ECLI:NL:RBOBR:2023:5005

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 10059008 \ CV EXPL 22-5021

Vonnis van 26 oktober 2023

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen in enkelvoud: [eisers] ,

gemachtigde: mr. V.J.K. Welten,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. D.Y. Li.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 november 2022,

- de producties 4 en 5 van [gedaagde] ,

- de akte inbreng producties 14 tot en met 19 tevens houdende akte vermeerdering/wijziging van eis van [eisers] ,

- de antwoordakte van [gedaagde] ,

- de mondelinge behandeling van 31 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft van [eisers] een horecaruimte met bovenwoning gehuurd aan de [adres] te [plaats] (hierna: de huurovereenkomst). De huurprijs bedroeg € 6.200,-- per maand.

2.2.

[gedaagde] exploiteerde in de horecaruimte een restaurant onder de naam [naam restaurant] .

2.3.

In de coronaperiode is een achterstand in de betaling van de huur door [gedaagde] ontstaan.

2.4.

Op 24 juni 2020 zijn partijen een tijdelijke verlaging van de huurprijs met

€ 1.000,-- per maand overeengekomen voor de maanden maart tot en met mei 2020 en voor de maanden juli tot en met december 2020. De huur over deze maanden bedraagt dus € 5.200,--.

2.5.

Vervolgens is toch weer een betalingsachterstand ontstaan, althans is de bestaande achterstand verder opgelopen.

2.6.

Op verzoek van [gedaagde] heeft [eisers] op 19 augustus 2021 ingestemd met een halvering van de huurprijs tot € 3.100,-- voor de maanden maart tot en met mei 2020 en oktober 2020 tot en met mei 2021. De huurachterstand zou volgens [eisers] op dat moment € 47.500,-- bedragen.

2.7.

[gedaagde] heeft [eisers] in zijn e-mail van 23 augustus 2021 meegedeeld dat hij 2/5e deel van de door hem betaalde huurwaarborg, een bedrag van € 12.400,--, zal aanspreken in het kader van de gemaakte afspraken, waarna hij het resterende bedrag ad € 35.100,-- nog zal voldoen.

2.8.

Op 27 september 2021 zijn partijen het volgende overeengekomen:

“Zoals besproken hierbij de bevestiging dat we overeengekomen zijn dat jij( [gedaagde] , toevoeging van de kantonrechter)
in 2 termijnen de openstaande schuld van € 35.100 gaat betalen.

De 2 termijnen en bedragen die we overeengekomen zijn:

- voor einde maand September 2021 het bedrag van € 20.000

- voor einde maand december 2021 het laatste bedrag van € 15.100

[eisers] zullen na de betaling van de eerste termijn (€ 20.000) de 3 maanden huurwaarborg storten te waarde van € 18.600.

Als beide partijen aan bovenstaande verplichtingen hebben voldaan, dan zijn er geen wederzijdse schuld of verplichtingen openstaand.

De normale huur blijft uiteraard gewoon doorlopen, dus de maanden Oktober, November etc dienen gewoon doorbetaald te worden.”

2.9.

[gedaagde] heeft de eerste termijn van € 20.000,-- tijdig voldaan.

2.10.

Het restantbedrag van € 15.100,-- is door [gedaagde] niet betaald.

2.11.

[eisers] heeft – voor zover voor de beoordeling van belang - op 9 januari 2022 aan [gedaagde] geschreven:
“Zoals je weet zijn we van plan het pand te verkopen en zoals het er nu uitziet gaat dat deze maand gebeuren. …

Zoals je weet zouden wij 3 maanden huur in de huurwaarborg pot storten zodat jij 2 maanden borg kon gebruiken om een deel van de achterstallige huur in te lossen. Maar de koper wil 5 maanden huurwaarborg erin hebben zitten. De notaris bevestigd dat dit inderdaad moet gebeuren. Die 5 maanden huurwaarborg staan zo beschreven in de huur overeenkomst en daar moeten we ons dus aan houden. … Jij krijgt dit geld terug op het eind van de huurovereenkomst.

Dus we moeten zorgen dat er 31.000 euro (5x6200) in de huurwaarborg pot komt te zitten.

Ik kan me voorstellen dat je dit nu niet hebt en daarom willen wij er wel voor zorgen dat dit geld op de rekening komt te staan. We moeten dit wel goed op papier zetten en afspraken maken dat ik de loop van 2022 dit geld terug wordt betaald.

Er staat momenteel open aan achterstallige huur:

15.100 euro (zou in December betaald worden)

3100, de huur over Januari 2022

12.400 euro (de extra 2 maanden huurwaarborg die gestort moeten worden)

Dit is een totaal van 30.600 euro.

Dit komt overeen met de hieronder berekende huurachterstand: 47.500-20.000 al betaald =

27.500+huur Januari van 3100 = 30.600 euro totaal

Wij zullen de 31000 in de waarborgpot stoppen maar willen uiteraard wel in de loop van 2022 de 30.600 betaald hebben.”

2.12.

[eisers] heeft het aan [gedaagde] verhuurde pand op 10 februari 2022 verkocht en overgedragen aan een derde.

2.13.

Bij e-mail van 23 februari 2022 heeft [eisers] aan [gedaagde] bericht dat er nog een bedrag van € 30.600,-- open staat. [eisers] geeft daarbij aan dat [gedaagde] de huur van € 3.100,-- voor januari 2022 nog diezelfde maand moet betalen en dat [gedaagde] voor de betaling van het restant van € 27.500,-- de gelegenheid heeft tot uiterlijk 31 juli 2022.

2.14.

[gedaagde] heeft daarop nog diezelfde dag geantwoord:
“Bedankt voor uw bericht, ik heb op 28 september 20,00€ overgemaakt naar op jouw rekening. Met corona moet ik en je samen risico, Rest openstaand factuur van jouw risico.”

2.15.

[eisers] heeft op 28 februari 2022 geantwoord dat hij niet accepteert dat het ‘zijn risico’ is en dat hij het er niet bij zal laten zitten.

2.16.

De advocaat van [eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 16 juni 2022 gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 64.900,-- aan achterstallige huurpenningen binnen 15 dagen na ontvangst van die brief.

2.17.

Diezelfde dag heeft [gedaagde] per e-mail geantwoord dat het openstaande bedrag niet klopt. [gedaagde] schrijft — onder verwijzing naar de op 27 september 2021 overeengekomen regeling — dat hij de eerste termijn van € 20.000,-- op tijd heeft betaald en dat hij het op grond van die regeling nog openstaande bedrag van € 15.100,- niet hoeft te betalen vanwege bedrijfssluiting in verband met de coronamaatregelen waardoor hij geen inkomsten heeft gehad.

2.18.

Bij brief van 22 juni 2022 is namens [eisers] de overeenkomst van 27 september 2021 ontbonden. De advocaat van [eisers] heeft in die brief geschreven dat [gedaagde] in verzuim is met de nakoming van de op 27 september 2021 gemaakte afspraken, omdat hij de tweede termijn van € 15.100,-- niet uiterlijk 31 december 2021 heeft betaald en omdat uit de brief van [gedaagde] moet worden afgeleid dat [gedaagde] die laatste termijn niet zal betalen. Als gevolg van de ontbinding is [gedaagde] een bedrag van € 64.900,-- aan achterstallige huurpenningen verschuldigd.

[eisers] maakt daarnaast aanspraak op betaling van een bedrag van € 9.735,00 aan contractuele buitengerechtelijke incassokosten en een bedrag van € 15.822,03 aan contractuele boeterente.

2.19.

[gedaagde] heeft zijn onderneming op of omstreeks 30 juni 2022 verkocht en overgedragen aan een derde.

2.20.

Op 5 juli 2022 heeft [eisers] ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag gelegd onder een viertal banken voor een bedrag van € 84.370,-- inclusief rente en kosten.

2.21.

Het beslag onder de Rabobank heeft doel getroffen voor een bedrag van

€ 155.852,33.

2.22.

Bij vonnis in kort geding van 10 februari 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de door [eisers] op 5 juli 2022 ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoire beslagen opgeheven, onder de opschortende voorwaarde dat [gedaagde] ten gunste van [eisers] een bankgarantie stelt conform de model-NVB bankgarantie voor een bedrag van € 84.370,--.

2.23.

De Rabobank heeft de gemachtigde van [gedaagde] bij e-mail van 1 mei 2023 meegedeeld dat het niet mogelijk is een bankgarantie op naam van [gedaagde] te stellen.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat de overeenkomst van 27 september 2021, die is overgelegd als productie 6 bij dagvaarding, op 22 juni 2022 rechtsgeldig is ontbonden, althans

deze overeenkomst te ontbinden,

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 64.900,00,

III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 2.411,86 aan beslagkosten,

IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 347,90 aan geïndexeerde huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente,

V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] van de buitengerechtelijke incassokosten van:

primair: € 11.779,35,

subsidiair: € 1.723,04,

VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] van:

primair: de contractuele boete, per mei 2023 begroot op € 57.991,63,

althans €25.069,77, althans € 14.700,00,

subsidiar: de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, over het onder II vermelde bedrag,

VII. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , dan wel deze toe te wijzen tot een bedrag van maximaal € 30.600,--, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Deze zaak gaat over de financiële afwikkeling van de huurrelatie die tussen partijen heeft bestaan.

Ontbinding van de vaststellingsovereenkomst van 27 september 2021

4.2.

Als eerste wordt beoordeeld of [eisers] gerechtigd was de vaststellingsovereenkomst van 27 september 2021 (hierna: de vaststellingsovereenkomst) te ontbinden.

4.3.

[eisers] legt aan zijn eerste vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst, omdat hij de afspraak om het bedrag van

€ 15.100,-- vóór het einde van de maand december 2021 te betalen, niet is nagekomen.

4.4.

Ter zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat in de vaststellingsovereenkomst staat dat hij, nadat hij € 20.000,-- aan [eisers] heeft betaald, een bedrag van € 18.600,-- van [eisers] zal ontvangen en dat hij vervolgens een bedrag van € 15.100,-- aan [eisers] zal betalen. Volgens [gedaagde] heeft hij het te betalen bedrag van € 15.100,-- met het te ontvangen bedrag van

€ 18.600,-- verrekend, omdat [eisers] het bedrag van € 18.600,-- niet aan hem heeft betaald.

[eisers] betoogt dat [gedaagde] dit verweer nog niet heeft gevoerd, dat hij daar op de zitting pas voor het eerst mee komt en dat dit te laat is.

De kantonrechter deelt het standpunt van [eisers] en passeert dit nieuwe verweer van [gedaagde] .

4.5.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat de uitleg die [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft gegeven aan de zin
“ [eisers] zullen na de betaling van de eerste termijn (€20.000) de 3 maanden huurwaarborg storten te waarde van € 18.600”niet wordt gevolgd. De uitleg dat [eisers] de 3 maanden huurwaarborg van € 18.600,-- zou betalen aan [gedaagde] sluit niet aan bij de correspondentie die aan de vaststellingsovereenkomst vooraf is gegaan en ook niet bij de correspondentie die daarna volgde. In dit verband wordt verwezen naar de e-mail aan [gedaagde] van 9 januari 2022, waarin [eisers] schrijft:
“Zoals je weet zouden wij 3 maanden huur in de huurwaarborg pot storten zodat jij 2 maanden borg kon gebruiken om een deel van de achterstallige huur in te lossen.”

4.6.

[gedaagde] voert verder aan dat [eisers] niet op 22 juni 2022 tot ontbinding van de vaststellingsovereenkomst had mogen overgaan, omdat [eisers] in de e-mail van 23 februari 2022 aan [gedaagde] tot 31 juli 2022 de gelegenheid had gegeven om het nog openstaande bedrag te betalen. [eisers] heeft nakoming daarvan zelf onmogelijk gemaakt door vóór het verstrijken van die termijn al beslag te leggen, aldus [gedaagde] .

4.7.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit de berichten van [gedaagde] op 23 februari 2022

en op 16 juni 2022 blijkt onmiskenbaar het standpunt van [gedaagde] dat hij niet van plan is om uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst nog iets te betalen, terwijl vast staat dat [gedaagde] ten tijde van zijn uitlatingen uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst in ieder geval nog een bedrag van € 15.100,-- aan [eisers] verschuldigd was. Ingevolge artikel 6:80 lid 1 sub b BW treden bij een dergelijke ondubbelzinnige aankondiging de gevolgen van niet-nakoming

onmiddellijk in, ook al is de vordering waarop de aangekondigde niet-nakoming betrekking heeft nog niet opeisbaar. Het stond [eisers] in verband daarmee vrij om op grond van het aldus ingetreden verzuim (op grond van artikel 6:83 sub c BW) aan de zijde van [gedaagde]

de vaststellingsovereenkomst te ontbinden.

4.8.

De conclusie is dat de vordering onder I zal worden toegewezen.

Achterstallige huur

4.9.

Vervolgens komt aan de orde welk bedrag aan achterstallige huur [gedaagde] nog aan [eisers] verschuldigd is.

4.10.

[eisers] maakt aanspraak op de reguliere huurbetalingen conform de huurovereenkomst, met inachtneming van de op 24 juni 2020 afgesproken tijdelijke verlaging van de huurprijs met € 1.000,--. Op de openstaande bedragen van in totaal

€ 84.900,-- strekt in mindering de betaling van € 20.000,-- die [gedaagde] heeft verricht, zodat een bedrag van € 64.900,-- resteert (zie randnummer 2.37 van de dagvaarding); aldus [eisers] .

Volgens [gedaagde] is het bedrag aan openstaande huur veel lager. Hij voert aan dat [eisers] , ondanks dat hij de vaststellingsovereenkomst heeft ontbonden, gebonden blijft aan de afspraken over huurkorting in verband met corona die zij in augustus 2021 hebben gemaakt.

4.11.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan [gedaagde] na ontbinding van de vaststellingsovereenkomst niet terugvallen op de afspraken die partijen in augustus 2021 hebben gemaakt. Het zijn immers die afspraken die hebben geleid tot de vaststellingsovereenkomst en die is vervolgens ontbonden. Daarmee zijn partijen niet meer gebonden aan deze gemaakte afspraken.

4.12.

[gedaagde] beroept zich erop dat hij ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) recht heeft op vermindering van de huurprijs op grond van de onvoorziene omstandigheid dat hij als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren.

[eisers] stelt dat [gedaagde] in ieder geval geen recht heeft op de zogenoemde coronakorting waar het de bovenwoning betreft, die onderdeel van het gehuurde uitmaakt, en betwist ook voor het overige gemotiveerd de aanspraak van [gedaagde] op coronakorting.

De kantonrechter stelt voorop dat het nadeel dat is veroorzaakt door deze onvoorziene omstandigheid in beginsel in gelijke mate moet worden gedragen door huurder en verhuurder. De vermindering van de huurprijs kan worden berekend aan de hand van de vastelastenmethode die de Hoge Raad heeft geformuleerd in het arrest van 24 december 2021. Het is echter aan de huurder om de benodigde gegevens te verschaffen, zoals over de omzet en de ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten. [gedaagde] heeft daarin echter geen, althans onvoldoende, inzicht geboden. Dit verweer van [gedaagde] wordt daarom als onvoldoende gemotiveerd verworpen.

4.13.

Tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangevoerd, dat partijen voor de maanden december 2021 en januari 2022 nieuwe afspraken hebben gemaakt over de halvering van de huurprijs en dat dit onder meer blijkt uit de betreffende facturen. [eisers] betwist deze afspraken. Uit de facturen voor december 2021 en januari 2022 die in het geding zijn gebracht (productie 11 bij dagvaarding), blijkt dat [eisers] voor december 2021 een bedrag van € 6.200,-- heeft gefactureerd en voor januari 2022 € 3.100,--. De kantonrechter oordeelt het verweer van [gedaagde] voor de maand januari 2022 daarmee voldoende gemotiveerd, zodat de totale huurachterstand wordt verminderd met € 3.100,-- vanwege de halvering van de huurprijs voor januari 2022. Andere nieuwe afspraken tussen partijen over de hoogte van de huur zijn gesteld nog gebleken. Daarmee is de door [gedaagde] aangevoerde huurprijsvermindering voor de maand december 2021 onvoldoende gemotiveerd.

[gedaagde] betwist nog wel de stelling van [eisers] dat hij de huur voor mei 2019 niet zou hebben betaald en hij heeft een bewijs overgelegd van de betaling van € 6.200,-- aan [eisers] op 21 augustus 2019. [eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat volgens hem die betaling van [gedaagde] ziet op juli 2019 en niet op mei 2019, maar dat als die betaling toch op mei 2019 betrekking zou hebben, juli 2019 niet betaald zou zijn. [gedaagde] heeft deze toelichting van [eisers] niet betwist, zodat ervan wordt uitgegaan dat deze klopt.

4.14.

De conclusie is dat [eisers] recht heeft op een bedrag van € 61.800,-- (= € 64.900,00 - € 3.100,--) aan achterstallige huur. In zoverre is de vordering onder II toewijsbaar.

Boete

4.15.

[eisers] vordert primair een boete op grond van artikel 26.2 van de Algemene Bepalingen die zijn gedeponeerd op 20 augustus 2008 (hierna: Algemene Bepalingen 2008). Dit artikel luidt:
"Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van €300,00 per maand."

4.16.

[gedaagde] voert aan dat hij geen contractuele boete verschuldigd is, omdat in de huurovereenkomst is vermeld dat de Algemene Bepalingen die op 2 oktober 2012 zijn gedeponeerd (hierna: Algemene Bepalingen 2012) daarvan deel uitmaken en die Algemene Bepalingen 2012 niet aan hem ter hand zijn gesteld.

De kantonrechter stelt vast dat als productie 3 bij dagvaarding de Algemene Bepalingen 2008 overgelegd. Uit het feit dat deze Algemene Bepalingen door [gedaagde] zijn getekend op elke pagina, is af te leiden dat partijen deze Algemene Bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing wilden laten zijn. Dat in de huurovereenkomst wordt verwezen naar de Algemene Bepalingen 2012, maakt dit niet anders. [eisers] kan op grond van artikel 26.2 Algemene Bepalingen 2008 een contractuele boete vorderen.

4.17.

[eisers] maakt aanspraak op de boete van artikel 26.2 in die zin dat hij over elke huurtermijn de boete van 2% per maand berekent over de periode vanaf de vervaldag tot aan de betaling. Dit resulteert volgens [eisers] tot en met mei 2023 in een boete van € 57.991,63.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de (hoogte van de) aldus berekende boete.

4.18.

De kantonrechter acht de interpretatie die [eisers] geeft aan artikel 26.2 niet aannemelijk en gaat er vanuit dat de bepaling van artikel 26.2 zo dient te worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand 2% boeterente is verschuldigd, met dien verstande dat er per maand een bedrag van € 300,00 verschuldigd is aan boeterente als de voormelde berekening lager uit zou vallen dan € 300,00. Met gebruikmaking van de gegevens onder randnummer 11 van de akte eisvermeerdering van [eisers] – met uitzondering van de huur voor januari 2022 die op € 3.100,00 wordt gesteld – wordt de contractuele boete tot en met mei 2023 als volgt berekend en vastgesteld op € 44.458,00.

Kalendermaanden

Openstaande bedragen

300 of 2%

Boete

Mei 2019 tot en met februari 2020

6.200,00

10 x 300

3.000,00

Maart 2020

11.400,00

1 x 300

300,00

April 2020

16.600,00

332,00

Mei 2020

21.800,00

436,00

Juni tot en met oktober 2020

28.000,00

5 x 560 (2%)

2.800,00

November 2020

33.200,00

664,00

December 2020

38.400,00

768,00

Januari 2021

44.600,00

892,00

Februari 2021

50.800,00

1.016,00

Maart 2021

57.000,00

1.140,00

April 2021

63.200,00

1.264,00

Mei 2021

69.400,00

1.388,00

Juni tot en met september 2021

75.600,00

4 x 1.512 (2%)

6.048,00

Oktober en november 2021

55.600,00

2 x 1.112 (2%)

2.224,00

December 2021

58.700,00

1.174,00

Januari 2022 tot en met mei 2023

61.800,00

17 x 1.236 (2%)

21.012,00

Totaal:

44.458,00

4.19.

[gedaagde] heeft verzocht om matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW. Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend moet hanteren. De kantonrechter deelt niet het standpunt van [gedaagde] dat [eisers] ervoor heeft gezorgd dat er bij [gedaagde] verwarring ontstond over wat hij precies moest betalen. Ook de coronamaatregelen zijn, zonder verdere toelichting die – zoals is overwogen – ontbreekt, op zichzelf nog geen reden voor matiging. De kantonrechter oordeelt het verzoek tot matiging van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd en honoreert dat daarom niet.

4.20.

De primaire vordering onder VI wordt toegewezen zoals hierna bij de beslissing is vermeld.

Beslagkosten

4.21.

[eisers] c.s. vorderen [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering (onder III) is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 1.499,86 voor kosten deurwaardersexploten, € 314,00 voor griffierecht en € 598,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × € 598,00).

Geïndexeerde huur

4.22.

Daarnaast maakt [eisers] aanspraak op de jaarlijkse indexering van de huurprijs per 1 januari van elk jaar conform artikel 4.4 van de huurovereenkomst. Conform artikel 20.1 van de Algemene Bepalingen 2008 moet de huurprijswijziging plaats vinden op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer. Dit leidt tot een huurprijs van € 6.217,95 per 1 januari 2020, tot een huurprijs van € 6.225,38 per 1 januari 2021 en tot een huurprijs van

€ 6.268,72 per 1 januari 2022. In totaal vordert [eisers] in verband met de geïndexeerde huur een bedrag van € 347,90.

4.23.

[gedaagde] betoogt dat [eisers] zijn recht op aanpassing van de huurprijs heeft verwerkt, omdat hij heeft verzuimd de huur eerder te wijzigen.

4.24.

Vooropgesteld wordt dat niet in geschil is dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In de door partijen gesloten huurovereenkomst is ten behoeve van [eisers] opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft [gedaagde] de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is blijkens de inhoud van de huurovereenkomst niet nodig; elk jaar op 1 januari werd de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs.

4.25.

Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de schuldeiser – [eisers] – zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Een dergelijk beroep kan slechts in uitzonderlijke omstandigheden gegrond worden geacht. Het maandelijks over een langere periode factureren van de onaangepaste huurprijs kwalificeert, tegen de achtergrond van het hiervoor onder 4.24 overwogene, niet als een dergelijke omstandigheid. In de overeenkomst was immers bepaald dat het indexeren van de huurprijs automatisch geschiedde. Het zenden van facturen voor een niet geïndexeerd huurbedrag wees er dus slechts op dat [eisers] de indexering over het hoofd zag. Op [gedaagde] rust echter een eigen verantwoordelijkheid om in de gaten te houden wat de hoogte van de door hem verschuldigde huurprijs was.

4.26.

De conclusie is dat het onder IV gevorderde bedrag van € 347,90, dat door [gedaagde] niet is betwist, toewijsbaar is. De over dit bedrag gevorderde rente, naast de boete voor de betreffende huurtermijnen, zal worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.27.

Het primair gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is gebaseerd op een tussen partijen overeengekomen beding. De vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn, wordt daarom getoetst aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport Voor-werk II. Op grond van dit rapport kan een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden toegekend. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde, en door de kantonrechter redelijk geachte, tarief en zal dan ook wordt toegewezen tot dit tarief, zijnde € 1.685,53.

4.28.

De conclusie is dat de subsidiaire vordering onder V – aangepast aan het tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag – toewijsbaar is.

Proceskosten

4.29.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

127,43

- griffierecht

€

379,00

- salaris gemachtigde

€

1.852,00

(2,00 punten × € 926,00)

Totaal

€

2.358,43

4.30.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de overeenkomst van 27 september 2021 die is overgelegd

als productie 6 bij dagvaarding rechtsgeldig op 22 juni 2022 is ontbonden,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen aan achterstallige huur een bedrag van € 61.800,00,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 2.411,86,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 347,90 aan geïndexeerde huur,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.685,53 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen de boete zoals bedoeld in artikel 26.2 Algemene Bepalingen 2008, die tot en met mei 2023 is vastgesteld op € 44.458,00,

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.358,43,

5.8.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 132,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis,

5.9.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Zandman en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2023.