Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/635
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 november 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de Staat der Nederlanden(de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.
de Staat der Nederlanden(de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde [1] van het woonzorgcentrum Mariaoord aan de [adres] in [woonplaats] (het woonzorgcentrum).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het woonzorgcentrum met de beschikking van 30 juni 2021 vastgesteld en die geldt voor het kalenderjaar 2020. De waarde van het woonzorgcentrum is vastgesteld op € 25.625.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekendgemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 26 januari 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van het woonzorgcentrum verlaagd naar € 23.388.000.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiseres heeft een aanvullend beroepschrift ingediend (dat door haarzelf conclusie van repliek is genoemd).
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 7 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres [naam] , bijgestaan door taxateur [naam] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateurs [naam] en [naam] . De Staat heeft afgezien van het voeren van verweer. [2]
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van het woonzorgcentrum, gelegen in de wijk Rosmalen-Zuid en de buurt Binckhorst.
2.1.
Het woonzorgcentrum bestaat allereerst uit een hoofdgebouw, dat bestaat uit een kelder en begane grond met drie verdiepingen. Het oorspronkelijk bouwjaar is 1971. Er hebben bouwkundige ingrepen plaatsgevonden op de begane grond in 2003, op de eerste verdieping in 2017, op de tweede verdieping in 1995 en op de derde verdieping in 2018.
2.2.
Het hoofdgebouw is verbonden met een voormalig klooster uit 1960, dat bestaat uit de begane grond en twee verdiepingen. Op de begane grond en de eerste verdieping hebben in 2003 bouwkundige ingrepen plaatsgevonden. De kapel van het klooster is ook gebouwd in 1960 en wordt gebruikt voor kerkdiensten en evenementen.
2.3.
Er zijn drie paviljoens, paviljoen A is gebouwd in 2007 en paviljoen B en C zijn gebouwd in 2008. Er is ook een energiegebouw en een fietsenstalling uit 2007. Het tuinhuis is gebouwd in 2004, het dierenverblijf en het hekwerk in 2012 en er is een luifel uit 2016.
2.4.
De grond is verdeeld in erfgrond, extra grond, bos met de bestemming “Natuur” en bos met de bestemming “Maatschappelijk”.
Beoordeling door de rechtbank
Het beroep
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het woonzorgcentrum niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde (€ 23.716.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 27 september 2021 is opgesteld door taxateurs [naam] en [naam] . Eiseres bepleit een waarde van € 15.648.128 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport van [naam] van 28 september 2022 (dat later in de beroepsfase nog is aangepast).
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dit met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.
3.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourante onroerende zaak en dat de waarde moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
3.4.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op:
- de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen,
- gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering, gebaseerd op:
- de verstreken en de resterende gebruiksduur en
- met inachtneming van de restwaarde, en
gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op:
- economische veroudering,
- verouderde bouwwijze,
- ondoelmatigheid en
- excessieve gebruikskosten.
Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
De waarde van de grond
3.5.
De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatie opgenomen dat tot het woonzorgcentrum 114.494 m² grond behoort. De juistheid hiervan is door eiseres niet bestreden. Tot de grond behoort een aantal parkeerterreinen en wegen. Volgens eiseres zijn dit openbare wegen waarvoor een waarderingsuitzondering geldt, zodat die buiten de waardering moeten worden gelaten. Omdat eiseres een beroep doet op een waarderingsuitzondering draagt zij daarvan de bewijslast. Daarin is zij niet geslaagd. Eiseres merkt terecht op dat voor de definitie van openbare weg aansluiting moet worden gezocht bij de Wegenwet. [3] Maar nog daargelaten of in dit geval de parkeerterreinen en wegen bij het woonzorgcentrum ‘wegen’ in de zin van de Wegenwet zijn, [4] is eiseres er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat die wegen openbaar zijn. Eiseres wijst er weliswaar terecht op dat een weg openbaar is als de rechthebbende daaraan de bestemming van openbare weg heeft gegeven, [5] maar voordat die dat kan doen moet de gemeenteraad (van de gemeente waarin die weg is gelegen) een zogenaamd besluit tot medewerking nemen. [6] Het bestaan van een dergelijk besluit is niet gebleken. Dit betekent dat, voor zover al sprake is van een weg, niet aannemelijk is geworden dat die weg openbaar is.
3.6.
De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatie de oppervlakte van de erfgrond bepaald op 1,5 keer het bebouwd oppervlak en dat is 30.170 m². De heffingsambtenaar heeft het overige deel van het perceel onderverdeeld in drie andere bestemmingen en daarvoor telkens andere grondprijzen gehanteerd. [7] De juistheid hiervan is door eiseres niet bestreden. De heffingsambtenaar hanteert voor de erfgrond een grondprijs van € 155 per m². Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar dit niet heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar vindt dat hij die waarde wel heeft onderbouwd en wijst op de door de gemeente ’s-Hertogenbosch gehanteerde uitgifteprijs per 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van € 170 per m². De heffingsambtenaar vindt ook dat hij heeft onderbouwd dat die prijs voldoende relatie met de markt heeft en wijst op vier transacties van onroerende zaken die allen de bestemming maatschappelijk hebben.
3.7.
De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hiermee de grondwaarde voldoende heeft onderbouwd. Eiseres vindt de transacties niet bruikbaar, ondanks dat zij niet bestrijdt dat die alle vier betrekking hebben op gronden met de bestemming “maatschappelijk” . Eiseres vindt dat nog een stap verder moet worden gekeken en dat alleen referenties in de zorg bruikbaar zijn en niet andere referenties met de bestemming “maatschappelijk”. De heffingsambtenaar heeft hierover terecht gezegd dat dit een blote stelling is waarmee de bruikbaarheid van de door hem aangedragen referenties onvoldoende is bestreden. In het midden kan blijven of de door de heffingsambtenaar aangedragen referentie Coudewater bruikbaar is. Ook als die buiten beschouwing zou blijven, is aannemelijk geworden dat de door hem gehanteerde grondprijs van € 155 per m² voldoende relatie met de markt heeft.
De objectsoort en bouwaard
3.8.
Eiseres vindt – zo begrijpt de rechtbank – dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de oorspronkelijke bouwwijze van het object door in zijn taxatie uit te gaan van onjuiste archetypen voor met name het hoofdgebouw.
3.8.1.
Eiseres voert in haar beroepschrift aan dat bij het vaststellen van de bruto vervangingswaarde de bouwaard van het object moet worden beoordeeld. Daarbij is de oorspronkelijke bouwwijze bepalend. Dat op waardepeildatum zware zorg wordt verleend, is daarbij niet relevant. Tussen partijen is volgens eiseres niet in geschil dat het woonzorgcentrum oorspronkelijk is gebouwd voor de huisvesting van bewoners met een lichte zorgvraag. Op grond daarvan is het juist dat voor het bepalen van de bruto vervangingswaarde wordt aangesloten bij locaties die zijn gebouwd voor soortgelijk gebruik. De bouwkosten van een locatie veranderen niet naarmate de zorgintensiteit op de locatie toeneemt, aldus eiseres.
3.8.2.
De heffingsambtenaar is het niet met eiseres eens dat de oorspronkelijke bouwwijze bepalend is, maar voert allereerst aan dat het woonzorgcentrum oorspronkelijk wel degelijk is gebouwd voor de huisvesting van bewoners met een zwaardere (verpleeg)zorgvraag. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gewezen op een bedrijfsfilm van eiseres waarin staat dat er voor realisatie van het hoofdgebouw in 1971 inderdaad panden stonden voor bewoners met een lichte zorgvraag. Maar die panden zijn in 1970 gesloopt en hebben plaatsgemaakt voor onder andere de huidige hoofdbouw. Volgens de heffingsambtenaar is dus ook de oorspronkelijke bouwwijze gericht op verpleegzorg en heeft hij terecht gebruikgemaakt van de archetypen voor een verpleeghuis.
3.8.3.
De rechtbank volgt het op de zitting uiteengezette betoog van de heffingsambtenaar, omdat eiseres dat verder niet heeft bestreden.
Verlenging van de levensduur
3.9.
Eiseres vindt dat bij de waardebepaling is uitgegaan van een te lange levensduur.
3.9.1.
Eiseres wijst erop dat de heffingsambtenaar ten aanzien van een aantal (object)onderdelen de levensduur heeft verlengd en die levensduur daarmee buiten de bandbreedte van de taxatiewijzers heeft bepaald. De rechtbank begrijpt dat eiseres alleen in zoverre de door de heffingsambtenaar gehanteerde levensduren ter discussie stelt. Eiseres vindt de enkele verwijzing door de heffingsambtenaar naar de renovaties in 1995, 2003, 2017 en 2018 daarvoor een onvoldoende onderbouwing. Eiseres heeft op de zitting desgevraagd toegelicht deze renovaties tot normaal onderhoud te rekenen en dat die dus geen reden geven om tot verlenging van de levensduur over te gaan.
3.9.2.
De heffingsambtenaar vindt de renovaties in 1995, 2003, 2017 en 2018 geen normaal onderhoud. Hij wijst erop dat van het hoofdgebouw de begane grond is gerenoveerd in 2003, de eerste verdieping in 2017, de tweede verdieping in 1995 en de derde verdieping in 2018. Bij de renovatie uit 2017 is de eerste verdieping voor de helft omgebouwd naar woningen en is de andere helft kantoren gebleven. Bij de renovatie in 2018 is de gehele verdieping omgebouwd naar flexplekken, wat zo’n € 900.000 heeft gekost. De begane grond en de eerste verdieping van het klooster zijn gerenoveerd in 2003. Tijdens de renovaties zijn de afbouw en installaties vernieuwd en nieuw opgevoerd in de taxatie. Voor de gerenoveerde delen is het eindjaar van de ruwbouw daarom buiten de bandbreedte verlengd tot aan het eindjaar van de gerenoveerde afbouw. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog gezegd dat er een meerjarenonderhoudsplan voor het woonzorgcentrum ligt dat loopt tot en met 2043.
3.9.3.
De rechtbank kan het betoog van de heffingsambtenaar volgen. Met wat hij heeft aangevoerd over de renovaties is voor de rechtbank voldoende aannemelijk dat die het normaal onderhoud overstijgen. De heffingsambtenaar heeft verder inzichtelijk gemaakt wat hij als ijkpunt heeft gehanteerd om de levensduur te verlengen. Het in dit geval verlengen van de levensduur is overigens ook in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever. In de wet [8] staat immers dat bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde “de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen”.
Conclusie ten aanzien van het beroep
3.10.
Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 23.388.000 voor het woonzorgcentrum niet te hoog is. Eiseres heeft met de door haar bepleite waarde en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
Het verzoek om schadevergoeding
4. Het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
4.1.
De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaren. De termijn vangt aan op de dag dat het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen en eindigt op de dag waarop de rechtbank uitspraak in beroep doet. Het bezwaarschrift van eiseres is door de heffingsambtenaar op 6 juli 2021 ontvangen en de rechtbank doet vandaag uitspraak. De vestreken periode bedraagt dus meer dan twee jaren. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet in zo’n geval worden verondersteld dat eiseres immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie ondervindt die dientengevolge moet worden vergoed. Dit vermoeden is echter weerlegbaar.
4.2.
De heffingsambtenaar voert in zijn verweerschrift aan dat E. den Hamer, manager facilitair bij eiseres, telefonisch zou hebben verklaard dat hij het niet juist zou vinden als in deze procedure namens eiseres om genoemde immateriële schadevergoedingzou worden verzocht. In het aanvullend beroepschrift van 26 oktober 2023 heeft (de gemachtigde van) eiseres aangegeven dat de heer Den Hamer niet bevoegd is zich hierover namens eiseres uit te laten. De heffingsambtenaar zegt dit stuk vervolgens op 30 oktober 2023 te hebben ontvangen en naar aanleiding daarvan contact te hebben gezocht met P.G.J.M. Hermsen, (enig) bestuurder van eiseres. De heffingsambtenaar heeft op de zitting een e-mailbericht van de heer Hermsen aan (de gemachtigde van) de heffingsambtenaar voorgelezen waarin de heer Hermsen – kort en zakelijk weergegeven – aangeeft dat eiseres niet heeft geleden onder de (te) lange duur van de procedure en dat zij daarom geen vergoeding van immateriële schade aan de orde acht. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank het onder 4.1. genoemde vermoeden weerlegd.
4.3.
De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting gezegd de handelswijze van de heffingsambtenaar bezwaarlijk te vinden en dat hem daardoor de kans is ontnomen om de heer Hermsen op andere gedachten te brengen. Voor zover (de gemachtigde van) eiseres hiermee stelt dat het de heffingsambtenaar niet zou zijn toegestaan om rechtstreeks met een belastingplichtige contact op te nemen nadat die een gemachtigde heeft ingeschakeld, wordt daarmee miskend dat geen rechtsregel zich tegen een dergelijk contact verzet. Het is dan vervolgens aan (de bestuurder van) de belastingplichtige om daarop in te gaan of om de heffingsambtenaar naar haar gemachtigde te verwijzen. Voor dat laatste heeft de bestuurder van eiseres kennelijk geen aanleiding gezien en hij is ingegaan op het contact vanuit de heffingsambtenaar. Dat is een aan eiseres toe te rekenen keuze die ook haar gemachtigde heeft te respecteren. Voor zover de gemachtigde van eiseres stelt dat hij is overvallen door de handelswijze van de heffingsambtenaar, wijst de rechtbank erop dat het de professionele verantwoordelijkheid is van een rechtsbijstandverlener om op de hoogte te zijn van de standpunten die zijn cliënt in een procedure wenst in te nemen. In dat licht heeft het de rechtbank ook verbaasd dat de gemachtigde van eiseres een verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft gedaan, terwijl (de bestuurder van) eiseres daar niet achterstaat, en ook in dat verzoek heeft volhard nadat hij kennisnam van het standpunt van (de bestuurder van) eiseres.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, voorzitter, en mr. J. Lie en mr. D.J.M. van de Voort, leden, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 november 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.