beoordeeld of [appellant] een betalingsverplichting had ter zake van de door [geïntimeerde] in de afrekeningen opgevoerde servicekosten en zo ja, voor welk bedrag. Partijen verschillen van mening over de vraag of [geïntimeerde] gerechtigd is andere servicekosten in rekening te brengen dan die zijn vermeld in de huurovereenkomst, als hiervoor bij de feiten weergegeven. [appellant] betoogt dat alleen betaling kan worden gevraagd van overeengekomen servicekosten en verwijst daartoe naar de artikelen 4.3 en 5 van de huurovereenkomst, naast het in het Besluit servicekosten bepaalde. [geïntimeerde] stelt dat de bijkomende leveringen en diensten genoemd in artikel 5 van de huurovereenkomst slechts bij wijze van voorbeeld zijn vermeld en dat deze niet limitatief zijn. Verder stelt hij dat ook als de bijkomende leveringen en diensten niet zouden zijn overeengekomen, deze wel feitelijk zijn verzorgd en dus betaald moeten worden. Hij wijst er op dat [appellant] sinds 2005 leveringen en diensten heeft ontvangen zonder ooit te hebben geklaagd.
5.9.
Uitgangspunt ex artikel 7:259 BW is dat de verhuurder voor servicekosten het overeengekomen bedrag in rekening mag brengen. In artikel 7:237 lid 2 BW is bepaald dat onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. In het Besluit servicekosten zijn zaken en diensten aangewezen waarvan, indien tussen partijen overeengekomen en geleverd/verleend, de kosten in ieder geval als servicekosten worden aangemerkt. [appellant] is in ieder geval gehouden de kosten van de in de huurovereenkomst overeengekomen zaken en diensten te betalen, voor zover uiteraard geleverd. Ook na de totstandkoming van de huurovereenkomst kunnen partijen nader zijn overeengekomen dat bepaalde zaken en diensten worden geleverd in het kader van de bewoning van de woonruimte. Dat hoeft niet uitdrukkelijk te zijn overeengekomen; dit kan ook stilzwijgend zijn gegaan.
5.10.
[appellant] heeft verschillende door [geïntimeerde] onder de noemer ‘overige servicekosten’ in rekening gebrachte posten betwist. Deze zullen hierna worden besproken, waarbij het hiervoor overwogene als uitgangspunt wordt gehanteerd.
Ziggo
5.11.
De kosten voor een kabeltelevisie-abonnement bij Ziggo zijn niet in de huurovereenkomst overeengekomen en evenmin in het Besluit servicekosten vermeld. [appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] geen digitaal abonnement heeft afgesloten bij Ziggo of een andere leverancier, waarmee hij aanvoert dat de dienst niet is geleverd. Hij stelt bovendien een eigen abonnement bij Ziggo te hebben afgesloten, waar hij ook zelf voor betaalt. Volgens [geïntimeerde] is het door [appellant] zelf afgesloten abonnement een internet abonnement en ziet het niet op kabeltelevisie, waarvan hij de kosten in rekening heeft gebracht.
Weliswaar kan uit de stukken worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] een abonnement (Televisie op Maat) bij Ziggo heeft aangevraagd ten behoeve van de levering van TV signaal aan de appartementen en dat hiervoor ook door [geïntimeerde] aan Ziggo is betaald, maar nergens blijkt uit dat [geïntimeerde] met [appellant] heeft gecommuniceerd dat deze dienst geleverd zou gaan worden en dat [appellant] daarvan gebruik wilde maken en dat heeft [geïntimeerde] ook niet gesteld. Dat had wel op zijn weg gelegen, nu het abonnement bij Ziggo is aangegaan nadat partijen de huurovereenkomst hebben gesloten. [appellant] heeft kennelijk zelf een abonnement bij Ziggo afgesloten, voor zowel internet als televisie en in ieder geval in de periode waarover het geschil gaat. Nu niet vaststaat dat [geïntimeerde] met [appellant] afspraken heeft gemaakt over het collectieve televisie-abonnement, kan [appellant] niet worden tegengeworpen dat hij zelf een abonnement heeft afgesloten. De door [geïntimeerde] opgevoerde servicekosten die betrekking hebben op Ziggo, mochten dan ook niet aan [appellant] in rekening worden gebracht. Voor de afrekeningen over de periode van 1 augustus 2014 tot en met 31 juli 2015 en over de periode van 1 augustus 2015 tot en met 31 juli 2016 betekent dat dat 24 maanden x € 10,51 = € 252,24 teveel in rekening is gebracht aan [appellant] .
Afschrijvingskosten wasmachine en droger
5.12.
De kantonrechter heeft terecht overwogen dat de afschrijvingskosten van een wasmachine en droger ten behoeve van de zeven appartementen ten onrechte aan [appellant] in rekening zijn gebracht. Hieraan is door de kantonrechter evenwel niet de consequentie verbonden dat [appellant] op dit punt teveel aan [geïntimeerde] heeft betaald. Naar het oordeel van het hof zijn deze afschrijvingskosten zonder grond in rekening gebracht en moeten deze dus worden terugbetaald. Het gaat om een maandelijks bedrag van € 3,61 voor de wasmachine en € 3,27 voor de droger, x 12 maanden x drie jaar = € 247,68. Hieraan doet niet af dat [appellant] , zoals [geïntimeerde] stelt, de wasmachine en droger feitelijk wel heeft gebruikt. Deze zijn immers, als door de kantonrechter overwogen, als onderdeel van het huurcontract beschikbaar gesteld en worden geacht te zijn begrepen in de huurprijs. Daartegen is geen grief gericht door [geïntimeerde] .
Afschrijvingskosten stofzuiger
5.13.
Naar het oordeel van het hof dienen de afschrijvingskosten van de stofzuiger, die door [geïntimeerde] is aangeschaft ten behoeve van de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes van het complex, als onderdeel van de kosten van de schoonmaak te worden beschouwd. De kosten van schoonmaak zijn in het huurcontract onder 4.3 overeengekomen. [appellant] is dan ook gehouden deze kosten te betalen.
Kosten schoonmaakster en schoonmaakmiddelen
5.14.
[appellant] betwist op zichzelf niet dat de kosten van de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes tot de servicekosten behoren. Hij stelt dat de schoonmaakster feitelijk minder uren schoonmaakt dan zij in rekening heeft gebracht aan [geïntimeerde] en die [geïntimeerde] heeft doorberekend aan de huurders. Of dat zo is of niet, kan in het midden blijven. Het gaat erom wat [geïntimeerde] voor het schoonmaakwerk betaalt. Als hij accepteert dat de schoonmaakster haar werk in minder dan de overeengekomen uren uitvoert en er verder geen klachten zijn over de kwaliteit van haar werk, moet het ervoor worden gehouden dat feitelijk met haar een vaste prijs voor haar werk is overeengekomen. Er is niet gesteld dat de gemeenschappelijke ruimtes niet goed worden schoongehouden of dat daarvoor een buitenissig bedrag in rekening wordt gebracht. Daarvan uitgaande, is er geen grond om voor de schoonmaak minder kosten in rekening te brengen. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen.
Wat betreft het door [geïntimeerde] opgevoerde bedrag van € 150,00 per jaar voor kosten van schoonmaakmiddelen heeft hij tegenover de betwisting van dit bedrag door [appellant] onvoldoende onderbouwd dat voor de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes voor zo’n aanzienlijk bedrag schoonmaakmiddelen benodigd zijn. Er is niet bekend om wat voor oppervlaktes het gaat en evenmin waaruit de werkzaamheden, anders dan stofzuigen, bestaan. Weliswaar heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg aangeboden aankoopbonnen over te leggen, maar dat had hij gelet op de stellingen van [appellant] , al eerder kunnen en moeten doen. Daartoe zal niet alsnog de gelegenheid worden gegeven. De conclusie luidt dat [geïntimeerde] onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd dat de kosten van schoonmaakmiddelen € 150,00 per jaar bedragen. Het hof stelt deze kosten in redelijkheid vast op een bedrag van € 30,00 per jaar. Dat betekent dat [appellant] over de bestreden drie periodes (150 – 30 =) € 120,00 : 12 maanden :7 appartementen = € 1,43 per maand teveel heeft betaald. Uitgaande van € 1,43 per maand x 12 maanden x 3 jaar = € 51,43 teveel door [appellant] betaald.
Onderhoud van de installaties
5.15.
In het huurcontract is overeengekomen dat de kosten van het serviceabonnement CV/WW installaties onder de servicekosten vallen. De stelling van [appellant] dat deze post niet als servicekosten mag worden opgevoerd omdat deze standaard voor rekening van de verhuurder komt, hoeft daarmee niet verder te worden besproken. Dat [geïntimeerde] volgens [appellant] niet de abonnementskosten, maar daadwerkelijk gemaakte onderhoudskosten bedoelt, kan uit de stellingen van [geïntimeerde] niet worden geconcludeerd. Ook uit de overweging van de kantonrechter dat [appellant] desgewenst inzage kan verlangen in de jaarlijkse afrekening van het onderhoudsbedrijf, kan, anders dan [appellant] meent, niet worden afgeleid dat het hier gaat om daadwerkelijk gemaakte onderhoudskosten, niet zijnde abonnementskosten. Deze kosten zijn dus terecht aan [appellant] als servicekosten in rekening gebracht.
Kleine reparaties
5.16.
[appellant] betwist op zichzelf niet dat [geïntimeerde] in oktober 2014 kosten heeft gemaakt in verband met een rioolverstopping. Hij stelt dat deze werkzaamheden niet als kleine herstellingen in de zin van het Besluit kleine herstellingen zijn te kwalificeren en dat deze kosten daarom niet aan hem mogen worden doorberekend. Deze stelling is onjuist, gelet op het bepaalde onder n. in bijlage 1 bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen. Nu [geïntimeerde] deze kosten met facturen heeft onderbouwd en deze hoofdelijk zijn omgeslagen over de huurders, is het aan [appellant] in rekening gebrachte bedrag aan servicekosten over het boekjaar augustus 2014 - juli 2015 op dit onderdeel terecht. [geïntimeerde] heeft evenwel onvoldoende onderbouwd waarop de post kleine reparaties in het laatste jaar 2015-2016 ziet, net als het jaar daarvoor begroot op € 431,00 per jaar en € 5,13 per huurder per maand. Nu voor deze post geen onderbouwing is gegeven, moet worden geconcludeerd dat deze kosten ten onrechte aan [appellant] in rekening zijn gebracht. Het gaat om een bedrag van 12 maanden x € 5,13 = € 61,56.
Tuinonderhoud
5.17.
[appellant] voert aan dat tuinonderhoud niet is overeengekomen tussen partijen, zodat hem daarvoor geen kosten in rekening kunnen worden gebracht.
Tuinonderhoud is onder l. in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen aangewezen als kleine herstelling die op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komt. In beginsel moeten de huurders dan ook de tuin van het appartementencomplex zelf onderhouden. Feitelijk is het tuinonderhoud al lange tijd door [geïntimeerde] uitbesteed aan een hovenier, in ieder geval vanaf eind 2009. In een brief van [geïntimeerde] aan de bewoners van het appartementencomplex van 30 september 2009 heeft hij de huurders meegedeeld, samengevat, dat de tuin wordt opgeknapt begin oktober 2009 en dat daarna een maal per 14 dagen een tuinman komt voor het onderhoud van de tuin.
Partijen kunnen overeenkomen dat de verhuurder het tuinonderhoud voor zijn rekening neemt, al dan niet met doorberekening van de kosten die daaraan verbonden zijn. Uit de hiervoor genoemde brief blijkt dat [geïntimeerde] de huurders enkel heeft meegedeeld dat het tuinonderhoud zal worden uitbesteed. Instemming van de huurders wordt niet gevraagd. Over kosten wordt in deze brief niet gesproken. [appellant] had op zichzelf kennelijk geen bezwaar tegen het onderhoud van de tuin door een hovenier. Daaruit kan echter niet worden afgeleid dat hij tevens geen bezwaar had tegen het in rekening brengen van de kosten van dat tuinonderhoud, te minder niet nu over die kosten door [geïntimeerde] helemaal niet werd gerept. Dat [appellant] zich heeft bemoeid met de kwaliteit van het tuinonderhoud en een andere hovenier heeft voorgesteld, waaraan [geïntimeerde] gehoor heeft gegeven, kan op zichzelf geen betalingsverplichting voor [appellant] in het leven roepen. Daarvoor is nodig dat die verplichting tussen partijen is overeengekomen en dat daarvan sprake is, is niet gesteld of gebleken. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] ten onrechte kosten voor tuinonderhoud aan [appellant] in rekening heeft gebracht. Over de drie periodes gaat het per maand om bedragen van respectievelijk € 16,26, € 16,82 en € 12,71. In totaal heeft [appellant] dan omgerekend naar een periode van telkens een jaar een bedrag van € 549,48 onverschuldigd betaald aan [geïntimeerde] .
5.18.
Uit wat hiervoor is overwogen volgt de conclusie dat de grieven I en II deels slagen. Dat [appellant] zijn vordering niet tot concrete bedragen heeft gespecificeerd is, zoals blijkt uit wat hiervoor is overwogen, geen beletsel om de gevorderde betalingsverplichting van [appellant] vast te stellen.
Nutsvoorzieningen
5.19.
Anders dan hiervoor bij de behandeling van de grieven I en II het geval was, is het voor het hof niet mogelijk om vast te stellen welk bedrag [appellant] aan kosten voor de nutsvoorzieningen over de drie betreffende periodes verschuldigd is aan [geïntimeerde] , anders dan door [geïntimeerde] aan hem in rekening gebracht. [appellant] stelling dat het individuele verbruik niet op correcte wijze is doorberekend en dat er toeslagen, belastingen en kosten ten onrechte één op één zijn doorberekend, is zonder voldoende feitelijke onderbouwing niet te toetsen, terwijl ook het debat tussen partijen zich daarop niet heeft toegespitst. Vaste kosten zijn door [geïntimeerde] naar rato per appartement omgeslagen, en dus niet aan elke huurder voor het volledige bedrag in rekening gebracht, zoals [appellant] kennelijk meent. Waarom [geïntimeerde] niet gerechtigd is om de door de leveranciers in rekening gebrachte toeslagen en belastingen en dergelijke door te berekenen aan de huurders heeft [appellant] niet onderbouwd en valt ook niet zonder meer in te zien, zodat aan deze stelling voorbij wordt gegaan. [geïntimeerde] heeft producties in het geding gebracht zoals de eindafrekeningen van de leveranciers en door hem opgestelde gespecificeerde berekeningen van verbruik en kosten per appartement. Het is niet aan het hof om zonder concrete verwijzing door [appellant] per onderdeel, deze posten na te rekenen. [geïntimeerde] heeft voldoende toegelicht waarom er, op verzoek van [appellant] , ten aanzien van één van de andere appartementen, kennelijk in verband met gezinsuitbreiding, voor de algemene energiekosten een andere verdeelsleutel is gebaseerd, overigens in het voordeel van [appellant] . Dat deze verdeelsleutel op alle fronten moet worden toegepast, valt zonder nadere toelichting niet in te zien. De conclusie is dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat de afrekening nutsvoorzieningen over de drie periodes niet juist is. Dat betekent dat grief III faalt.
6. De slotsom
6.1.
De grieven I en II slagen deels. Het bestreden vonnis zal in zoverre worden vernietigd en er zal opnieuw recht worden gedaan.
De betalingsverplichting van [appellant] over de periode van 1 augustus 2013 tot en met 31 juli 2014 wat betreft overige servicekosten wordt vastgesteld op € 814,14 -/- 195,14 tuinonderhoud -/- 17,16 schoonmaakmiddelen, - /- € 82,56
afschrijving wasmachine en droger = € 519,28.
De betalingsverplichting van [appellant] over de periode van 1 augustus 2014 tot en met 31 juli 2015 wat betreft overige servicekosten wordt vastgesteld op € 931,57 -/- 201,84 tuinonderhoud -/- 17,16 schoonmaakmiddelen, - /- € 82,56 afschrijving wasmachine en droger -/- 126,12 Ziggo = € 503,89.
De betalingsverplichting van [appellant] over de periode van 1 augustus 2015 tot en met 31 juli 2016 wat betreft overige servicekosten wordt vastgesteld op € 906,71 -/- 152,52 tuinonderhoud -/- 17,16 schoonmaakmiddelen, - /- € 82,56 afschrijving wasmachine en droger -/- 126,12 Ziggo -/- 61,56 kleine reparaties = € 466,79. Deze betalingsverplichtingen zullen als gevorderd in een verklaring voor recht worden vastgelegd. Er is geen grond om de betalingsverplichting ten aanzien van de nutsvoorzieningen vast te leggen, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
De vordering tot terugbetaling van de teveel betaalde bedragen over de betreffende drie periodes zal als na te melden worden toegewezen.
6.2.
De gevorderde wettelijke rente zal als na te melden worden toegewezen.
6.3.
Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van beide instanties worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht van 25 oktober 2017 en doet opnieuw recht;
verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [appellant] wat betreft ‘overige servicekosten’ over het afrekentijdvak 1 augustus 2013 tot en met 31 juli 2014 € 519,28 bedroeg, over het afrekentijdvak van 1 augustus 2014 tot en met 31 juli 2015 € 503,89 bedroeg en over het afrekentijdvak van 1 augustus 2015 tot en met 31 juli 2016 € 466,79 bedroeg,
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen ter zake teveel betaalde overige servicekosten over de periode van 1 augustus 2013 tot en met 31 juli 2014 € 294,86, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag dat iedere maand teveel is betaald (€ 24,57), telkens vanaf de eerste van de daarop volgende maand tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen ter zake de overige servicekosten over de periode van 1 augustus 2014 tot en met 31 juli 2015 € 427,68, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag dat iedere maand teveel is betaald (€ 35,64), telkens vanaf de eerste van de daarop volgende maand tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen ter zake de overige servicekosten over de periode van 1 augustus 2015 tot en met 31 juli 2016 € 439,92, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag dat iedere maand teveel is betaald (€ 36,66), telkens vanaf de eerste van de daarop volgende maand tot de dag van volledige betaling,
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten van beide instanties draagt,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en J.G.J. Rinkes, is ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 december 2019.
griffier rolraadsheer