Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
PACHTKAMER
Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer: 10497859 CV EXPL 23-1989
Vonnis in kort geding van 7 juni 2023
in de zaak van:
I.de vennootschap onder firma
[eiser 1],
[eiser 1],
gevestigd in [vestigingsplaats] , gemeente [plaats] ,
eisende partij sub I.,
II. [eiser 2],
vennoot van eisende partij sub I.,
wonende in [woonplaats] , gemeente [plaats] ,
eisende partij sub II.,
III. [eiser 3],
vennoot van eisende partij sub I.,
wonende in [woonplaats] , gemeente [plaats] ,
eisende partij sub III.,
IV. [eiser 4],
vennoot van eisende partij sub I.,
wonende in [woonplaats] , gemeente [plaats] ,
eisende partij sub IV.,
V. [eiser 5],
vennoot van eisende partij sub I.,
wonende in [woonplaats] , gemeente [plaats] ,
eisende partij sub V.,
allen bijgestaan door mr. R. Ligtvoet, advocaat te Nijmegen,
t e g e n
I. [gedaagde 1],
wonende in [woonplaats] , gemeente [plaats] ,
gedaagde partij sub I.,
II.de besloten vennootschap
[gedaagde 2] B.V.,
[gedaagde 2] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] , gemeente [plaats] ,
gedaagde partij sub II.,
beiden bijgestaan door Janssen & Janssen c.s., Gerechtsdeurwaarders te Eindhoven.
Eisende partijen worden hierna samen genoemd “ [eisers] ” (enkelvoud).
Gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk aangeduid als “ [gedaagden] ” (enkelvoud).
Waar nodig worden eisende partijen en/of gedaagde partijen hierna afzonderlijk aangeduid met de betreffende voorletters en achternaam.
1.Waar gaat dit kort geding over?
Het gaat in deze zaak over de vraag of [gedaagden] onmiddellijk en op verbeurte van een dwangsom een aantal percelen ter beschikking moet stellen aan [eisers] . Volgens [eisers] is [gedaagden] daartoe verplicht, omdat tussen partijen een (mondelinge) pachtovereenkomst bestaat en de door haar op 22 januari 2023 verzonden e-mail niet kan worden opgevat als een opzegging dan wel beëindiging van de overeenkomst. [gedaagden] stelt echter dat de pachtovereenkomst is geëindigd.
2.Het verloop van de procedure
2.1
[eisers] heeft op 16 mei 2023 [gedaagden] in kort geding gedagvaard. Zij heeft daartoe een dagvaarding met 16 producties ingediend. Vervolgens heeft [gedaagden] op 22 mei 2023 een conclusie van antwoord (zonder producties) ingediend.
2.2
Op 24 mei 2023 is de zaak ter zitting behandeld. Bij die gelegenheid werd [eisers] vertegenwoordigd door de heer [eiser 4] (eisende partij sub IV.), bijgestaan door mr. R. Ligtvoet als gemachtigde. Namens [gedaagden] was aanwezig de heer [gedaagde 1] (gedaagde sub I en directeur/bestuurder van gedaagde sub II), bijgestaan door de heer A.G.Th. Geene als gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, waarbij door beide gemachtigden gebruik is gemaakt van spreekaantekeningen. Achter de spreekaantekeningen van mr. Ligtvoet zijn vijf facturen gehecht. Verder hebben partijen vragen van de pachtkamer beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Aan het eind van de mondelinge behandeling is bepaald dat vandaag schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.
3.De feiten
3.1
[gedaagden] is eigenaar van:
een perceel grasland, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 1] , groot 29.030 m2;
een perceel akkerbouw, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 2] , groot 3.950 m2;
een perceel akkerbouw, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 3] , groot 5.700 m2;
een perceel teelt-kweek, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 4] , groot 12.070 m2;
een perceel teelt-kweek, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 5] , groot 780 m2.
Deze vijf percelen worden hierna samen aangeduid als “de percelen”.
3.2
[eisers] pacht de percelen vanaf 2017 van [gedaagden] . Oorspronkelijk zijn de afspraken vastgelegd in schriftelijke pachtovereenkomsten, maar later zijn de afspraken alleen nog mondeling gemaakt. De pachtovereenkomsten over de jaren 2017 tot en met 2019 zijn ter goedkeuring aan de Grondkamer gezonden. Na 2019 is de pacht doorgelopen.
3.3
[eisers] exploiteert een melkveebedrijf. Zij gebruikt de percelen voor de landbouw, namelijk voor de teelt van mais voor haar melkvee.
3.4
De vennoten van [eisers] zijn familie van [gedaagden] .
[gedaagde 1] (gedaagde sub I) is de broer van [eiser 2] (eiser sub II), de schoonbroer van [eiser 3] en de oom van [eiser 4] . [eiser 5] is getrouwd met [eiser 4] .
3.5
In 2020 heeft [eisers] geconstateerd dat de percelen besmet zijn met knolcyperus. [1] Zij heeft [gedaagden] hierover geïnformeerd. Vervolgens hebben partijen lange tijd contact gehad over onder meer de aanpak van de knolcyperusbesmetting.
3.6
Op 22 januari 2023 om 15:13 uur heeft [eiser 4] een e-mail aan [gedaagden] gestuurd met de volgende inhoud:
“Hallo [gedaagde 1] ,
Bij deze wil ik je laten weten dat we al jou percelen op dorshout per direct niet meer willen gebruiken. Wij zijn van mening dat we NIET bij hebben gedragen aan de besmetting van de aanwezige knolcyperus. Wij gaan daarom ook niet akkoord met de door jou mondeling aangeboden korting op de huurprijs van 200€ per hectare. Dit betekent dat we ook bestrijding van de aanwezige knolcyperus niet meer uitvoeren. We laten dit nu al weten zodat je zo veel mogelijk tijd hebt om voor 2023 een plan te trekken.
Met vriendelijke groet,
[eiser 4] .”
3.7
Nog diezelfde dag, op 22 januari 2023 om 12:37 uur [2] , heeft [gedaagde 1] daarop per e-mail gereageerd:
“Dit gaat zeer zeker juridische gevolgen krijgen [eiser 4] ik hoop dat je je goed hebt laten informeren. Gr. [gedaagde 1] .”
4.De vordering van [eisers]
4.1
vordert in kort geding, samengevat:
te gebieden dat [gedaagden] de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 2] , [kadastrale aanduiding 3] , [kadastrale aanduiding 4] en [kadastrale aanduiding 5] onmiddellijk na betekening van het vonnis aan [eisers] ter beschikking stelt en laat, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat [gedaagden] dit weigert, met een maximum van € 100.000,00;
[gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en te vermeerderen met de nakosten
het vonnis, voor zoveel mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.2
[eisers] legt, kort weergegeven, het volgende aan haar vordering ten grondslag.
[gedaagden] weigert haar ten onrechte toegang tot de percelen. Tussen partijen bestaat een mondelinge pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat [gedaagden] als verpachter verplicht is om het verpachte ter beschikking van de pachter te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is (artikel 7:336 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Zij wil zo snel mogelijk mais zaaien op de percelen. Nog langer wachten met zaaien zorgt ervoor dat zij aankomende winter geen voer heeft voor haar melkvee en dat zij elders voer moet aankopen met hoge kosten tot gevolg. Zij heeft daarom een spoedeisend belang bij haar vordering. Van een einde van de pachtovereenkomst, door opzegging van één van partijen of door een einde met wederzijds goedvinden ,is geen sprake.
5.Het verweer van [gedaagden]
5.1
voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten en nakosten.
5.2
[gedaagden] heeft haar verweer als volgt toegelicht.
Primair wordt betwist, dat aan de zijde van [eisers] sprake is van een spoedeisend belang.
Subsidiair geldt het volgende. Tussen partijen bestaat geen pachtovereenkomst meer, omdat [eisers] bij e-mail van 22 januari 2023 de overeenkomst heeft opgezegd/beëindigd en zij, [gedaagden] , deze opzegging/beëindiging heeft aanvaard. Er is dus sprake van een beëindiging met wederzijds goedvinden. Zij is dan ook niet gehouden om de percelen aan [eisers] ter beschikking te stellen. De bewoordingen van de hiervoor genoemde e-mail zijn duidelijk en daarover kan geen twijfel bestaan. Er zijn geen aanwijzingen dat de e-mail in een opwelling zou zijn verzonden. Daarnaast wijst zij nog op de artikelen 7:322 BW en 7:399 BW, waaruit volgt dat van dwingendrechtelijke bepalingen kan worden afgeweken ten voordele van de pachter.
6.De beoordeling
Spoedeisend belang
6.1
Anders dan [gedaagden] betoogt, heeft [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij een voorlopig oordeel op korte termijn over de vraag of [gedaagden] de percelen aan haar ter beschikking moet stellen. [eisers] stelt terecht dat zij wil weten of zij de percelen zo snel mogelijk kan inzaaien met mais, zodat zij de mais aankomende winter als voer voor haar melkvee kan gebruiken. Zij is daarom ontvankelijk in haar vordering.
Kader
6.2
In een procedure als deze, waarin wordt verzocht om een voorlopige voorziening, gelden de volgende twee uitgangspunten:
de vordering kan alleen dan worden toegewezen als met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat een overeenkomstige vordering ook in een bodemprocedure zal worden toegewezen;
het is niet mogelijk om een diepgaand onderzoek naar de feiten in te stellen. Er kan slechts rekening worden gehouden met wat uit de schriftelijke stukken naar voren komt en met wat ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van beide kanten is gesteld en/of gebleken.
Einde pachtovereenkomst?
6.3
Bij de vraag of tussen partijen op dit moment nog sprake is van een (mondelinge) pachtovereenkomst, en dus of [gedaagden] verplicht is de percelen aan [eisers] ter beschikking te stellen, staat de door [eiser 4] op 22 januari 2023 gestuurde e-mail centraal (de volledige inhoud van deze e-mail is hiervoor bij de feiten onder 3.6 geciteerd).
6.4
Bij de beantwoording van de hiervoor geformuleerde vraag is artikel 7:367 BW van belang. Dit artikel bepaalt hoe en wanneer partijen hun pachtverhouding kunnen beëindigen. Het artikel bevat dwingend recht waarvan niet ten nadele van de pachter kan worden afgeweken (artikel 7:399 BW). Artikel 7:367 BW biedt zowel pachter als verpachter de mogelijkheid om de pachtovereenkomst op te zeggen (artikel 7:367 lid 1 en 2 BW). Naast opzegging kunnen partijen hun pachtverhouding eindigen met wederzijds goedvinden (artikel 7:367 lid 3 BW). Verder kunnen partijen hun pachtverhouding eindigen door de overeenkomst te ontbinden in geval van een tekortkoming (artikel 6:265 BW en 7:376 BW); die laatste situatie is hier niet aan de orde.
6.5
De bewoordingen van de door [eiser 4] op 22 januari 2023 aan [gedaagde 1] verzonden e-mail zijn duidelijk. Zo volgt uit die e-mail dat [eisers] per direct de percelen niet meer wil gebruiken, dat zij niet akkoord gaat met de aangeboden korting op de pachtprijs en dat zij geen bestrijding van de knolcyperus op de percelen meer zal uitvoeren. [eisers] sluit haar e-mail af met:
“We laten dit nu al weten zodat je zo veel mogelijk tijd hebt om voor 2023 een plan te trekken.”Uit dit alles blijkt voor eenieder dat [eisers] de percelen niet meer wil gebruiken en dus de pachtovereenkomst onmiddellijk wil beëindigen. De tekst van de e-mail roept geen vragen op en leidt ook niet tot twijfel. [gedaagden] heeft vervolgens diezelfde dag nog ingestemd met de beëindiging.
“We laten dit nu al weten zodat je zo veel mogelijk tijd hebt om voor 2023 een plan te trekken.”Uit dit alles blijkt voor eenieder dat [eisers] de percelen niet meer wil gebruiken en dus de pachtovereenkomst onmiddellijk wil beëindigen. De tekst van de e-mail roept geen vragen op en leidt ook niet tot twijfel. [gedaagden] heeft vervolgens diezelfde dag nog ingestemd met de beëindiging.
[eisers] heeft nog aangevoerd dat zij, in de persoon van [eiser 4] , de e-mail van 22 januari 2023 in een opwelling heeft verstuurd omdat zij zich door [gedaagden] onder druk gezet voelde door alles wat te maken heeft met de knolcyperusbesmetting op de percelen, maar dit is niet aannemelijk geworden. Indien immers sprake zou zijn geweest van een opwelling of een ondoordacht besluit, had het voor de hand gelegen dat [eisers] binnen enkele dagen bij [gedaagden] op de inhoud van de e-mail was teruggekomen. Dat is niet gesteld of gebleken. Daarnaast heeft [eisers] ook op andere wijze niet aannemelijk gemaakt dat de
e-mail van 22 januari 2023 anders moet worden opgevat dan een beëindiging van de pachtverhouding. De stelling van [eisers] , dat zij na de hiervoor genoemde e-mail "steeds" bij [gedaagden] heeft aangegeven de percelen te willen blijven gebruiken is, tegenover de betwisting daarvan door laatstgenoemde, niet onderbouwd, laat staan aangetoond. Pas bij brief van 10 maart 2023 (prod. 10 bij dagvaarding), dus anderhalve maand na de mail van 22 januari 2023, bericht de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagden] dat van beëindiging van de pachtrelatie geen sprake kan zijn.
6.6
Ook het standpunt van [eisers] dat een niet door de Grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst – zoals onderhavige – door geen van beide partijen kan worden opgezegd (artikel 7:322 BW) en dus ook niet door de pachter kan worden opgezegd, wordt gepasseerd. Artikel 7:367 lid 3 BW bepaalt immers dat "
geen opzegging is vereist, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden, nadat de pachtovereenkomst is totstandgekomen."Uit het beginsel van contractsvrijheid vloeit voort dat het partijen in beginsel te allen tijde vrij staat om in onderling overleg en met wederzijds goedvinden een tussen hen bestaande contractuele relatie te beëindigen. Artikel 7:322 BW bepaalt slechts, dat in het daarin omschreven geval een opzegging door één partij (dus zonder instemming van de andere partij) niet mogelijk is. Anders gezegd: artikel 7:322 BW staat niet in de weg aan een beëindiging met wederzijds goedvinden als bedoeld in artikel 7:367 lid 3 BW.
geen opzegging is vereist, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden, nadat de pachtovereenkomst is totstandgekomen."Uit het beginsel van contractsvrijheid vloeit voort dat het partijen in beginsel te allen tijde vrij staat om in onderling overleg en met wederzijds goedvinden een tussen hen bestaande contractuele relatie te beëindigen. Artikel 7:322 BW bepaalt slechts, dat in het daarin omschreven geval een opzegging door één partij (dus zonder instemming van de andere partij) niet mogelijk is. Anders gezegd: artikel 7:322 BW staat niet in de weg aan een beëindiging met wederzijds goedvinden als bedoeld in artikel 7:367 lid 3 BW.
6.7
Op voormelde gronden is de pachtkamer van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [eisers] met haar aanbod tot onmiddellijke beëindiging van de pachtovereenkomst in haar e-mail van 22 januari 2023 en de aanvaarding van dat aanbod door [gedaagden] een einde heeft gemaakt aan de pachtovereenkomst. De pachtovereenkomst is dus geëindigd met wederzijds goedvinden zoals bedoeld in artikel 7:367 lid 3 BW. Anders dan [eisers] kennelijk meent, kan uit de aanzegging van [gedaagden] dat eerstgenoemde de percelen 'in onberispelijke staat' moet opleveren, niet worden afgeleid dat [gedaagden] het aanbod tot beëindiging van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard. De vraag in welke staat de pachter het gepachte moet opleveren staat immers los van de vraag of partijen in onderling overleg hebben besloten tot een beëindiging van de overeenkomst. In de antwoordmail van [gedaagden] van 22 januari 2023 om 12:37 uur ligt niet besloten dat zij slechts akkoord gaat met beëindiging van de pachtovereenkomst op voorwaarde dat [eisers] de percelen in onberispelijke staat oplevert.
6.8
[eisers] heeft subsidiair nog aangevoerd dat, indien de pachtkamer zou oordelen dat sprake is van een pachtbeëindigingsovereenkomst, aan deze overeenkomst geen werking toekomt omdat de volgens artikel 7:318 BW vereiste goedkeuring door de Grondkamer ontbreekt. [gedaagden] heeft daartegen ingebracht, dat het vereiste van goedkeuring is vervallen doordat de beëindigingsovereenkomst feitelijk al is uitgevoerd (artikel 7:318 lid 2 BW) nu zij de percelen inmiddels zelf weer in gebruik heeft genomen.
Of het standpunt van [gedaagden] juist is, kan in het midden blijven. Artikel 7:323 lid 1 BW bepaalt immers dat aan een overeenkomst tot beëindiging van een pachtovereenkomst, voorzover die niet reeds feitelijk is uitgevoerd en die nog niet door de Grondkamer is goedgekeurd, partijen slechts in zoverre zijn gebonden, dat zij niet eenzijdig kunnen terugtreden. [eisers] kan zich dus niet eenzijdig aan de gevolgen van de beëindigingsovereenkomst onttrekken.
Slotsom
6.9
De slotsom is, dat niet op voorhand kan worden gezegd dat de vordering van [eisers] met een redelijke mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De gevorderde voorlopige voorziening wordt daarom geweigerd.
Proceskosten
6.1
[eisers] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten. Die kosten worden vastgesteld op € 747,00 aan salaris gemachtigde (niet met btw belast).
Nakosten
6.11
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder randnummer 2.3, volgt dat in dit vonnis geen aparte beslissing hoeft te worden genomen over de door [gedaagden] verzochte nakosten.
7.De beslissing
De pachtkamer, rechtdoende in kort geding:
-- wijst de vorderingen van [eisers] af;
-- veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] tot vandaag vastgesteld op € 747,00.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats
’s-Hertogenbosch, bestaande uit mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter tevens voorzitter,
J.J.F. Berkvens en M.A.W. Hanegraaf als deskundige leden, en is in het openbaar uitgesproken op woensdag 7 juni 2023.