ECLI:NL:RBOBR:2023:4991

• Datum uitspraak: 20 september 2023
• Publicatiedatum: 16 oktober 2023
• Zaaknummer: C/01/376930 / HA ZA 21-818
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.S. Frakes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Eindvonnis inzake schadevergoeding na aankoop van een huis met gebreken

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Oost-Brabant, hebben eisers, vertegenwoordigd door advocaat mr. G.D. Bosman, een schadevergoeding gevorderd van gedaagde, vertegenwoordigd door advocaat mr. H.T.L. Janssen, na de aankoop van een huis met gebreken, specifiek knallende dakplaten. De rechtbank heeft eerder, in een tussenvonnis van 26 oktober 2022, vastgesteld dat deze knallende dakplaten een gebrek vormen. In het eindvonnis van 20 september 2023 heeft de rechtbank de schade begroot en een aantal belangrijke overwegingen uiteengezet. De rechtbank heeft de offertes van deskundigen als basis voor de schadebegroting geaccepteerd, maar ook de argumenten van gedaagde over de noodzakelijke werkzaamheden en de begroting van de schade verworpen. De rechtbank heeft vastgesteld dat er een subsidie van 10% van de kosten van de werkzaamheden beschikbaar is en dat de schadevergoeding moet worden verminderd met 40% vanwege de waardestijging van het huis na de werkzaamheden. Uiteindelijk heeft de rechtbank de schade vastgesteld op € 19.385,00, te vermeerderen met wettelijke rente. Daarnaast zijn deskundigenkosten van € 8.530,51 en proceskosten van € 2.990,60 toegewezen aan de eisers. De rechtbank heeft de vorderingen van eisers voor vergoeding van psychologische kosten en buitengerechtelijke incassokosten afgewezen, en heeft de proceskosten ten laste van gedaagde gebracht, aangezien deze grotendeels in het ongelijk zijn gesteld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/376930 / HA ZA 21-818

Vonnis van 20 september 2023

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

wonend in [woonplaats] ,

2.
[eiser 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

eisers,

advocaat: mr. G.D. Bosman te Veldhoven,

tegen

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. H.T.L. Janssen te 's-Hertogenbosch.

Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] . genoemd worden, en ieder afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2] . Gedaagde zal worden aangeduid als [gedaagde] .

1. De verdere procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 26 oktober 2022;
• de akte van [gedaagde] van 23 november 2022;
• de antwoordakte, tevens houdende een vermeerdering van eis, van [eisers] . van 21 december 2022;
• de akte van [gedaagde] van 4 januari 2023.

1.2.

Ten slotte is een datum bepaald waarop een beslissing zal worden genomen.

2. De nadere beoordeling

2.1.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 26 oktober 2022 beslist dat de knallende dakplaten een gebrek opleveren. De rechtbank heeft partijen de gelegenheid gegeven om zich nog uit te laten over de begroting van de schade en aanverwante thema's. Partijen hebben dat gedaan. De rechtbank komt, helaas veel later dan gehoopt, nu tot een eindbeslissing.

2.2.

De rechtbank beoordeelt hieronder de thema's die nog aan de orde zijn in dit stadium.

( a) De eerste stap in de motivering van de schadebegroting betreft de offertes van [A] . De rechtbank blijft bij het oordeel onder 4.1 (g) van het tussenvonnis van 26 oktober 2022 dat deze offertes in samenhang met de toelichting van Kupers en Zuiderveld een degelijke basis vormen voor de begroting van de schade. De deskundigheid, kennis en ervaring van [A] , Kupers en Zuiderveld is niet weersproken. De rechtbank neemt in deze context aan dat de werkzaamheden volgens de offerte van [A] in redelijkheid noodzakelijk zijn voor het herstel van het gebrek. [gedaagde] heeft betoogd dat veel minder vergaande werkzaamheden voldoende zijn voor herstel (het isoleren van de tweede verdieping). De rechtbank verwerpt dit standpunt, omdat de toelichting van Kupers en Zuiderveld (werkzaamheden [A] zijn het minimum dat het gebrek wegneemt) overtuigend is.
De rechtbank merkt op dat [eisers] . na het tussenvonnis van 26 oktober 2022 haar eis weer heeft vermeerderd aan de hand van weer een nieuwe offerte van [A] , met de toelichting dat de prijzen weer flink zijn gestegen. De rechtbank laat deze vermeerdering van eis buiten beschouwing in verband met de goede procesorde, zoals [gedaagde] aanvoert. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 26 oktober 2022 de gelegenheid gegeven voor uitlating over bepaalde thema’s rondom de begroting van de schade. Het debat moet een keer worden afgerond, en een vermeerdering van eis na dat vonnis is niet toelaatbaar. De rechtbank merkt hierover ook op dat zij met [gedaagde] twijfelt aan de juistheid van de zeer sterke prijsstijgingen waar [A] van uitgaat in de laatste offerte.

( b) De tweede stap betreft enkele standpunten van [gedaagde] .

(i) Het eerste standpunt is dat het prijspeil van het tijdstip van overdracht van het huis bepalend moet zijn voor de begroting van de schade. De rechtbank verwerpt dit standpunt, omdat de rechter bij de begroting van de schade rekening moet houden met alle op het tijdstip van de uitspraak bekende feiten en omstandigheden, ook al wordt de schade begroot naar het moment waarop de schade is geleden (tussenvonnis 26 oktober 2022, 4.1 (g) slot).

(ii) Het tweede standpunt is dat geen vergunning nodig is, zodat geen kosten voor de aanvraag van een vergunning of soortgelijke werkzaamheden in de begroting worden opgenomen. Partijen zijn het hier intussen over eens. De rechtbank gaat daar dus ook van uit.

(iii) Het derde standpunt is dat [eisers] . bepaalde werkzaamheden (bijvoorbeeld aan de dakgoten) in elk geval moest uitvoeren (dat was verdisconteerd in de koopprijs), waardoor de kosten voor het uitvoeren van deze werkzaamheden niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank is het op zichzelf eens met dit standpunt, maar [eisers] . heeft er onvoldoende weersproken op gewezen dat deze werkzaamheden niet zijn meegenomen in de offerte van [A] , en dus ook niet zijn meegenomen in haar begroting van de schade. Dit derde standpunt leidt dus niet tot een correctie op de offerte van [A] .

(iv) Het vierde standpunt is dat [eisers] . in aanmerking komt voor subsidie (isolatie, duurzaamheid, vergoeding), zodat de werkelijke kosten lager zijn. De rechtbank is het hiermee eens: [gedaagde] heeft dit standpunt voldoende onderbouwd aan de hand van concrete regelingen en [eisers] . heeft deze onderbouwing niet concreet weersproken. [eisers] . merkt op dat het gaat om de vervanging van een bestaand dak, maar dat laat onverlet dat wel degelijk werkzaamheden voor isolatie/verduurzaming besloten liggen in de offerte van [A] . [eisers] . merkt ook op dat zij niet in aanmerking komt voor energietoeslag (haar productie 24), maar de rechtbank verwerpt dit standpunt. Het gaat namelijk niet om energietoeslag (de compensatie van de regering voor hoge energiekosten), maar om subsidie voor verduurzaming in huis.
De omvang van de subsidie is niet geheel duidelijk, waardoor de schade op dit onderdeel niet kan worden begroot en dus moet worden geschat. De rechtbank schat de beschikbare subsidie op 10% van de kosten van de werkzaamheden (iets lager dan 15% conform het standpunt van [gedaagde] , uit voorzichtigheid).

(v) Het vijfde standpunt betreft het thema nieuw voor oud, een waardestijging van het huis als gevolg van de werkzaamheden, en de besparing van energie. Deze thema's hangen nauw met elkaar samen. [gedaagde] meent dat de waardestijging (waar de overige factoren in zijn verdisconteerd) gelijk is aan 75% tot 100% van de kosten van de werkzaamheden. De rechtbank vindt dat [gedaagde] duidelijk en overtuigend heeft onderbouwd dat de werkzaamheden van [A] leiden tot een aanzienlijke energiebesparing, dat die besparing veel geld oplevert, en dat deze omstandigheden in samenhang met het nieuwe dak (in plaats van een dak van 40 jaar oud) een aanzienlijke waardestijging van het huis opleveren. Deze conclusies liggen in de moderne samenleving (dure energie, veel inspanningen voor vergroening en verduurzaming) erg voor de hand. [eisers] . is hier niet echt op ingegaan en zij heeft de maatschappelijke context terecht niet bestreden. [eisers] . had op grond van de koopovereenkomst recht op een deugdelijk dak van 40 jaar oud, dus met de inzichten en techniek uit de jaren '80. Na uitvoering van de werkzaamheden heeft zij een modern dak dat geheel up-to-date is en voldoet aan de laatste stand van de techniek voor duurzaamheid en energiebesparing: dit moderne dak is dus veel beter dan het dak dat [eisers] . op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten. [eisers] . merkt op dat haar beoogde herstel het gebrek wegneemt, waardoor een aftrek nieuw voor oud niet aan de orde is. De rechtbank verwerpt dit standpunt echter, omdat de situatie na herstel veel beter zal zijn dan de situatie waar [eisers] . recht op had volgens de koopovereenkomst. Dat element hoort thuis in de begroting van de schade.

De rechtbank beschikt ook na de laatste aktes van partijen, die onder meer bedoeld waren voor een toelichting over dit onderwerp, niet over voldoende gegevens om al deze factoren te begroten. De rechtbank zal dan ook een schatting maken. Een schatting van 40% van de kosten van de werkzaamheden van [A] komt de rechtbank redelijk voor. De rechtbank overweegt dat deze schatting naar de aard ervan niet tot op de cent nauwgezet is, maar de rechtbank vindt dat de schatting een goed beeld geeft van de verwachte voordelen/waardestijging onder de huidige en op korte termijn verwachte marktomstandigheden, waarin juist dit soort verbeteringen zeer waardevol en aantrekkelijk zijn. De rechtbank betracht aan de andere kant enige terughoudendheid bij het inschatten van deze voordelen, omdat de voordelen nog moeten worden behaald (als de werkzaamheden afgerond en succesvol zijn), en omdat de voordelen afhankelijk zijn van de marktomstandigheden op dat moment. De bandbreedte van 75% tot 100% (standpunt [gedaagde] ) is in deze context te hoog, maar een schatting in de bandbreedte 20% tot 30% is te laag. Zodoende komt de rechtbank uit op 40%.

De rechtbank behandelt hier ook het standpunt van [eisers] . dat zij door de houding van [gedaagde] intussen ruim twee jaar in het huis woont met de gevolgen van het gebrek, en geen voordelige maatregelen kan treffen, zoals zonnepanelen. [eisers] . meent dat dit meeweegt bij het thema "nieuw voor oud". De rechtbank verwerpt dit standpunt, omdat de vertraging in de behandeling van de zaak niet uitsluitend door [gedaagde] is veroorzaakt (hij heeft terecht gewezen op enkele punten), en in de begroting van de schade wordt opgevangen door de wettelijke rente.

(vi) Het zesde standpunt is dat het huis de afgelopen jaren, na de aankoop door [eisers] ., in waarde is gestegen, en dat [eisers] . (na verrekening) geen schade heeft geleden. De rechtbank verwerpt dit standpunt, omdat een waardestijging van het huis in algemene zin, door de ontwikkelingen in de markt, niet samenhangt met het gebrek. De waardestijging wordt dus niet betrokken bij de begroting van schade, en wordt ook niet verrekend met de schade. Een dergelijke waardestijging is een voordeel dat [eisers] . toekomt in de context van de koopovereenkomst.

(vii) Het zevende standpunt is dat [eisers] . eerder tot herstel over had moeten gaan, waardoor zij het nadeel van hogere prijzen voor haar rekening moet nemen. De rechtbank verwerpt dit standpunt, omdat nergens uit blijkt dat [eisers] . de prijsstijging kon voorzien, financieel in staat was direct tot herstel over te gaan, en (dus) verplicht was, als goed schuldeiser, om direct te herstellen. [gedaagde] heeft niet concreet toegelicht dat hij daar destijds op heeft aangedrongen of bereid was een voorlopig voorschot te betalen.

2.3.

[eisers] . heeft verder in haar toelichting aanspraak gemaakt op vergoeding van haar kosten van een psychologische behandeling of therapie, al zijn deze kosten zo te zien niet begrepen in haar vorderingen. De rechtbank verwerpt het standpunt dat [gedaagde] gehouden is tot vergoeding van dergelijke kosten. De rechtbank heeft begrip voor de moeilijke positie die [eisers] . heeft doordat zij al geruime tijd in het huis met het gebrek woont, en te maken heeft met deze lastige procedure, maar de kosten van geneeskundige behandeling of therapie staan naar het oordeel van de rechtbank in een te ver verwijderd verband tot het gebrek in deze zaak. De toelichting van [eisers] . is niet genoeg om aan te nemen dat de behandeling noodzakelijk is geworden door het gebrek (artikel 6:106 BW).

2.4.

De rechtbank vat de conclusie van de beoordeling hiervoor samen in de volgende berekening:

€ 38.770,00 kosten van werkzaamheden van [A]

-/- 10% subsidie (2.2 (b) (iv) hiervoor)

-/- 40% nieuw voor oud, energiebesparing, waardestijging (2.2 (b) (v) hiervoor)

= € 19.385,00 schade die voor vergoeding in aanmerking komt.

De daarover gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals gevorderd, omdat zowel tegen de verschuldigdheid als de ingangsdatum geen afzonderlijk verweer is gevoerd.

2.5.

De rechtbank beoordeelt tot slot de vorderingen wat betreft de kosten.

[eisers] . vordert vergoeding van de kosten van Kupers en Zuiderveld (€ 8.530,51 inclusief btw, na eiswijziging). De rechtbank vindt dat deze vordering gegrond is. Deze kosten zijn redelijk en in redelijkheid gemaakt, zoals de rechtbank voorshands heeft overwogen in het tussenvonnis van 26 oktober 2022 onder 4.1 (g) slot. De toelichting van Kupers en Zuiderveld in hun rapport en tijdens de mondelinge behandeling was betrouwbaar en nuttig voor de beoordeling door de rechtbank. De kosten van Kupers en Zuiderveld komen voor vergoeding in aanmerking als kosten voor de vaststelling van schade en aansprakelijkheid. De daarover gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals gevorderd, omdat zowel tegen de verschuldigdheid als de ingangsdatum geen afzonderlijk verweer is gevoerd.

[eisers] . vordert verder vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt in dit geval niet voor toewijzing in aanmerking, omdat niet is gebleken dat in de aanmaning aan [gedaagde] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.

[eisers] . vordert vergoeding van de volledige proceskosten (in de zin van de kosten van rechtsbijstand). De rechtbank wijst deze vordering af. [gedaagde] heeft op enkele punten terecht verweer gevoerd, en hij heeft geen misbruik van procesrecht gemaakt. De rechtbank begroot de proceskosten (inclusief de kosten van de tolk) met inachtneming van het liquidatietarief en brengt deze ten laste van [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] . vastgesteld op een bedrag van € 2.990,60, bestaande uit een bedrag van € 123,60 aan explootkosten, een bedrag van € 952,00 aan griffierecht, en een bedrag van € 1.915,00 aan salaris advocaat (2,5 punten × € 766,00). De daarover gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals gevorderd.

Over de gevorderde nakosten overweegt de rechtbank dat een kostenveroordeling volgens vaste rechtspraak ook voor de nakosten een executoriale titel oplevert. Daarin ziet de rechtbank aanleiding de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling te vermelden (vgl. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

2.6.

De rechtbank wijst voor de goede orde op onderdeel 4.1 (a) van het tussenvonnis van 26 oktober 2022 over de dwaling versus de tekortkoming. De rechtbank heeft ook in dit vonnis onder 2.1-2.4 beslist op grond van een tekortkoming, zoals hiervoor omschreven.

3. De beslissing

De rechtbank:

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] . te betalen een bedrag in hoofdsom van € 19.385,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 3 november 2021 tot de dag van volledige betaling;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] . te betalen een bedrag van € 8.530,51 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 22 november 2021 tot de dag van volledige betaling;

3.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] . tot dit vonnis vastgesteld op € 2.990,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de veertiende dag na dit vonnis tot de dag van voldoening;

3.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op
20 september 2023.