Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C /01/376780 / HA ZA 21-811
Vonnis van 6 september 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. J.F. Veenstra in Leeuwarden,
tegen
GEMEENTE OSS,
zetelend in Oss,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Gemeente Oss,
advocaat: mr. M. C . Willems-Muller in Nijmegen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het volgende:
- het tussenvonnis van 23 februari 2022
- de conclusie van repliek van [eiser] van 15 juni 2022
- de conclusie van dupliek van Gemeente Oss van 7 september 2022
- de mondelinge behandeling van 5 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding en de feiten
Met betrekking tot de totstandkoming van de overeenkomsten tussen partijen
2.1.
Op 15 augustus 2017 heeft Gemeente Oss aan [eiser] een perceel grond (kadastraal bekend gemeente [plaats] , [perceelnummer] , groot 568 m2) in erfpacht gegeven voor de realisatie van een vrijstaande woning. De kavel is gelegen in een wijk in [plaats] die op dit moment bekend staat als [wijk] .
2.2.
In de erfpachtovereenkomst is (kort gezegd) overeengekomen dat [eiser] het bloot eigendom van het perceel kan kopen; indien dat binnen drie jaar na het sluiten van de erfpachtovereenkomst gebeurt, geldt een grondwaarde van € 132.125,00 (productie 4 bij dagvaarding). Voor zover hier relevant, is in de overeenkomst en de daarop toepasselijke algemene voorwaarden, het volgende bepaald (productie 4 bij dagvaarding):
(in de overeenkomst)
“[…] Artikel 3 — Erfpachtcanon/grondwaarde
[…]
4. De grondwaarde exclusief wettelijk verschuldigde belasting, zoals hierboven genoemd in lid 2 is bepaald door middel van taxatie. Deze taxatie blijft tot 3 jaren na dagtekening van deze erfpachtovereenkomst geldig. Indien de erfpachter binnen 3 jaren na dagtekening van deze erfpachtovereenkomst wil overgaan tot koop, geldt de in lid 2 genoemde grondwaarde exclusief wettelijk verschuldigde belasting, kosten koper. […].”
(in de Algemene Erfpachtvoorwaarden)
“[…] Artikel 16 Informatieplicht Pro
16.1
De Erfverpachter staat er voor in aan Erfpachter met betrekking tot het vestigen van het Erfpachtrecht op de Onroerende zaak alle Informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door haar ter kennis van de Erfpachter behoort te worden gebracht.
16.2
Voor risico van Erfpachter komen de resultaten van onderzoek naar feiten en
omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot het onderzoeksgebied van de
Erfpachter behoren. […]”
2.3.
In de zomer van 2017 is [eiser] gestart met de bouw van zijn woning; de bouw van de woning is begin 2018 afgerond en [eiser] is vervolgens in de woning gaan wonen (producties 5 en 6 bij dagvaarding).
2.4.
Op 24 maart 2020 (binnen 3 jaar na het sluiten van de erfpachtovereenkomst) hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor de (ver)koop van het bloot eigendom van het perceel gelegen aan het [adres] in [plaats] (in de wijk [wijk] ”, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [perceelnummer] (hierna te noemen: het verkochte). Op de koopovereenkomst zijn de Algemene Verkoopvoorwaarden Woningbouw Gemeente Oss 2014 van toepassing. In artikel 5 lid 2 van Pro de koopovereenkomst is het volgende bepaald (productie 14 bij dagvaarding):
“Het verkochte bezat bij de feitelijke levering de eigenschappen die voor het gebruik overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming nodig zijn. Derhalve komen eventuele gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan voor rekening van koper.”
2.5.
Op 10 april 2020 is het verkochte geleverd aan [eiser] en is het erfpachtrecht door vermenging teniet gegaan.
2.6.
In het kavelpaspoort van het verkochte is, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:
2.7.
Er is een omgevingsvergunning verleend aan BrabantWonen voor de bouw van 33 huurwoningen in [wijk] , waaronder de 7 rijwoningen aan het [straatnaam] . [eiser] heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt. Uiteindelijk is, samengevat, een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 29 huurwoningen (in plaats van 25, zoals in de proefverkaveling was beoogd) en 7 rijwoningen (in plaats van 6 twee-kappers).
2.8.
Op 29 december 2020 heeft [eiser] Gemeente Oss aansprakelijk gesteld. Samengevat stelt [eiser] in deze brief dat hij te veel heeft betaald voor het verkochte omdat de -volgens de bij hem bekende informatie- beoogde twee-kappers niet achter zijn woning zijn gerealiseerd, maar (huur)woningen met een zeer afwijkende bouwhoogte en veel meer schaduwvorming (productie 15 bij dagvaarding).
2.9.
Op 27 januari 2021 heeft Gemeente Oss aansprakelijkheid afgewezen (productie 16 bij dagvaarding). Gemeente Oss stelt in deze brief, samengevat, dat het verkochte beantwoordt aan de overeenkomst en geen sprake is van enige tekortkoming of onrechtmatige daad aan de zijde van Gemeente Oss.
2.10.
[eiser] heeft de woning aan het [adres] in [plaats] inmiddels verkocht aan een derde; hij woont niet meer aan het [adres] .
Met betrekking tot de ontwikkeling van het [straatnaam]
22.1
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - Woonhuizen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen in de vorm van al dan niet aaneengebouwde woonhuizen en daarbij behorende
bouwwerken;
b. activiteiten, genoemd in de 'lijst van rechtstreeks toelaatbare aan huis gebonden activiteiten' met een bedrijfsvloeroppervlakte van niet meer dan 35 m,;
c . een bed en breakfast met een overnachtingscapaciteit van niet meer dan 2 kamers en voor
niet meer dan 4 personen tegelijk;
d. bijbehorende waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, paden, erven en tuinen.
2.12.
Met betrekking tot de ontwikkeling van het [straatnaam] in [wijk] zijn, voor zover hier relevant, de volgende stukken (met afbeeldingen) in de procedure gebracht door partijen:
2.12.1.
In 2016 heeft Gemeente Oss een kaart van de proefverkaveling van de inrichting van het [straatnaam] openbaar gemaakt (productie 3 bij dagvaarding):
2.12.2.
In de verkoopbrochure van [wijk] is, voor zover hier relevant, het volgende vermeld (productie 1 bij dagvaarding):
“[…] Dat alles in een mooie wijk met voornamelijk laagbouw woningen in allerlei soorten
en prijsklassen.
De beste ambassadeurs voor [wijk] zijn de bewoners die er wonen. Jong en
oud blijkt er zich veilig en thuis te voelen. En ook u kunt dat gevoel ervaren. Want de
bouw van fase 3 is gestart. Evenals in fase 1 en 2, ontwikkelen we in deze fase
particuliere kavels. […]
In [wijk] fase 3 wordt een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd. Er verschijnen rijwoningen, tweekappers, patio's en vrijstaande woningen. In fase 3 van [wijk] zijn daarnaast kavels bestemd voor particuliere ontwikkeling. Deze kavels liggen verspreid over het plangebied en hebben verschillende oppervlakten en prijzen. Op onderstaande afbeelding is [wijk] fase 3 weergegeven met daarbij een indicatie van de ligging van de vrije kavels. […]”
2.12.3.
Met betrekking tot de “kavels [straatnaam] ” is in de verkoopbrochure (productie 1 bij dagvaarding) de volgende afbeelding weergegeven:
2.12.4.
In een aparte verkoopbrochure, voor het ontwikkelen van bungalows aan het [straatnaam] en het [straatnaam] (productie 2 bij dagvaarding), is de volgende afbeelding weergegeven:
2.12.5.
De feitelijke situatie aan het [adres] in [plaats] , is als volgt.
De woning van [eiser] is geel omcirkeld (productie 5 bij antwoord):
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert (samengevat):
Primair:
I. Gemeente Oss te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 40.600,00 wegens vervangende schadevergoeding, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 2017, tot aan de dag van algehele voldoening;
II. Gemeente Oss te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.429,01 wegens vergoeding van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
Subsidiair:
III. voor recht te verklaren dat Gemeente Oss aansprakelijk is jegens [eiser] uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, dan wel de erfpachtovereenkomst door een kavel te leveren waarbij op de percelen achter de kavel 7 in plaats van 6, rijwoningen in plaats van twee-kappers, woningen met een hoogte van 10 meter in plaats van 6 meter zijn ontwikkeld, en Gemeente Oss gehouden is tot vergoeding van de schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van deze tekortkomingen;
IV. Gemeente Oss te veroordelen tot vergoeding van de onder III. bedoelde schade van [eiser] , nader op te maken bij staat;
Primair en subsidiair:
V. Gemeente Oss te veroordelen in de proceskosten;
VI. Gemeente Oss te veroordelen in betaling van de nakosten.
[eiser] vordert dat deze veroordelingen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
3.2.
Gemeente Oss voert verweer. Gemeente Oss concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Wat [eiser] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd en wat Gemeente Oss daartegen als verweer heeft aangevoerd, zal hierna – onder “De beoordeling” en voor zover relevant voor de beoordeling – aan de orde komen.
4.De beoordeling
4.1.
In deze procedure ligt de vraag voor of het verkochte beantwoordt aan de overeenkomst.
4.2.
[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn vordering, samengevat, het volgende gesteld.
Gemeente Oss heeft een kavel aan hem geleverd met andere eigenschappen dan door Gemeente Oss aan hem waren voorgespiegeld. Er zijn namelijk niet 6, maar 7 percelen ontwikkeld achter het verkochte; in plaats van twee-kappers werden rijwoningen gebouwd; in plaats van 6 meter hoog, zijn deze rijwoningen 10 meter hoog. Gemeente Oss heeft aan hem mededelingen gedaan waaruit volgt dat de achter het verkochte gelegen woningen twee-kappers zouden zijn. Dit volgt (kort gezegd) uit de verkoopbrochures, proefopstelling en het kavelpaspoort. Gemeente Oss heeft bovendien erkend dat zij omwonenden niet volledig heeft geïnformeerd. [eiser] lijdt schade doordat de kavel hierdoor achteraf minder waard blijkt en hij daarvoor dus een te hoge prijs heeft betaald. Tijdens de zitting heeft [eiser] benadrukt dat het verkochte niet zou hebben gekocht wanneer hij had geweten dat er achter zijn kavel hogere rijwoningen dan aan hem voorgehouden zouden worden gebouwd.
4.3.
Gemeente Oss voert, samengevat, het volgende verweer.
Zij was niet gehouden om meer te vertellen/mede te delen aan [eiser] dan zij in dit geval heeft gedaan voorafgaande aan het sluiten van de erfpachtovereenkomst. Daarbij heeft Gemeente Oss onder meer gewezen op het volgende:
- In de erfpachtovereenkomst is bepaald dat een perceel grond in erfpacht wordt gegeven “ten behoeve van de bouw van een woning voor eigen gebruik”. Op de tekening die aan de erfpachtovereenkomst is gehecht, is alleen het kavel weergegeven. In de koopovereenkomst is bepaald dat een perceel grond verkocht wordt voor de bouw van een vrijstaande woning. Het verkochte bevat die eigenschappen: er kan immers een vrijstaande woning worden gerealiseerd (en dat is ook gebeurd).
- In de erfpachtovereenkomst is bepaald dat een perceel grond in erfpacht wordt gegeven “ten behoeve van de bouw van een woning voor eigen gebruik”. Op de tekening die aan de erfpachtovereenkomst is gehecht, is alleen het kavel weergegeven. In de koopovereenkomst is bepaald dat een perceel grond verkocht wordt voor de bouw van een vrijstaande woning. Het verkochte bevat die eigenschappen: er kan immers een vrijstaande woning worden gerealiseerd (en dat is ook gebeurd).
- In plaats van de oorspronkelijk beoogde zes woningen, liggen er zeven woningen in de nabijheid van het verkochte (een drie-onder-een kapwoning en vier aaneengesloten woningen in een rij). Van verminderde privacy of minder bezonning is geen sprake.
- In de koopovereenkomst en algemene voorwaarden is verder geen garantie opgenomen dat de achter het verkochte gelegen woningen twee-kappers zouden zijn. Zij wijst in dat verband op de in de verkoopbrochure vermelde disclaimer (geen rechten kunnen worden ontleend aan de tekeningen) en daarin beschreven te realiseren gedifferentieerde woningaanbod.
- Aan de proefopstelling kunnen ook geen rechten worden ontleend.
- Betwist wordt verder dat (door haar of door de makelaar) mededelingen aan [eiser] zouden zijn gedaan over de te realiseren woningen achter het verkochte. Beide partijen wisten niet dat er huurwoningen gerealiseerd zouden worden ten tijde van het sluiten van de erfpachtovereenkomst.
- Verder heeft [eiser] voorafgaande aan het sluiten van de erfpachtovereenkomst ook niet kenbaar gemaakt dat hij kennelijk bijzondere persoonlijke eisen stelde aan de omgeving van het verkochte.
4.4.
Tijdens de zitting is gebleken dat partijen op dit moment nog verdeeld houdt of [eiser] door de achter het verkochte gerealiseerde rijwoningen (in rijen van drie en vier woningen) meer inkijk in zijn tuin heeft dan in het geval de uit de verkoopinformatie ingetekende (twee keer drie) twee-kappers zouden zijn gerealiseerd.
Mededelingsplicht of onderzoeksplicht
4.5.
De vraag die daarom beantwoord dient te worden is of Gemeente Oss voorafgaande aan het sluiten van de erfpachtovereenkomst meer had moeten mededelen aan [eiser] dan zij heeft gedaan. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.6.
Gemeente Oss stelt (en [eiser] betwist dit) dat zij niet gehouden was om meer te vertellen/mede te delen aan [eiser] dan zij in dit geval heeft gedaan. Wat daar ook van zij, uit de processtukken volgt zonder meer dat Gemeente Oss op enig moment heeft erkend dat de communicatie over de ontwikkeling van het [straatnaam] niet helemaal correct is verlopen richting [eiser] . Gemeente Oss heeft tijdens de informatieavond van 11 oktober 2018 namelijk aangegeven dat zij omwonenden destijds (dat wil zeggen: eind 2015) had moeten informeren dat projectontwikkelaars een plan hadden ingediend voor de realisatie van (33) sociale huurwoningen. Tijdens deze bijeenkomst heeft Gemeente Oss ook kenbaar gemaakt dat zij daarin een inschattingsfout heeft gemaakt en dat de plannen al zijn ingediend onder het bestemmingsplan ‘ [plaats] -Zuid’ uit 2013 (productie 7 bij dagvaarding). Ook tijdens een volgende informatieavond heeft Gemeente Oss vergelijkbare uitspraken gedaan. Uit de opgestelde notulen van de informatieavond op 11 december 2018 blijkt dat Gemeente Oss ook tijdens deze bijeenkomst heeft erkend dat zij betrokkenen beter had moeten informeren. Uit dezelfde notulen volgt ook dat Gemeente Oss is afgeweken van de aanvankelijk gecommuniceerde bouwhoogte van 6 meter hoog, omdat werd gedacht dat dit noodzakelijk was vanwege geluidszonering; na nieuw akoestisch onderzoek bleek deze beperking niet meer nodig (productie 8 bij dagvaarding). Dat er bij Gemeente Oss meer informatie beschikbaar was dan zij voorafgaande aan of bij het sluiten van erfpachtovereenkomst aan [eiser] heeft getoond/kenbaar gemaakt, staat daarmee vast.
4.7.
Uit de stellingen van Gemeente Oss wordt verder begrepen dat de plannen van BrabantWonen voor de realisatie van andersoortige woningen pas concreet zijn geworden, nadat duidelijk werd dat de beoogde twee-kappers onverkoopbaar bleken, en dat dit na de totstandkoming van de erfpachtovereenkomst was.
4.8.
Het mag zo zijn dat Gemeente Oss kennelijk in de veronderstelling was dat de plannen van BrabantWonen daarmee – tot het moment van de voornoemde onverkoopbaarheid van de beoogde twee-kappers en het nieuwe akoestisch onderzoek – nog niet concreet of nog niet concreet genoeg waren om belangrijk te zijn voor kopers, maar dit had haar niet moeten weerhouden daarover op zijn minst enige mededeling aan [eiser] te doen over de mogelijkheid van alternatieve ontwikkelingen (anders dan twee-kappers). Uit de hiervoor genoemde notulen blijkt namelijk dat al omstreeks 2013 gesprekken zijn gevoerd met projectontwikkelaars. Gemeente Oss heeft dus al in een vroeg stadium rekening gehouden met (en gesprekken gevoerd over) een mogelijkheid van alternatieve ontwerpen en zij wist dus meer over de (wellicht aanvankelijk: back-up) plannen om andersoortige woningen te (kunnen gaan) realiseren (meer aan elkaar en hoger). Naar het oordeel van de rechtbank brengt deze bij Gemeente Oss bekende informatie mee dat zij had moeten begrijpen dat die informatie mogelijk relevant of interessant zou zijn voor potentiële kopers in het projectgebied [wijk] , specifiek met betrekking tot de realisatie van woningen aan het [straatnaam] (een straat dichtbij enkele ingetekende twee-kappers). Onder deze omstandigheden mocht van Gemeente Oss worden verwacht dat zij, vanuit haar positie als verkopende en ontwikkelende partij, tijdig mededelingen zou hebben gedaan – onder andere aan [eiser] – over het feit dat er gesprekken werden/waren gevoerd met projectontwikkelaars, waaronder BrabantWonen, en over mogelijke alternatieve ontwerpen (anders dan twee-kappers), ook al behoorden die mogelijke alternatieve ontwerpen in de periode rond de totstandkoming van de erfpachtovereenkomst niet tot het actuele plan voor de wijk. Gemeente Oss mocht onder deze omstandigheden niet volstaan met een algemene mededeling (disclaimer in de stukken over de wijk) dat kopers geen rechten mochten ontlenen aan de tekeningen.
4.9.
Het voorgaande geldt ondanks de constatering van Gemeente Oss dat (hoewel onvoldoende weersproken) (a) van verminderde privacy of minder bezonning geen sprake is en (b) relevante garanties ontbreken in de koopovereenkomst en algemene voorwaarden. De informatie (die bekend was bij Gemeente Oss) was toch, naar de aard ervan, belangrijk voor een koper zoals [eiser] ; Gemeente Oss moest dat weten. Privacy en bezonning zijn belangrijke aspecten, maar niet de enige belangrijke aspecten bij het nemen van de beslissing om een perceel te kopen en daarop een huis te bouwen.
4.10.
Daarbij rijst de vraag op welk moment Gemeente Oss deze mededelingen had moeten doen aan [eiser] . In dat verband is relevant de vraag of de erfpachtovereenkomst en koopovereenkomst als één (onverbrekelijk) geheel moeten worden beschouwd. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.11.
De rechtbank beschouwt de echtpachtovereenkomst en later gesloten koopovereenkomst als één nauw samenhangend geheel, dat de strekking heeft het perceel te kopen en daarop een huis te bouwen. Het gaat in feite naar aard en strekking om één koopovereenkomst in twee fases. Op het moment van het aangaan van de erfpachtovereenkomst wist [eiser] niet dat er mogelijk (bij gewijzigde omstandigheden) een andere invulling zou kunnen worden gegeven aan de percelen achter het verkochte. De door Gemeente Oss ingenomen stelling dat [eiser] op het moment dat hij de koopovereenkomst sloot wel op de hoogte was van de gewijzigde invulling van deze achter het verkochte liggende kavels, en op dat moment ervoor heeft gekozen de koopovereenkomst toch te sluiten, volgt de rechtbank daarom niet. [eiser] heeft tijdens de zitting toegelicht dat hij om praktische redenen geen andere mogelijkheid had dan de uitvoering van de overeenkomst (optie tot koop tegen de afgesproken prijs). Hij heeft onweersproken gesteld dat deze erfpachtconstructie (enkel) was ingegeven door financiële motieven en de onmogelijkheid voor hem om op dat moment direct tot aankoop van het perceel over te gaan. Daar komt nog bij dat de bouw van de woning al was aangevangen voordat [eiser] eind 2018 (tijdens de informatieavonden) op de hoogte is geraakt van de gewijzigde plannen van Gemeente Oss (verwezen wordt naar wat daarover hiervoor al is vermeld). De rechtbank beslist om deze redenen dat Gemeente Oss de hiervoor omschreven mededelingen moest doen in de fase die heeft geleid tot de totstandkoming van de erfpachtovereenkomst.
4.12.
Voor zover Gemeente Oss van mening is dat op [eiser] een onderzoeksplicht rustte en hij daarom - voorafgaande aan het sluiten van de erfpachtovereenkomst - duidelijker of beter kenbaar had moeten maken dat de achter zijn perceel liggende woningen voor hem van belang waren, kan zij in dit standpunt niet worden gevolgd. Met het enkele feit dat Gemeente Oss heeft erkend (tijdens de informatieavonden en overigens terecht) dat zij in haar informatievoorziening jegens potentiële bewoners tekort is geschoten, staat immers vast dat op haar een mededelingsplicht rustte in dit verband en dat zij zich dit (hoewel pas na verloop van tijd) heeft gerealiseerd. Nu vaststaat dat Gemeente Oss een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden, kan zij zich in dit geval dus niet met succes verweren door aan te voeren dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.
4.13.
Nu Gemeente Oss voorafgaande aan het sluiten van de erfpachtovereenkomst geen mededelingen aan [eiser] heeft gedaan over gesprekken met projectontwikkelaars die invloed zouden kunnen hebben op de ontwikkeling van het [straatnaam] , terwijl dit wel van haar mocht worden verwacht onder de geschetste omstandigheden, zal de subsidiair gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.
Dit betekent dat voor recht zal worden verklaard dat Gemeente Oss jegens [eiser] aansprakelijk is uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de erfpachtovereenkomst/koopovereenkomst, door een kavel te leveren waarbij op de percelen achter de kavel 7 in plaats van 6 woningen, rijwoningen in plaats van tweekappers, en woningen met een hoogte van 10 meter in plaats van 6 meter zijn ontwikkeld.
Schade
4.14.
De vraag die de rechtbank nu moet beantwoorden is of [eiser] schade (ex artikel 6:74 BW Pro) heeft geleden doordat Gemeente Oss informatie niet met [eiser] heeft gedeeld voorafgaande aan het sluiten van de erfpachtovereenkomst. Partijen zijn het er namelijk niet over eens of [eiser] schade lijdt of heeft geleden door wat hij Gemeente Oss verwijt.
4.15.
[eiser] stelt dat de waarde van de kavel en de woning tot een hogere waarde zou zijn gestegen wanneer de achterliggende percelen conform de aan hem bekende informatie zouden zijn ontwikkeld. De door hem gevorderde schade, komt volgens hem overeen met dit waardeverschil. Gemeente Oss voert als verweer dat [eiser] geen schade heeft geleden, nu hij de op het verkochte gerealiseerde woning (snel) heeft kunnen verkopen voor een bedrag van € 670.000,00.
4.16.
De omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0539). De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het bestaan en de omvang van de schade rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro in beginsel op de benadeelde. Een waardestijging door marktontwikkelingen hangt in zaken zoals deze doorgaans niet samen met de gebeurtenis die de schade heeft veroorzaakt, komt in beginsel toe aan de huiseigenaar, wordt niet verrekend met de beweerde schade en staat niet in de weg aan de toewijzing van vorderingen zoals die van [eiser] . Langs dezelfde lijnen zal een waardedaling moeten worden gedragen door de huiseigenaar (voor een vordering tot schadevergoeding tegen de verkoper is er in zo’n geval geen grond).
4.17.
Om te bepalen of Gemeente Oss op grond van voornoemde toerekenbare tekortkoming in de nakoming schade aan [eiser] moet vergoeden, moet dus worden bepaald wat de situatie zou zijn geweest zonder deze tekortkoming. Tijdens de zitting heeft [eiser] benadrukt dat hij de erfpachtovereenkomst nooit zou zijn aangegaan (c.q. nimmer een woning zou hebben willen realiseren op deze kavel) als hij had beschikt over de hiervoor bedoelde informatie ten tijde van het sluiten van de erfpachtovereenkomst. Dat hij onder die omstandigheden geen woning had willen realiseren op het verkochte en dus niet tot aankoop zou zijn overgegaan, staat als onvoldoende weersproken vast. De rechtbank neemt daarom die situatie aan als de hypothetische situatie. De werkelijke situatie is dat hij de woning inmiddels (naar eigen zeggen) met overwaarde heeft verkocht. Daarom is naar het oordeel van de rechtbank vooralsnog niet gebleken dat sprake is van schade aan de zijde van [eiser] als gevolg van het niet geven van de juiste informatie door Gemeente Oss. Met andere woorden, bij een vergelijk van de huidige werkelijke situatie en de situatie zoals die zou zijn geweest wanneer [eiser] de overeenkomsten niet met Gemeente Oss was aangegaan, blijkt vooralsnog niet van schade aan de zijde van [eiser] . In deze vergelijking is niet relevant c.q. doet niet terzake wat de woning mogelijk waard zou zijn geweest in de situatie waarin de aanvankelijk beoogde twee-kappers wel zouden zijn gerealiseerd, omdat dat niet de relevante hypothetische situatie is. In de relevante hypothetische situatie had [eiser] immers helemaal geen woning op de kavel (het verkochte) gebouwd, zodat een vergelijking van de waarde van de woning (a) met twee-kappers erachter en (b) met de gerealiseerde woningen erachter niet aan de orde is.
4.18.
De rechtbank heeft in dit geding niet kunnen vaststellen dat [eiser] anderszins (vermogens)schade heeft geleden of ander nadeel heeft geleden in dit geval. De relevante informatie voor een begroting of schatting is niet aanwezig in het dossier. Echter, de mogelijkheid van dergelijke schade, bijvoorbeeld doordat [eiser] , indien hij de juiste informatie zou hebben ontvangen en het perceel daarom niet had gekocht, ergens anders wel een perceel had gekocht, daar had gebouwd en profijt had gehad van een grotere waardestijging, is naar het oordeel van de rechtbank wel aannemelijk geworden. [eiser] heeft immers uitgelegd dat zijn schoonvader (gepensioneerd architect) als laatste project een huis wilde ontwerpen waarin [eiser] , zijn echtgenote en zijn schoonouders zouden wonen, dat de familie dit ook heeft gedaan in [wijk] , en dat de familie het huis weer heeft verkocht omdat het perceel niet voldeed aan de verwachtingen (door de materie die aan de orde is in deze zaak). Het ligt in de rede dat de familie dit plan ergens anders had willen uitvoeren, in een omgeving zoals de familie voor ogen had in [plaats] , als dat in deze wijk in [plaats] niet was gelukt doordat Gemeente Oss tijdig openheid van zaken had gegeven. De begroting of schatting van dergelijke schade is wellicht (erg) lastig omdat er onzekerheid is over de hypothetische situatie, maar de mogelijkheid van deze schade is aannemelijk. Het ligt in een eventuele schadestaat wel op de weg van [eiser] om de hypothetische situatie (ander perceel, ander huis, grotere waardestijging) zo concreet mogelijk te onderbouwen.
4.19.
Dit leidt ertoe dat de vordering van [eiser] tot vergoeding van schade, op te maken bij staat, wordt toegewezen. De nevenvorderingen (buitengerechtelijke kosten) hangen naar het oordeel van de rechtbank af van de begroting van de schade (hoeveel schade er is) zodat ook dit thema in een eventuele schadestaat kan worden meegenomen.
4.20.
Gemeente Oss krijgt ongelijk en wordt in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot heden vastgesteld op:
- griffierecht € 952,00
- dagvaardingskosten € 124,21
- salaris gemachtigde € 2.276,00 (2 x tarief € 1.138,00)
Totaal € 3.352,21
4.21.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
verklaart voor recht dat Gemeente Oss jegens [eiser] aansprakelijk is uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de erfpachtovereenkomst/
koopovereenkomst, door een kavel te leveren waarbij op de percelen achter het verkochte 7 in plaats van 6 woningen, rijwoningen in plaats van tweekappers en woningen met een hoogte van 10 meter in plaats van 6 meter zijn ontwikkeld,
5.2.
veroordeelt Gemeente Oss tot vergoeding van de schade die [eiser] lijdt door de tekortkoming onder 5.1 hiervoor, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.4.
veroordeelt Gemeente Oss in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 3.352,21,
5.5.
veroordeelt Gemeente Oss in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Gemeente Oss niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 78,00 aan salaris advocaat, en met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de 15e dag nadat Gemeente Oss schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand tot de dag van voldoening,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2023.